普通人的房地经，是否是赚？一个实例

Saidlu

很多人13年买的悉尼第一高楼  明年头能settle 了，涨了不少，重点当初才出了10%的定金

BIOLOGY

雾沉半垒 发表于 2020-12-9 11:43
不同人有不同故事
我认识的一个同学，不算朋友只是单纯认识而已，08年金融危机当时我们还在读大学，澳币汇 ...

如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。

ittgx

算总账不会真赚多少，还有你的钱的机会成本和税费。房子投资就是保守投资。

2liu

BIOLOGY 发表于 2020-12-10 08:50
如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。 ...

胡说，你去贵阳，哈尔滨，南宁，西宁，兰州，乌鲁木齐，沈阳，昆明买买看看，是否翻一倍？

michael128

2liu 发表于 2020-12-10 08:19
你算了银行利息没有，你算了维修费，每年的市政府费用，土地税，水的服务费，律师费，保险费等，怎么净赚 ...

房租的收入足够cover银行利息和各种bill了，我这还没算折旧的退税呢，你要说captial gain tax，难道钱存银行的利息不打税？存款利息是没有任何税务优惠的，captial gain tax是有优惠的，吧这些算上这个投资房的收益至少是把钱存银行拿利息收益的5倍吧

2liu

ittgx 发表于 2020-12-10 09:05
算总账不会真赚多少，还有你的钱的机会成本和税费。房子投资就是保守投资。 ...

这个就是我所说的，这个房子赚了一点点而已。昨晚问了房东，房子卖了52.5万澳元，还欠银行贷款12万澳元。

2liu

michael128 发表于 2020-12-10 09:36
房租的收入足够cover银行利息和各种bill了，我这还没算折旧的退税呢，你要说captial gain tax，难道钱存 ...

问了房东，头几年都是欠银行的钱。投资房，利息高到7%，只还利息。

Laoyu

shidonggang

闲着没事帮你算算啊。

1. 租金收入

假设：平均租金370每周，一年52周有50周在租，8%中介服务费
总租金18500，扣除中介服务费，实际租金年收入17020。

2. 贷款利息支出

28万贷款，多年（算6年）利率5.9%，后来（算3年）降到4.25%。
总利息支出28*5.9%*6+28*4.25%*3 = 134820，平均每年14980。

3. 康嫂费支出

地方不一样费率也不同，大致一个季度800到1000应该差不多。按900一个季度，一年3600。

4. 保险支出

不会少于50每个月吧？一年600。

5. 房屋维修支出

今年修水管6000，其他年份不详。平均每年按1000算。

6. 每年，收入 - 支出  = 17020 - 14980 - 3600 - 600 - 1000 = -3160
    9年累计 -3160*9 = -2.84万

7. 资产增值

卖出价52.5 - 买入价33.5 - 印花税2.3 = 16.7万

8. 投资收益

（7）- （6）= 16.7 - 2.8 = 13.9万

9. 投资收益率

假定投资总额（贷款首付） 33.5+2.3-28 = 7.8万
年均收益率 = 10^(log(13.9/7.8)/9)-1 = 6.6%

10. 未计入负扣税收益

2liu

漏算土地税一年836澳元，

市政府费用一年1782澳元，

作为房东水的服务费一年600澳元，

2011年买房律师费1000澳元，房地证：1780澳元，卖房中介广告费360澳元，卖房中介费1.6%的卖房价。

打回去再算。房租去年是一个月350澳元，2020年2月到10月没找到人租，因为要卖。2011年， 2012年，2013年银行投资房贷款率7.8%，只还利息。

雾沉半垒

BIOLOGY 发表于 2020-12-10 08:50
如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。 ...

是的，我记得07年我家在广州郊区买了个100人民币出头的房子，09年交房的，两年前500万卖掉的

BIOLOGY

2liu 发表于 2020-12-10 09:36
胡说，你去贵阳，哈尔滨，南宁，西宁，兰州，乌鲁木齐，沈阳，昆明买买看看，是否翻一倍？ ...

哈哈哈，那我们广东那边真的是哪里都长了。

2liu

BIOLOGY 发表于 2020-12-10 10:08
哈哈哈，那我们广东那边真的是哪里都长了。

惠州的房子39万2008年买的，现在29万卖了，靠着大亚湾。

chcfy

總算是勉勉強強啦！
孩子的 小學, 中學, 大學, 碩士..... 都是免費的.

註： 阿Q的樂觀想法！

AlanTse

是不是说黄金期已经过去了？

chcfy

michael128 发表于 2020-12-10 09:36
房租的收入足够cover银行利息和各种bill了，我这还没算折旧的退税呢，你要说captial gain tax，难道钱存 ...

做收租公收租婆, 都是要睇命的, 君不見足跡的“我愛我家” 和 地產投資的房東們, 上來叫救命的嗎！？

天涯浪客

2liu 发表于 2020-12-10 08:39
问了房东，头几年都是欠银行的钱。投资房，利息高到7%，只还利息。

我第一套投资房是12年年未买的，13年开始就大降息了。。。一直到现在。7%没有啊。

天涯浪客

其实买投资房一直都是顶着压力往上冲的，站在当年的时间是啥也看不清，前途一片缈茫。翻了一下我2012年买第一套投资房的讨论贴。还好有足迹。。。。。。



当时的背景是我有一套2房公寓，20多万买的。还欠银行十几万贷款，从足迹里学了一种方法，可以全贷款买房，当时目标想买一套35万到40万的三房公寓。。。最后看了一年房子，把心一横，40万出头买了一套四房townhouse.

terrie262012

投资策略不一样，2012年房价低，投资房可以做到100%贷款，利息和支出可以抵税，租金cover全部现金支出，如果现在卖掉，赚多少无所谓，其实就是用银行的鸡生蛋而已。自己本来就没出本金啊。

4eyesnb

11年买中国房产

rlqqq12

Hallam还值得投资吗到底

8gua

升值不太理想啊。。。。

au31415

这个house涨幅太差劲了，还不如国内三线城市
澳洲大部分房子投资涨幅都不行，包括悉尼墨尔本house,大部分涨幅都比不上国内，还有不少house根本就是亏的

kidcx

天涯浪客 发表于 2020-12-11 04:03
其实买投资房一直都是顶着压力往上冲的，站在当年的时间是啥也看不清，前途一片缈茫。翻了一下我2012年买第 ...

啥方法可以全贷款买房啊？

天涯浪客

kidcx 发表于 2021-1-21 09:22
啥方法可以全贷款买房啊？

问银行，当银行让的时候就可以。银行不让就不行。

kidcx

天涯浪客 发表于 2021-1-21 09:59
问银行，当银行让的时候就可以。银行不让就不行。

还有这种操作？

bert

倒在了黎明前。现在卖多10万轻松的

2liu

au31415 发表于 2021-1-20 11:04
这个house涨幅太差劲了，还不如国内三线城市
澳洲大部分房子投资涨幅都不行，包括悉尼墨尔本house,大部分 ...

乱说了，贵阳,沈阳，哈尔滨，昆明，南宁，乌鲁木齐，西宁等2015年54万元人民币的房子，现在70万左右.

noAddedSugar

很少人像你这样诚实把一般的案例说出来。 通常大家只拿暴涨的案例讲以为很好赚。 当然有些人是私心，像是卖房仲介，大家都觉得房市没那么好赚他赚什么。

gbdlg

雾沉半垒 发表于 2020-12-9 11:43
不同人有不同故事
我认识的一个同学，不算朋友只是单纯认识而已，08年金融危机当时我们还在读大学，澳币汇 ...

但最关键的一点是：要有钱买房房子，留学生能买的，比率很低！