请买了公寓投资房的足友进莱聊聊

draballonepiece

买不起house呗

xiaozaocha

Kyli 发表于 2021-1-20 23:53
高层有VIEW
不用割草
安全

说的到位~

wuyu

其实是2020颠覆了很多投资理念

lzaoset

momohan 发表于 2021-1-21 09:15
说说我的看法、

有HOUSE纯投资， 也有公寓纯投资， 明显公寓不会对生活品质有影响。 HOUSE买了， 隐形开 ...

感谢分享。 可能你说的是在墨尔本悉尼。在阿德莱德，房子40-50万的house 租金400左右。完全可以实现正现金流，当然要是遇上个破房天天修，那的确是错误的选择。 另外，house也可以做贬值负扣税吗？举例50万的房子，首付10万，算完利息和rates，甚至中介管理费，按照市场租金应该是有大几千的正收益，如果再加上CG，这10万的投入一年回报率超过10%了。 不知道哪里算错了。请指教

momohan

lzaoset 发表于 2021-1-21 11:48
感谢分享。 可能你说的是在墨尔本悉尼。在阿德莱德，房子40-50万的house 租金400左右。完全可以实现正现 ...

租金负扣税看你的州的税法政策是不是不一样吧， 但是这种帖租金为了负扣税的， 属于捡了芝麻丢了西瓜， 我们都是为了赚钱而投资， 而不是为了把税拿回来一点节省而投资。 资产贬值抵税大多HOUSE应该不可以， 一般只有第一二年的新东西扣税比较多， 但是翻新啊，维护啊都是可以抵税的。

阿德我也去过两次了解过， 毕竟还没有到土地稀缺可以让土地开始溢价的情况，平层很多，都不需要建筑二层就是证明，人口的增加也会被更远地区的开发抵消土地压力。 阿德别墅类还是主流， 你可以当做类似是悉尼公寓看待， 主要追求租金回报， 但是一样的是你要把COST FACTOR算好， 才可以算明白， 未来很长一段时间肯定还是租金回报是投资方向。 悉尼因为土地稀缺的溢价导致别墅租金回报很低， 主要投资就是靠土地上涨了。 我认为阿德未来10年内，可以不追求土地大小规模，甚至区域可能更专注在什么样的的建筑可以让租金和回报比更好， 还有段时间是否会有供求压力让租金上涨或者下跌。

lzaoset

momohan 发表于 2021-1-21 12:10
租金负扣税看你的州的税法政策是不是不一样吧， 但是这种帖租金为了负扣税的， 属于捡了芝麻丢了西瓜，  ...

想到一个问题，买卖时候的印花税以及律师费可以抵税吗？

Courtyard

为了负扣税，当年在墨尔本随便买了个公寓，买在高位，买公寓的绝大部分是投资者，就碰到过一个自住买房的竞争者。因疫情，临时回墨尔本，搬去投资公寓后，才知道各种便利 — 公寓也不在主街上 ，可去咖啡馆, 超市等等， 都是走路的距离。来过的朋友都说，他们也可以住那样的公寓，传统观念是可以颠覆的。 确实，墨尔本的公寓房供过于求，还有房型提供不适合家庭需要（太多小房型）， 相对限制了购买群，这里也是有发展商眼界的局限。

我是新来的小琪

BesteverCPA 发表于 2021-1-21 01:37
为兄近来在找女朋友，弱弱地问一句找温柔女生是为了啥吗？性格可能是好一些，可是从颜值角度上比不过女神。 ...

写的真好。要不是今天没分了肯定要给你打赏的。哈哈
但是相对买不同类型的房产来说，找温柔女生还是找女神是不是也应该有一个双向选择的因素在里面？万一女神看不上你呢？万一日后发现女神非想象中的美好幻想破灭了呢？万一温柔女生日久生情发现比女神好一万倍呢？哇哈哈哈

momohan

lzaoset 发表于 2021-1-21 12:50
想到一个问题，买卖时候的印花税以及律师费可以抵税吗？

不可以

zhengtao

投资的话，公寓地税少，house地税太高。。
新公寓能折旧，旧house不行。。

十月初八

一手公寓中介佣金高，不知道你能不能理解

BesteverCPA

我是新来的小琪 发表于 2021-1-21 13:03
写的真好。要不是今天没分了肯定要给你打赏的。哈哈
但是相对买不同类型的房产来说，找温柔女生还是找女 ...

其实女神很孤独的，我和你说追女神绝对比追温柔女生要容易的多。

cococsr

house贷款和租金比率比较低，公寓可以做到首付之后，基本不用自掏腰包，租金还贷款。 有闲钱可以再买一套不会增加还款压力。 所以比较容易操作加杠杆。 而且公寓也不一定就绝对不会涨，澳洲主要是这几年供给太猛，以后没有新得供给，自然就慢慢上去了。 加拿大得公寓涨幅并不小，我觉得可以参考。

lzaoset

cococsr 发表于 2021-1-21 17:31
house贷款和租金比率比较低，公寓可以做到首付之后，基本不用自掏腰包，租金还贷款。 有闲钱可以再买一套不 ...

如果house首付之后也不用掏腰包呢？租金还完还有结余。就是不懂house可以做折旧吗？也是40年折旧吗

cococsr

一套house得首付怎么也可以买2套公寓吧。 而且不知道你买哪里得房子，首付是要交多少？ 不然怎么可能够还贷款呢。 house把土地价值去除，地面部分当然可以算折旧。

css2015

窃以为目前来说不管是house还是公寓都不是特别好的投资。

逛论坛老是听大家说哪里哪里又涨了，哪里哪里又疯了。前两天好奇查了一下悉尼比较熟悉的几个区的房价。哎哟喂，这都啥啊，跟我2016到处看房的时候价格相差真心不大（不要拿特例来反驳我，也不要拿重建后跟重建前的价差来忽悠我）。

这点涨幅，看看别的资产，随便什么资产，好意思吗？我们就不提比特币和美股了（我也没买，悔恨），就说最老土的黄金，这期间都涨了50%以上，注意这个是没有任何隐形成本的净赚。

lzaoset

cococsr 发表于 2021-1-21 17:59
一套house得首付怎么也可以买2套公寓吧。 而且不知道你买哪里得房子，首付是要交多少？ 不然怎么可能够还贷 ...

阿德莱德，首付20%，10万，租金400+遍地是啊。所以我才在想为什么有人要买公寓

lzaoset

css2015 发表于 2021-1-21 18:29
窃以为目前来说不管是house还是公寓都不是特别好的投资。

逛论坛老是听大家说哪里哪里又涨了，哪里哪里又 ...

是啊说的没错，可这都是马后炮。就好比，你现在拿出同等20%的首付你敢买美股黄金吗？还是房子稳妥些，何况还有居住属性。

buyongba

我所在的区，公寓一百万，房子三百万

唐舞桐

momohan 发表于 2021-1-21 09:15
说说我的看法、

有HOUSE纯投资， 也有公寓纯投资， 明显公寓不会对生活品质有影响。 HOUSE买了， 隐形开 ...

现在还买apt的人，真的不知道脑子里是什么了

cococsr

lzaoset 发表于 2021-1-21 20:05
阿德莱德，首付20%，10万，租金400+遍地是啊。所以我才在想为什么有人要买公寓 ...

那阿德肯定投资带土地的别墅好多了。 墨尔本悉尼差价太多了。不然真的没必要考虑公寓。

momohan

唐舞桐 发表于 2021-1-21 20:52
现在还买apt的人，真的不知道脑子里是什么了

现在还买APT， 对于大多数人来说的确不是个好的选择，但是我讲的和现在的市场也没关系， 我的公寓也不是基于最近买的。 如果你说一个人现在要买一个房子，也没太多概念，总体上说 那APT肯定不是个好的选择，很容易掉坑里去。 但是如果我以后想要达到现金流的路， 除了APT或者UNIT，你告诉我还有什么类型好选择么？ 难道就断了自己现金流的方向了？  现在也不是完全不能买， 只是眼睛照亮加上理性分析， 市场总有一些货还是可以选的。 再一个我如果是规划的是长期的， 我不认为目前的公寓市场状况在以后不会得到缓解， 市场是有他自己的调节机制的， 只要不是逆势而为， 总还有机会的。 反而我一个朋友刚刚在一个很小众区买了个公寓，银行直接估价高10万， 合同价抛去物业费租金回报也是正的。 我觉得她这个买的就不错，反而现在市场公寓会有挺好机会的，头开的好， 后面我觉得压力不会比人家大很多。

momohan

lzaoset 发表于 2021-1-21 20:05
阿德莱德，首付20%，10万，租金400+遍地是啊。所以我才在想为什么有人要买公寓 ...

阿德土地不缺，人口居住状况注定不需要公寓这样的产物。我觉得公寓HOUSE大意义都是一个产物， 只是性质不同。 肯定阿德买HOUSE也有资产升值派和现金流派。 悉尼墨尔本因为土地供求关系HOUSE已经基本不太可能走现金流派了， 这样公寓门槛低很多， 我要在阿德我也不会买公寓，不是主流的购买产品。 悉尼就不一样了。

话说我要是对阿德市场和区域很懂，我以后也考虑可以阿德买个正现金流HOUSE。

tompeng1990

如果买一个house以后，除去贷款，维护，地税等费用以后，发现自己的生活水平下降很多，而且可能还会下降很多年，那这个所谓的投资目的是什么呢？投资不一定需要买房，还是得量力而行

唐舞桐

momohan 发表于 2021-1-22 09:30
现在还买APT， 对于大多数人来说的确不是个好的选择，但是我讲的和现在的市场也没关系， 我的公寓也不是 ...

我就是做中介的，现在已经不是apt好不好租了，现在是连那种新建的th都不好租，因为后期的th很多是把房间建立的很多，每个房间面积很小，就想面对大量的分租，尤其是交通地点好的，很新的几个房子，退租以后，找住客，open inspection来的人很多，看了房间大小直接就走了，这几个房子两个月了，一个申请都没有，1年前可是被抢的，就在boxhill车站附近，以前的rent 800，一堆人申请，5间房，每个房子都是1.8*2，这个业主也真是够烂的，这种房子再新都没居住质量，他就想留学生能来分组，现在降到700了，也没人租，每次看房来的人都排队一样多，但是申请一个也没有，房子超新，很多人都表示，就这房子，如果是3房就租了，3房子，最少一个房间也能是2.8*2.8以上，还带两个厅，搞成这种纯投资房，一旦没有留学生，那就是负资产，连th都这样，你就想想apt谁去租了

我是新来的小琪

BesteverCPA 发表于 2021-1-21 16:15
其实女神很孤独的，我和你说追女神绝对比追温柔女生要容易的多。

虽然人们都说不知道电脑面前坐着的是人还是狗，但从字里行间还是能看出一些人品的

happyheros

it is all about money

kanata

momohan 发表于 2021-1-21 09:15
说说我的看法、

有HOUSE纯投资， 也有公寓纯投资， 明显公寓不会对生活品质有影响。 HOUSE买了， 隐形开 ...

有理有据 严重同意

唐舞桐

现在的房子，真的不要把留学生考虑在内了，不管是apt还是house，必须要关注生活质量，那种多房间超小户型真的不行了，市区的apt现在真的不用多说，大家登录到网站上，瞠目结舌，之前18 russell place的一个一户型可以租485，位置在7楼，现在你们自己去看看两户型都有280的了，醉的不要不要的，那个楼位置够好了吧，再也没有比那个更市中心的楼了，看一下广告，基本上是接近半数在招租，apt确实影响生活质量，老实说，比如嘈杂是apt普遍反应最大的问题，然后就是房间太小，带小孩的更是直接屏蔽apt，因为不安全，这个可以理解，总的来说就是不管是投资还是自助，原理apt吧，这个回报高，那是基于庞大的外来人口，对工作地点有绝对要求，并且愿意牺牲生活质量的，当地人，真的算了，那么新的th5房，来看房子几十个人一次，连续两个月，别说申请，连个讲价的人都没有，房子不差，但是别人考虑的是居住质量太低了，房间多有什么用，放一个q size的席梦思进去，居然连脚都走不开，而且还不是纸板房哦，不是隔开的哦，是建筑就这么建筑的，都不知道permit怎么批下来的，投资要考虑的第一点就是别人的生活质量，现在不在乎生活质量的外来人口越来越少了

cristinalu

唐舞桐 发表于 2021-1-22 13:58
现在的房子，真的不要把留学生考虑在内了，不管是apt还是house，必须要关注生活质量，那种多房间超小户型真 ...

这主要是墨尔本的问题。在墨尔本参观过别人家的公寓，真的房间和厅都太小了，对家庭居住非常不友好。看悉尼虽然现在也越造越小，但总体还是比墨尔本的公寓环境好房型合理。