房贷还款额的一个思考/问题

a586702

最近在弄转贷，就多琢磨了下数字。想把自己的想法发出来问一下大家有没有什么逻辑错误，因为不是精算之类的从业人士。

首先我们先抛掉offset和利率带来的影响，光说贷款的计算方式。

以多数人自住P&I来看，每个月还款数一样，但是利息是每天计算的，所以本金的的比例会随着时间越来越高，换句话说，贷款前期利息的比例是非常大的。

如果上述是没有错的话，也就是说每一次我们在转贷的时候，不管还款年限有没有变动，我们实际上都在重置自己的还款阶段到起点，也就是整个loan term里本金比例最低的时间点？所以我们不停地在少付本金 多付利息？

如果上述也成立的话，大概可以解开我对于银行那么多cash back offer还有养broker的疑惑了...虽然知道羊毛出在羊身上这句话 但是怎么出的一直搞不懂。

只是一个思考 有错误请指教，我也好不纠结...

mr_founder

我也这样认为
整个loan term里本金比例最低的时间点

大头爸爸

年限调短，你每个月的Repayment就会更多，如果你把还款年限放到最大，比如说30年，跟你分25年还款来比较的话，自然是分25年还款每个月还的金额越大。但是如果是在有Offset的情况下，你把分25年还款跟分30年还款每个月要多还的那部分钱放进你的Offset里面，最后到你还完的时候实际上花的利息是一样的

cllinzhen

我觉得基本上是对的，但是拿出来的钱买套房的收入大部分情况下都比利息要高得多，所以双赢。

zn7726

肯定要多还的 redraw也好offset也好 都在无形中替你抵消利息减少还款周期

在下雨

有点道理。 我以前也曾经怀疑过这个问题。但没有多想。

a586702

大头爸爸 发表于 2021-10-8 17:01
年限调短，你每个月的Repayment就会更多，如果你把还款年限放到最大，比如说30年，跟你分25年还款来比较的 ...

你说的这个和我的不冲突，或者说是两件事。25年对比30年是因为年限减少后产生的总利息也减少了，但是在25年贷款本身的初期阶段，你的利息比例都是最高的，这就是我为什么说不管年限有没变化。因为不管做成多少年，当settle的那一刻 你就是把还款比率重置回本金还最少 利息还最多的那个阶段

ChrisLi80m

我一个在国内做过贷款的同事也是这么跟我说的，看起来有bonus，但是其实并不划算

yl001

比如你30年的贷款，已经还了5年的时候做refin，那么refin后，重新按30年算的话，你月还款会少很多，那么你假设的换利息部分会高。但是你可以做25年的，那么是跟refin前差不多了吧？

大头爸爸

a586702 发表于 2021-10-8 16:27
你说的这个和我的不冲突，或者说是两件事。25年对比30年是因为年限减少后产生的总利息也减少了，但是在25 ...

你还了5年以后剩余的金额按天产生的利息跟同等金额的新贷款按照30年还款每天产生的利息还是相同的

DaftPunk

你转贷之后选择25年就可以了 不要选择30年的 或者选一些portable的产品 比如换房银行可以置换你的担保品 loan还是那个loan

sophiafang

有意思。我要考虑一下看看

xinzuji01

楼主可参考银行的 cost of fund。

akaka

利息是年息按天算，只跟具体欠款额和利率相关。楼主多虑了。

neard

假设LZ之前贷款30W，还款2年后本金还了5W。 这时候refinance，如果新银行按贷款25W30年
假设利率和之前一样。那么新的贷款的头月还贷的利息比例会调整到和30W的头月相同，但是每月数额减少了，所以总数字还是一样的。
如果新银行按照30W30年的情况贷款，因为在付清旧银行贷款的金额只需要25W，所以多出来的本金部分就会回到你手上。

kidz821

你考慮自身利益而不是銀行利潤, 對吧

a586702

kidz821 发表于 2021-10-8 18:05
你考慮自身利益而不是銀行利潤, 對吧

肯定考虑自身利益啊 搞清楚这件事就会涉及到有没有必要频繁转贷以及什么样的利率差值得转贷。

kidz821

a586702 发表于 2021-10-8 18:13
肯定考虑自身利益啊 搞清楚这件事就会涉及到有没有必要频繁转贷以及什么样的利率差值得转贷。 ...

频繁转贷, 一年一次?

IO 現在limit 是5 年, 一個房子, 每5 年 refinance 一次, 又能cash out , 又有 new customer rate

mantou

想多了吧。利率是根据净欠款额计算的，少扣的钱以前降低贷款余额，现在留在offset里面，两者相加，净值并没有什么区别。Offset钱越多越好

kuangzigong

没啥划不划算啊
你重贷后，虽然重新再贷30年
但是你RF出来的钱，放在offset不一样对冲掉了多出来的利息吗？
假设你不动这笔原本还进去的钱，那你一样少付利息
问题是，房产增值，你会贷更多的钱，意味着利息变高，但同时你也同时RF出来更多的现金和流动性

chezycsco

利息是你贷款的金额（如果是P&I，就是余额）乘以你的贷款利息，除以365 or 366，然后再乘以你哪个月多少天，就是你每个月付的利息。

这个公式应该是非常简单的。

moonstar

其实不要老想着还本金，在这种低息环境下能从银行借钱再作他用，并且是有回报的事情，只要不影响生活，有还款能力，越欠债越好。

skylz7

这个逻辑有个误区，你refinance如果从你之前那个贷款本金剩余金额开始贷款，并且剩余贷款年限的话 就不存在你说的这种永远多还利息的情况。 你要贷更多钱，要更久时间还完，这点额外成本肯定要承担啊。 当然在refinance时候这些都可以自我按需求调整吧

lyso

假设利率不变，金额不变，还款期限重制为30年。转贷后，还款期变长 => repayment会减小 => 每次还的本金减少 => 总利息变多。如果算上offset，其实没变化，因为放入offset相当于提前还本金

lyso

假设利率不变，金额不变，还款期限重制为30年。转贷后，还款期变长 => repayment会减小 => 每次还的本金减少 => 总利息变多。如果算上offset，其实没变化，因为放入offset相当于提前还本金

ms.summer

你的说法是对的，也可以跟银行去要求等额本金还款法试一试（但是前期资金压力会很大）。

很多人并不准备真的还三十年或者二十年的贷款，过些年就卖了，所以前期多还本金对他来说没什么好处。

而且从现金流的角度来考虑更多人考虑的是正现金流或者较低的支出可以hold一处房产来获取资产增值，那很多人会选择IO，本金一分都不还，只还利息。

看贷款不要光看你还给银行的钱，还要看还款额是否跟你的家庭情况，买房目的相匹配。

Lifekeeper

所以楼主是想多还本金还是少还本金，多付利息还是少付利息？这些都是可以跟银行谈的。多还本金，年限就放短一点

lyso

不考虑利率浮动，offset的话，repayment 里面本金占比仅和剩余还款时间有关。如果还贷前后，利率，贷款额，还款期都不变的话，repayment应该也不会变。

lyso

不考虑利率浮动，offset的话，repayment 里面本金占比仅和剩余还款时间有关。如果还贷前后，利率，贷款额，还款期都不变的话，repayment应该也不会变。

zhegelm

这不都是你自己的选择吗？

你买房找A银行贷30年款，10年后转贷到B银行，你和B银行签20年的房贷不就得了。