[行情讨论] Macquarie Park老公寓开发商收购 [复制链接]

发表于 2024-4-4 18:07 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 fangchong 于 2024-4-4 19:09 编辑

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-4 16:36
这个跟几个unit属于同一个公司有什么关系？意思是这个公司一般不会愿意楼被卖掉？ ...

你看看我上面的回复。我说的这个公司不是一般的公司，是要赚大钱的。他们买一个unit, 以后卖就有两到四倍增值潜力，自己盖利润更丰厚。而且他们押长期赌注。只要有人卖，他们就买，慢慢变成majority. 然后他们自己竞价自己开发，有不同意的吗？现在别的开发商要100%同意，就是因为他们反对卖。最后业主要么同意低价卖给这个公司，或开发商高价从他们那买入。据说有一幢，他们拖了一年，卖了高价。有一户中国人拖了两年，坚持到最后一刻，多卖一百万。但如果人人都想拖到最后要高价，那这个房子也卖不出去。本来rezone是为了增加住宅，就像上面层主说的，就这么耗着，看谁耗得起。估计州长也没办法，不是要rezone macquarie park商业用地改成住宅用地吗？

发表于 2024-4-5 00:31 |显示全部楼层

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本帖最后由 nmanz 于 2024-4-5 02:23 编辑

关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段，其中一栋,因为开发商因为审批流程延长的缘故，已经拿到了两次call option fees，我们楼里住户少，我是strata committee 的chair，主要由我来对接开发商。开发商从一开始就强调收购的前提条件是100%屋主都同意卖。好在最后所有屋主都同意和接受以strata entitlement 为基础的卖价，目前看来一切顺利，明年交割 settle。另一栋楼有几十户屋主，情况变得很复杂，长话短说，开发商没有按照unit entitlement为基础来操作收购这件事，结果是同样的 unit entitlement给了不同的收购价格，导致了一些屋主完全不接受开发商给的价格，但开发商已经拿到了75%的份额，那些dissenting owners已经做好了充分的准备，也已engage了大牌律师行, 最好准备走environment court程序，估计开发商赢的机会不大，具体细节这里不便说。

martinbonon88

草鞋族

发表于 2024-4-5 01:22 |显示全部楼层

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有限的生命就浪费在无限的扯皮中这种只能靠HARRP武器参考那个夏威夷大火

疯舔TOYOTA

皮靴族

发表于 2024-4-5 01:39 来自手机 |显示全部楼层

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nmanz 发表于 2024-4-5 00:31
关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段 ...

第二个楼，开发商赢不了就换一个开发商呗
再多等两年

gycyc

白金靴族

发表于 2024-4-5 02:32 来自手机 |显示全部楼层

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当年差点就买了
老破小转盘路口隔壁工地要价78w

发表于 2024-4-5 08:10 来自手机 |显示全部楼层

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nmanz 发表于 2024-4-5 00:31
关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段 ...

按unit entitlement 可能只适合于没有景观，所有房型都差不多的房子。
不然的话，一些地理位置特别优越的公寓，有景观二房的比没景观三房的贵了起码30%，往往还全部走拍卖，溢价很多。如果只按面积算收购价，那那些朝向好景观好的房子的房主肯定是不愿意的。

发表于 2024-4-5 08:13 来自手机 |显示全部楼层

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fangchong 发表于 2024-4-4 18:07
你看看我上面的回复。我说的这个公司不是一般的公司，是要赚大钱的。他们买一个unit, 以后卖就有两到四倍 ...

这样做感觉对开发商也还是风险挺大的

毕竟占用资金。万一一个楼里面进了两个开发商，互相僵持不下，不知道要多少年

那卡西

铜靴族

发表于 2024-4-5 11:07 来自手机 |显示全部楼层

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有懂行的人说一下吗
现在建筑公寓一平米多少钱？
开发商收购土地的预算/建筑成本，大概占目标销售金额多少，还是他们有别的算法？
如果能了解一下，这样被收购说就不会卖的太低，或者狮子大开口了。

rainy118

发表于 2024-4-5 11:37 |显示全部楼层

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那卡西发表于 2024-4-5 11:07
有懂行的人说一下吗
现在建筑公寓一平米多少钱？
开发商收购土地的预算/建筑成本，大概占目标销售金额多少 ...

狮子大开口和成本没关系吧，如果大家都理性分析成本利润，悉尼的地应该都卖光了。

fangchong

头像被屏蔽

发表于 2024-4-5 13:32 来自手机 |显示全部楼层

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SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-5 08:13
这样做感觉对开发商也还是风险挺大的

毕竟占用资金。万一一个楼里面进了两个开发商，互相僵持不下，不知 ...

是的。这个公司名字买不同的楼，就建一个公司，公司名区别就是号码。比如上一个注册59. 下一个就是60.他们已经渗透了Macq Park rezone的units. 他们就是绊脚石，困难重重，但最终这些屋主终有一天成为受益者的。

HolyHH

皮靴族

发表于 2024-4-5 14:18 |显示全部楼层

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w208w208 发表于 2024-4-4 17:36
记者理解有误，和什么时候购入没关系，法官的判决是conflict of interest，就是我们不该和开发商联合起来 ...

动机不需要纯。动机就是纯纯的赚钱。
判例号码给一下，好奇到底理由是什么。

gogonorth

铜靴族

发表于 2024-4-5 16:29 |显示全部楼层

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这么一家一家搞真的好麻烦。往Herring Rd 附近走几条街就有commercial 的building, 开发商搞定这些commercial building比较容易

eguan88

水晶靴族

发表于 2024-4-5 17:20 |显示全部楼层

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现在不是打算出政策随便什么离车站800米内的House都可以开发，收购老公寓还有戏？

w208w208

布鞋族

发表于 2024-4-5 18:51 |显示全部楼层

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HolyHH 发表于 2024-4-5 14:18
动机不需要纯。动机就是纯纯的赚钱。
判例号码给一下，好奇到底理由是什么。 ...

新闻里面有的吧，我也不知道号码

ninioldba

木屐族

发表于 2024-4-5 21:12 |显示全部楼层

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nmanz 发表于 2024-4-5 00:31
关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段 ...

chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？

viva2006

铜靴族

发表于 2024-4-5 22:28 |显示全部楼层

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这个帖子太受益了

发表于 2024-4-5 22:47 |显示全部楼层

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ninioldba 发表于 2024-4-5 21:12
chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？ ...

一遍是12-15个月，我们的因为延长，开发商额外多支付卖房价格以便换取我们的同意

发表于 2024-4-5 22:50 |显示全部楼层

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SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-5 08:10
按unit entitlement 可能只适合于没有景观，所有房型都差不多的房子。
不然的话，一些地理位置特别优越的 ...

对于开发商而言都一样，他们卖来就是要拆掉的，不为了景观

发表于 2024-4-5 22:56 |显示全部楼层

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本帖最后由 nmanz 于 2024-4-5 22:58 编辑

ninioldba 发表于 2024-4-5 21:12
chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？ ...

估计Chatswood的老旧低层公寓楼的收购价要比其他区贵不少，两房一般在2.5-3m之间，但我们隔壁一个较大面积的低层别墅楼（严格说是两栋楼）卖价很高, 我知道ground floor一个三房公寓给了五百多万，是那栋楼里开价最高的，一般两房都在3.5-4m 之间，比我们这栋楼开价高多了，每个开发商的的实力和经验都不一样，开发的项目定位也不一样

发表于 2024-4-5 23:04 来自手机 |显示全部楼层

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nmanz 发表于 2024-4-5 22:50
对于开发商而言都一样，他们卖来就是要拆掉的，不为了景观

我是说好景观和朝向的房东不会同意按unit entitlement. 因为有景的房子买的时候就比其他房子贵很多
如果单按面积来的话，我肯定会选择打官司

发表于 2024-4-5 23:06 来自手机 |显示全部楼层

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nmanz 发表于 2024-4-5 22:56
估计Chatswood的老旧低层公寓楼的收购价要比其他区贵不少，两房一般在2.5-3m之间，但我们隔壁一个较大面 ...

这么高的收购价，这个开发商开发的房子得卖得有多贵才能赚啊

发表于 2024-4-5 23:14 |显示全部楼层

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SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-5 23:06
这么高的收购价，这个开发商开发的房子得卖得有多贵才能赚啊

假如说原来的楼里只有三十个屋主，按照已经公布的Chatswood CBD strategic plan, 开发商可以盖90米高的两栋楼，有几百个units，现在在Chatswood的新房（两房）售价每个在1.5左右，这样一算，开发商还是有很大赚头，开发商的账比一般人算得清楚

maxinfang

发表于 2024-4-6 07:36 来自手机 |显示全部楼层

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悉尼政府不出手strata 和建筑质量公寓只会越来越难卖除非租金回报高到cover房东开销否则没啥潜力买个雷过来找着睡吗

rainy118

发表于 2024-4-6 08:58 来自手机 |显示全部楼层

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SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-5 23:04
我是说好景观和朝向的房东不会同意按unit entitlement. 因为有景的房子买的时候就比其他房子贵很多
如果 ...

这样的公寓一般都卖不掉，现在开发商都要求100%了，只要有人不同意就卖不掉的。
而且你说你的景观好要加钱，我也可以说我的厕所有窗要加钱，他也可以说我的房子新装修要加钱，这样不可能卖掉。
法律白纸黑字规定的就是UE

Forbne

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发表于 2024-4-6 10:10 |显示全部楼层

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maxinfang 发表于 2024-4-6 07:36
悉尼政府不出手strata 和建筑质量公寓只会越来越难卖除非租金回报高到cover房东开销否则没啥潜力买个 ...

现实就是这样，一边是新房质量差（无论公寓还是独立屋），一边是公寓物业费高，一边是苦盼自己房子或地被开发商收购好大赚一笔的业主，一边是生怕房产税落地的业主......这才是人性，大家都有自己的小九九。一旦新公寓不断被人唾弃，开发收地只会更加遥遥无期，这都是联动的。

Forbne

头像被屏蔽

发表于 2024-4-6 10:16 |显示全部楼层

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本帖最后由 Forbne 于 2024-4-6 10:24 编辑

开发商不傻，新州今年中Rezone新规就会出台，选择面会放大很多，与其收购老unit这么费劲，不如找其他容易收购的标的，即便整楼同意，只要没有过户，一切都有变数，开发商也在静观其变。

发表于 2024-4-6 14:53 |显示全部楼层

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Forbne 发表于 2024-4-6 10:16
开发商不傻，新州今年中Rezone新规就会出台，选择面会放大很多，与其收购老unit这么费劲，不如找其他容易收 ...

具体到Chatswood，高层公寓楼开发商肯定不会收购因为成本太高。老旧低层别墅楼就那么几个选项，好位置的老旧低层别墅楼不同开发商早就盯上了，不是每个老旧低层别墅楼都能够入开发商的眼的，位置至关重要

发表于 2024-4-6 15:01 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2024-4-6 15:05 编辑

rainy118 发表于 2024-4-6 08:58
这样的公寓一般都卖不掉，现在开发商都要求100%了，只要有人不同意就卖不掉的。
而且你说你的景观好要加 ...

景观独一无二，没有替代。

让他们去低价收购那些没有景的好了，反正都是可以替代的。
那边正北向，所有房间正对景的景观房，整个suburn都只有很少的位置满足条件。同一个位置，同一个楼里面也只有很少的户型满足。我差不多等了整整两年才出来一个，每一个成交价都比没有景观的了百分之几十，全部都得走拍卖。
别说本来就因为回报率特别高，是个非常好的投资而不同意卖，就算过了75%的线，想用没有景观的价格买市场上需要溢价的正景房，做梦呢，也会选择打官司。

Forbne

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