关于买房的实际杠杆讨论

Forthistime88

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 22:56
其实我只是对房产投资这种高杠杆中低风险高回报这种有点违反常识的事情有点疑惑，如果可以长期保持高杠杆 ...

这个杠杆不是可以无限放大的。
股票配资是用本金来抵押，爆仓算完。房子不是用首付衡量，普通人也只能借一两百万。不过可能也比股票借的多。
所以才说买房強十倍。刚才说了，你没算租金，这个钱30年里会跟CPI变很大。

无尽的漂移

xq052b 发表于 2021-6-27 23:05
你已经说了呀，前提是能保持高杠杆

实际操作中很难做到的

所以房产投资也只能保持短时间的高杠杆，那就可以理解了

无尽的漂移

Forthistime88 发表于 2021-6-27 23:07
这个杠杆不是可以无限放大的。
股票配资是用本金来抵押，爆仓算完。房子不是用首付衡量，普通人也只能借 ...

对嘛，大家都是普通人，所以长期房产投资按我上面算的最多也就多50%

Gzmt

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 23:02
之所以没有计算通胀率，因为2点，30年的通胀率，最后就是一个系数，比如a，这个系数对于任何投资都是一样 ...

不然你要从房子涨幅里扣除通膨率，2%算也行

whzopecc

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 23:04
都是为了方便计算，讨论2种投资方式的差距，比例应该是差不多的，那我改回7%重新算一下，看起来合理一些 ...

我觉得可能是因为每年涨7%或者10%这个不能持续，或者你这数字有误吧，今年是澳洲30多年来房价涨的最厉害的一年，悉尼平均涨幅我记得也就百分之十几。再说有可能有几年还大跌个3%呢。

无尽的漂移

whzopecc 发表于 2021-6-27 23:14
我觉得可能是因为每年涨7%或者10%这个不能持续，或者你这数字有误吧，今年是澳洲30多年来房价涨的最厉害 ...

我参考的是这个数据，应该也大差不差吧

Forthistime88

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 23:10
对嘛，大家都是普通人，所以长期房产投资按我上面算的最多也就多50%

按你自己的算法，同样24万开始，第一年杠杆就让买房的回报多四倍。
虽然买房的杠杆不能无限放大，但杠杆放到一两百万，就让买股票的在第一个五到七年里怎么也追不上。
投资这个事，我觉的投资金额多个三，五倍，就会有新的，利润更高的项目出现。
早点从24万变成1百万。从一百万变成300万，就会有人找你做更好的项目。人生的每五到七年能有点真正意义的进步。
而股票，从24万变42万都很难。
另外，你没算租金，这个钱30年里会跟CPI变很大。

无尽的漂移

maxinfang 发表于 2021-6-27 22:19
肯定有更好的投资产品 不过大家比较会选的就是etf和房产 很多人都有这样的投资组合不就是为了抗风险
赌场 ...

所以我只是提供一个思考的方向，并不是哪个好哪个不好，而且我自己也不是非常专业，才需要大家来讨论讨论，一个好的投资策略都是要分散投资的，高低风险组合

出国吃考拉

基本就是这么个意思

Forthistime88

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 23:24
所以我只是提供一个思考的方向，并不是哪个好哪个不好，而且我自己也不是非常专业，才需要大家来讨论讨论 ...

这个例子，二十几万分散什么？起码500，一千万再说分散。一个穷人，亏了也还是个穷人，没什么好担心风险的。

无尽的漂移

Forthistime88 发表于 2021-6-27 23:23
按你自己的算法，同样24万开始，第一年杠杆就让买房的回报多四倍。
虽然买房的杠杆不能无限放大，但杠杆 ...

所以我讨论的是长期投资，短期的话，房产的杠杆算很小的了，而且短期投资好像对操作要求都比较高吧

无尽的漂移

Forthistime88 发表于 2021-6-27 23:23
按你自己的算法，同样24万开始，第一年杠杆就让买房的回报多四倍。
虽然买房的杠杆不能无限放大，但杠杆 ...

这个就变成了讨论长期投资和短期投资的问题了，长期来看房产是稳的，但是短期的任何这种靠波动来挣钱的投资风险都是蛮高的，不过不是有句话叫富贵险中求嘛，任何选择都是合理的，但是低风险高回报这种事情在普通人眼中应该是不存在的

zl5431

不是说小孩才做选择，成年人是都要
其实没啥好讨论的，相信足迹定律的，你说什么也没用。个人对自己的情况负责就好了。

无尽的漂移

Forthistime88 发表于 2021-6-27 21:55
楼主好像把房子30年省的租金这部分完全没算吧？
如果租金也是每年10%增长，这部分吓死人了...
我个人觉得普 ...

真正的要算清楚，我是做不到的，要考虑的因素太多，变数也太多，我这里只是讨论高杠杆这种操作究竟能为房产投资带来多大的影响，毕竟澳洲以前好像还有过零首付的时代，听家里老人说的

无尽的漂移

zl5431 发表于 2021-6-27 23:46
不是说小孩才做选择，成年人是都要
其实没啥好讨论的，相信足迹定律的，你说什么也没用。个人对自己的情 ...

不是封城在家闲的嘛

天涯浪客

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 22:56
其实我只是对房产投资这种高杠杆中低风险高回报这种有点违反常识的事情有点疑惑，如果可以长期保持高杠杆 ...

不太可能一直高杠杆，但是前面10年高杠杆还是可以做到的，如果按照投入的本金计算，30年平均每年15％还是差不多的。高杠杆是靠租金去扛的，不是靠自己工资抗的。只有这样才能有信心长期高杠杆持有，工资存下来的钱只是为了应对断租的风险而已。

另外房产投资也并没有违反常识啊。任何投资都有三个属性，如果三个属性都好才是违反常识。风险，收益，流动性。房产流动性差啊。如果有人告诉我一个金融产品，低风险高收益，流动性好，那99%的可能是诈骗啊！

天涯浪客

Forthistime88 发表于 2021-6-27 21:55
楼主好像把房子30年省的租金这部分完全没算吧？
如果租金也是每年10%增长，这部分吓死人了...
我个人觉得普 ...

这个问题我也想过，说说我的看法，不一定对。前面说过，投资的三个属性，房产是流动性差。我觉得流动性是一个双刃剑，任何投资市场都是有价格波动的，包括房产。在最近的2019年，我们刚刚见证了地产寒冬，尽管房价下跌，但是大多数人并没有卖掉自己的房子。而股票就不一样。美国股市的四次熔断。。。
所以作为一名投资者来说，如果在股市上你只考虑一个方向，只买不卖，估计收益也不会差，可惜90%的人都做不到，这个心里承受能力比投资房产困难太多了。

天涯浪客

这段不算。

spin123

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 23:51
不是封城在家闲的嘛

楼主能不能根据政府的房价数据重新算一下？

https://www.housingdata.gov.au/v ... ndex-capital-cities

2003年Q3到2021年Q1一共17.5年，所有首府城市均价增长了127.1%，平均年化是4.8%增长

Forthistime88

天涯浪客 发表于 2021-6-28 05:44
这个问题我也想过，说说我的看法，不一定对。前面说过，投资的三个属性，房产是流动性差。我觉得流动性是 ...

主要是股市回撤时，不可能不害怕。
房子跌了还能住，不会是房子要倒。房子真倒了还有块地。
股票，多少大公司说倒就倒了，普通人怎么知道跌不是要倒。

xq052b

无尽的漂移 发表于 2021-6-27 23:07
所以房产投资也只能保持短时间的高杠杆，那就可以理解了

正常打工的话，还款能力是远远不够保持高杠杆的。

买个两三套房，杠杆就用完了。

SAland

spin123 发表于 2021-6-28 07:03
楼主能不能根据政府的房价数据重新算一下？

https://www.housingdata.gov.au/visualisation/housing-aff ...

YES, 平均年化 5%增长 IS MORE REASONABLE THAN LZ's CALCULATION.

Laird

不大明白为什么总有人说股票翻倍难？虽然我房产和股票都有配置，但是拿房产比股票的都是拿着杠杆对对股票0杠杆的。。

都不用选个股，按30年大盘指数的增值和房地产的其实差距不大啊，澳洲股指这10年来其实也已经翻了一倍了吧，还不算dividend和dividend reinvestment。

我觉得这两种投资是没有办法很好的比较的，因为要考虑的因素太多了。。。炒股的如果选对股票一年的收益可能就是炒房10年的收益。。。反过来房产如果一直贷款一直套资产来增值那么收益也非常可怕。。。各种要考虑的因素太多了，很难比较。

房产有绝对优势的是你不会因为某次股指洗牌，熔断什么的被赶下车。房产可以很淡定的持有，股市不可能做到。。

无尽的漂移

spin123 发表于 2021-6-28 07:03
楼主能不能根据政府的房价数据重新算一下？

https://www.housingdata.gov.au/visualisation/housing-aff ...

年化5%，30年增长432%，可是如果是5%年化的话，14年才能勉强翻一番，与足迹的7年翻一番差距也太大了，可能足迹的房子多是好房子吧

jack2k

cathyqk 发表于 2021-6-27 21:28
在一个30年以上的尺度内，每年平均增长10%的投资产品，是极少见的。

30年，每年10%，只有巴菲特吧，还是过去的巴菲特。
今天的巴菲特又是谁？

无尽的漂移

jack2k 发表于 2021-6-28 11:40
30年，每年10%，只有巴菲特吧，还是过去的巴菲特。
今天的巴菲特又是谁？ ...

巴菲特是平均年化20%，已经和10%不是一个量级了，而且是60年，10%差不多300倍，20%差不多56300倍，10%只是20%的一个零头，他有的年份不到10%甚至有亏损的，但是他这个20%是平均下来的，想想看，他真的是神啊

whzopecc

无尽的漂移 发表于 2021-6-28 11:34
年化5%，30年增长432%，可是如果是5%年化的话，14年才能勉强翻一番，与足迹的7年翻一番差距也太大了，可 ...

100w的房子30年后变成432w？这和楼主算的1750w差别太大了吧

maxinfang

whzopecc 发表于 2021-6-28 18:16
100w的房子30年后变成432w？这和楼主算的1750w差别太大了吧

肯定的 每年增幅5% 和10% 30年后差距不要太大

maxinfang

无尽的漂移 发表于 2021-6-28 11:34
年化5%，30年增长432%，可是如果是5%年化的话，14年才能勉强翻一番，与足迹的7年翻一番差距也太大了，可 ...

7年翻一翻也只是中介说的

mea

借贷80%是个理论值。
首先是看银行肯借你多少，借你100万的话，如果你买150万的房子，很有可能剩下的50万你自己负责这样的话是1：2， 不是1：4