本帖最后由 墨尔本Shaun 于 2020-10-10 14:08 编辑
（三）与房产相关的联邦政府新预算
前些天澳洲联邦政府出台了新预算。我认为下面几点和房产市场有关。 1. 个人所得税利好 政府将法定的“第二阶段”个人所得税减税（即19%的税率适用人群）的开始实施日期从 2022 年 7 月 1 日提前至 2020 年 7 月 1 日。内容包括将税率为 19％税级的收入上限从37000澳币调高至 45000澳币，税率为 32.5％税级的收入上限从 9 万澳币调增至12 万澳币。列个表更直白：
新旧个人所得税税率对照表
来源：KPMG
假设你税前年薪是6万澳币。 l 按旧税率： 收入中应的交个人所得税=0%*18200+19%*（37000-18200）+32.5%*（60000-37000）=0+3572+7475=11047澳币 l 按新税率： 收入中应交的个人所得税=0%*18200+19%*（45000-18200）+32.5%*（60000-45000）=0+5092+4875=9967澳币
所以如果你税前年薪是6万澳币/年，新税率比旧税率让你可以每年从工资项里少交税：11047-9967=1080澳元。相当于1个月的房贷利息支出（假设房价是50万澳币，你贷了80%，即贷款40万澳币，银行贷款利率3.5%）。
18万澳币以下的中高收入者也有税收减免。 低收入税务抵免限额从445澳币提升到700澳币。 中低收入税务抵免1080澳币的限额不变。
我的理解：减个人所得税说白了就是为了增加居民可支配收入。刺激消费。如果是中高收入人群并有一套50-60万澳币的房子，新税率可能会帮你节省1个月的本金+利息。
2. 新预算对企业的影响 i) 降低中小企业研发税：先前政府提议减少研发税激励，现在这个提议将被取消，而且从 ii) 临时税务亏损抵扣往年税负：符合条件且有税务亏损的公司能够结转亏损用于抵扣以前年度已缴纳的税额并取得税额返还。 iii) 给小企业提供更多税收优惠：总营业额在 1,000 万至 5,000 万澳元之间的小型企业将获得一系列的税收优惠。 iv) 鼓励就业：学徒或者受训者每季度最高7000澳币的工资补贴。16-35岁合格公认每周最高200澳币的求职者雇佣补助。考虑豁免员工福利税。 v) 中小企业的业务补助金将纳入免税收入。 我的理解：中小企业的经济活动是一个国家的真实经济活跃度的晴雨表。这些对中小企业的利好都是短期刺激。长期效果有待观察。
3. 新预算对房贷的影响 i) 实施“负责任的贷款”改革（responsible lending）。审批贷款时检查的收入和支出项将不像原来那么细致。贷款审批制度放松。意图让更多人更容易的获得贷款。 ii) “首次住房贷款存款计划”（First Home Loan Deposit Scheme）将新增1万笔首付仅为5%的贷款。仅限于首次购房者，而且必须是澳洲公民（citizen）。 iii) 澳联储现金利率维持0.25%。 我的理解：responsible lending是澳洲在2008年系统性金融危机出台的老法案。当时的意图是用严格的贷前风控（即贷前审批）来遏制银行坏账激增，同时保证贷款客户的质量。往往公司贷款比零售贷款的违约率要高很多，而零售贷款里的房贷的违约率基本上是最低的。这次疫情并不是系统性的金融危机，而只是经济状态暂停。所以贷款制度适度放松可以让经济更快恢复。房产市场的产业链也是澳洲GDP很重要的一部分。ZF其实是想鼓励买房，刺激和房子有关的一整条产业链。澳联储现金利率维持在0.25%是因为RBA还要进一步评估失业率对经济的影响。不排除未来几个月调低利率的可能性。疫情时期的经济活动显然不是过热的。加息几乎是不可能的。ZF恨不得现在就让你消费。乐观估计：过几个月降息。最保守估计：维持0.25%。（仅个人观点。我一向不爱也不太懂宏观经济）。
4. 新预算对基础设施建设的影响 新预算的140亿澳元将用于新增基建项目及对现有基建工程的提速，并创造40000个岗位。主要包括： l 新建交通基建项目- 75亿澳元 l 国家水利基建发展基金- 20亿澳元 l 道路扩展、社区基建- 10亿澳元 。。。 一些基建项目： l Coomera 高速（连接 Coomera 和 Nerang）- 7.5亿澳元 l New England 高速公路（Singleton 绕行）- 6.03亿澳元 l Shepparton 和 Warrnambool 铁路升级 – 5.28亿澳元 。。。
我的理解：划重点：新增基建项目及对现有基建工程的提速，并创造40000个岗位。财长说了，经济回复重点靠稳就业。基建带动沿线区域房价上涨。跟着政府规划选房是买房前的风控手段之一。
小结： l 个人所得税减免让你拿到手的钱变多了。你可能存更多钱、消费更多或者更有能力还房贷。 l 对中小企业的减税降费以及鼓励就业看似不直接影响房地产，但就业稳定的环境下有更多人去了解房市。 l 基建项目带动周围房价增值。
通过这几个月的观察，疫情并没有实质性影响墨尔本的房价。墨尔本房价中位数四月初以来跌幅仅为5.3%。疫情只是经济状态的暂停。如果这次是系统性金融危机（比如再来一回次贷危机），澳洲的房价可能跌20%以上，但这些都是极小概率事件。投资任何东西都是有风险的。生活中有各种各样的风险：大到创业失败，小到走路崴脚影响上班，但因为怕这些风险就停留在原地？所以投资找的是确定性强的品种，这样才能做好风控。比如股市里的贵州茅台酒厂的净利润复合增长率至少稳定在12%（复合增速如果是15%，5年净利润可以翻一倍），茅台酒厂的每一块利润相当于一块钱实打实的现金（利润没有水分）。再比如澳洲的房产，你并不用太关注宏观经济，就找政府规划里的区，周边配套设施完善的区，其实这些都是在找确定性，长期持有，用时间消化购买时的溢价和持有期间的成本。宏观经济是最不可控的。如果学金融的人可以预测经济走势，大学里绝对就只有金融系了。 价值投资的词典里没有“止损”。价值投资人靠的是事前风控，因为如果你在这笔投资上止损，以后的投资你还会继续止损，最后让你头疼后悔的还是止损，千万别和“止损”做朋友。价值投资是这样解释投资回报的：你的投资回报和项目风险并没有关系，投资回报只和你研究投资品时所付出的努力成正比。其实你交的税也会转变成你的回报。比如政府预算拿的都是纳税人的钱。通过制定联邦、州预算，我们交的地税、印花税的一部分变成了城市建设项目回馈给了我们所在的社区、城市。这是房产市场的一种良性循环。 以上仅个人观点。不构成投资建议。税务知识请咨询专业人士。 （对房子感兴趣的朋友可以加入我的微信群hunterzhang150，疫情过后我准备去实地看看房子。如果有朋友想一起去看房，一起探讨房产） 2020年10月10日
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野兔！我的澳洲情结 (2014-3-3) 银狐 
大头做吐司 －－5月15更新--香煎培根吐司 (2010-1-23) datou2z 
楼主:墨尔本Shaun
发表于 2020-10-2 11:05
