贷款小知识

Lifekeeper

ccstella 发表于 2021-12-28 00:48
2. Extra repayment

每个月多还一点点钱，长时间积累在复式利息算法下，节省的钱也是非常可观的。这让我想 ...

“改为每两周还款

在复式利息的计算下，改为每两周的还款会节省更多利息，”

请问一下这个，我的银行跟我说，每个月还一次款和二周一次，利息是一样的

ccstella

Lifekeeper 发表于 2021-12-29 08:18
“改为每两周还款

在复式利息的计算下，改为每两周的还款会节省更多利息，”

亲，你的贷款产品是IO（只还息）？

Lifekeeper

ccstella 发表于 2021-12-29 17:42
亲，你的贷款产品是IO（只还息）？

是P&I产品

Kjelmee

2周一还和一个月一还肯定有差别如果把时间线拉长。具体可以参考compound interest method 计算方法。还有感谢楼主提供的干货。很实用。

ccstella

Lifekeeper 发表于 2021-12-29 22:25
是P&I产品

是P&I的话，weekly repayment与monthly repayment还是有区别的。因为银行是每天按照欠款额度计算利息

深山中听雨

阿德莱德的 “过户注册费 ”是不是最高？

ccstella

深山中听雨 发表于 2022-1-2 17:22
阿德莱德的 “过户注册费 ”是不是最高？

亲咨询阿德的过户师

深山中听雨

ccstella 发表于 2022-1-5 15:35
亲咨询阿德的过户师

real estate 贷款计算器里会算出每个州要交的税

11061516

感谢LZ分享

ccstella

oppstuu 发表于 2021-12-29 07:30
对楼主的看法提出一些异议 一起讨论而已
1.樓主说的offset 和 redraw 在扣税上的说法也许有错误 具体的大家 ...

谢谢亲。
1. 展开了OFFSET和REDRAW；
2. 关于提前还款，看个人家庭的规划。或者放在对冲账户，更加灵活。也有人提前还部分自住贷款，为了下一套房能贷款更多，用于投资用途。

ccstella

贷款中的术语

1. LVR
Loan to Value Ratio是一个百分比，体现的就是贷款金额对物业价值的占比。常见的比例是80%，即价值$100万的房子最高可贷$80万。有时客人需要超过80% LVR的贷款，如果贷款能力足够的话，也可以申请90%或95% LVR，不过这就牵扯到LMI。

2 LMI
Lenders Mortgage Insurance，顾名思义，它指的是一种保险费，当某些公寓楼需要借贷超过70%或普通物业超过80% LVR时，贷款人需要替银行支付这笔一次性的保险费，来弥补申请人出现无力偿债的风险。

3 AIP
Approval in Principal，就是我们俗称的“预批“。我们为客人申请的预批，基本都是由银行后台贷款审核员检查过客人的资料数据后，开出的具有很高含金量的批文。

ccstella

4. P&I
Principal and Interest repayment有时也叫PIF。这指的是常见的本息同还的还款方式。显著的特点是，贷款额会每个月都减少一点，因为每个月固定的月供金额里，有一部分还到了本金里。

5. IO
相对于P&I，Interest Only就是另外一种还款方式 – 只还利息。这种情况下，月供只是归还了银行的利息，而没有还自己的本金，因此只还利息的期间，贷款额（欠银行的钱）是不会减少的。

6. Equity
Equity就是物业的价值减去已贷款的部分。比如，你的房子市场价值$100万，如果这房子上已有$60万贷款尚未还清，那么这套房子的equity就是$40万。

ccstella

7. FHOG
First Home Owner Grant指的是首套房政策补贴，政府给予第一次购房者购买新房的补助，不同的州对此有不同的规定，在购房前要和过户师确认自己是否符合资格。

8. ITR
Individual Tax Return，个人报税单。有些收入不稳定的人，持有多套投资房的人，或自雇人士，在申请贷款时需要提供个人报税记录。

9. CTR
Corporate Tax Return，公司报税单。以公司名义经营生意的申请人，需要提供公司报税记录和财务报表。

ccstella

10. NOA
Notice of Assessment，是缴纳完应付个税后，澳洲税局ATO开具的收据，证明个税已缴纳，这是对个人收入部分的验证。

11. FTC
Funds to Complete the Transaction，这是在交割前需要提供的资金证明，当我们签下购房合同时，一般只交10% deposit（定金），假设银行批下80%的贷款，那么还有10%尾款和stamp duty（印花税）及过户费、政府杂费等需要购房人自付，这部分的资金就是FTC，用来完成交易的资金。

12. Certificate of Currency
有时简称COC，它其实是购房人购买的building insurance（房屋保险）。当完成付款后，保险公司会发一份Certificate of Currency到购买人的邮箱。这份文件里一般需要包含合理的保额，并且interested party需要写贷款银行的全称。具体保额和贷款银行全称的写法，会体现在贷款合同的条款里，或者请您的broker帮您确认。

13. Ready to book
当broker跟您说这句话时，就意味着银行已做好了交割的准备，只要您确认已把FTC（来复习一下这个术语）打入指定账户，那么交割基本就会按时发生了。

Ozquest

在作refinance的时候， 遇到一个词- 好像是loan to debt  的ratio， 就是是看你的还款能力 是不是7倍。 请问如果有很多equity 的情况下， 这个值是非常关键的吗？

ryu2011

楼主有没有可能聊聊几家主流银行的优势?比如哪家银行审批相对快点，哪家银行评估价格相对好点，哪家银行给的额度相对高点，等等。

蒲公英的种子

楼主，我的银行告诉我，如果卖掉现有自住房换一个自住房，提前通知银行，那么现有贷款可转移到下一套自住房是吗？

imissyou

感谢分享 楼主的解释简单明了

ccstella

Ozquest 发表于 2022-1-12 08:32
在作refinance的时候， 遇到一个词- 好像是loan to debt  的ratio， 就是是看你的还款能力 是不是7倍。 请 ...

亲指得是DTI debt to income ratio？ 你的贷款额跟equity关系不大，跟你的income关系大。大部分银行对DTI要求6-9，也有没限制的，对于自住和投资也要求不一样。

ccstella

ryu2011 发表于 2022-1-12 09:40
楼主有没有可能聊聊几家主流银行的优势?比如哪家银行审批相对快点，哪家银行评估价格相对好点，哪家银行给 ...

市场一直在变，现在给你一个答案，过几周又变了。有需求，可以联系我。

Ozquest

ccstella 发表于 2022-1-12 17:13
亲指得是DTI debt to income ratio？ 你的贷款额跟equity关系不大，跟你的income关系大。大部分银行对DTI ...

谢谢回复， 如果我的DTI 不够的话， 就是说我的收入不够支付P/I？ 可是我感觉我的cashflow、现金流是非常可以的

Ozquest

Ozquest 发表于 2022-1-13 10:32
谢谢回复， 如果我的DTI 不够的话， 就是说我的收入不够支付P/I？ 可是我感觉我的cashflow、现金流是非常 ...

如果这个DTI低的话， 有什么可以弥补的吗？

ccstella

Ozquest 发表于 2022-1-13 10:32
谢谢回复， 如果我的DTI 不够的话， 就是说我的收入不够支付P/I？ 可是我感觉我的cashflow、现金流是非常 ...

如DTI达不到要求，会转向小银行，要求没那么高。还是要看你的具体情况，会重新帮你设计portfolio。

Ozquest

ccstella 发表于 2022-1-13 16:16
如DTI达不到要求，会转向小银行，要求没那么高。还是要看你的具体情况，会重新帮你设计portfolio。 ...

小银行的话， 只要INTEREST RATE OK 就可以。 我可以pm 你吗

ccstella

Ozquest 发表于 2022-1-13 17:53
小银行的话， 只要INTEREST RATE OK 就可以。 我可以pm 你吗

欢迎扫描我的头像，是我的wechat

ccstella

Land Tax 运作模式及合理规避

1. 投资免地税的物业

最直接的做法是，投资免土地税的物业，就没有了每年上缴地税的烦恼。常见的免征土地税的物业有：
-       农场（主要生产地）
-       慈善机构
-       出租屋
-       房车露营地
-       托儿所
-       养老机构
-       低成本住宿

ccstella

2. 将物业分散到到不同州投资

因为每个州的地税起征点是不同的。如果你有100万可以用，并准备买4处土地价值分别为25万的投资物业， 从土地税的角度来看， 有三个可能结果：
A）如果这四个房子都买在维州，并在都在个人名下。那么在2022年，你就需要交$2,975土地税。
B）如果你把这4个房子分在VIC、NSW、QLD、WA四个州，那么在2022的土地税就会是零。因为土地税虽然是累进的，但是在每个州的土地不会被累加。在这四个州，25万的土地价值都没有超过起征点，那么土地税就都为零。
C）当然，如果你把房产全买在北领地，就一分钱土地税都不用交。

当投资者在同一个州里累积了相当数量的房产后，可以考虑去其他州投资。在不同的州投资，除了减免总的土地税以外，还可以降低投资风险，毕竟每个州的经济周期和波动都不一样。

ccstella

3. 买土地价值低的房子

在你的投资组合里， 也可以考虑增加一些土地价值低但现金流强的房产。因为土地税是根据土地价值算的，和土地上加盖出来的房子价值没有关系。

如果你已经拥有了300万的投资地产， 之后每年增加100万地产，一年新加的持有成本高达2.25万。根据当前澳洲房产的租金回报率，这个持有成本会侵蚀投资者大概一半的收益。

因此， 选择土地价值较低的unit、连体别墅、公寓等，既能带来较高的现金流，又不会附加太多的土地税。

ccstella

4. 将物业投资在不同的结构下

考虑到土地税的累进原则，投资者还可以将房子买在不同个人或者组织名下。在澳投资者主要利用公司和信托结构 (Trust), 来减免土地税及所得税。

在维州，公司的土地税起征点同个人一样，都是25万。如果有四个公司，那么在理论上，可以有100万的土地不用交税。但是要注意的是用公司买地，卖的时候不能申请50%的增值税减免。

信托结构 (Trust) 往往是投资者比较青睐的做法， Trust不仅可以享受增值税50%的折扣，还可以起到资产保护的作用。唯一不足的是他的土地税起征点很低，只有$25,000。但是举个例子，当你个人名下的土地价值已经超过1百万， 个人的累进税超过部分要按照0.8%支付，如果这时你再买一套土地价值60万的物业， 个人每年需多缴纳$4,800。但如果你买在trust名下，由于不累进原则按照Trust税率你的土地税只有$2,938.5，每年省下了$1,861.5。

ccstella

5. 把握买卖时间
根据土地税征收的时间节点，把握土地买入和卖出的时间，以此规避或减少土地税。

例如在维州， 土地税是根据每个人在每年12月31日名下的土地总价值征收的。也就是说今年收到的土地税单， 是按照去年持有的土地总价值计算的。如果你要卖一套投资房， 如果你在今年的1月卖出和今年12月31日前卖出，就有可能省下一笔整年的土地税。

很多开发商也正因为这个节点， 尽量赶在12月31日前出售， 就可以抢在下一次评估前减少手中持有土地的总价值， 省下土地税。