投资房一年亏2.1万澳币,现在行情也不好 卖还是不卖?

Surprisedbyjoy

算了，不说了

sh-boy

sysmall 发表于 2022-7-16 22:39
我现在手里一个unit也是烫手山芋，加息加的即将是每个月都要贴几百进去了，加租金不现实。 ...

为什么不能加租金？

mea

北岸的投资房有谁的亏损不是以万计算的？
明年会亏的更加多，我估计楼主会亏个35000。
但是，只有这类地产才值得投资。
有钱人以后花一大笔钱买悉尼，就是因为北岸提供澳洲其余城市无法提供的条件。

gordonye2000

Offset account 没有几十万的话，是比较被动

All_Black

楼主你的算法从现金流角度考虑是正确的。

Mortgage不管是本金还是利息，你必须强制还的。每个月都要从收入扣掉这些钱。你不可能跟银行说，我这个月没钱了，你别扣款行吗？

另外一个支出，不知道你的贷款月底的时候，有没有自动加上银行利息，就是贷款余额增加了，因为把Interest加上去了。

投资房，拿得住就拿，如果影响生活了，就考虑卖掉。但是卖掉交易成本也不少。

马.自达

我一朋友五年前gordon1M+买一apartment出租，670一周，应该也要贴钱进去的，现在卖的话能九十几万出手就谢天谢地了。那几年买楼房的都亏死了。

All_Black

要能拿得住才行

All_Black

gordonye2000 发表于 2022-7-17 14:12
Offset account 没有几十万的话，是比较被动

正确。

我一个朋友上次买投资房还是10年前。这么多年贷款按部就班的还，投资房已经都是正现金流了。日子过得轻松愉快。

反观另外其他人，要买投资房，近几年看房买房，周末到处跑，买了以后，没过二年，持有成本太高，现金流撑不住了，又卖掉。来回折腾三四年不消停。Mortgage一年付几万块钱，卖房中介费几万块钱，卖房那一年税交几万块钱。最后拿到手没剩多少了。还被折腾的不轻。回头看看，持有房产现金流亏损严重的，还不如不去买投资房

teeneric

如果本息同還，不能逹到租金COVER的話，那這個投資要小心謹慎。

Runn

足平均每年的税都要5W，投资房就是为了负扣税阿

你的2w相当于从税里扣走了，不然也是白交，但是房子的资产增值是你的。

上次工党竞选说要动夫扣税，直接被刷下了，你想想这玩意威力多大

Ireland

钱通胀了，不亏

自游自在

如果很影响心情和生活品质，还是卖掉算了

gycyc

sysmall 发表于 2022-7-16 22:39
我现在手里一个unit也是烫手山芋，加息加的即将是每个月都要贴几百进去了，加租金不现实。 ...

都在加租呀
加10%很正常

gycyc

sysmall 发表于 2022-7-16 22:39
我现在手里一个unit也是烫手山芋，加息加的即将是每个月都要贴几百进去了，加租金不现实。 ...

都在加租呢
10%很正常

gycyc

teeneric 发表于 2022-7-17 14:54
如果本息同還，不能逹到租金COVER的話，那這個投資要小心謹慎。

别误导他了
租金能cover利息和各种费用就已经成功了
本金本来就是自己的 当存钱了 本金那点利息跟未来的增值部分比起来不值得一提

ilovefamily

All_Black 发表于 2022-7-17 14:35
正确。

我一个朋友上次买投资房还是10年前。这么多年贷款按部就班的还，投资房已经都是正现金流了。日子 ...

人家到手多少能实话告诉你？没赚钱能交那么多税？多交好几万刀税，应该卖房赚了不少。。
人家折腾三四年，都财务自由了。。

melmonash

双刃剑

teeneric

gycyc 发表于 2022-7-17 16:04
别误导他了
租金能cover利息和各种费用就已经成功了
本金本来就是自己的 当存钱了 本金那点利息跟未来的 ...

不是誤導。因為每月要還的本金，也是從你收入部分支出，如果這個支出佔了你大部分收或當你收入減少，那意味你供房有危險。這是必須考慮因素之一。但最終本金，是回到自己手上 ，可是這一刻不是。

au31415

啥本金不本金的，
关键是悉尼房价在跌，
而且不知道要到哪年才可能涨。

众所周知，房价不涨的话，投资就是在亏。
何况是房价下跌，本金等于也是丢水坑。

没这个房子，本金随便存银行都有4个点的存款利息呢。
丢进一个下跌的房子，还进去的本金也跌没了。
还要另付高额利息和一堆持有成本。

还真以为本金是属于自己的啊？
亏本卖的房子太多了。

任何投资都不可能保证保本，
房产也一样，不一定能保本的。
尤其是这个漫长衰退期。

谁知道他明年卖会不会更亏，
后年卖会不会更亏？

All_Black

teeneric 发表于 2022-7-17 16:31
不是誤導。因為每月要還的本金，也是從你收入部分支出，如果這個支出佔了你大部分收或當你收入減少，那意 ...

同意，本金只有卖房的时候才还回来。平常持有房产的Morgage 还的有压力，就很危险了

All_Black

teeneric 发表于 2022-7-17 14:54
如果本息同還，不能逹到租金COVER的話，那這個投資要小心謹慎。

现在本息同还，又能达到租金cover的房子，属于稀缺资源

yl002

All_Black 发表于 2022-7-17 16:57
现在本息同还，又能达到租金cover的房子，属于稀缺资源

小地方很多的。。。真不稀缺。。。

就算mel syd，不少区也是有的，通常是差点的区那种老公寓。。。悉尼40万的2房老unit可以租近400的很正常。

不过简单来说，那种物业一般CG很差。。。只能说，可以兼得的那种才是稀缺资源。一般来说租金和CG，只能占一头

All_Black

ilovefamily 发表于 2022-7-17 16:06
人家到手多少能实话告诉你？没赚钱能交那么多税？多交好几万刀税，应该卖房赚了不少。。
人家折腾三四年 ...

朋友本身有FT工作。卖房交的税都是37%，甚至45%一档的。卖房应该有的赚，但是除去税，中介费，这些年的利息，以及租金不足，往里面贴的钱，真正到手的比听起来的少很多。折腾了一通辛苦钱，而且生活压力山大，影响心情和生活品质

gycyc

teeneric 发表于 2022-7-17 16:31
不是誤導。因為每月要還的本金，也是從你收入部分支出，如果這個支出佔了你大部分收或當你收入減少，那意 ...

好吧 没考虑到还贷能力这环节
如果杠杆这么紧的话，确实是不适合买投资房的，这就属于投机不是投资了，因为哪怕一个小小风浪一来就危险了。

ilovefamily

All_Black 发表于 2022-7-17 17:06
朋友本身有FT工作。卖房交的税都是37%，甚至45%一档的。卖房应该有的赚，但是除去税，中介费，这些年的利 ...

所有关于投资房的花费都可以抵税啊。。。你朋友税这么高，再不买房，一个白领 拿啥抵税？
白白交给ato，不如填自己房子里。。

leben

现在才是跌价的开头，望不到边。

geyaru

Runn 发表于 2022-7-17 15:01
足平均每年的税都要5W，投资房就是为了负扣税阿

你的2w相当于从税里扣走了，不然也是白交，但是房子的资产 ...

2万纯从交的税里减掉吗？ 还是说你交的 税=（收入-2万）*税率？

sysmall

sh-boy 发表于 2022-7-17 09:25
为什么不能加租金？

旁边邻居也是这个价格，你加了租户就走了，这个租户两年没找麻烦，换一个事多的租户怎么办？

geyaru

Runn 发表于 2022-7-17 15:01
足平均每年的税都要5W，投资房就是为了负扣税阿

你的2w相当于从税里扣走了，不然也是白交，但是房子的资产 ...

2万纯从交的税里减掉吗？ 还是说你交的 税=（收入-2万）*税率？

Runn

geyaru 发表于 2022-7-17 19:31
2万纯从交的税里减掉吗？ 还是说你交的 税=（收入-2万）*税率？

taxable income立减