这样算是赚到钱了吗 - 真心求教

匿名者 发表于 2023-3-6 19:44
我也是持这个观点，大致是这样

七年翻倍是以前的事情了。六年前到现在到未来，12年翻一倍算幸运了

Stamp duty, land tax, selling cost 就有十万。如果房租收入可以cover 利息和维护费用，最后就是40-10=30 万，再扣去税好几万…… 平均每年赚了近4 万？ 25 万做其他保守投资也有平均1 年1 万的收入吧。房地产的净收入就是差不多一年3万。接下来利息涨了差不多4%，恐怕每年的回报就要打折扣了

匿名者 发表于 2023-3-6 19:40
您说的对，是算错了， 应该是 税=（增值-成本)/2*39%

房子如果是两公婆共同名下，还可以除以二分别算税基，另外如果 super 有额度也可以放进去就是 15% 税了。

匿名者 发表于 2023-3-6 21:05
房子如果是两公婆共同名下，还可以除以二分别算税基，另外如果 super 有额度也可以放进去就是 15% 税了。 ...

这个提议对， 我的会计提醒过， 过去3年如果super没有交满（好像是5万一年），可以把卖房的收益用来补缴， 这样税可以更低一些

viviancn

匿名者 发表于 2023-3-6 19:41
如果七年翻倍，房子每年增值是10%。如果十年翻倍，每年增值是7%。楼主的这个平均每年增了5.8%，差不多要12  ...

10%还不如super

maxinfang

自住就会划算，投资其实就是帮一下租客 所以最好的 方式是一套自住一套投资 自住翻倍了以后卖掉 套现不用交cgt 然后搬入投资房 装潢一下 退休 不舍得卖就 refinance 租给自己孩子 无限加大成本 包家具租 动不动就给投资房 搞个小升级 刷漆 升级厕所什么的 也会名正言顺 也可以便宜租，又可以避点税 小孩也可以廉价租房 不用在社会上被赶来赶去 小孩长大了 然后卖给小孩结婚 可以卖低点 毕竟 自家人 这样cgt也少交点 他不喜欢，就卖掉 给他个起步资金进场
这是我仔细分析后 澳洲性价比比较高的 如果事业还可以，refiance投资房，升级自住 享受自住房升级的 带来的生活质量提高 越过越好
减少房产数量，提高质量

Jade19

maxinfang 发表于 2023-3-6 21:56
自住就会划算，投资其实就是帮一下租客 所以最好的 方式是一套自住一套投资 自住翻倍了以后卖掉 套现不用交 ...

那么没孩子的就不要折腾买投资房了……

maxinfang

Jade19 发表于 2023-3-6 23:20
那么没孩子的就不要折腾买投资房了……

没孩子，就卖掉自住 不交cgt 降级到投资房 全款还完，余钱装修 资产盘查前五年 世界旅游 花到合格线 等五年花光super领养老金 回复第一条就帮你安排了 看帖不仔细

2KMUM

匿名者 发表于 2023-3-6 19:16
还是赚了不少了。

顶楼主要tax算错了，要去掉包括stamp duty，selling cost这些成本后再算CGT，而且CGT还 ...

正解

Jade19

如果接下来两年房价持平，那么这个房从当初1m 入手到两年之后一共8 年涨幅还是40%…… 房价不涨就不值了，不如卖了

mfhxilc2

匿名者 发表于 2023-3-6 18:44
几个问题需要注意：

Growth：您计算的增值部分是400,000，但实际上这个数值应该是1.4M-1M=400,000。因为房 ...

您在计算影子成本的时候为什么用2.5%，而不是5%？

Jokeeatcandies

匿名者 发表于 2023-3-6 19:46
七年翻倍是以前的事情了。六年前到现在到未来，12年翻一倍算幸运了

能不虧都是幸運了，還翻倍，哈哈

xq052b

匿名者 发表于 2023-3-6 18:56
计算方法有些问题，因为它没有考虑到投资回报率的时间价值和通货膨胀等因素。如果我们考虑到这些因素，就 ...

照你的设定：通胀2%，利息5%

想都不用想，肯定会亏的

v26v26oo

xq052b 发表于 2023-3-9 10:16
照你的设定：通胀2%，利息5%

想都不用想，肯定会亏的

记得以前市场就是这样，通胀2%，利率5%，一直持续到疫情爆发

xq052b

v26v26oo 发表于 2023-3-9 10:18
记得以前市场就是这样，通胀2%，利率5%，一直持续到疫情爆发

但是房价涨了，那就说明something is wrong^_^

xiaomt

maxinfang 发表于 2023-3-6 21:56
自住就会划算，投资其实就是帮一下租客 所以最好的 方式是一套自住一套投资 自住翻倍了以后卖掉 套现不用交 ...

很有道理哦，投资生活质量很好的平衡

xiaomt

楼主收入进项In那里的负扣税Tax return 算错了：你的租金和利息都是按6年总计算的，但公式中又X6，所以负扣税多算了5万

zzq0422

老婆是CPA 发表于 2023-3-6 18:05
6年前1 现在1.4 这种房子 在我的认知中 就叫万年不涨啦 我猜 应该是个townhouse吧 ...

15年1m 现在1.25  - 1.4 的一大把，很多近郊房子已经不是什么好的投资产品了 就华人还当个宝贝

anklos

zzq0422 发表于 2023-3-9 10:41
15年1m 现在1.25  - 1.4 的一大把，很多近郊房子已经不是什么好的投资产品了 就华人还当个宝贝 ...

近郊是大约多少公里以外的？可以说几个典型的区吗

谢谢

v26v26oo

xq052b 发表于 2023-3-9 10:21
但是房价涨了，那就说明something is wrong^_^

房价涨了不见得就赚钱，参照lz和前面朋友的计算。

只算卖价和买价的差，是中介惯用的手法。中间费用只字不提

xq052b

v26v26oo 发表于 2023-3-9 11:24
房价涨了不见得就赚钱，参照lz和前面朋友的计算。

只算卖价和买价的差，是中介惯用的手法。中间费用只字 ...

或者这么说吧，货币的购买力贬值的速度肯定不止2%

v26v26oo

xq052b 发表于 2023-3-9 11:39
或者这么说吧，货币的购买力贬值的速度肯定不止2%

所以你想表达什么？就是说买房并不划算啊，买银行股吃5%的股息，复利都比他强。

中介为了利益，鼓励人炒房就是误导

v26v26oo

xq052b 发表于 2023-3-9 11:39
或者这么说吧，货币的购买力贬值的速度肯定不止2%

我并没有说不买房就让钱躺在银行啥也不干，在各种投资领域里，投资房产劳心劳力，回报还不如其他普通的投资，仅此而已。

xq052b

v26v26oo 发表于 2023-3-9 11:51
我并没有说不买房就让钱躺在银行啥也不干，在各种投资领域里，投资房产劳心劳力，回报还不如其他普通的投 ...

假设物业本身没有大问题，只要货币贬值的速度高于房贷，那么就是赚的，反之亦然

mfhxilc2

匿名者 发表于 2023-3-6 18:56
计算方法有些问题，因为它没有考虑到投资回报率的时间价值和通货膨胀等因素。如果我们考虑到这些因素，就 ...

大哥，我弱弱的问一句，你这口气咋越看越像是AI写的？？

mfhxilc2

匿名者 发表于 2023-3-6 18:56
计算方法有些问题，因为它没有考虑到投资回报率的时间价值和通货膨胀等因素。如果我们考虑到这些因素，就 ...

按照大哥您的说法重新算了一下，好像得出的结论不太一样，请指正