60万出头房子的现金成本

yn0521

贷款50万 按利息5%算 每个月差不多是还2100利息，不是2000+1000

cncsc

如果交税少，说明收入较低，在现在这个利率下，那还是不要买投资房了

Lifekeeper

很多人都在疑虑每个月700块钱的装修费太多了。其实这不是主要支出。而且你不花就算赚了。下面我说的，你不花都不行。
既然持有房产，那就必然有买卖房产，才有持有房产。

简单算一下持有之前和之后产生的费用。
还是以上面60万出头的投资房为例

买房-印花税+律师2-3万
卖房-中介费2-3万，CGT4-6万
一共8-12万，其中，CGT是按照增值算的（每个房子个案都不一样），大概预估范围

iamyi

yn0521 发表于 2022-6-19 13:19
贷款50万 按利息5%算 每个月差不多是还2100利息，不是2000+1000

他说一共2000，里面1000的利息。但是本息一起还如果本金和利息一样的话那得已经还了好几年了。我怀疑他有没有贷过款

iamyi

一边说是本息还款按最低还2000，一边又是1000的利息，lz真不是我要怼你，你自己说说这合逻辑么？如果小学毕业了的话？

Lifekeeper

银行收二次钱，一次是固定还款（本息同还）金额，一直不变。固定期之内都一样。

另外再收取一次利息，根据贷款余额，每次都不一样。这笔钱直接加在你本金里面，继续下次收利息

iamyi

银行怎么收利息的网上找个计算器按一按不就知道了，何须在这里献丑？？？

Pippa

Lifekeeper 发表于 2022-6-19 13:44
银行收二次钱，一次是固定还款（本息同还）金额，一直不变。固定期之内都一样。

另外再收取一次利息，根据 ...

你是来开玩笑的吗？你有贷款吗？你自己去随便一个银行，找个利息计算器来算一次就知道了

Lifekeeper

好吧，例子就是

50万贷款，一个月固定还款2000，余额变成了贷款498K,然后，银行又月底收了1千利息，贷款余额变成了499K,并不是498k

Lifekeeper

#37 楼，请不要回复我。你不喜欢我的帖子可以离开。

iamyi

50万贷款，按现在利率，本息同还最低还款差不多2000，里面已经包含利息了。到底有没有贷过款？你以为本息同还的所谓最低还款是只还本金部分的？真是天大的笑话，还一阵莫名其妙的算算算

iamyi

你要不喜欢被人怼，最起码把数字算算清楚，把逻辑理理顺

Lifekeeper

请你离开，谢谢

iamyi

玩不起就别玩，建议小学复读

Lifekeeper

好好的讨论帖子，变成这样子了

大智慧

cost是除去capital works 中depreciation 以外，所有可以负扣税的项目。正常来说是：利息+各种bill+维修。

楼主对还贷的基本概念好像有点陌生。

Lifekeeper

这里考虑是房子的收入和支出，比如本金利息合在一起的每月固定还款。不涉及负扣税，也不涉及报税。

比如本息固定一共2000，其中有一点本金大部分利息（尤其贷款初期）。这部分本金还款，其实是强制储蓄，你不能使用的，除非卖房子或者refinance.但是对家庭现金流是实实在在的影响的。还不上银行就要找你。这里就是持有房产的支出。当然10年后卖房子的时候，这部分也从由于本金归还，所以贷款减少上面反映出来了。

之前哪里看到的，30年的贷款，本金加利息归还几乎贷款加倍，50万贷款，还100万

yn0521

Lifekeeper 发表于 2022-6-19 14:05
好吧，例子就是

50万贷款，一个月固定还款2000，余额变成了贷款498K,然后，银行又月底收了1千利息，贷款余 ...

大哥，按你说的那种逻辑 ， 应该是 500000-2000-1000=497k
而事实是 500000-2000+1000 才会等于 499k

所以结论是 你理解反了，完全错误的理解

Diamelia

看樓主在那算的亂七八糟的還有人認真給他回帖。誰家房子每年3600保險（300*12）維修每年8400，連續不斷（700*12）。這房還買，這不神經病嗎。

gandlf

楼主这利息算2次，杂费一年8400 这比悉尼3m支出都高，不如推了新建吧

wollonguy

啥房子贷款50万一个月支出要4000？

abh

cncsc 发表于 2022-6-19 13:20
如果交税少，说明收入较低，在现在这个利率下，那还是不要买投资房了

你的世界里只有打工族

cncsc

abh 发表于 2022-6-20 09:55
你的世界里只有打工族

我自己就是做生意的

abh

cncsc 发表于 2022-6-20 10:02
我自己就是做生意的

那你需要补的知识太多了

cncsc

abh 发表于 2022-6-20 10:06
那你需要补的知识太多了

我有很好的会计，但是每年还是交很多税，你明白吧

jerryclark

看不下去了
LZ的数学是体育老师教的还是语文老师教的？

没文化真可怕

leoyin2014

60w房产，一年贴三万，用不了20年，楼主把本都贴光了

楼主，你的数学，可以去文学院当教授了

adinos

看完吓死，这么高的持有成本感觉买60万的破Unit就要揭不开锅，楼主还是别买房了。

Pippa

Lifekeeper 发表于 2022-6-19 15:38
这里考虑是房子的收入和支出，比如本金利息合在一起的每月固定还款。不涉及负扣税，也不涉及报税。

比如本 ...

但你想过没有？三十年后的五十万的购买力下降一半，而你拥有的投资房已经200万以上了。

投资房玩的是：（满足其中一个即可）

长期持有的资产增值
持续的租金收入

Lifekeeper

哈哈，60万的房子30年后卖到200万，这是二个假设，一个是能持有30年，另外一个是能卖到200万。
美国1978-1979 到1980 年代初期，为了消除通货膨胀，利率最高的时候21%，买房贷款14%。这样高的利率有多少人还能长期持有房产。群里也经常有人提到，早年澳洲贷款利率8%都有。


每个人的投资策略，承担风险的能力都不一样，没有对错，只有适合自己。

写到这里也接近尾声了。祝大家找到合适自己的投资方式。

我很失望楼里面有的人，没有理由的谩骂，这种无理回复我都一一举报了。本来是一个讨论帖子，被弄的乌七八糟的。