刚买了个投资房还没settle，中介强烈建议不和租客续约

pinkscooter

王德发 发表于 2024-3-6 12:45
拖几天问题这么大吗？

房租拖欠 是bottom line

差一天就可以换租客了

lianxiang

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-6 18:48
负扣税

原来如此。谢谢你。

Boxhiller

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-6 18:48
负扣税

也不一定就是负现金流啊，也许楼主的这个房子是正现金流呢。而且装修费用也不能一次抵扣。

人在悉尼已中年

Boxhiller 发表于 2024-3-6 18:54
也不一定就是负现金流啊，也许楼主的这个房子是正现金流呢。而且装修费用也不能一次抵扣。 ...

正现金流，不是更应该需要负扣税吗？

人在悉尼已中年

Boxhiller 发表于 2024-3-6 18:54
也不一定就是负现金流啊，也许楼主的这个房子是正现金流呢。而且装修费用也不能一次抵扣。 ...

分一年和分十年，不都是负扣税吗?

人在悉尼已中年

Boxhiller 发表于 2024-3-6 18:54
也不一定就是负现金流啊，也许楼主的这个房子是正现金流呢。而且装修费用也不能一次抵扣。 ...

你搞反了，只有没收入的负现金流，才不用负扣税。

sally00dai

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-6 18:48
负扣税

装修的成本是要Capitalise的，增加房屋的价值。只能提折旧，好象最少也要分25年摊销，是会减少一些每年要交的租金收入但是卖掉的时候要把以前年度抵减的折旧加回去计算所得税。所以装修政府帮你出百分之三十的说法是不对的。

人在悉尼已中年

sally00dai 发表于 2024-3-6 20:23
装修的成本是要Capitalise的，增加房屋的价值。只能提折旧，好象最少也要分25年摊销，是会减少一些每年要 ...

只能提折旧，哈哈哈

juliez

房租拖欠的房客能换还是换吧。听你的描述房子被房客搞得状况也不是太好，这也是一个机会弄一下，一来可以提高租金找到好点的租客，二来把需要维修的弄好，也可以省心一段时间。
既然买了投资房，一定是需要投入的，要有心理准备不是一次性买房的投入就了事的。

GoJetter

中介都暗示成这样了 你还留着过年

王德发

破案了，中介死活不给看general ledger在我再三要求下给我发了一份tenant history （只有交租明细没有支出），这租客并不是中介一开始说的欠租一两天，是每周一付的情况下习惯性欠7-10天，中介因为卖房要Open inspection也没敢太催。买房前跟我说的是交租情况还行有时候晚个一两天的一催就交，瞬间对这中介信任全无

Forbne

我也觉得破案了，我的个人猜测是楼主还没settle, 因为卖房和租赁是一个中介公司，楼主就提前向中介要租客资料，按理应该在settle之后才行，不知是租赁团队没经验，还是楼主不断催要，加之租客的确有点难弄，中介烦了，直接建议楼主换租客，言下之意就是你换我这个中介都无所谓...

melmonash

是个潜在的问题

lusiya999

王德发 发表于 2024-3-6 23:16
破案了，中介死活不给看general ledger在我再三要求下给我发了一份tenant history （只有交租明细没有支出 ...

就是说中介为了卖房，，没和你说现在租客的实际拖欠情况？

换中介很容易的，可是如果你和他签约第一次找租客免费的话，其实他是最合适处理前租客的人。

你找个其他中介过来，真可能人都赶不走。

chlily

换中介，换租客

就什么简单

香香兔

这个中介不错了，暗示得非常明显了，楼主有些拎不清。

newstartech

这中介很不错了，卖房为房东着想，租房也为新房东想着。买了投资房，要有不断有麻烦事处理的准备，特别是旧房子。如果想少麻烦几年，就重新全装修。不然，隐患不少的。

lyltc520

pinkscooter 发表于 2024-3-6 18:50
房租拖欠 是bottom line

差一天就可以换租客了

70%的租客都不同程度的晚交过租金。给房东打钱是大部分是一个月一次，有的是一个月2次。基本上租客也就赶上了，除非租客设定DD，谁都有忘了的时候。还有如果租客的交租周期从周六6或者周日开始，就算周6转账也是周1到周2进账，系统就会显示晚了2天.

还有交租要求交advance，就是先交租再住。很多租客不这么认为，他们以为现住再交不算晚交。 总之看交租记录，一定要看总的记录，比如一直显示晚2-3天交租，但每次交租的周期都是一样的，这个算交租准时的。 这样的都比今天交1周，下次交10周，但晚了7天才交的人靠谱。  

现在每年加租非常普遍，不是每次加租都是再交租周期上的（除非中介特意调整，但很多房东不愿意），所以租客交租会出现part payment， Ledger 上会显示晚了很多，其实就是差了个差价而已。

面朝大海555

一般买房中介和租房中介分开比较好 这种绑在一起感觉就都动机不纯了。

王德发

香香兔 发表于 2024-3-7 15:55
这个中介不错了，暗示得非常明显了，楼主有些拎不清。

有什么原因不能明示吗？

anquandiyi

不好租总比上庭赶人要好

王德发

lusiya999 发表于 2024-3-7 12:45
就是说中介为了卖房，，没和你说现在租客的实际拖欠情况？

换中介很容易的，可是如果你和他签约第一次找 ...

是的。目前的状况是中介对租客的掌握几乎是失控的状态，房子卖了几个月每周要open，因为怕得罪租客所以什么都服软

andrewmama

最烦不准时交租的,而且只要一次晚,几乎每次都晚

居然还有觉得晚收租没问题的业主,试想下每周一号收租金,没收到,算了等等吧,3号看看还是没有,等一周7号了还没有,打电话中介,中介说早催过了,据说很快就会付,就是不见钱进来,法律上房东啥也做不了,只有欠租两周后才能发赶人信,而且只是信,不能真赶

就是因为房客不按时交租,房东几次三番看有没有付,中介打几次电话,如果按照合同来,都不会发生这种糟心事

一旦开始拖延,几乎个个月都会拖,这种人就是钱紧,钱不够用先付别的.正常租客都是设的到期自动转账,不会晚的

王德发

Forbne 发表于 2024-3-7 10:24
我也觉得破案了，我的个人猜测是楼主还没settle, 因为卖房和租赁是一个中介公司，楼主就提前向中介要租客资 ...

说反了，是中介追我追的很紧啊，还有两周才settle一天来好几个电话要我跟他签管理协议，那完全陌生的情况下要看中介靠不靠谱不就只能要entry/exit report和ledger看现在管的怎么样呗，难不成我还非得亲自试试？

王德发

newstartech 发表于 2024-3-7 22:07
这中介很不错了，卖房为房东着想，租房也为新房东想着。买了投资房，要有不断有麻烦事处理的准备，特别是旧 ...

卖房确实是为原本的房东着想了，忽悠潜在买家说现租客交租没问题，但是在他忽悠的是我。。。

租房为新房东想是怎么看出来的呢？清退低质量租客难道中介自己不是受惠方吗？

lusiya999

王德发 发表于 2024-3-7 23:43
说反了，是中介追我追的很紧啊，还有两周才settle一天来好几个电话要我跟他签管理协议，那完全陌生的情况 ...

我觉得你稍微对中介要求高了一点。很多时候中介并不能完全控制签约后的事情，只能按法律程序走，催租收租。如果房客不好，帮忙租约满了就赶走。

当然你换了他也很正常，是你的权利

建议不管签不签这个中介，或者换另一个中介，现在就可以开始找，后面会节省很多找租客的时间。

提醒你一点，大多数州都有提前两个月通知租客搬走的要求（有租约也一样）。 你说还有两周，那么现在还不通知租客的话，到期了他还要住一段时间的。如果留着这个租客，换一个中介，那个新中介够喝一壶的。

evava

以业内人士建议你，最好不要先抱着怀疑的想法看中介。他能搞得定就让他去搞，搞不定了，你之后再换他。现在换，说不定房租和以后换租客都有问题。租客连房门都不会给你开

Ronin8317

楼主，如果你不签管理协议，settle之后中介就不再收取租金了。然后呢？

Rent Ledger不是私人信息，但在你与他们签约之前，他们不需要给你任何东西。

newstartech

王德发 发表于 2024-3-7 23:52
卖房确实是为原本的房东着想了，忽悠潜在买家说现租客交租没问题，但是在他忽悠的是我。。。

租房为新房 ...

如果买房是你出钱，他是buyer agent，他有问题。中介是双方的调解洽谈者，但他一定是偏向付他佣金的那一方。在租房情况下，放的可以换中介，租客就没有这权利。当然，既然对现在的中介这么耿耿于怀，换了，比较好。毕竟房东与中介是需要合作的

fenrirsdl

凭心而论你的这个中介不错的。建议给的中肯，也比较实在。