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楼主:todaygong

[行情讨论] 60 岁以后,投资房该不该继续持有? [复制链接]

发表于 2026-1-30 15:38 来自手机 |显示全部楼层
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todaygong 发表于 2026-1-30 14:20
是的,还有100万贷款。目前的租金也就是刚刚够贷款。如果一点贷款没有,肯定就不卖了。 ...


如果是这种情况,还是卖了,手里多几十万现金开心生活,等67岁拿政府养老金吧。
足迹最穷地产投资人
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发表于 2026-1-30 15:48 来自手机 |显示全部楼层
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在网上有一个地产博主讲了一个例子,他是这样描述的,一对65岁的夫妇,自主房无贷款,有三套投资房无贷款,价值450万,每年产生14万毛租金,11万的净租金收入,要不要卖了投资房升级自住,拿pension?

楼主这个情况和那个博主讲的例子差太多了,只有一个150万的投资房还欠银行100万贷款,基本不用讨论了。

发表于 2026-1-30 16:02 |显示全部楼层
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breaking_bad 发表于 2026-1-30 15:32
如果说租金刚刚还上贷款,那么还是卖了吧。再过3,5年,如果中国中产不送孩子来澳洲读书,或者澳洲政府限制 ...

谢谢真诚的建议。

发表于 2026-1-30 16:04 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-1-30 15:48
在网上有一个地产博主讲了一个例子,他是这样描述的,一对65岁的夫妇,自主房无贷款,有三套投资房无贷款, ...

是的,和富裕的人无法比。我就是一个普通人,抗风险能力比较低。谢谢关注,谢谢建议。我看群里支持卖的人还是挺多的。

发表于 2026-1-30 16:05 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-1-30 15:48
在网上有一个地产博主讲了一个例子,他是这样描述的,一对65岁的夫妇,自主房无贷款,有三套投资房无贷款, ...


"一对65岁的夫妇,自主房无贷款,有三套投资房无贷款,价值450万,每年产生14万毛租金,11万的净租金收入,要不要卖了投资房升级自住,拿pension?"

为什么不过一年消费11万的生活,要去过一年消费5万的生活???就因为这5万可以白拿??

发表于 2026-1-30 16:12 来自手机 |显示全部楼层
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edwardt 发表于 2026-1-30 15:05
"一对65岁的夫妇,自主房无贷款,有三套投资房无贷款,价值450万,每年产生14万毛租金,11万的净租金收 ...

那个地产博主就是你说的这个意思。所以我说楼主的情况就不用讨论了,差的太远。
足迹最穷地产投资人
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发表于 2026-1-30 16:12 来自手机 |显示全部楼层
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这样能咋地 发表于 2026-1-30 11:43
你的房产非常不错,首先这套房子明显是老房子,建筑方面的价值非常低,主要以为土地价值为主,这种土地价值 ...

但是没有考虑卖掉房产的话,夫妻两人可以领取super,现在两人每年也有4.7万,加上房产获利后再投资比如单纯存款1.6M利息也有7万了

当然离领取super还有6,7年,可以再等等卖房,房产价格或许再涨一轮

发表于 2026-1-30 16:16 |显示全部楼层
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退休, 严格来讲, 应该去杠杆。
150W的房子, 100W的贷款, 如果像中国那样跌40%。 就变成负资产。 估计就不能退休了

发表于 2026-1-30 16:28 |显示全部楼层
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Juliazx 发表于 2026-1-30 16:12
但是没有考虑卖掉房产的话,夫妻两人可以领取super,现在两人每年也有4.7万,加上房产获利后再投资比如单 ...

领super有资产上限的。何况卖三套投资房交的税估计也没比自己剩下日子能领到的super少多少

发表于 2026-1-30 16:35 |显示全部楼层
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breaking_bad 发表于 2026-1-30 15:32
如果说租金刚刚还上贷款,那么还是卖了吧。再过3,5年,如果中国中产不送孩子来澳洲读书,或者澳洲政府限制 ...

是的。有这个担忧。谢谢。

发表于 2026-1-30 16:46 来自手机 |显示全部楼层
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ryanryan88 发表于 2026-1-30 11:06
我也有个投资房3房house在brisbane, 周租金才区区690,才是你的零头,听你这个投资房,我觉得我好失败我觉 ...

我比你还差,有个投资房买了二十多年了房价估值才涨了一倍,每周租金560元。当时买的时候看到满眼的水景脑子一发热就当场拍板了,studio就是不值钱。
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发表于 2026-1-30 17:00 |显示全部楼层
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Juliazx 发表于 2026-1-30 16:12
但是没有考虑卖掉房产的话,夫妻两人可以领取super,现在两人每年也有4.7万,加上房产获利后再投资比如单 ...

Pension 资产评估有几年追朔期, 太迟卖可能影响那Pension

发表于 2026-1-30 17:04 来自手机 |显示全部楼层
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todaygong 发表于 2026-1-30 15:04
是的,和富裕的人无法比。我就是一个普通人,抗风险能力比较低。谢谢关注,谢谢建议。我看群里支持卖的人 ...

我曾经看过一个统计,澳洲67岁以上的人,25%拿全额政府养老金,50%拿部分,25%完全不拿。我仔细想过,完全不拿靠自己,这个门槛其实还是比较高的。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-1-30 17:14 |显示全部楼层
此文章由 astina 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 astina 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Juliazx 发表于 2026-1-30 16:12
但是没有考虑卖掉房产的话,夫妻两人可以领取super,现在两人每年也有4.7万,加上房产获利后再投资比如单 ...

这个不是super,是pension
两个不同的概念
于无声处听惊雷

发表于 2026-1-30 18:04 |显示全部楼层
此文章由 debbie 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 debbie 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ChatGPT 分析了一下拿PESION 和没有PENSION资格的差别:

这是一个非常重要、而且常被低估的问题。
在澳洲,是否有 Age Pension 资格,差别不仅是“每两周拿不拿钱”,而是一整套隐性福利体系的差距。

下面我帮你系统梳理????(以**有资格领取 Age Pension 或持有 Pensioner Concession Card(PCC)**为前提)

一、核心区别先一句话说明

在澳洲退休后:
有 Pension 资格 ≠ 只是多一点现金
而是 = 进入“低成本养老系统”;
没有 Pension 资格 = 全部按“市场价养老”。

二、有 Age Pension / PCC 的主要额外福利
① 医疗体系(差别最大的一项)
✅ GP(家庭医生)

Bulk Billing 概率明显更高

很多诊所 只对 Pensioner bulk bill

等于:
???? 看医生基本免费

✅ 药品(PBS 药物)

2025 年标准(近似值):

普通人:约 $31 / 种

Pensioner:约 $7–8 / 种

一年多种慢性病用药,差距可达 几千澳币

✅ 安全网(Safety Net)

Pensioner 更早达到上限

达到后:

药费几乎为 $0

???? 慢性病 / 老年人 → 这是长期、复利式优势

② 牙医(极容易被忽视,但非常现实)

澳洲牙医 = 世界最贵之一

有 Pension:

可使用 公立牙科系统

基本项目:

检查

补牙

拔牙

假牙(部分)

自付极低,甚至免费

⚠️ 等待时间较长,但有得用

没有 Pension:

只能私立牙医

常见价格:

检查 + X-ray:$250+

补牙:$300–500

假牙:$3,000–6,000

③ 养老院(Aged Care)——差距“结构性巨大”

这是真正的分水岭。

有 Pension / 低资产:

政府补贴比例高

Daily Care Fee:

通常 ≈ 85% Age Pension

Means-tested fee:很低甚至为 0

入住门槛低

没有 Pension / 资产高:

Daily Care Fee:照付

Means-tested fee:非常高

RAD(入住押金):

$400,000 – $1,000,000+

或每天额外付 DAP(利息型费用)

???? 很多“资产型退休者”晚年最大的现金流压力,就出现在这里

④ 州政府 & 地方政府优惠(长期累计非常可观)
以 QLD / NSW 为例(各州略有差异):

Council Rates 折扣($200–$350+/年)

Electricity Rebate

Gas Rebate

Water Rebate

Car Registration 折扣

公共交通:

免费或极低票价(off-peak)

部分州:

免费或极低价驾照更新

⑤ 其他隐性福利(小但长期)

公立医院优先度更高(部分情况)

社区服务:

上门护理

清洁

餐食配送

心理健康服务补贴更友好

某些私人机构:

博物馆、活动、课程折扣

三、没有 Pension 的人 = “什么都没有吗?”

也不是,但要现实一点:

❌ 没有 PCC → 大部分折扣都没有

医疗、牙医、养老:

仍然可以用

但价格 = 全额市场价

自己资产、现金流必须:

稳定

抗长寿风险

抗高医疗费用

???? 很多“账面资产不低”的退休者:

日常生活 OK
但一旦进入 80+ 岁阶段,支出曲线陡升

四、一个非常现实的总结表
项目        有 Pension        无 Pension
GP        基本免费        $80–120/次
药费        ~$7/种        ~$31/种
牙医        公立/低价        私立高价
养老院        高补贴        自付为主
水电交通        折扣        无
长寿风险        政府兜底        自己兜底

发表于 2026-1-30 18:04 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2026-1-30 15:48
在网上有一个地产博主讲了一个例子,他是这样描述的,一对65岁的夫妇,自主房无贷款,有三套投资房无贷款, ...

那这个博主结论是啥?
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发表于 2026-1-30 18:38 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 波风鸣城 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 波风鸣城 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
这样能咋地 发表于 2026-1-30 11:43
你的房产非常不错,首先这套房子明显是老房子,建筑方面的价值非常低,主要以为土地价值为主,这种土地价值 ...

这是哪个AI给的答案?楼主的投资房子女继承了之后cgt是逃不掉的。

发表于 2026-1-30 19:07 |显示全部楼层
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波风鸣城 发表于 2026-1-30 18:38
这是哪个AI给的答案?楼主的投资房子女继承了之后cgt是逃不掉的。

CGT从子女继承房产时的估值开始算,

发表于 2026-1-30 19:16 来自手机 |显示全部楼层
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debbie 发表于 2026-1-30 17:04
ChatGPT 分析了一下拿PESION 和没有PENSION资格的差别:

这是一个非常重要、而且常被低估的问题。

如果真的长寿了,钱不够花了,到时候也就可以领pension 了。

关于养老院,实际上每个养老院这种公费的床位比例非常低。很多时候自费可以立即入住,公费的遥遥无期。


发表于 2026-1-30 19:25 |显示全部楼层
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你这房子被改建的不成样子了吧。这可怎么卖?

发表于 2026-1-30 19:45 |显示全部楼层
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本帖最后由 Mushroomm 于 2026-1-30 19:48 编辑

GP       $80–120/次? 没见过这么贵的
‘长寿风险    自己兜底’ 这不是瞎扯么。 钱多资产多当然应该先花自己的。自己的钱快花光了,age pension自然符合标准了。
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发表于 2026-1-30 19:48 |显示全部楼层
此文章由 pan123au 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pan123au 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
todaygong 发表于 2026-1-30 15:20
是的,还有100万贷款。目前的租金也就是刚刚够贷款。如果一点贷款没有,肯定就不卖了。 ...

如果没有5-10年工资收入,投资房还卖了,把自住房还完,开始退休人生。

发表于 2026-1-30 19:52 |显示全部楼层
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在网上有一个地产博主讲了一个例子,他是这样描述的,一对65岁的夫妇,自主房无贷款,有三套投资房无贷款,价值450万,每年产生14万毛租金,11万的净租金收入,要不要卖了投资房升级自住,拿pension?


结论是什么?住一个10M的豪宅,然后领pension?

发表于 2026-1-30 19:58 来自手机 |显示全部楼层
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这样能咋地 发表于 2026-1-30 19:07
CGT从子女继承房产时的估值开始算,

从老爹买房的时候开始算

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发表于 2026-1-30 20:30 |显示全部楼层
此文章由 liwei2001 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 liwei2001 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
这样能咋地 发表于 2026-1-30 11:43
你的房产非常不错,首先这套房子明显是老房子,建筑方面的价值非常低,主要以为土地价值为主,这种土地价值 ...

根据澳大利亚法律,继承投资房本身不征收遗产税或继承税。但是,当您继承并随后处置(如出售、赠与)该投资房时,涉及复杂的资本利得税(Capital Gains Tax, CGT)计算。
核心要点总结如下:
1. 继承时(转让环节)
无直接遗产税: 继承房产所有权这一操作本身不触发CGT。
税务成本基础(Cost Base): 这是一个关键概念,决定了未来卖房时交多少税。
如果房产是逝者在 1985年9月20日之后 购买的(大部分投资房情况):您继承的成本基础通常是原拥有人的购房成本(原始买价+印花税+大修费用等),而不是您继承时的市场价。这意味着如果该房产增值巨大,未来出售时潜在的税负较高。
如果房产是逝者在 1985年9月20日之前 购买的:成本基础是逝者去世时的市场价值。
2. 出售时(资本利得税 CGT)
如果您决定出售继承的投资房,通常需要交纳CGT:
计算方式: 出售价格 - 继承的成本基础 = 资本增值。

发表于 2026-1-30 20:58 |显示全部楼层
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小白猪猪 发表于 2026-1-30 19:25
你这房子被改建的不成样子了吧。这可怎么卖?

没有改造。本身就是楼上主要建造,楼下studio加车库,后院是建设的studio。
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发表于 2026-1-30 20:59 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2026-1-30 19:48
如果没有5-10年工资收入,投资房还卖了,把自住房还完,开始退休人生。

谢谢,听劝。

发表于 2026-1-30 21:07 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 scoopy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 scoopy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Pension 那点小钱,居然还能入楼主的法眼吗?

发表于 2026-1-30 21:17 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 爬山虎 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 爬山虎 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大家说的很对,退休前财务稳定是最重要的,这个是决定的主要判断依据。

我额外补充一点,关于税务的事情.持有房产十几年,贷款还有100万,那你肯定refinance过了,盲猜当年买入价格应该在80万或者以下左右。如果你现在还没有退休,卖出需要考虑一个资本利得税的问题,按照利润80万来算,应税金额有四十万,假设你的工资收入每年8万,资本利得税超过17万,假设退休后卖出,税务大概在15万左右。实际税后的现金要从80万,减少到65万或者更少。

你的估值是合理的,最近的两个交易,你的比他们可能要稍微少卖一些,
https://www.realestate.com.au/so ... ollongong-147481008

https://www.realestate.com.au/so ... ollongong-149085812

税务计算工具
https://www.money.com.au/calculators/capital-gains-tax-calculator




别人眼中的你,不是真的你。你眼中的自己,也不是真的你。你眼中的别人,才是真正的你。

发表于 2026-1-30 21:25 |显示全部楼层
此文章由 小白猪猪 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 小白猪猪 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果房产是逝者在 1985年9月20日之后 购买的(大部分投资房情况):您继承的成本基础通常是原拥有人的购房成本(原始买价+印花税+大修费用等),而不是您继承时的市场价。这意味着如果该房产增值巨大,未来出售时潜在的税负较高。

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