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楼主:2liu

[其他讨论] 普通人的房地经,是否是赚?一个实例 [复制链接]

发表于 2020-12-10 08:22 |显示全部楼层
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很多人13年买的悉尼第一高楼  明年头能settle 了,涨了不少,重点当初才出了10%的定金
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发表于 2020-12-10 08:50 来自手机 |显示全部楼层
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雾沉半垒 发表于 2020-12-9 11:43
不同人有不同故事
我认识的一个同学,不算朋友只是单纯认识而已,08年金融危机当时我们还在读大学,澳币汇 ...

如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。

发表于 2020-12-10 09:05 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 ittgx 于 2020-12-10 09:07 编辑

算总账不会真赚多少,还有你的钱的机会成本和税费。房子投资就是保守投资。
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发表于 2020-12-10 09:36 |显示全部楼层
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BIOLOGY 发表于 2020-12-10 08:50
如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。 ...

胡说,你去贵阳,哈尔滨,南宁,西宁,兰州,乌鲁木齐,沈阳,昆明买买看看,是否翻一倍?
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发表于 2020-12-10 09:36 来自手机 |显示全部楼层
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2liu 发表于 2020-12-10 08:19
你算了银行利息没有,你算了维修费,每年的市政府费用,土地税,水的服务费,律师费,保险费等,怎么净赚 ...

房租的收入足够cover银行利息和各种bill了,我这还没算折旧的退税呢,你要说captial gain tax,难道钱存银行的利息不打税?存款利息是没有任何税务优惠的,captial gain tax是有优惠的,吧这些算上这个投资房的收益至少是把钱存银行拿利息收益的5倍吧
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发表于 2020-12-10 09:38 |显示全部楼层
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ittgx 发表于 2020-12-10 09:05
算总账不会真赚多少,还有你的钱的机会成本和税费。房子投资就是保守投资。 ...

这个就是我所说的,这个房子赚了一点点而已。昨晚问了房东,房子卖了52.5万澳元,还欠银行贷款12万澳元。
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发表于 2020-12-10 09:39 |显示全部楼层
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michael128 发表于 2020-12-10 09:36
房租的收入足够cover银行利息和各种bill了,我这还没算折旧的退税呢,你要说captial gain tax,难道钱存 ...

问了房东,头几年都是欠银行的钱。投资房,利息高到7%,只还利息。
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发表于 2020-12-10 09:40 |显示全部楼层
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发表于 2020-12-10 09:48 |显示全部楼层
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闲着没事帮你算算啊。

1. 租金收入

假设:平均租金370每周,一年52周有50周在租,8%中介服务费
总租金18500,扣除中介服务费,实际租金年收入17020。

2. 贷款利息支出

28万贷款,多年(算6年)利率5.9%,后来(算3年)降到4.25%。
总利息支出28*5.9%*6+28*4.25%*3 = 134820,平均每年14980。

3. 康嫂费支出

地方不一样费率也不同,大致一个季度800到1000应该差不多。按900一个季度,一年3600。

4. 保险支出

不会少于50每个月吧?一年600。

5. 房屋维修支出

今年修水管6000,其他年份不详。平均每年按1000算。

6. 每年,收入 - 支出  = 17020 - 14980 - 3600 - 600 - 1000 = -3160
    9年累计 -3160*9 = -2.84万

7. 资产增值

卖出价52.5 - 买入价33.5 - 印花税2.3 = 16.7万

8. 投资收益

(7)- (6)= 16.7 - 2.8 = 13.9万

9. 投资收益率

假定投资总额(贷款首付) 33.5+2.3-28 = 7.8万
年均收益率 = 10^(log(13.9/7.8)/9)-1 = 6.6%

10. 未计入负扣税收益

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思念2005 + 4 你太有才了

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发表于 2020-12-10 09:51 |显示全部楼层
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本帖最后由 2liu 于 2020-12-10 09:55 编辑

漏算土地税一年836澳元,

市政府费用一年1782澳元,

作为房东水的服务费一年600澳元,

2011年买房律师费1000澳元,房地证:1780澳元,卖房中介广告费360澳元,卖房中介费1.6%的卖房价。

打回去再算。房租去年是一个月350澳元,2020年2月到10月没找到人租,因为要卖。2011年, 2012年,2013年银行投资房贷款率7.8%,只还利息。
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发表于 2020-12-10 09:51 |显示全部楼层
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BIOLOGY 发表于 2020-12-10 08:50
如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。 ...

是的,我记得07年我家在广州郊区买了个100人民币出头的房子,09年交房的,两年前500万卖掉的
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发表于 2020-12-10 10:08 来自手机 |显示全部楼层
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2liu 发表于 2020-12-10 09:36
胡说,你去贵阳,哈尔滨,南宁,西宁,兰州,乌鲁木齐,沈阳,昆明买买看看,是否翻一倍? ...

哈哈哈,那我们广东那边真的是哪里都长了。
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发表于 2020-12-10 14:28 |显示全部楼层
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BIOLOGY 发表于 2020-12-10 10:08
哈哈哈,那我们广东那边真的是哪里都长了。

惠州的房子39万2008年买的,现在29万卖了,靠着大亚湾。
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发表于 2020-12-10 14:43 来自手机 |显示全部楼层
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總算是勉勉強強啦!
孩子的 小學, 中學, 大學, 碩士..... 都是免費的.

註: 阿Q的樂觀想法!


发表于 2020-12-10 14:47 来自手机 |显示全部楼层
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是不是说黄金期已经过去了?

发表于 2020-12-10 14:50 来自手机 |显示全部楼层
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michael128 发表于 2020-12-10 09:36
房租的收入足够cover银行利息和各种bill了,我这还没算折旧的退税呢,你要说captial gain tax,难道钱存 ...


做收租公收租婆, 都是要睇命的, 君不見足跡的“我愛我家” 和 地產投資的房東們, 上來叫救命的嗎!?


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发表于 2020-12-11 04:50 来自手机 |显示全部楼层
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2liu 发表于 2020-12-10 08:39
问了房东,头几年都是欠银行的钱。投资房,利息高到7%,只还利息。


我第一套投资房是12年年未买的,13年开始就大降息了。。。一直到现在。7%没有啊。
足迹最穷地产投资人

发表于 2020-12-11 05:03 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 天涯浪客 于 2020-12-11 04:14 编辑

其实买投资房一直都是顶着压力往上冲的,站在当年的时间是啥也看不清,前途一片缈茫。翻了一下我2012年买第一套投资房的讨论贴。还好有足迹。。。。。。



当时的背景是我有一套2房公寓,20多万买的。还欠银行十几万贷款,从足迹里学了一种方法,可以全贷款买房,当时目标想买一套35万到40万的三房公寓。。。最后看了一年房子,把心一横,40万出头买了一套四房townhouse.

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足迹最穷地产投资人

发表于 2020-12-12 16:48 |显示全部楼层
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投资策略不一样,2012年房价低,投资房可以做到100%贷款,利息和支出可以抵税,租金cover全部现金支出,如果现在卖掉,赚多少无所谓,其实就是用银行的鸡生蛋而已。自己本来就没出本金啊。

发表于 2020-12-14 07:42 来自手机 |显示全部楼层
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11年买中国房产

发表于 2021-1-18 22:11 |显示全部楼层
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Hallam还值得投资吗到底
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发表于 2021-1-20 08:47 来自手机 |显示全部楼层
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升值不太理想啊。。。。

发表于 2021-1-20 11:04 来自手机 |显示全部楼层
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这个house涨幅太差劲了,还不如国内三线城市
澳洲大部分房子投资涨幅都不行,包括悉尼墨尔本house,大部分涨幅都比不上国内,还有不少house根本就是亏的

发表于 2021-1-21 10:22 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2020-12-11 04:03
其实买投资房一直都是顶着压力往上冲的,站在当年的时间是啥也看不清,前途一片缈茫。翻了一下我2012年买第 ...

啥方法可以全贷款买房啊?

发表于 2021-1-21 10:59 来自手机 |显示全部楼层
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kidcx 发表于 2021-1-21 09:22
啥方法可以全贷款买房啊?

问银行,当银行让的时候就可以。银行不让就不行。
足迹最穷地产投资人

发表于 2021-1-21 15:06 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2021-1-21 09:59
问银行,当银行让的时候就可以。银行不让就不行。

还有这种操作?
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发表于 2021-1-22 00:57 |显示全部楼层
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倒在了黎明前。现在卖多10万轻松的
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发表于 2021-1-22 07:21 |显示全部楼层
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au31415 发表于 2021-1-20 11:04
这个house涨幅太差劲了,还不如国内三线城市
澳洲大部分房子投资涨幅都不行,包括悉尼墨尔本house,大部分 ...

乱说了,贵阳,沈阳,哈尔滨,昆明,南宁,乌鲁木齐,西宁等2015年54万元人民币的房子,现在70万左右.
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发表于 2021-1-22 07:31 来自手机 |显示全部楼层
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很少人像你这样诚实把一般的案例说出来。 通常大家只拿暴涨的案例讲以为很好赚。 当然有些人是私心,像是卖房仲介,大家都觉得房市没那么好赚他赚什么。

发表于 2021-1-22 08:21 |显示全部楼层
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雾沉半垒 发表于 2020-12-9 11:43
不同人有不同故事
我认识的一个同学,不算朋友只是单纯认识而已,08年金融危机当时我们还在读大学,澳币汇 ...

但最关键的一点是:要有钱买房房子,留学生能买的,比率很低!
LG

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