求助！租客欠交房租也不理会中介，怎么办？

lyltc520

有保险就最好。还有要注意的是，如果下termination notice,租客搬家的话，他只需要付房租到他搬走的那天。如果合同没有完成，也是这样，毁约的罚金不能扣的。

还有你的保险是什么时候买的，注意如果是去年Covid第一波的时候买的，看看包不包租金部分，很多保险公司在那个时间段的保险是不包lost of rent的。

在下雨

lyltc520 发表于 2021-9-13 19:54
有保险就最好。还有要注意的是，如果下termination notice,租客搬家的话，他只需要付房租到他搬走的那天。 ...

保险是今年6月房子出租时买的，合同才执行来两个半月，

在下雨

lyltc520 发表于 2021-9-13 19:54
有保险就最好。还有要注意的是，如果下termination notice,租客搬家的话，他只需要付房租到他搬走的那天。 ...

但是如果已经欠租两周，现在不下termination notice的话，保险公司会不会说没有按照程序走。

xiaobai222

zhbc 发表于 2021-9-13 19:38
即便留学生没回来，如果持续挂在网上开放一年怎么也租出去了？干嘛空着呢   ...

舍不得降价太多。。。。你可以搜索一下604 Swanston St, Carlton ……现在这么便宜了都好多房子租不出去。

zhbc

xiaobai222 发表于 2021-9-13 20:30
舍不得降价太多。。。。你可以搜索一下604 Swanston St, Carlton ……现在这么便宜了都好多房子租不出去 ...

还是不差钱 那你这房子从中介手里拿回来了吧？

在下雨

xiaobai222 发表于 2021-9-13 20:30
舍不得降价太多。。。。你可以搜索一下604 Swanston St, Carlton ……现在这么便宜了都好多房子租不出去 ...

我不是舍不得降价， 关键是租客选择不与中介交流商量，面对中介信息保持沉默，拒绝答复。

lyltc520

在下雨 发表于 2021-9-13 20:05
保险是今年6月房子出租时买的，合同才执行来两个半月，

仔细查看合同，看看lost of rent那边具体怎么定的。

lyltc520

在下雨 发表于 2021-9-13 20:15
但是如果已经欠租两周，现在不下termination notice的话，保险公司会不会说没有按照程序走。 ...

一般时间不差太多都没问题，正常是超过14天没交租可以下termination notice.不过晚几天发也是可以的。这个其实是个漏洞，因为租客如果想违约，又不想付罚金的话，完全可以等屋主驱逐，这样就不用付罚金，只要租金补齐就可以。保险不会因为租金介入。如果租客一直不搬，也不交租，是以下流程。

1.欠租金14天以上，termination notice,如果还不交，就要申请NCAT,然后出席hearing,现在基本都是三方电话的形式。要么给租客一个搬家的限期，要么双方商定还款计划。除非租客没有出席，或者没有意向还款，只要他表示愿意还，并且有可行的计划。第一次hearing很难terminated租客。
2.假设到限期还不离开或者还款，需要通知NCAT,拿一个order去当地找sheriff(一般在当地法院)，话费大概350，安排时间，带上锁匠和两名sheriff一起上门赶人，换锁。

当然现在疫情期间，可能赶人会很难。这时候保险就能covered，租客所欠的租金，上ncat,sheriff,换锁等等费用。当然，保险要在4周绑金已经用完的情况下才会介入。如果租客还在合同期，有时候还会cover 租客被赶走后的租金到新的租客搬进来或者合约结束（短的那个为准）。具体要看保险条款。

以上说的都是最坏的情况，很少发生。我以前干了近10年Property Manager,走到最后一步的时候也就不到10次。

以上的流程仅限于新南威尔士州，别的州条款都不一样，没有任何参考价值。

kakei14

在下雨 发表于 2021-9-13 19:50
上Tribunal很麻烦的，拖不起。

其实就是房东和房客之间的博弈。你觉得如果不走Tribunal，还可以和房客交流，或者达成某种快刀斩乱麻的协议也可以。
但是如果房客吃定你不敢走Tribunal，继续跟你耗，那你的损失会越来越大，而且房客不搬走，你有保险也没法claim。
如果你通过中介申请Tribunal，看看能不能吓住房客，那么只要交租你就可以撤回Tribunal。
你有没有跟中介沟通，走Tribunal会花多久时间？如果房客一个月一个月跟你耗，又要多久时间？

企鹅男孩

在下雨 发表于 2021-9-13 20:05
保险是今年6月房子出租时买的，合同才执行来两个半月，

我去年想换投资房的保险公司，就发现疫情后所有的保险公司都不卖tenant default险了。

你今年6月新买的保险，大概率也没有。你还是先看看你的保险合同。

在下雨

lyltc520 发表于 2021-9-13 21:40
一般时间不差太多都没问题，正常是超过14天没交租可以下termination notice.不过晚几天发也是可以的。这 ...

谢谢这么详细解答， 我回头看看 TerrySheerr 的 lost of rent 具体条款，希望不要走这么复杂的流程，拖不起啊。

在下雨

企鹅男孩 发表于 2021-9-13 21:50
我去年想换投资房的保险公司，就发现疫情后所有的保险公司都不卖tenant default险了。

你今年6月新买的 ...

应该有，否则这个保险就没有意义买了，你说是吧？

lyltc520

在下雨 发表于 2021-9-13 22:04
应该有，否则这个保险就没有意义买了，你说是吧？

一切以保险条款走。我以前用的最多的是EBM。

去年疫情到3月底，4月初，很多保险公司都不接受新的保险了。6月开始接受新的，但是不保lost of rent。 好像9月份开始逐步恢复正常，但是保费涨了15-20%。今年初我就没有做pm了，就没有继续跟进这方面的消息。
看你买保险的时候的条款，白纸黑字的最重要。

weaknet

不管打不打算走到最后一步，都要按时发表格notice，然后所有邮件，表格这些都保存完好，最后上NCAT是要作为证据的，包括给租客发了短信，让中介也截个图留着。

到了日子，直接NCAT排期，这些都可以让中介帮你去办，如果中介不积极或者劝你别走这一步，你就说那我要换个中介，一般都会接着follow。另外，由于租客不交租，让中介提前lodge form到RTA要求把租客的bond全部claim回来，可以选择租客不签字的方式，时间久一点，但是同步进行。

最后如果NCAT排期到了，法官有了order，到期不搬走约警察上门赶人。

根据经验，租客有4周的bond，保险还能赔偿，房东不会有什么损失，就是过程烦了点，大多数的任务都是需要中介去做的，一定给中介比较明确的指示，不要模糊不清，这样中介也会拖着你的事不办，先去管其他tough owner的case。

xiaobai222

SamJoe 发表于 2021-9-13 21:25
这不叫砍价，这叫抢劫

我是咬牙不接受低价，咬了一年半，即使解封我看价格也上去了，只会更低

xiaobai222

在下雨 发表于 2021-9-13 20:50
我不是舍不得降价， 关键是租客选择不与中介交流商量，面对中介信息保持沉默，拒绝答复。 ...

是不是要的价格超出市场价太多

在下雨

xiaobai222 发表于 2021-9-14 09:38
是不是要的价格超出市场价太多

没有， 还减了30每周。

潞维糖

lyltc520 发表于 2021-9-13 19:54
有保险就最好。还有要注意的是，如果下termination notice,租客搬家的话，他只需要付房租到他搬走的那天。 ...

非常感谢分享