投资方refinance 买自住

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:04
所谓refinance，贷款额是涨了的啊…
100万买，贷80。五年后还掉本金总计20万，贷款balance60万。
这时候r ...

在税务上 你的贷款已经分成了 两部分了
loan 本来就是随便你自己怎么调的
但是背后的意义你要明白 目的不同了
你要每次都分开算 否则报税不清楚的 否则
我不是无限 offset 无限 负扣税
你想可能吗 租金高了 房子涨了 那我topup 一下今年又不用交税了 你当ato 傻吗

小短睫毛

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:04
所谓refinance，贷款额是涨了的啊…
100万买，贷80。五年后还掉本金总计20万，贷款balance60万。
这时候r ...

如果refinance多出来的60万，不去做投资用途，应该是只能按原来的60万报利息费用吧

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:05
所以我来学啊，你的信息是哪来的呢？会计告诉你的？还是ATO上的呢？

肯定是ato上的。不是说你的投资房有多少贷款，就能用多少贷款利息负扣税。你投资房能用负扣税的贷款利息，只能是你这个投资房曾经最小额度的利息。举个例子，你投资房买的时候100万，贷款80万，闲的没事干，还进去了20万。然后房子增值到200万，重新办贷款160万。这时候，你这个投资房只有60万的贷款利息能负扣税。

ssis2010

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:04
所谓refinance，贷款额是涨了的啊…
100万买，贷80。五年后还掉本金总计20万，贷款balance60万。
这时候r ...

Refinance 多出来的钱买投资房可以抵税 买自住不行。

红泥小火炉

小短睫毛 发表于 2024-8-28 16:09
如果refinance多出来的60万，不去做投资用途，应该是只能按原来的60万报利息费用吧 ...

如果refinance多出来的60万留在自住房的offset里，那就不存在投资，也不会有报税的问题。
但如果60万用作投资房首付，难道这个投资房的贷款利息不能报税吗？

人在悉尼已中年

小短睫毛 发表于 2024-8-28 16:09
如果refinance多出来的60万，不去做投资用途，应该是只能按原来的60万报利息费用吧 ...

是的，只能按曾经贷款的最低的额度的利息负扣税，就是60万

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:07
在税务上 你的贷款已经分成了 两部分了
loan 本来就是随便你自己怎么调的
但是背后的意义你要明白 目的 ...

每年的负扣税，到卖房的那天都抵消了，只是每年有现金流，还是最终一次性罢了。
多套房子的都是这么操作吧，真没看谁被罚。每套房refinance出来的钱再买新的，存款跟着自住房走

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:12
如果refinance多出来的60万留在自住房的offset里，那就不存在投资，也不报税的问题。
但如果60万用作投资 ...

offset里的钱是存款，不是贷款。当然，胆大什么都可以。反正，我是不敢这么干。

红泥小火炉

ssis2010 发表于 2024-8-28 16:12
Refinance 多出来的钱买投资房可以抵税 买自住不行。

买的时候都是按投资房买 否则贷不到那么多额度。但settle之后住进去了，loan就改成自住了。
loan purpose这一块，ATO是不跟银行同步的。

che999

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:01
反正我都是住哪套，offset的存款就跟着我去哪套房子，其他房子出租以租养贷。十年都是这样，该报税报税， ...

'我没看出ATO哪一段规定表示这样不行'

那是因为你知识不够，又不愿意学习和听取别人的意见，多个楼已经告诉你不对了。

你的理解完全错误，没有争辩的余地，你如果有税务会计，他、她会告知你正确方法，ATO没有查到你，不代表你是对的，还是那句话，你是错的

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:13
每年的负扣税，到卖房的那天都抵消了，只是每年有现金流，还是最终一次性罢了。
多套房子的都是这么操作 ...

问题一 你现在每年已经在偷税了 你不自知罢了
问题二 租金收入你在出租的时候 减去成本跟你的今年收入里算 不会跑到卖房刹那

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 16:14
offset里的钱是存款，不是贷款。当然，胆大什么都可以。反正，我是不敢这么干。 ...

如果offset里的钱都是refinance来的呢

每次refinance出来的钱，攒到够一个首付就去买一套投资房。人搬到任何一个房子里，就把之前offset里的钱清空，带去新自住房的offset里，并把loan purpose改成自住以降低利率。前一套房子改成投资房的loan最大化了，offset里也清空了，靠房租养，每年报收支。直到卖掉的那一天。

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:19
问题一 你现在每年已经在偷税了 你不自知罢了
问题二 租金收入你在出租的时候 减去成本跟你的今年收入里 ...

我房子都卖完很久了

我说每年现金流到卖房的时候抵消，是指claim过的expense不能再claim了。而且由于refinance，loan已经很高，卖房的时候主要都是用来还loan了，所以等于又抵消回去了。

ssis2010

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:12
如果refinance多出来的60万留在自住房的offset里，那就不存在投资，也不会有报税的问题。
但如果60万用作 ...

Offset的钱相当于cash  你可以把60万还进你的loan 然后再redraw 买投资房 产生的利息就可以抵税。澳洲有税法 的，因为不止你一个人想要这么干。你的interest 流水现在已经联网了。ato 想收钱的时候自然就会查你了。而且可以查之前的很多年。

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:21
如果offset里的钱都是refinance来的呢

每次refinance出来的钱，攒到够一个首付就去买一套投资房。人搬到 ...

都说了，offset账户是存款，不是贷款。你无知者无畏，可以敢这么干。我是懂法守法公民，不敢这么干。

红泥小火炉

che999 发表于 2024-8-28 16:18
'我没看出ATO哪一段规定表示这样不行'

那是因为你知识不够，又不愿意学习和听取别人的意见，多个楼已经 ...

我只是说出了我怎么操作的 这样大家纠正我的时候我不就学了么
但只说我是错的 我肯定还是不明白啊

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:23
我房子都卖完很久了

我说每年现金流到卖房的时候抵消，是指claim过的expense不能再claim了。而且由于ref ...

我只是说查到你 你refiance最大loan是说不清的 没查到 怎么报都可以

人在悉尼已中年

ssis2010 发表于 2024-8-28 16:24
Offset的钱相当于cash  你可以把60万还进你的loan 然后再redraw 买投资房 产生的利息就可以抵税。澳洲有 ...

就看ato闲不闲了。

红泥小火炉

ssis2010 发表于 2024-8-28 16:24
Offset的钱相当于cash  你可以把60万还进你的loan 然后再redraw 买投资房 产生的利息就可以抵税。澳洲有 ...

我不明白的是，refinance的钱确实是用来买投资房了啊，如果我没搬进去住，能不能报税呢

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:26
我不明白的是，refinance的钱确实是用来买投资房了啊，如果我没搬进去住，能不能报税呢 ...

可以的 只要都是投资房 就没问题 但是如果你把自住房也算进去 那属于消费

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:25
我只是说查到你 你refiance最大loan是说不清的 没查到 怎么报都可以

refinance到最大loan是为了套现买新的投资房啊，这个理由不正当吗

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:27
可以的 只要都是投资房 就没问题 但是如果你把自住房也算进去 那属于消费 ...

人住在哪里 哪里就是自住房吧，自住房的贷款利息不能claim，所以要最小化，所以把之前投资房refinance的钱拿到自住房贷款里，不是这样吗？

ssis2010

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:26
我不明白的是，refinance的钱确实是用来买投资房了啊，如果我没搬进去住，能不能报税呢 ...

投资性质可以。但是你只能用refinance部分 不是你的total of loan size. 也就是说 借钱来投资可以 借钱来自住不行。记得offset里面的钱是cash.  比如我自住房有80万贷款。refinance成了 120. 40万作为投资房首付是可以抵税的。加上你投资房的其他贷款 就是100% 贷款买的投资房  。

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:29
人住在哪里 哪里就是自住房吧，自住房的贷款利息不能claim，所以要最小化，所以把之前投资房refinance的 ...

不是跟你说了 你如果refiance的钱是拿来买车 买自住房 是属于消费 你可以claim你是来买投资房的 但是 如果那变成了自住房 你就要在卖自住房的时候 希望他们不查你的claim呗 要避开cgt 同时又说贷出来的钱是投资 你说不清楚啊

小短睫毛

假设自住房有100万贷款，然后refinance多出了50万，你拿这50万去买投资房，这个50万可以报税。但是你拿这50万去买另一套自住房，然后搬进去住了，把原来的自住房改成投资房，个人理解的是只能按100万贷款报利息，而不是150万。

红泥小火炉

感觉我好像没说清楚
假设第一套房A自住，若干年后升值了refinance出来的现金做了B投资房的首付；再若干年后A和B又升值refinance出来的钱做了C投资房的首付。

这时候ABC的loan都最大化了

然后生活需要从A搬到C里住了。把A出租。A贷款变为投资房贷款，C变为自住房贷款。
C的费用不再报税，A的费用包括贷款利息难道也不能按投资房报税？

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:37
感觉我好像没说清楚
假设第一套房A自住，若干年后升值了refinance出来的现金做了B投资房的首付；再若干年后 ...

那a 就只能是你refiance前的最低额度的贷款 来claim 也没问题 但是你可能面对的 是很高现金流 交税问题

红泥小火炉

ssis2010 发表于 2024-8-28 16:32
投资性质可以。但是你只能用refinance部分 不是你的total of loan size. 也就是说 借钱来投资可以 借钱来 ...

对的对的 就是这样啊，所以我理解的后买的这个投资房就可以正常按投资房报税啊

小短睫毛

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:37
感觉我好像没说清楚
假设第一套房A自住，若干年后升值了refinance出来的现金做了B投资房的首付；再若干年后 ...

a只能按照第一次贷款额度报吧

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:33
不是跟你说了 你如果refiance的钱是拿来买车 买自住房 是属于消费 你可以claim你是来买投资房的 但是 如 ...

后买的那个投资房，假设投资两年后转了自住，那两年的CGT还是要交的啊，prorata。这个CGT肯定免不掉的，没有试图免这个钱。
但初始投资那两年，正常按投资房报税应该可以的啊