房贷还款额的一个思考/问题

ddyouwms

好问题，不转贷当然最好，weekly repayment更好；所以转贷最好搞清楚目的是什么，不要为了3000去转贷????

BesteverCPA

你的逻辑谬误错在了很关键的一个点：

一方面，你说的部分是对的，如果你贷款30年，付了1年后再转贷30年，的确是回到了本金和利息在还款比例里本金最低的起始点，

但是，但是，但是，最关键的话说三遍
你说的始终在 少付本金，多付利息是错的

为什么，你有没有想过，当你付了1年的还款后，你的贷款总欠额是不是降低了。所以即使你转贷，你新的本金并没有少付多少，因为你的总还款也减少了。

举个例子，假设你能活1000年，然后每年你都转贷一次，那么必然在有一天，你只欠30元，然后还款期限30年，一年还1元（当然，具体不会是1元，这里只是简单化一下），你觉得你还是一直在少付本金，多付利息吗

fuyao

不明觉厉

idoldai

算一下就知道，也不难算

gauss

我觉的楼主所言正确。运用极限思维法，假设每次转贷你只是在还利息，看似贷款利息总量没有吃亏，但每次重置贷款，你只是不停的换利息，而没有contribute本金。实际上不断推迟换本金的机会。望高手求证

Diamelia

你應該已經還掉一部分貸款了然後轉貸的吧？比如說現在貸款期限剩25年，轉貸的時候年限就設25年好了。沒區別。
如果多貸了，年限回到30年，多貸出來的那部分銀行是給你現金的，放在對沖帳戶裡，最後的結果還是沒區別的。

Pippa

gauss 发表于 2021-10-9 10:22
我觉的楼主所言正确。运用极限思维法，假设每次转贷你只是在还利息，看似贷款利息总量没有吃亏，但每次重置 ...

有心人用银行还贷计算器自己加一下就可以证实了。问题是转贷通常是因为新利率足够抵消这部分代价。不会真有人每年转一次就为了那一两千块钱吧？

scooldog

确实是这个道理

limaaa

看明白了，重置贷款的还款年限要和原贷款剩下的还款年限一样。如果利息更低，那就值得。否则借钱时间拉长，总利息当然高了。

limaaa

学习了

MU

银行是高利贷，当然希望你转来，这有什么好多算的

frida123

这么想 其实银行把三十年以后的钱提前借给你 算上通胀 借钱的人是赚的 三十年后一百多万有多少购买力 银行赚的就是存钱的利息和贷款的利息差

scorpionzn

我不太理解楼主假设的条件。

以下是我的假设和计算结果，楼主看看跟你想的是否一样。

假设贷款总额50万，30年，利率是3%，本息同还。30年之后本金还清，总利息是$265,288.89，见下表，


如果上述贷款，还了5年之后转贷到另一家银行，利率为2.5%，期限为25年。25年之后本金还清。这样前5年加后25年，总利息是$230,286.25，见下表，


请问楼主，这是你设想的问题吗？如果是的话，转贷之后，你总共少付了$35,002.64利息。这样应该算是合算的吧？

当然这个结果是建立在利率不变，且转贷后比转贷前的利率低的情况下。不过应该不会有人转贷去利率一样甚至更高的银行吧？只是为了转贷的几千块bonus？

gauss

scorpionzn 发表于 2021-10-9 14:26
我不太理解楼主假设的条件。

以下是我的假设和计算结果，楼主看看跟你想的是否一样。

我的理解是楼主假设转贷利率一样的情况下才能比较。
我做了一个段code，发现结论是repayment没有影响。
def mortgagecalculator(mortgage,years,interest):
    interest=interest/100
    nper=years*12
    interest_monthly=interest/12
    numerator=interest_monthly*((1+interest_monthly)**nper)
    denominator=(1+interest_monthly)**nper-1
    payment=float("{0:.2f}".format(mortgage*numerator/denominator))
    return(payment)


interest=2.59
years=30
payments_year=12
mortgage=980000
start_date=(date(2021,9,20))
print(start_date)
repay=mortgagecalculator(mortgage,years,interest)
print(repay)
pmt=-1*npf.pmt(interest/1200,years*payments_year,mortgage)
print("pmt is"+ str(pmt))
pmt_year=-1*npf.pmt(interest/100,years,mortgage)
print("pmt by year is"+ str(pmt_year/12))

rng = pd.date_range(start_date, periods=years * payments_year, freq='MS')
rng.name = "Payment Date"
df = pd.DataFrame(index=rng, columns=['Payment', 'Principal Paid', 'Interest Paid', 'Ending Balance'], dtype='float')
df.reset_index(inplace=True)
df.index += 1
df.index.name = "Period"
df['Payment']=-1*npf.pmt(interest*0.01/12,years*payments_year,mortgage)
df['Principal Paid']=-1*npf.ppmt(interest*0.01/payments_year,df.index,years*payments_year,mortgage)
df['Interest Paid']=-1*npf.ipmt(interest*0.01/payments_year,df.index,years*payments_year,mortgage)
df=df.round(2)

df["Ending Balance"]=0
df.loc[1,"Ending Balance"]=mortgage -df.loc[1,"Principal Paid"]

for period in range(2,len(df)+1):
    previous_balance=df.loc[period-1,'Ending Balance']
    principal_paid=df.loc[period,"Principal Paid"]
   
    if previous_balance==0:
        df.loc[period,['payment','Principal Paid','Interest Paid','Ending Balance']]==0
        continue
    elif principal_paid<=previous_balance:
        df.loc[period,'Ending Balance']=previous_balance - principal_paid


print("Original repayment is "+str(mortgagecalculator(mortgage,years,interest)))
check_year=5
print("after "+str(check_year)+" we refinance and new repayment is")
print(mortgagecalculator(df.loc[check_year*12,'Ending Balance'],years-check_year,interest))

我思考了一下背后的原理：在上面的例子中5年后，情况A：继续原银行还贷，情况B：refinancing新的银行到25年。这个时候利息到pay off的时候，两种情况应该是一样（假设原银行和新银行利率一致）。所以还款总额是一样的。如果到期时间一致，那repayment也就一样了，不存在多还利息的问题。 楼主所说的重置principalvsinterest的比例，我只能理解为一种沉默成本。对如果提前还款应该是有区别的（比如一开始mortgage30年，后来5年后refiance20年还清（实际总时间25年），vs 25年mortage）

scorpionzn

gauss 发表于 2021-10-9 14:50
我的理解是楼主假设转贷利率一样的情况下才能比较。
我做了一个段code，发现结论是repayment没有影响。
d ...

你说的没错，如果转贷利率一样的情况，那repayment没有影响。

但是如果转贷利率没有低，那感觉没有必要转啊，为了2-3千bonus好像不值得折腾。

如果转贷后利率变低，哪怕只低0.5%，贷款多的话，省下的利息也是很可观的。

allen2040

如果单纯为了低利率和cashback bonus，不想多付利息就按本来的remaining term 转贷啊，没必要重新开始30年

mewx

你说的非常正确，refinance就是银行希望多收利息的一个操作。

不过对于你来说，你获得了cash，你的机会成本增加了。

matrix003201

前五年p&i大部分都还的是利息。虽然贷款期限是30年，以前国内银行员工告诉我，大部分人可以在十年还清。不过那是7年前的数据，不知道现在怎么样。

tangxiaoxutxx

如果有offset 账户的话， 这个想法是多虑了。 refinance出来的钱 要么放在账户里抵消利息要么拿出去投资。抵消利息的话，这样和不做refinance的计算是一样的 并不会多付利息。拿出来投资的话， 那就看个人理财能力了。 搞好了 会比放在贷款里划算，搞不好的那就看个人了。 如果钱拿出来消费，买豪车 旅游的话 那就是另一个说法了。。。。。。。

alexaxis

你的利息是跟你借贷的金额相关的，你refinance了以后借贷金额如果放大了自然你的利息就要多付了。跟借贷周期不相关吧。而且我觉得挺多华人很少持有房产30年的，大家都是还几年贷款就卖了吧

Cindy.Adelaide

可以不要选30年贷款，选和你之前贷款剩余年限 一样的贷款年限，对比每个月的还款额，就知道你是不是要还更多了。还有一个用途就是可以用同一个房子贷出更多的钱，用于装修，盖房，买车等目标，毕竟房贷利率比车贷利率要低得多，所以还是划算的。
总之，看你的目标是什么，要达到什么的财务目标，就知道需不需要refinance了。

如果贷款本身只剩下十几万刀没还了，年限也没几年了，的确是没有啥必要refinance同样的金额。

liyiroy

不能抛开offset 谈，逻辑就是加上offset 以后，其实没有区别