真心求教要不要卖墨尔本投资房

WACT

黄金海岸60万小house，就能轻松租650，疯抢

Pippa

momo1627 发表于 2023-8-30 11:49
这周卖了阿德的小投资房。53入68出 6年。。。租金490 无息 账面年收入大概16k 税后 11k大概。65万活期存款 ...

人家买房投资是为了杠杆效应。你全款买还买阿德雷德啊，改在悉尼买就会有不一样的回报率

Pippa

我建议三套一起卖，亏损跟盈利合并一下，税就少交了。然后钱买个好房子自己住。

木木山高

Ringwood位置OK

eva0304

我这个月神速的卖了投资房，再神速的卖了自住房，再买了一个崭新的，大的dream house，相通了，墨尔本这个地方不适合投资，一家人住的开开心心才最重要。下个月集体交割，无缝连接。

ausox

能扛最好, 3W缺口也不是那么大, 稍微干点零工就能补上了, 实在不行卖一套, ringwood或远东南都差不多

momo1627

Pippa 发表于 2023-8-30 12:41
人家买房投资是为了杠杆效应。你全款买还买阿德雷德啊，改在悉尼买就会有不一样的回报率 ...

以前住阿德 搬悉尼了  肯定不是全款买的。offset。但是鬼迷心窍 朋友租着住 而且当时卖还要亏 就没卖 压着贷款了 18 19年悉尼没上车 亏惨了

marlene603

楼主好好想想，你对墨尔本未来房价每年涨5%有没信心，反正过去7年年均涨幅我估计也就3%左右，然后再算算你持有投资房的成本有多高，我想光光利息就有5%了吧（未来数年的预期平均贷款利率）。
我是觉得墨尔本房子没有投资价值的，应该全部卖掉去升级自住房

marlene603

墨尔本有最高的印花税，最高的地税，最低的租金回报（也许悉尼更低吧，那也是因为悉尼房价涨太快了），对房东最不公平的待遇，比如强制装客厅窗帘，前房东住了20多年都不装，你买了出租就被迫要装，一千只羊驼奔腾而过啊。凡此种种都决定了不应该在墨尔本买任何投资房，如果楼主实在需要负扣税，买到别的州去

xsmile

eva0304 发表于 2023-8-30 12:47
我这个月神速的卖了投资房，再神速的卖了自住房，再买了一个崭新的，大的dream house，相通了，墨尔本这个 ...

因为我卖房子，必须要别人来布置一下，自己的家具太丑了，所以必须要清空房子找地方住，就是这一点麻烦，现在租房子也很贵，所以想请问你是怎样操作呢？谢谢

forevermary

对于悉尼的人来说投资墨尔本是很不划算的事情，一是不了解行情，二是他们那里的政策和悉尼不太一样，附加费用太多。
在5-6年之前我爸妈一定要想投一个墨尔本的房子（就是魔怔了被一个中介说的天花乱坠的），一房的公寓，离市中心开车15分钟，41万全新
settle的时候银行就贷不出来了，只value了38万
2年前想卖，结果说现在行情是只能卖31-34万之间
因为那时候利率低，租金在350左右，只能说不亏吧。今年割肉卖了，因为也才卖了35万，但是今年利率到期了，6%，自己要往里投钱，也看不到今后的形势，即使亏着卖把卖了的钱存银行，都比这个拿着亏本的房子不知道什么时候解套要划算啊

eva0304

xsmile 发表于 2023-8-30 13:46
因为我卖房子，必须要别人来布置一下，自己的家具太丑了，所以必须要清空房子找地方住，就是这一点麻烦， ...

我的投资房很惨，租客弄得很惨，本来想收回来装饰一下再卖，结果租房中介竟然有我之前的授权，知道我打算给别的中介卖房，竟然直接给续租了一年，我没签字，但是去咨询了，这种情况租约有效，于是我就带着一年租约直接拍卖，卖了个很差的价格，比市场价起码少5-8万，好在卖出去了，买家是现金交易，我是诚心想卖，而且我2014年入的，所以不亏。

自住房特别简单，我找了卖给我房的中介，他专门卖我们区的，他拉了一个HANDY MAN过来修修补补，粉刷，花园，decking，第一周就让我去住民宿，第2周周2中介找了清洁过来，然后周三照相过来，周四晚上LIST， 周六开放，中介手上有买家，是一直在等房源的，周六开放完直接和买家议价几天，然后卖了，也是现金买家。特别有效率，但是我自住的区比较特别，找不到替代的，所以如果买家锁定这个区域，锁定价位就只能等房源。我们当时买的时候就是等了半年的房源。我住SANCTUARY LAKE。

Pippa

momo1627 发表于 2023-8-30 12:53
以前住阿德 搬悉尼了  肯定不是全款买的。offset。但是鬼迷心窍 朋友租着住 而且当时卖还要亏 就没卖 压 ...

投资房offset就等于全款买。你完全没有享受到杠杆的好处。如果这样，还不如买股票了

Pippa

marlene603 发表于 2023-8-30 13:21
墨尔本有最高的印花税，最高的地税，最低的租金回报（也许悉尼更低吧，那也是因为悉尼房价涨太快了），对房 ...

最高的地税？不觉得啊，墨尔本的地税太便宜了。也可能是我买的地价低吧

Pippa

ausox 发表于 2023-8-30 12:50
能扛最好, 3W缺口也不是那么大, 稍微干点零工就能补上了, 实在不行卖一套, ringwood或远东南都差不多 ...

三万还不多啊。我一年自己掏腰包超三千块就卖房了，暂时还没超，就先留着

weekends

同意14楼的
自住房要好，一个是生活质量，另一个是不用打稅
投资房还是要地段。维洲这么丧心病狂加税，地价不快点升都是亏的，全给稅了

SAland

momo1627 发表于 2023-8-30 11:49
这周卖了阿德的小投资房。53入68出 6年。。。租金490 无息 账面年收入大概16k 税后 11k大概。65万活期存款 ...

不是什么买在17年高点，问题出在 "新房 semi ", 阿德对  semi 特别不感冒, 换任何一个正常区的普通 House, 2017  50 万的, 现在轻松 80 以上. 我一个朋友 200X 年也是买 新房 semi 40几万, 现在看行情也就是 60 几万.

newfoot365

eva0304 发表于 2023-8-30 12:47
我这个月神速的卖了投资房，再神速的卖了自住房，再买了一个崭新的，大的dream house，相通了，墨尔本这个 ...

你确实是想通了，想明白了，往正确的方向走。

momo1627

Pippa 发表于 2023-8-30 14:26
投资房offset就等于全款买。你完全没有享受到杠杆的好处。如果这样，还不如买股票了 ...

嗯 是的 搬悉尼忙于工作。对投资一窍不通。中间btc 还碰到covid 亏了 一万。。。还好悉尼转了行找了工作 工资涨得快。不然这房子的事得气的少活几年。虽然已经很气了

honester

墨尔本地税不算高啊，地价便宜啊

比起新南那离境税几万，便宜多了吧，墨尔本PR不收这个税

honester

forevermary 发表于 2023-8-30 14:13
对于悉尼的人来说投资墨尔本是很不划算的事情，一是不了解行情，二是他们那里的政策和悉尼不太一样，附加费 ...

你买了个公寓就说墨尔本投资不好，你自己没反思一下自己的选择错误吗

墨尔本人也不买公寓的啊，尤其是cbd

我朋友十年前买个studio花了30万，现在只值 17,8万了，他连贷款都没还完，找谁说理去

你这一房的公寓，还不是cbd的，当年怎么能值41万？你自己价值也判断错误啊

momo1627

SAland 发表于 2023-8-30 14:47
不是什么买在17年高点，问题出在 "新房 semi ", 阿德对  semi 特别不感冒, 换任何一个正常区的普通 House ...

对也不对吧。
首先17年初买的绝对是上一个高点。17-19起码跌下来了20%。 跟我共墙的晚买几个月 少花了快3w
其次 阿德不比悉尼，整体涨的慢，滞后，klemzig明显20年底 21年才开始涨的。我这悉尼covid前 去 epping 就看到快2m的duplex拍卖了
其三 klemzig 稀缺性太差，相似的区太多 并且人均收入不高 也没有好公校。
其四 中介说阿德也是最近更追捧2层房。klemzig 最新四房两层duplex 房东敢要价 90左右。
其五 我这套16年的大地破房 50万 卖出的。现在klemzig 大地破房 我印象 中 也就70-80的样子吧。这个不确定。涨幅肯定也不够看的
其六 我这房当时确实买的差，地小，门面不宽。当时没钱 还第一次买 深刻的教训。。。

这几条也算是我这房子的复盘了。。给大家参考 讨论吧
1是买卖点时机。
2是区域稀缺度，区域人口水平
3是房子的质量，地，门面。房型

总之 我觉得普通人 买房赚钱都是靠命，运气好了，找到工作了，或者怀孕了，正好时间到了 就买到低点了。
运气差了就是买个高点站岗。这次不是covid 放水 感觉17年站岗的还不好说呢。

swe

不差钱就hold着 感觉区位还可以

forevermary

honester 发表于 2023-8-30 15:25
你买了个公寓就说墨尔本投资不好，你自己没反思一下自己的选择错误吗

墨尔本人也不买公寓的啊，尤其是cb ...

你没有看到我说悉尼的不熟悉墨尔本不要去投资墨尔本吗？
即使5-6年前，悉尼离市中心开车15分钟距离的新apt都没有41万这么便宜的了好嘛，都已经在50-60万朝上了啊。
所以说以悉尼的观点来看41万一房（60多平）这个是很好的一个投资啊，但是是投错的啊。因为这个在墨尔本啊。
所以最后我们割肉离场了啊

weaknet

感觉只要可以步行到当地好的学校，房子没有硬伤，house保值增值都不错。

砍不死

WACT 发表于 2023-8-30 11:23
只有卖掉自住TH，经济上最划算，也保存了最大增值潜力。

卖掉新点的House，之前的负扣税都得吐出来，还 ...

有物业！说交物业费！没有物业！说没有物业打理！两头fxxk哈哈！真乃绝笔也！那么请问house也没有物业打理那他们怎么处理的那？

砍不死

che999 发表于 2023-8-30 12:08
墨尔本是什么情况

95万房子租金小于500

悉尼200万房子 租金700多比比皆是 ！别刚！刚就给你举例子！没错就是嚷嚷着房子难租的现在！且是核心各种方便的区！

吾生须臾

是我的话会把远东南的房子卖了，虽然印花税和中介肯定是亏了，但增值上来说，潜力不大了。capital loss也可以carry forward

honester

forevermary 发表于 2023-8-30 17:04
你没有看到我说悉尼的不熟悉墨尔本不要去投资墨尔本吗？
即使5-6年前，悉尼离市中心开车15分钟距离的新ap ...

问题很明显了，不在于你是不是熟悉墨尔本，而是你根本没有投资的鉴别力，在哪都是一样

你怎么能以悉尼价格来判断墨尔本房产呢，你要是去阿德雷德，不是看啥都是白菜价？问题是，你只应该在当地做横向比较不是？

2017年我朋友已经在墨尔本北区买了四室大house, 才60多万，你一个一室公寓卖41万合理吗？

反正如果是我 我是肯定不会买的

离city 15公里，在墨尔本已经挺远了！

41万在CBD还算凑合

41万当时能买一个不错的小house了。

Nosugarcoffee

WACT 发表于 2023-8-30 12:09
把自住的Townhouse卖掉，剩下俩House也好过TH。这种有物业的，将来不要碰。

卖掉自住房还不用上税 ...

同意。另外楼主ringwood是属于东边，不是东南啊。