9 Trafalgar Avenue, Roseville, NSW 2069，$4.9m sold 难道是漏？

auskaola

chezycsco 发表于 2021-9-10 21:18
60 St Johns Avenue, Gordon NSW 2072

正好问一下行家，你觉得这个改建和加建要花多少钱？我问的是所有 ...

我不敢自称行家，只能算行业内有点经验,自己也住在这里看的比较多。
Gordon这个房子不简单，算改建中做的很好的前5%，我看每平方米不少于6000。大开间，全落地玻璃，structure和glazing两项都是常规做法的三倍造价。大概得花120万以上，设计水准一看就是专业建筑师做的，很有感觉，光设计费就得七八万的水平。的确是按照豪宅标准在做。如果builder找的不好，还得被多要钱。
roseville这个改建是不能比的，是builder而不是architect做的改造，纯粹就是为了赚钱，这种常规结构2500-3000一平方差不多了。

henrikshaw

auskaola 发表于 2021-9-10 21:43
我不敢自称行家，只能算行业内有点经验,自己也住在这里看的比较多。
Gordon这个房子不简单，算改建中做的 ...

我觉得你说的挺好。
但是Gordon 那个房子，风格极其不搭。
看得上前脸这种有底蕴风格的人，绝对看不上背面的鞋盒子。
反之亦然。
喜欢后面现代风格的人，也不会接受前面这种古老的风格。

所以我觉得是大师设计，好像大师也不太行。

huang003261

auskaola 发表于 2021-9-10 21:43
我不敢自称行家，只能算行业内有点经验,自己也住在这里看的比较多。
Gordon这个房子不简单，算改建中做的 ...

说说我的观点
Roseville这个房子应该也不是builder建了赚钱的 2002年就买了 还是自住房 明显加建的风格是为了配合前面的老建筑 沿用了瓦顶和红砖墙  
这种建筑成本实际会比showbox那种colorbond的平顶贵不少 在保护区能做到和前面老房子设计风格一致 并且通过kuringgai的DA 不太可能是房主自己设计的 应该是请了设计师的
这房子加建的内部时间有点长了 显得有些老旧 厨房这些用料也一般 但是这都是5-6万可以改的非常好的

Gordon那个房子看着很新式 但是和前面完全不搭 我看过不少设计师改造roseville的老房 基本都是加建部分的外部和前面已有建筑保持设计一致 但是加建部分的内装很modern

websito

henrikshaw 发表于 2021-9-10 22:01
我觉得你说的挺好。
但是Gordon 那个房子，风格极其不搭。
看得上前脸这种有底蕴风格的人，绝对看不上背 ...

大师已经尽力了有苦说不出 ... 这套就是背影杀手

auskaola

huang003261 发表于 2021-9-10 22:40
说说我的观点
Roseville这个房子应该也不是builder建了赚钱的 2002年就买了 还是自住房 明显加建的风格 ...

kuringgai报DA，或者说所有council，并不要求一定是建筑师报，designer就可以，很明显，roseville这套的设计水平是builder水平，找个drafter就报了。我就报送过，很清楚，并不需要建筑师。
Gordon这套明显是专业建筑师，而且还是水平相当高的建筑师做的。有人觉得风格不搭，这真是不太有经验的说法，西方用钢构玻璃的现代风格来加建到老房子中，是最流行也有品位的做法。别问我怎么这么肯定，我自己以前就是建筑师。kuringgai保护区的潜规则就是前脸保持不动，后面风格是比较自由的。
简单点说就是，普通土地随便怎么修，heritage全部外立面和主要室内都不能动，风貌保护区只保社区的外观，不管内部立面和室内。
我在artarmon看过好几套七八百万的都是类似做法，用玻璃和钢构能加大采光，弥补老房子光线不足。

huang003261

auskaola 发表于 2021-9-10 23:35
kuringgai报DA，或者说所有council，并不要求一定是建筑师报，designer就可以，很明显，roseville这套的 ...

我前面说了两点，1. 这房子02年就买了，加建的部分也有年头了，明显就是自住房
2. 保护区老房子改造 前后一致的设计风格实际的成本比铁皮平屋顶要高不少  

50-60万不可能改造出来，也不是你说的builder 加建了为了赚钱转卖的。另外你可能对kuringgai 保护区加建和改造有误解，如果不找对这个区熟悉并且和council有些关系的设计师，找个drafter 画个图就递交上去，后面有的苦受。。。

至于后面gordon 那个房子前后设计风格不一样，这个关系到个人喜好，我不做过多评论了。

iambitioust

huang003261 发表于 2021-9-11 00:01
呵呵，你还真是来误导人的。。。

这哥们儿好像三年前400万买了个上北房，现在有点漂了

henrikshaw

iambitioust 发表于 2021-9-11 00:06
这哥们儿好像三年前400万买了个上北房，现在有点漂了

三年前买的上北400万的房子。
我擦，要我，我也飘。

chezycsco

huang003261 发表于 2021-9-11 00:01
我前面说了两点，1. 这房子02年就买了，加建的部分也有年头了，明显就是自住房
2. 保护区老房子改造 前 ...

足迹大神说的话，严重同意啊。。。。

1年又1年

auskaola 发表于 2021-9-10 18:34
这不需要想象力，而是经验。
你靠想象以为北区全部都是预算高不可攀，去年我做的北区投资房只花了五十多 ...

小白不懂就问， 结构剩余是什么意思？ 老房子加建后会让原来房屋的结构更加脆弱，寿命缩短吗？

上半年看过一个类似的下坡地加建房，加建部分承重墙很厚，正好在厨房和living的中央，很不好看，而且硬生生把living space切成两半。就这样还有人想挖个地下室，这对下坡老房子结构影响更大了吧。

1年又1年

auskaola 发表于 2021-9-10 21:43
我不敢自称行家，只能算行业内有点经验,自己也住在这里看的比较多。
Gordon这个房子不简单，算改建中做的 ...

曾经听过一个特殊项目builder讲，这种大面积玻璃加钢结构的成本都非常高。高在三个方面1设计费 2材料费 3施工费。 比如某些海景豪宅玻璃都要从欧洲进口，而且需要专门设备和资质的施工人员才能安装。房子最后造价高到万/平米。所以普通民宅用这样的设计是杀鸡用牛刀，不过土豪有钱任性，想怎么建就怎么建。

asschemer007

huang003261 发表于 2021-9-11 00:01
我前面说了两点，1. 这房子02年就买了，加建的部分也有年头了，明显就是自住房
2. 保护区老房子改造 前 ...

说的不错

anewdawn

对房价不了解，对某个具体房子的价格更不敢评论。只是最近关于是不是漏的问题多了起来。市场在平稳，人们的心态在变化。从市场和人们的接受程度，一年前这个价格谈论漏的也许不会太多。只是一年的时间，轻舟已过万重山。真心希望过两年加息的时候大家也都沉住气

Portal

huang003261 发表于 2021-9-11 00:01
我前面说了两点，1. 这房子02年就买了，加建的部分也有年头了，明显就是自住房
2. 保护区老房子改造 前 ...

干一行吃一行 估计是60W材料成本 人工基本忽略 换非专业人士没120W下不来

AccSpecialist

前后风格不一致，甚至强烈对比才是本地主流设计。council也请更愿意批。后面模仿前面叫bad copy，没有pay respect to the original。华人嘴里的铁皮房如果用的是高配的colourbond成本比普通瓦高多了。

1年又1年

jacsonlin 发表于 2021-9-10 21:15
当然前低后高贵，前高后低会便宜一些。当然幅度不能太大。1M-2M高度差最好，超过2米就都不好了。

目测这套 ...

我的理解是前高后低改造容易营造比较好的效果，后院有俯视空间感。前高后低改造对房屋结构要求高造价高。门脸宽的房子，要么砖混中间必须有承重墙，影响整体美观， 要么用钢结构营造大开间高悬梁的空间感。但是后者不是一般设计师和普通builder能handle了，而且造价翻倍。这样改造完的房子卖房的时候是不是能把改造费赚回来，很难说。有海景也就罢了，否则卖房的时间点很重要，要找到愿意为漂亮多付很多钱的买家，大部分国人应该不会。   

jacsonlin

1年又1年 发表于 2021-9-11 15:48
我的理解是前高后低改造容易营造比较好的效果，后院有俯视空间感。前高后低改造对房屋结构要求高造价高。 ...

后院有View是不错，比如可以看到水或者City view. 那是没人Care。 如果没有View，如果低下去太多，会影响价格。


在Mosman和上东区，没什么人在乎地势如何，地平不平，抢到就是赚到。

1年又1年

jacsonlin 发表于 2021-9-11 15:51
后院有View是不错，比如可以看到水或者City view. 那是没人Care。 如果没有View，如果低下去太多，会影响 ...

Roseville, Gordon应该没啥海景， 看自家院子的树 花园和游泳池

jacsonlin

1年又1年 发表于 2021-9-11 15:56
Roseville, Gordon应该没啥海景， 看自家院子的树 花园和游泳池

对啊，所以和平地比，价格会差。大部分区排序大概价格是这样， 平地>高处，前低后高（2米之内）>低处，前高后低（2米之内）>左右不平

henrikshaw

anewdawn 发表于 2021-9-11 09:09
对房价不了解，对某个具体房子的价格更不敢评论。只是最近关于是不是漏的问题多了起来。市场在平稳，人们的 ...

现在房价平稳了？怎么感觉咱们不在一个时空呢？

mingsh22

auskaola 发表于 2021-9-10 17:17
喊大漏的基本都没有建筑常识，所以看不懂建筑图和照片。
看看正面街道照片，是不是只有一层?再看下后院照片 ...

你说的这些在非保护区是完全成立的。但我个人觉得你可能对上北保护区里的房子还不是太太太了解。。。保护区里的房子，有几个是真正意义上的2层楼？这房子唯一的缺点就是房子后院部分的2层只有一侧有，另一侧因为地势的原因并没有2层。空间利用上有些“不实惠”。

另一个缺点应该就是，山区到chatswood的metro就在这家门前地底下经过，我不知道这在心理上或者地质上对这套房子有什么影响。

至于你说的没车库，这在保护区也是非常普遍的显现，道理很简单，现在council几乎不批在车库上再建一层楼的da申请了。所以这就是为什么，在保护区，如果有前后都临街的房子也是一个宝。

很多设计好的保护区里的房子，都是利用前面地势高后面地势低的结构来扩建的。因为保护区council有明确的规定，后部的加建部分，是不允许在前院（街道上）被看到的。这一点在好几个上北保护区的豪宅被提到过了

这个房子，的确改建的一般，我都不是很喜欢。可是这条街在roseville还是比较响当当的地址的。但是按照之前市场来说，的确是非常实惠的。要么就是说，现在房价已经开始回调了。

mingsh22

jacsonlin 发表于 2021-9-11 15:51
后院有View是不错，比如可以看到水或者City view. 那是没人Care。 如果没有View，如果低下去太多，会影响 ...

我觉得前地后高的房子还是有一定的要求的：
1，房子地皮要纵深够长，这样前后落差视觉不明显
2，前后落差不能太大。3-5米比较有利用价值。落差真的太大的话，或许只适应海边或者east lindfield这样有view的地方
3，房子后半部分要充分利用起来，妥妥的2层楼要盖好。而且最好后面还有个阳台。基本上都会有suburb view
4，后半部分采光要好。也就是你后面的邻居的地势要比你的低。不然你后面一块岩石壁，那就。。。适合拍金庸和古龙的剧了

以上说法只适合保护区的房子。满足以上要求的房子在保护区是个宝，因为有太多的在设计上可以灵活运用到的地方。非保护区，当然是平地或者前低后高要来的好，道理很简单，没有建房的限制嘛（除了正常的楼高要求）

小异异

auskaola 发表于 2021-9-10 18:18
呵呵，我可不会傻到现在去买，两年前自住买北区到现在增值快两百不香吗？
作为消费者你说这些加建值个五六 ...

这位足友，加建确实不可能只花50-60万。我朋友家也在Roseville, 基本只是内部装修，花了120万….

小异异

mingsh22 发表于 2021-9-11 17:43
你说的这些在非保护区是完全成立的。但我个人觉得你可能对上北保护区里的房子还不是太太太了解。。。保护 ...

很中肯.
想问下，火车线在前院经过会有什么影响？我家也是这样的，也在前院

chezycsco

小异异 发表于 2021-9-12 07:48
很中肯.
想问下，火车线在前院经过会有什么影响？我家也是这样的，也在前院 ...

火车线在前院是什么意思？是指地铁线在前院地下吗？

Bowen

小异异 发表于 2021-9-12 07:48
很中肯.
想问下，火车线在前院经过会有什么影响？我家也是这样的，也在前院 ...

City 附近多少一栋栋的高层， 哪个不是在metro上面。不一样好好的。更别说你这2层house了。离你10万八千里。

Bowen

chezycsco 发表于 2021-9-12 07:53
火车线在前院是什么意思？是指地铁线在前院地下吗？

在养老院的地下。 他map没看仔细。中间还隔着那么宽的一条马路和前院，离着还好远。

再说地下隧道，怎么可能从地势低的下面走。

huang003261

Bowen 发表于 2021-9-12 07:56
放心， P影响没有。 我就这还特地问过中介， 中介一顿狂笑， 说你想太多。

City 附近多少一栋栋的高层， ...

真的因为tunnel 影响房子出现crack 没你想的那么好 政府出钱给你建新的 你想的太多了……

https://www.google.com/amp/s/amp ... 0200318-p54b86.html

homedream

auskaola 发表于 2021-9-10 17:11
居然很多人认为是漏？没有去过几套上北的房子看过?
去查下地图，明显是低坡房。看看街景和平面就明白了，进 ...

请教大咖这两个房子怎么样？能点评一下吗？谢谢。

https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-killara-137218646

https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-killara-137099282

jasmine19861021

小异异 发表于 2021-9-12 07:45
这位足友，加建确实不可能只花50-60万。我朋友家也在Roseville, 基本只是内部装修，花了120万…. ...

非常同意，一分钱一分货，懂得人肯出钱的人自然懂。