关于房价的思考和疑惑

Fernando

原帖由 nikyxin 于 2009-8-16 17:54 发表


其实澳洲的人均土地占有率还是很高的吧。政府手松一松，房子紧缺问题不会那么难解决啊，不过要是人人都想住600平米大地的house，那就很难了。

政府也不敢控制太严，房地产不景气，澳洲经济就很危险了

tower

原帖由 林草123 于 2009-8-16 18:02 发表
以前澳洲的房子AFFORDBILITY是很不错的,一周收入税后500的话,房子其实才需要4,5万,说的是十几,二十年前吧/

20年前。十几年前不行了。

林草123

买新房绝对绝对不划算.再说了，如果要建房的话,现在基本上是拿不到3万2了,只能拿到2万6

大饼

原帖由 patricb 于 2009-8-16 17:25 发表

对于这个问题，澳洲的媒体一直在debate，有的说要控制房价，使居者有其屋，有的则认为年轻人要调整想法，买不起就租，过去人人有房产的澳洲梦走到尽头了。
多数政府对房价调控都是左右为难的，过高则影响购买力和 ...

“控制房价，使居者有其屋”只是理想社会的幻想。
政府永远是控制在富人手里的。富人手里有多少套好房子？他们会让房价跌吗？

billwong999

在任何一个时期，房价都被认为是高的。根据澳洲政府的统计，目前是最近7年，Affodability最高的时候。不知道大家有没有注意，在澳洲只要有份固定工作，工资一般每年涨5以上。现在你认为高的房价，几年后你就觉得低了。三年前，我买第一个房子花了40w，当时觉得好贵，但今天我觉得6，7年我们就可以还清了。同样，现在我觉得60w以上的房子贵，但我相信4，5年后就会觉得没什么了。根据资料记载，我这个房子当年（1979）的造价是1.4W，今天呢？

youmin

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alfredbird

原帖由 nikyxin 于 2009-8-16 15:11 发表
有一个疑问,澳洲的平均工资有没有一个人60K? 如果有的话,一个家庭就有120k,税后也有90K吧,saving45k一年.一套房子算45万吧,两年就能付首期了,只要贷款30多万,还款压力和工资比起来很小阿.虽然和几年前比起来,房价上涨 ...

很多家庭的平均工资不可能是按照*2来算的。能够两个人都工作的一般不会两人都到平均工资，如果随着工作时间的增长，能够到平均工资了，做娘的基本上要在家带孩子了。

patricb

原帖由 alfredbird 于 2009-8-17 22:58 发表


很多家庭的平均工资不可能是按照*2来算的。能够两个人都工作的一般不会两人都到平均工资，如果随着工作时间的增长，能够到平均工资了，做娘的基本上要在家带孩子了。

确实如此，我接触到的客户，尤其是有孩子的，单收入家庭比例很高。

liuhaiyang

这个帖子好，楼主开了个好头，专业人士就是不一样，
几年前我第一次买房的时候，有朋友就是持反对意见，说几年前如何如何，我和他们说不要看以前，就看现在的悉尼，墨尔本的房价不会比悉尼低，至少是持平，悉尼的平均房价是多少，墨尔本就将是多少，这是几年前的事，按现在墨尔本的趋势，看来我当时的狂言有被应验的可能
既然是论坛，大家就大胆的论，我预言，墨尔本15公里圈内的绝大多数区的平均地价将是2000每平，那些传统的好区名区将会稳站3000每平，墨尔本的平均房价将是80万+

nikyxin

原帖由 liuhaiyang 于 2009-8-18 14:07 发表
这个帖子好，楼主开了个好头，专业人士就是不一样，
几年前我第一次买房的时候，有朋友就是持反对意见，说几年前如何如何，我和他们说不要看以前，就看现在的悉尼，墨尔本的房价不会比悉尼低，至少是持平，悉尼的平 ...

嗬嗬，还是句老话，买了的看涨，没买的看跌。

休

原帖由 liuhaiyang 于 2009-8-18 14:07 发表
我预言，墨尔本15公里圈内的绝大多数区的平均地价将是2000每平，那些传统的好区名区将会稳站3000每平，墨尔本的平均房价将是80万+

给个时间吧,十年还是二十年?

Melbourner1978

原帖由 liuhaiyang 于 2009-8-18 14:07 发表
这个帖子好，楼主开了个好头，专业人士就是不一样，
几年前我第一次买房的时候，有朋友就是持反对意见，说几年前如何如何，我和他们说不要看以前，就看现在的悉尼，墨尔本的房价不会比悉尼低，至少是持平，悉尼的平 ...

这个好猛

dofu

原帖由 nikyxin 于 2009-8-18 21:33 发表

嗬嗬，还是句老话，买了的看涨，没买的看跌。

应该是看涨的买,看跌的还没买.

patrickzhu

我预言，墨尔本15公里圈内的绝大多数区的平均地价将是2000每平，那些传统的好区名区将会稳站3000每平，墨尔本的平均房价将是80万+

对于LAND/HOUSE我是小白，
不懂问一下
平均地价是指（没有房子的）纯土地价格吗？是以每平方多少钱来计算的啊？
如果是的话，离City 15公里圈子的大多数地方，$2000/m2，1000m2的地就要200万刀，$3000/m2就要300万刀？
现在墨尔本圈子里1000平方米的地大概要多少钱？

[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2009-8-18 22:09 编辑 ]

shangpin

原帖由 liuhaiyang 于 2009-8-18 14:07 发表
这个帖子好，楼主开了个好头，专业人士就是不一样，
几年前我第一次买房的时候，有朋友就是持反对意见，说几年前如何如何，我和他们说不要看以前，就看现在的悉尼，墨尔本的房价不会比悉尼低，至少是持平，悉尼的平 ...

不用等了，上个月，Balwyn North校区一个200多平的UNIT，拍卖出71万多，已经是差不到3000/平了。

santo

原帖由 lifejoy 于 2009-8-16 17:49 发表
以我的眼光看，只要不打仗不动乱，澳洲的房子绝对太便宜了。。。

我也这么看。

如果房价是以通货膨胀的形式下跌的话，对很多人来说房价还是涨的。那就太不幸了。

liuhaiyang

5年前,在摩尔本,1000每平是绝对富人区传统好区的平均地价,比如,CAMBERELL OR MALVEN 如果一个房子占地500平,根据房子好坏的状况价格应该大致在50万+;而如今1000每平是很多普通区的均价
摩尔本的房价现在是在半山腰的位置,不是买的希望涨,是因为看涨所以才买;也不是没买的希望跌,而是因为怕跌一直不敢买.
回休版主,如果要我给这个预言一个期限,我想说10年内可以看到
大家别太当真,我不是学经济的,也不懂房地产,都是瞎吹牛的,呵呵

wwwgjhxx.w5

我们是从去年11月开始看房子，不过到现在还是没有买。。。
看着房子疯涨，有些郁闷呀，，，快忍不住要出手了；就像LZ说的，买涨不买跌，越是涨，心里都有点慌了。。。

yanyan111

我刚接触房子没多久，首先是家里人提议要买的。后来自己看看，听了听，觉得投资长线房产其实真不错。总体上看下来，无论你现在买的房子多贵，只要能buy and hold下10年来，应该翻一番吧！！！
而且我觉得看100套房子，选10套，投3套，买一套，这个说法实在太夸张了吧！！！！只要看中了有发展的区，买投资房的话，我觉得看3-5套差不多了吧。其实都一样，看1万套不买也没意义，有那个时间，买了的房子已经在升值了。总体下来也就是：根据自己实际情况看房，主要是挑区挑周边环境，因为我是买投资房，然后看3-5套房，签合同，该租就租，该等着升值就等着升值。不明白为什么有这么多心慌啊，犹豫不定啊。。。。。
也许我头脑最近比较热，想法简单，希望大家给我泼冷水啊！！！

北风

看3-5套就买到，
普通人很难做到，因为会有对手
有钱的可以用钱砸

原帖由 yanyan111 于 19/8/2009 17:08 发表
我刚接触房子没多久，首先是家里人提议要买的。后来自己看看，听了听，觉得投资长线房产其实真不错。总体上看下来，无论你现在买的房子多贵，只要能buy and hold下10年来，应该翻一番吧！！！
而且我觉得 ...

dingdon

个人认为,房价在明年应该会略有下降

coolioo

关注房价没啥用，关键得猛挣钱才行  

北风

是啊，可惜这年头工资涨的远赶不上房价涨的。。。

原帖由 coolioo 于 19/8/2009 20:51 发表
关注房价没啥用，关键得猛挣钱才行  

yanyan111

原帖由 北风 于 2009-8-19 17:14 发表
看3-5套就买到，
普通人很难做到，因为会有对手
有钱的可以用钱砸

哦，我是买新房子，没有对手的，呵呵。没钱，没办法用钱砸：（

patricb

原帖由 yanyan111 于 2009-8-19 21:44 发表

哦，我是买新房子，没有对手的，呵呵。没钱，没办法用钱砸：（

买新房不用看100套吧
多看的原因是这里的房型结构各不相同，不看到一定数量，不一定知道什么是自己想要的，也不知道出多少钱是合理的。当然如果立足long term，区别也不会太大。

吃喝拉撒睡

这个礼拜三刚刚跟我的professor 讨论过，澳洲房价是否已经高估。这人是多家REIT的董事局的董事，和Co-professor做过不少research。他跟我说的是：

1，无疑，衡量房价最好的单一工具莫过于house price/income，也就是房价和收入的倍数关系。这个倍数关系是国际标准衡量affordability最广泛运用的数据。如果按照这个数据来看，澳洲房价的确高。

2，房价本身的构成很复杂，这个house price/income ratio不能解释全部情况。 研究结果：对于年轻人，初次买房者，是个很大的鸿沟。但是对于四五十岁以上的人，买房不是问题。所以affordability issue并不是所有人的问题，主要是年轻人的问题。‘

3，Building cost in real terms，也就是抛去通货膨胀的影响，造房的成本在过去20年当中是越来越便宜了。所以说，如果有人感到房子贵，那是地变贵了。

4，他们的研究发现政府每补贴1W刀给购房者，目标房价一半升1.1~1.2W刀。所以购房补贴其实补贴了卖家。

5，澳洲十年来人口平均增长率在2.25%每年。而墨尔本新的房屋供应量平均在1.25~1.5%之前。所以这个结构性的供小于求保证了房价的上升态势。由于这种刚性需求的存在，就算购房补助取消，房价只会暂时会停怠。

6，我问他让大多数人都有自己的房子是不是一个正确的政策或者是价值观？他说是的，owner-occupier 普遍意义上会更勤奋工作，更加重视教育，健康程度也更高，对后代的影响也更良好，这不单单是澳洲，美国、加拿大都一样，社会意义更好。最后他又补了一句，综合所有的数据和分析，我们不认为澳洲房价过高。

看来澳洲房价长线缓升是必然。

tryitagain

吃喝兄，你们教授讲得挺有道理的，是哪个学校的？

吃喝拉撒睡

原帖由 tryitagain 于 2009-8-20 23:44 发表
吃喝兄，你们教授讲得挺有道理的，是哪个学校的？

university of Melbourne.

yanyan111

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-8-20 23:08 发表
这个礼拜三刚刚跟我的professor 讨论过，澳洲房价是否已经高估。这人是多家REIT的董事局的董事，和Co-professor做过不少research。他跟我说的是：

1，无疑，衡量房价最好的单一工具莫过于house price/income，也就 ...

严重同意！！！！分析的很精辟！！！总体上看，房子会越来越高是1000%肯定的！！所以就算现在稍微高价点的房子，还是值得买的，只要地点选的好，翻倍是至少应该有的！！

liuhaiyang

人家教授说的话就有加分，我虽不是教授但也做出了同样的结论，但就是没有加分，如此之不公平:si99
昨天研究了几个区从2004到2009的涨幅曲线图，可以总结如下，
任何一个区曲线上涨到一个新的高价位的时候，会触顶压力，回调下探上次高位，或在新高位做平台整理，然后反复在这个新价位附近做整理，积蓄一定能量后就再向上拉升，好的区整理期短，回调幅度小，上涨幅度大；普通区整理期长，在新高价位和上次高价位区间做大幅震荡整理，上涨幅度略低。chadstone是个很好的例子，上次高位是50万，新高位是60万，现在它在50万60万价做大幅度的震荡整理，蓄势待发后会冲向70万这个新高价，然后会在70万和60万之间整理，绝对绝对不可能再回到50万。ASHWOOD这个区略好于chadstone，它被若干好区包围：GLEN IRIS   ASHBURTON   MALVERN EAST   MOUNT WAVERLEY   BURWOOD，所以每次都是chadstone跟在ashwood后面涨

很多人之前几个说的跌了跌了，其实只是短期的整理期，小幅回调和跌是完全不同的事，小幅回调是短期现象而不是大趋势变化，跌则是大势已去。很多人误把整理期当成一个跌的大势，所以坚持等，真是大错特错，最后等到的结果就是另一个上扬点的开始。看到chadstone的房价从60万“跌”到50万，很多人误以为这个区的房价开始下跌了，所以决定等它跌到40多万再买，但其实这只是一种整理现象，和跌是两码事，50万已经成为这个区房价的坚强的平台，如果错过这个整理期，那些等待的人会迎来新价位——70万，那时候再希望它回到50万是不可能的，60万已经是这个区的坚强的平台。

这里只是拿CHADSTONE做个举例，我发誓自己没有买这个区的房子，绝对没有给这个区做广告的意思，也不是房产中介，研究房产只是个人兴趣。

我现在有自己看好的几个区，可惜口袋里钱不够。