请教投资房refinance后的税务问题

xq052b

诗意探险家 发表于 2024-3-14 17:24
我认为Loan C不能享受全额退税。这是因为的银行所说的“合并”步骤实际上是对Loan B的top-up。

举例：

谢谢回复，那如果这个过程是通过转贷实现的呢？

诗意探险家

xq052b 发表于 2024-3-14 17:30
谢谢回复，那如果这个过程是通过转贷实现的呢？

如果是转贷就是很标准的topup流程了。

比如：

原本在银行a贷款30w，转贷到银行b总贷款65w，其中30w是原贷款（投资房未还完的），35w topup。你只能退税30w的利息。

xq052b

诗意探险家 发表于 2024-3-14 17:35
如果是转贷就是很标准的topup流程了。

比如：

那这样呢，自住房A先不卖，短租出去几个月，成了投资房

然后再卖掉A，这时候新的loan C应该可以全额退税了吧？

诗意探险家

xq052b 发表于 2024-3-14 17:40
那这样呢，自住房A先不卖，短租出去几个月，成了投资房

然后再卖掉A，这时候新的loan C应该可以全额退税 ...

我认为不行，因为并不存在”合并”，底层原理还是转贷。

就类似，把我之前的例子中”自住房”换成”投资房”：

- 投资房a贷款30万（Loan A）
- 投资房b贷款30万（估价300万，Loan B）
- 你的借贷能力达100万

当你出售投资房a时，银行注意到你的借贷能力远超投资房的30万贷款，并且考虑到投资房b的估价为300万，于是提供了30万的现金外流（top-up）。由于原本投资房a贷款就有30万，这一操作不需额外审批。因此，虽然在表面上Loan A似乎与Loan B合并为了Loan C，实际上是一次topup

xq052b

诗意探险家 发表于 2024-3-14 18:08
我认为不行，因为并不存在”合并”，底层原理还是转贷。

就类似，把我之前的例子中”自住房”换成”投资 ...

不是说topup的钱，只要用于投资就可以退税吗？

在这个故事里，topup出来的钱还是用于付投资房的利息呀

znby

xq052b 发表于 2024-3-14 18:39
不是说topup的钱，只要用于投资就可以退税吗？

在这个故事里，topup出来的钱还是用于付投资房的利息呀 ...

只能根据你投资房原有贷款来计算贷款总额的

不管以后你投资房的贷款改变，refinance增多，你也只能以（最开始的贷款总数-已经还款的总数）算该投资房的贷款总数，这贷款数所产生的利息，才能抵扣该房子的支出

而原有投资房重新办理贷款，增多的那部分贷款，你如果用于新的投资房购买，这部分top up 的钱所产生的利息，你可以抵扣新投资房的支出， 但不是记入原有投资房的支出。


正是ATO如此规定，很多投资房都是选择IO借款，就是为了贷款总额不会随时间而减少，以后refinance 了，贷款总数起码不会因为已经还款而减少

诗意探险家

xq052b 发表于 2024-3-14 18:39
不是说topup的钱，只要用于投资就可以退税吗？

在这个故事里，topup出来的钱还是用于付投资房的利息呀 ...

因为你loan a已经pay off了，你loan c 初始状态应该是

limit balance 60w，available balance 30w，balance -30w

你那available balance如果再投资，就可以退税利息了。

xq052b

znby 发表于 2024-3-14 18:51
只能根据你投资房原有贷款来计算贷款总额的

不管以后你投资房的贷款改变，refinance增多，你也只能以（ ...

假设我有一套无贷款的投资房A

然后我用A抵押贷款，买了投资房B

只有一个loan

几年后，我卖了A，loan不变

那么这个loan可以完全退税吗？

jadebook

不能。所以投资房要把贷款最大化。尽量0首付，印花税也要贷款。如果银行跟你说不行额度不够了，那你redraw也白扯，只能用offset。先问清楚broker最大额度，然后按额度95%给offer。

人在悉尼已中年

xq052b 发表于 2024-3-14 16:42
搭车问个问题啊

假设自住房和投资房在同一个银行，一个自住的loan A，一个投资的loan B

你要先搞清一个最基本的问题，投资房refinance后，这个投资房用来负扣税的额度是原来的，还是refinance之后的？

fffighter

看了前两页，大家的意见都很一致，楼主学习一下。

不要从offset直接拿钱，而是先转到loan account，再redraw出来，这样就能抵税了

xq052b

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-14 22:59
你要先搞清一个最基本的问题，投资房refinance后，这个投资房用来负扣税的额度是原来的，还是refinance之 ...

这就是我困惑的地方，明明这个支出是投资成本啊，是在为投资房付利息，这跟额度有啥关系呢

znby

xq052b 发表于 2024-3-14 23:08
这就是我困惑的地方，明明这个支出是投资成本啊，是在为投资房付利息，这跟额度有啥关系呢 ...

因为offset帐上的这笔钱，不会产生贷款利息，只是对抵减少贷款利息， ATO说不能明确其用途，产生的贷款利息也不能明确判断归属

znby

xq052b 发表于 2024-3-14 21:53
假设我有一套无贷款的投资房A

然后我用A抵押贷款，买了投资房B

你后面卖了A后，B的贷款就会有变动吧

B的贷款还是只能按（最早的贷款额度-已经还的本金）的剩余贷款算 ，不管你后面B新贷款多了还是少了，哪怕多了贷款，也是只是用于B的支出，但ATO 规定，这部分多增添的贷款利息，你是不能用于B的申报的。

你只能卖了A，B refinance 再买C投资房
B 的贷款，就可以分成2部分，1部分（ 原贷款额度， 产生的利息算B的支出）， 另一部分，你用于买C， 其产生的利息可以算C的支出

xq052b

znby 发表于 2024-3-14 23:58
你后面卖了A后，B的贷款就会有变动吧

B的贷款还是只能按（最早的贷款额度-已经还的本金）的剩余贷款算  ...

只有一个loan，A和B都抵押在这个loan

卖了A而且loan完全不动

那么这个loan应该可以完全退税吧

xq052b

znby 发表于 2024-3-14 23:48
因为offset帐上的这笔钱，不会产生贷款利息，只是对抵减少贷款利息， ATO说不能明确其用途，产生的贷款利 ...

我设想的故事里没有offset呀

znby

xq052b 发表于 2024-3-15 00:05
我设想的故事里没有offset呀

你这A 投资房么，报税么？之前按啥利息报税

如果A和B只一个loan，该loan 利息全报在B上，卖了A后，应该没差别

但如果这个loan，之前利息既报A， 又报B（ A其实不能报利息支出的），正常B只能继续按以前的贷款利息支出算

我也不知道，你整个loan利息支出都改报在B上面，到底ATO追不追究了

人在悉尼已中年

xq052b 发表于 2024-3-14 23:08
这就是我困惑的地方，明明这个支出是投资成本啊，是在为投资房付利息，这跟额度有啥关系呢 ...

因为有一个最基本的负扣税常识，是你不知道的。

人在悉尼已中年

xq052b 发表于 2024-3-14 23:08
这就是我困惑的地方，明明这个支出是投资成本啊，是在为投资房付利息，这跟额度有啥关系呢 ...

一个投资房，能用于负扣税的利息额度，是这个房子曾经的最小贷款额度。比如你总共贷款52万买了一个50万的投资房。后来因为钱多了没地方花，还进去32万的本金。后来又因为要买其他的投资房refinance到贷款80万（房子增值到银行估价100万）。那么你这个投资房能用于负扣税的利息额度只是20万，并不是80万。

人在悉尼已中年

xq052b 发表于 2024-3-15 00:02
只有一个loan，A和B都抵押在这个loan

卖了A而且loan完全不动

不是说，现在你这个投资房贷款了多少钱，就可以把这些钱产生的利息都用于这个投资房的负扣税。

是要看你这个房子曾经到达的最小贷款金额

shine_on

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-14 23:30
一个投资房，能用于负扣税的利息额度，是这个房子曾经的最小贷款额度。比如你总共贷款52万买了一个50万的 ...

你这个例子里，新贷出的60万不是用来买投资房了吗？那肯定也可以扣税的呀

人在悉尼已中年

shine_on 发表于 2024-3-15 02:51
你这个例子里，新贷出的60万不是用来买投资房了吗？那肯定也可以扣税的呀 ...

那是后面的投资房的负扣税，和前面的没关系

xq052b

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-15 00:33
不是说，现在你这个投资房贷款了多少钱，就可以把这些钱产生的利息都用于这个投资房的负扣税。

是要看你 ...

假如投资房的初始贷款是100W

我有100W放在offset，0利息，但是每个月有最低还款数5000

然后每次扣款后，我再把这5000withdraw出来，loan从来没有低于过995K

那么这个最小loan是 100W - 12*5000 = 940K
还是 100W - 5000 = 995K

xq052b

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-15 00:33
不是说，现在你这个投资房贷款了多少钱，就可以把这些钱产生的利息都用于这个投资房的负扣税。

是要看你 ...

可是A和B在一个loan下面呀，没有说明比例，而loan从settle就没变过

A被discharge出去了，那B应该可以全额退税吧

人在悉尼已中年

xq052b 发表于 2024-3-15 09:00
假如投资房的初始贷款是100W

我有100W放在offset，0利息，但是每个月有最低还款数5000

你想多了，redraw的前提是你多还（额外）进去的钱，5000是你正常的还款额，你是没办法redraw的

投资房你应该选择一直io，不还本金

人在悉尼已中年

xq052b 发表于 2024-3-15 09:07
可是A和B在一个loan下面呀，没有说明比例，而loan从settle就没变过

A被discharge出去了，那B应该可以全 ...

你这个相当等于是投资房refinance，不管你怎么refinance，你能负扣税的利息，只能是你这个投资房最低的贷款额度的利息

HowardHamlin

fffighter 发表于 2024-3-14 23:06
看了前两页，大家的意见都很一致，楼主学习一下。

不要从offset直接拿钱，而是先转到loan account，再redr ...

谢谢。大家说得很对。之前没想到还可以这么操作

shine_on

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-15 06:24
那是后面的投资房的负扣税，和前面的没关系

对于投资者来说最终结果是一样的，没必要说得好像多亏似的。。。

人在悉尼已中年

shine_on 发表于 2024-3-15 11:15
对于投资者来说最终结果是一样的，没必要说得好像多亏似的。。。

能这么说，只能说你对房产投资完全不懂

肯定是不一样的

正常1个50万和一个100万的投资房，可以使用52+104=156万利息负扣税，你现在这么一搞，只能用20+104=124万的贷款利息负扣税

差了你之前曾经还进去的第一个投资房30万的本金，按6%算，一年就少了1万八，按37%算，就等于亏了6660一年

shine_on

人在悉尼已中年 发表于 2024-3-15 10:26
能这么说，只能说你对房产投资完全不懂

肯定是不一样的

唉，我个人是不会还投资房本金的，如果那是你想表达的观点，你就应该直接这么说
而不是告诉别人那80万产生的利息不能抵税
现实就是，那80万产生的利息都能抵税

如果有贷款能力，当然要maximise所有投资房的贷款额度