为什么说取消印花税会大幅提升房价

大头爸爸

沧海一粟a 发表于 2021-6-24 10:45
其实很多人没买过房，不知道土地估值增幅有多吓人，所以很多人会选property tax, 过十年后悔也来不及了 ...

是的，很多人短视所以觉得这是好的政策，不单单割现在这代人的韭菜，世世代代都要被他们割韭菜

littlemoon1981

一次性印花税，避免了未来恶性通胀，避免被政府再次收割。享受了土地私有的增值。每年房产税，世世代代沦为韭菜。通胀高，就加税那是一定的。 目前的情况和趋势，政府乱发钱，无节制福，债务越来越高。通胀就是无情收割中产的利器。

ctsnzakl12@gmai

大黑天 发表于 2021-6-24 10:03
新西兰就是用房产税代替印花税的，每年大概千分之2-3，这个应该是可以承受的吧？在基数不大幅增加的情况下 ...

新西兰有房产税？？？

jeeesssiiieee

ctsnzakl12@gmai 发表于 2021-6-24 11:29
新西兰有房产税？？？

有的,我是好几年前从新西兰搬来的,当时每年一千多,现在查了下,每年四千.

jkliop

是不是傻

oz2014

都什么年代了，谁还一套房子住一辈子的

ctsnzakl12@gmai

jeeesssiiieee 发表于 2021-6-24 11:52
有的,我是好几年前从新西兰搬来的,当时每年一千多,现在查了下,每年四千.

那是地稅包括什么倒垃圾等，澳洲也有一年几千左右的地税

SOSHELPPLZ

ctsnzakl12@gmai 发表于 2021-6-24 12:29
那是地稅包括什么倒垃圾等，澳洲也有一年几千左右的地税

澳洲地税没那么贵吧，我们家自住房land value 上了200万，自住无地税，council rate也就1千多

但是以后如果实行房产税，从没有地税，变得增加了一个很大的每年的税。就是很大的负担了。

xinyuebj

宝石Gem 发表于 2021-6-23 20:09
问了很多白人，大多多都说会选property tax，还有的直言不讳的说只关心眼前，不care长期累积下来的额外费用 ...

这就是用脑子想和不用脑子想的区别。

italiano

一套房子不打算住一辈子的，就会选择物业税，这不是短视，等买打算住一辈子的房子时，自然会选择印花税，没有对错之分，都是个人当前利益的判断

italiano

一套房子不打算住一辈子的，就会选择物业税，这不是短视，等买打算住一辈子的房子时，自然会选择印花税，没有对错之分，都是个人当前利益的判断

banana4apple

小弟尝试做个简单的分析，问各位大神多多指教，手下留情哈哈

今年早些时候本版有个挺热的帖子，220万买哪里，这个预算在当前的市场下很有代表性，也是很多人要入手house的预算。那就蹭个热度，用220万为例吧，印花税是106K。 如果房产税是unimproved land value的500+0.3%，假设土地价值是房价的50%到70% （下面有补充30% 或者 90%的情况说明），取较高的70%，那就是约5K每年。这里只以自主买家，并且贷款80%为例子，这样分析起来可以简化一些。

我的分析基于两个基本点，理性的数字，感性的行为。

首先我们要注意的是，以后银行贷款是会把你的annual property tax作为你每年的cash outflow, hence resulting in a reduction in your borrowing capacity. 这个5K对应的税前收入大约是7.5K，假设贷款人是悉尼的平均工资水平。所以对应的借贷能力的下降大约是7.5K x 6.5 = 49K. 所以你虽然印花税省了106K，但是借贷能力也下降了49K， 那么实际购买力只是上升了57K左右。

当然，也有人可能会challenge这点，说银行不一定会把property tax放进放款能力的计算中。首先我认为这种假设不合逻辑，银行没有理由不把这项支出放进衡量还款能力的指标中。但是呢，即使退一步讲，不把它放进还款能力计算中，那只是让分析所指向的结论更加显著。

补充两个较为极端的情况，地价占房价的30%和90%的情况，220万房产对应的因为房产税导致借贷能力的下降分别是约24K和62K。大家可以看到，即使是较为极端的地价占比，和分析中使用的49K的贷款能力下降值相比，对这个分析不会产生任何方向性的改变。可能有人会说我有意算高地价，那我算低地价好了，算10%好不好，和上面同理，那只是让分析所指向的结论更加显著。

然而以上计算有一个前提，那就是你是一个不缺首付，但是贷款能力已经最大化使用的人。那么你的购买力只是上升了区区57K。可是大家知道，房产的买家形形色色，有些人呢是首付比较充裕，但是贷款能力比较有限，因为受制于收入水平，而有一些人是首付能力比较有限，但收入高，贷款能力反而因为受制于首付数额，而不能最大化使用。我们不要用绝对化的刻板印象，但大家心里都大致明白这两种人对应的是什么族群的人。

那我们再举一个另外一个极端的例子，那就是贷款能力可以完全跟着首付上升，于是106K的印花税完全变成了首付，那么贷款也可以再增加424K，减去因为房产税而减少的49K贷款能力，购买力一共增加了481K，接近半个M了。

可以看出，房产税改革对购买力影响的区间大约是57K到481K，取决于在首付能力vs借贷能力的数轴中你处在什么位置。收入高，贷款能力很强但是缺少首付的人接近于481K那端，而贷款能力已经最大化使用的人接近于57K那端。

所以，无论哪种情况，购买力上升是一定的，就是有了更多的弹药。不同区对以上两种人的吸引力是大相径庭的。大家可以自己考虑下，自己的目标区是哪里？是否也同时是高收入但缺首付这类人中意的区呢？如果是的，那么你就可以预见房产税改革对这些区房价的影响了。毕竟价格再美，短期内能出的货就那么多。

说了这么多，还是要特别说明一点，那就是人的行为。特别对自住买家而言，你手头上一下省了10万的印花税，你会拿来干嘛呢？我看得很多人分析如何用这笔钱取得高的复利回报，但其实如果你自己是个自住买家，你就清楚你会把这笔钱加入自己的购房预算，至于以后的房产税嘛，那是以后的事情，有当下买到个称心的房子那么重要吗？

所以相信大多数人都会做出这样的选择，尤其对于缺首付的人来讲，选择房产税over印花税是no brainer. 要知道大多数在房市上的买家是普通人，也没有系统性的学过什么经济学原理，那些理论的分析不如从人心角度去考虑问题来的实际。如果是你，为了让心爱的家人，可爱的孩子住上好房子，你会怎么做？更何况，一个房子能住几年也不好说，如果房产税和印花税的平衡点是15年左右的居住时间，你真的确定现在下手的这套房你会住上至少15年？

大家怎么看呢？我只是提出一个看问题的角度，欢迎大家一起谈论，互相学习，共同进步。如果观点里有一不小心有所冒犯，那小弟先道歉啦。

KudoLion

banana4apple 发表于 2021-6-24 12:50
小弟尝试做个简单的分析，问各位大神多多指教，手下留情哈哈

今年早些时候本版有个挺热的帖子，220万买哪 ...

15年平衡点，现在房子买了不到一年我就想换地方住住试试了⋯⋯总住一个房子没有新鲜感

Speednight

Chipmunk22 发表于 2021-6-23 22:04
没看懂最大贷款能力怎么多出10万现金就变成买50万的房子，在收入不变的前提下银行不会因为你现金多了10就多 ...

楼主的例子可能夸张了，就我自己而言，贷款能力有，就是首付很有限，这样取消印花税对我买房预算就会帮助很大，相信和我一样的情况会有很多，尤其是年轻一代，professional worker，家里条件一般的人

ctsnzakl12@gmai

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-24 12:31
澳洲地税没那么贵吧，我们家自住房land value 上了200万，自住无地税，council rate也就1千多

但是以后 ...

就是这个council rate，一百二十万房子三千，七十万的房子二千出头，一百七十万房子四千出头，以上讲的都是政府估价，与你讲的land value 不同

archer.zhn

banana4apple 发表于 2021-6-24 12:50
小弟尝试做个简单的分析，问各位大神多多指教，手下留情哈哈

今年早些时候本版有个挺热的帖子，220万买哪 ...

你的分析比较全面。每套房最终只有一个买家，在一个区域看房人的预算也大致差不多。拍卖最终胜出者就是受新政策影响预算增加最多的。所以我觉得涨幅会比较接近你估计的上限。

Chipmunk22

Speednight 发表于 2021-6-24 13:03
楼主的例子可能夸张了，就我自己而言，贷款能力有，就是首付很有限，这样取消印花税对我买房预算就会帮助 ...

对的，等于多出来50万贷款需要的首付 （50万 * 20% 首付 = 10万）， 贷款不成问题的话是可以买比原来预算贵50万左右的房子。所以适用于缺首付不缺贷款能力的人，可是有人会一下子提高预算多借50万吗？不过现在年轻人也是很敢冲各种 afterpay  出来就是鼓励多借钱

ctsnzakl12@gmai

SOSHELPPLZ 发表于 2021-6-24 12:31
澳洲地税没那么贵吧，我们家自住房land value 上了200万，自住无地税，council rate也就1千多

但是以后 ...

刚查了一个墨尔本的council rate 35万land value,已经一千八一年council rate,所以你讲land value 二百万council rate才一千多，请问是哪里这么便宜？

archer.zhn

Chipmunk22 发表于 2021-6-24 13:55
对的，等于多出来50万贷款需要的首付 （50万 * 20% 首付 = 10万）， 贷款不成问题的话是可以买比原来预算 ...

想要多贷款要早准备，多做功课，多方面想办法。最终能买到房的人都是自己积极主动的。

fantacity

ctsnzakl12@gmai 发表于 2021-6-24 14:02
刚查了一个墨尔本的council rate 35万land value,已经一千八一年council rate,所以你讲land value 二百万 ...

council rate 是市政公共开销的财源 包括倒垃圾 维护公园  图书馆  和市政厅官员工资   

地价低的council 和地价高的 这些花费都差不多   所以跟rate跟地价相关只是在同一个council里  

有可能悉尼上北的rate就有可能比乡下某些council的还便宜

ctsnzakl12@gmai

fantacity 发表于 2021-6-24 14:24
council rate 是市政公共开销的财源 包括倒垃圾 维护公园  图书馆  和市政厅官员工资   

地价低的counc ...

知道你所讲的，但是我查这个并不属于乡下，也是墨尔本一热门地区

fantacity

ctsnzakl12@gmai 发表于 2021-6-24 14:27
知道你所讲的，但是我查这个并不属于乡下，也是墨尔本一热门地区

这么说吧   墨尔本kew的地价绝对不止35万   但kew的普通房子council rate肯定也是2000左右 －  kew 的council和你查的这个区的council的每户平均开销  差别不会有20%

banana4apple

KudoLion 发表于 2021-6-24 13:03
15年平衡点，现在房子买了不到一年我就想换地方住住试试了⋯⋯总住一个房子没有新鲜感 ...

是啊，这个改革确实有积极的一面

banana4apple

archer.zhn 发表于 2021-6-24 13:52
你的分析比较全面。每套房最终只有一个买家，在一个区域看房人的预算也大致差不多。拍卖最终胜出者就是受 ...

是啊，这种概率确实比较大

Speednight

Chipmunk22 发表于 2021-6-24 13:55
对的，等于多出来50万贷款需要的首付 （50万 * 20% 首付 = 10万）， 贷款不成问题的话是可以买比原来预算 ...

基本上都会冲的，特别是house，长远来看，赢大于输，特别是首套自住房，帮助还是很大的

xiaoyuanzi

想问下贷款160万，收入得多少啊？都是有钱人啊

banana4apple

xiaoyuanzi 发表于 2021-6-24 14:40
想问下贷款160万，收入得多少啊？都是有钱人啊

23-25万吧

ctsnzakl12@gmai

fantacity 发表于 2021-6-24 14:34
这么说吧   墨尔本kew的地价绝对不止35万   但kew的普通房子council rate肯定也是2000左右 －  kew 的cou ...

下次我找个kew房子查查，如果你有证据也欢迎上图

zn7726

xiaoyuanzi 发表于 2021-6-24 14:40
想问下贷款160万，收入得多少啊？都是有钱人啊

你买个200万的房子，按投资买，每年又多5W收入
当然前提是你自己有自住，不交每周几百块的租金
第一个房子就买200W的自住，的确需要比较高的收入

zn7726

jacsonlin 发表于 2021-6-24 09:45
40年后吧，不是我们这代人考虑的事了，再说40年后，印花税如果还有的话，也是非常高的。 ...

为什么40年后的事就跟你无关了？如果结果是强行切换到房产税，难道跟你自己养老将要住的房子无关吗？除非你现在的house打算一直住到养老，或者你已经代表大家财富自由了，不会存在养老house交不起房产税的可能性？

为什么是40年后？这个政策不是短期内就会有结论吗？

不给选择的可能，的确欠妥啊

不过呢，没准几十年后，澳洲跟现在的中国一样已经没有house了，那样房产税改不改的和大多数人都无关了，哈哈哈。