市场上刚需买家少，刚需卖家多，跨州投资者真的不来了

ARACT

idea_lee 发表于 2022-10-8 19:08
商业物业 location只是个表象 真正的实质是卖的那个长期客户租约 银行给你的商业贷款也是最终基于此的

...

这是中介通常描述commercial的方式，但是我跟他们不一样，我从不care租客是谁。

我只关心这个location是不是优质，流量大不大，市场需求高不高。
location才是核心竞争力。

idea_lee

ARACT 发表于 2022-10-8 19:13
这是中介通常描述commercial的方式，但是我跟他们不一样，我从不care租客是谁。

我只关心这个location是 ...

OK 明白了
你是全款 现金
不care年收益率

和我以前在国内北京一样 就认为 故宫 中南海那位置好 必须买下来

ARACT

idea_lee 发表于 2022-10-8 19:08
商业物业 location只是个表象 真正的实质是卖的那个长期客户租约 银行给你的商业贷款也是最终基于此的

...

机场附近，确实也是我关注的重点。
但那边location好的，都是crown land，不是freehold，有很多潜在的问题。比如超高的地租税，换租客需要机场公司批准等等。这都非常影响潜力。

我也不会因为租客是政府机构就买，我也不会为此溢价购买。
政府租客涨租慢，稳定对我来说没意义。
我选的location都很抢手，换个租客涨租20-30%，我根本不care租客是谁。

ARACT

idea_lee 发表于 2022-10-8 19:16
OK 明白了
你是全款 现金
不care年收益率

买commercial，买的是location。

但是太多中介告诉你，你买的是一个稳定的合约。这是本末倒置。

我会贷款，但是我确实不会过度依赖贷款。
租约的年限，yield不是我考虑的重点，因为做贷款，我确实不依赖这个物业的租金。

ARACT

commercial，中介和卖家做个假租约，包装个租约，真的挺多的。我明白

但是忽悠我，估计没用。

tina-go

ARACT 发表于 2022-10-8 19:23
commercial，中介和卖家做个假租约，包装个租约，真的挺多的。我明白

但是忽悠我，估计没用。 ...

银行对rent都有自己的估价

拿着一份假租约，借不到钱的

银行只认可，自己的估价。

tina-go

ARACT 发表于 2022-10-8 19:18
机场附近，确实也是我关注的重点。
但那边location好的，都是crown land，不是freehold，有很多潜在的问 ...

什么是crown land

什么是freehold

ARACT

tina-go 发表于 2022-10-8 19:25
银行对rent都有自己的估价

拿着一份假租约，借不到钱的

commercial估价，不是银行估价的，要花好几千找专业公司估价。
银行对rent，也没有数。
租约是真的，内容是虚的。

merlot14

tina-go 发表于 2022-10-8 19:26
什么是crown land

什么是freehold

国有 私有

ARACT

tina-go 发表于 2022-10-8 19:26
什么是crown land

什么是freehold

机场附近的土地，都属于机场公司的。机场公司统一从联邦政府租赁的。
联邦政府从昆州政府租赁的。
机场附近的仓库，owner要给机场公司缴纳租金，机场公司也要缴纳租金。最终决定权都是机场公司说的算，当然州政府，联邦也都有说话的权力。
这个土地，从本质上就是多手租赁来的。

你买了仓库，即便是独立的仓库，你也只有部分产权。你还要缴纳租金，而且产权现在就剩下40多年。

你把仓库/物业租给了租客，好些是政府租客，听起来不错。但是问题很大。
你什么都说的不算，还要缴纳租金。换租客也需要机场公司批准，产权也就剩下40几年。

当然我知道40年后不会有大变化。但是万一不租给你了，你就得滚蛋，合理合法，照章办事。将来我要卖，买家也会忌惮这个。

不确定性就是风险，所以不能买。

idea_lee

ARACT 发表于 2022-10-8 19:35
机场附近的土地，都属于机场公司的。机场公司统一从联邦政府租赁的。
联邦政府从昆州政府租赁的。
机场附 ...

不是你说的这种

是free hold的地 自己持有然后客户是昆州警局用来的仓库

不要光看布里斯班CBD那点屁大的地方 因为那里在修路 修新的基建 看起来好像人头攒动的样子 人流没地方走而已 附近的 去旁边的毅力谷多转转就明白了 市区内的 现有商业租客你都维持不住呢 附近大量的店面商业都在空置招租 还要再次面临新租客的空置期  下跌周期还涨价？梦呢啊

ARACT

uote[olor=#999999]idea_lee 发表于 2022-10-8 20:04
不是你说的这种

不是crown land，那就说明是在机场外围，不是核心圈内。

所以你买的是location，这种是稀缺的。
确实很少。

你的方向和我不同，我不持有立场。
不同的路，都有成功的。

All_Black

明月悠悠 发表于 2022-10-8 18:51
近几周华人区550k左右的house有几处了 确实在下降 希望成为价格标杆 引领下跌趋势 ...

华人区在今年初2-3月份的时候，设置搜索，没有低于65万-70万的

明月悠悠

All_Black 发表于 2022-10-8 20:16
华人区在今年初2-3月份的时候，设置搜索，没有低于65万-70万的

今天和上周runcorn都有550k左右拍卖的 还看到两个差不多的 sunnybank hills

用户无名

olivern81 发表于 2022-10-8 13:53
所以你觉得还没到底是吗

楼主给讲讲黄金海岸的房子呗，我想卖了房子搬到那边去生活。120万左右。

swoondd

看租约？？？ 租约是个P吧

布里斯班的生意，80%挺不过3年，跟你签100年也是白扯。

TigerBNE

ARACT 发表于 2022-10-8 12:29
马不停蹄奔向黄金海岸，比我预计的还冷。

第一个我以为我走错了，记错了日期。open inspection一个人都没 ...

是买投资吗？为啥没看Sunshine Coast

haiguang

不急不急，慢慢看

ARACT

昨晚冷静了一下，大概明确几点

1、跨州投资者未来12个月是不会回来了
2、房价降快速下跌，昆州会发生价格踩踏现象

tina-go

ARACT 发表于 2022-10-9 09:15
昨晚冷静了一下，大概明确几点

1、跨州投资者未来12个月是不会回来了

楼主真可爱，哈哈，总是在观察-思考分析-得出结论的过程中。
其实这样是对自己负责的做法，为你点赞。

吃土少年

楼主说的我还是认同的，昨天看了一个Mansfield 的学区房，真的就只有我们一组人在看房，中介连小册子都没有印。这要放几个月前分分钟抢的房子现在感觉凉透了，然后中介下午就给我打电话了，我说不喜欢然后又给我推了一堆房子。。这到底什么时候是底真的是不好说，抄底还是要谨慎，感觉昆州房产大概率会回到疫情前很多年不涨的年份了。。昆州的基本面不会因为一个奥运有什么不同，还是投悉尼墨尔本比较稳。。

Pippa

昆州政府一轮地税瞎操作后又临场变更。这给了外州投资者这样一个信息：昆州政府铁定要收割房东，不是这个新政也必有其他新政实施。投资者现阶段对现金流很敏感，这种情况下肯定不会入场受割了

DaftPunk

auction是捡漏的机会

fisk1983

大跌一下，让后屏住，长年不涨不跌，这样对布村是最好的

v26v26oo

什么时候Robertson跌了通知一声，去个捡漏

ARACT

robertson 不能考虑，治安太差了，西面全是穷区难民区。
robertson首富都已经搬走了，大概受不了当地的环境？ 虽然你们想跟首富做邻居，但是首富不想跟你们做邻居。
这区已经严重高估了。

还不如carindale

smilemiliya

ARACT 发表于 2022-10-9 14:31
robertson 不能考虑，治安太差了，西面全是穷区难民区。
robertson首富都已经搬走了，大概受不了当地的环境 ...

能不能说说为啥Robertson不行啊? 每次去朋友家都很羡慕她住在环境好又方便的地方, 也没听朋友说有治安有问题

倒是一些住在Sunnybank (Hills), Stretton的朋友家里都遭小偷

ARACT

smilemiliya 发表于 2022-10-9 21:59
能不能说说为啥Robertson不行啊? 每次去朋友家都很羡慕她住在环境好又方便的地方, 也没听朋友说有治安有 ...

旁边就是工业区，难民区，黑人区，Coopers Plains，Acacia Ridge，Rocklea，Archerfield，Sailsbury，Moorooka
整个西侧已经完全不行了，没希望了。
靠近工业区，主路上大卡车还特别多，特别吵。

小学还挺好的， 但是中学很差。附近也没有好的私立学校，上学也是个大麻烦。
要啥没啥，除了距离Sunnybank近，买菜方便。
再说那边基本上都是旧房子，根本不值那个价

ARACT

Carindale citipoint 小学排名昆州第4， Robertson 小学也不错，排名第 18.
wishart 小学 排名第16

Sunnybank Hills是第一名，MacGroger 排名掉下去了 第21.

swoondd

心路历程啊

一周一判断：
第一周，昆州跨州房产税，必大跌
第二周，看不上墨尔本，唯有悉尼house有价值。
第三周，去悉尼看了，悉尼不行，垃圾
第四周，昆州取消新税，跨州投资必回来
第五周，原来没回来，昆州要踩踏。
第六周，。。。