澳洲房产投资随笔：穿越时间的河流，寻找时间的玫瑰（11月8日已更新）

liujing

墨尔本Shaun 发表于 2020-10-3 11:36
（二）我眼中的优秀投资人-从股票投资人看地产投资
感谢大家之前的留言，我尽量每周更新1-2篇。今天我们来 ...

有才

gzandaus

土澳地产是会涨，但长期持有成本太高了，利息亏的一比再加各种苛捐杂税，几年就一辆宝马的钱砸出去了账面还不知道是否有盈利，最后卖房CGT一交净利润有多少也不好说。好羡慕新西兰的免CGT政策。

墨尔本Shaun

gzandaus 发表于 2020-10-3 23:38
土澳地产是会涨，但长期持有成本太高了，利息亏的一比再加各种苛捐杂税，几年就一辆宝马的钱砸出去了账面还 ...

所以选房是门艺术。

细腻

楼主这时间的玫瑰实在太长了，现在的90后，00后是提倡及时享受，所以花呗，afterpay流行。
楼主有空聊聊这几年A股怎么做到90%的仓位还能跑赢创业板的?

墨尔本Shaun

细腻 发表于 2020-10-4 13:43
楼主这时间的玫瑰实在太长了，现在的90后，00后是提倡及时享受，所以花呗，afterpay流行。
楼主有空聊聊这 ...

很简单。重仓茅台、五粮液、腾讯控股至少3年以上。延迟满足。

liujing

wudicss 发表于 2020-10-5 11:30

80%的股民忙于追涨杀跌，楼主是那20%稳坐钓鱼船的

yingke

墨尔本Shaun 发表于 2020-10-5 10:07
很简单。重仓茅台、五粮液、腾讯控股至少3年以上。延迟满足。

如果这几年是乐视，暴风大涨，那楼主肯定就是重仓乐视暴风，延迟满足了！

天涯浪客

墨尔本Shaun 发表于 2020-10-3 11:36
（二）我眼中的优秀投资人-从股票投资人看地产投资
感谢大家之前的留言，我尽量每周更新1-2篇。今天我们来 ...

理念完全赞同，但是我写不出那么多。过去五年是悉尼房地产涨的比较慢的五年。但是利率的下跌让我感到了前所未有的轻松愉快，从2009年第一套房到2014年买入最后一套投资房，到现在只有一套房子在2018年12月换过一次租客，即使在今年的疫情环境下，也没有一套房子的租客提出过降租金的要求。我的租客全是家庭，我排斥单身，学生，没有小孩的年轻人，我为租客们提供三房和四房的居住环境，希望他们长期居住。我放弃了house，因为租金回报低，也放弃了公寓，因为大多是一房和两房。最终选择了三房和四房的townhouse作为投资对象。经历了时间的积累，年租金回报到了买入价7%的水平，配合3%的房贷利率，即使在90%贷款的高杠杆之下，也有稳定的净租金回报。至于房价，随着时间推移，有的翻倍了，有的没有，不过最少也有30%的涨幅。

房地产最终玩的是规模，经历了过去十年的原始积累，未来十年只需要坚守就好，赚100万，太容易了，十年本金还下来就差不多了。。。至于增值，悉尼的房价十年不涨，足迹同学们答应吗？

另外我再说一下现金储备，很多人不知道需要留多少现金在手？我个人意见是极端情况下的六个月，比如家庭基本生活费一万一个月，需要支付的所有房贷，物业费等一万一个月，一共2万，需要12万现金就好。但是最多不要超过一年，也就是24万，因为有点浪费。另外我感觉澳洲是一个宽容的国家，这次疫情我们完全可以感受到，没钱了银行的还款可以先不还。。。

Pippa

天涯浪客 发表于 2020-10-5 18:27
理念完全赞同，但是我写不出那么多。过去五年是悉尼房地产涨的比较慢的五年。但是利率的下跌让我感到了前 ...

层主采取的是投资房也进行本息共还的策略吗？我跟层主一样，看好三房townhouse和小型独立屋的前景。

天涯浪客

Pippa 发表于 2020-10-5 18:04
层主采取的是投资房也进行本息共还的策略吗？我跟层主一样，看好三房townhouse和小型独立屋的前景。 ...

2019年结束了interest only 阶段，目前是25年本息同还。还了一年多，没感到什么压力，继续还吧。

Pippa

天涯浪客 发表于 2020-10-5 19:12
2019年结束了interest only 阶段，目前是25年本息同还。还了一年多，没感到什么压力，继续还吧。 ...

有没有还清投资房贷款的想法呢？纯粹讨论

墨尔本Shaun

yingke 发表于 2020-10-5 16:46
如果这几年是乐视，暴风大涨，那楼主肯定就是重仓乐视暴风，延迟满足了！ ...

乐视的业务一点也不专注，我不喜欢很有梦想的管理层，更不喜欢白天做PPT晚上想办法圈钱的管理层。乐视的现金流量表问题很明显。暴风这种公司更适合天使投资，不适合价值投资。我买了腾讯控股，就是因为读了腾讯传，觉得毛利率高，利润增长稳定的公司。腾讯出品的游戏有成瘾性，马化腾低调。我喜欢懒的商业模式，客户自己过来找你，而不是你去找客户。更不喜欢利润暴涨的公司。价值投资寻找的是确定性，而不是美好的蓝图。

墨尔本Shaun

天涯浪客 发表于 2020-10-5 18:27
理念完全赞同，但是我写不出那么多。过去五年是悉尼房地产涨的比较慢的五年。但是利率的下跌让我感到了前 ...

非常优秀！

liujing

真搞不懂墨尔本的房市到底受疫情影响如何。前些天刚听说一个townhouse项目，准备解封后考察一下，转天又被告知都卖完了。

四明布衣

澳洲现在的房贷利率实在是太好了，购房不能失去难得的时机！

liujing

四明布衣 发表于 2020-10-9 15:29
澳洲现在的房贷利率实在是太好了，购房不能失去难得的时机！

经济低迷政府必将印钞救命，之后跟随的自然是通胀。资产保值的手段之一便是买房吧

墨尔本Shaun

（三）与房产相关的联邦政府新预算

前些天澳洲联邦政府出台了新预算。我认为下面几点和房产市场有关。

1.      个人所得税利好

政府将法定的“第二阶段”个人所得税减税（即19%的税率适用人群）的开始实施日期从 2022 年 7 月 1 日提前至 2020 年 7 月 1 日。内容包括将税率为 19％税级的收入上限从37000澳币调高至 45000澳币，税率为 32.5％税级的收入上限从 9 万澳币调增至12 万澳币。列个表更直白：

新旧个人所得税税率对照表

来源：KPMG

假设你税前年薪是6万澳币。

l  按旧税率：

收入中应的交个人所得税=0%*18200+19%*（37000-18200）+32.5%*（60000-37000）=0+3572+7475=11047澳币

l  按新税率：

收入中应交的个人所得税=0%*18200+19%*（45000-18200）+32.5%*（60000-45000）=0+5092+4875=9967澳币

所以如果你税前年薪是6万澳币/年，新税率比旧税率让你可以每年从工资项里少交税：11047-9967=1080澳元。相当于1个月的房贷利息支出（假设房价是50万澳币，你贷了80%，即贷款40万澳币，银行贷款利率3.5%）。

18万澳币以下的中高收入者也有税收减免。

低收入税务抵免限额从445澳币提升到700澳币。

中低收入税务抵免1080澳币的限额不变。

我的理解：减个人所得税说白了就是为了增加居民可支配收入。刺激消费。如果是中高收入人群并有一套50-60万澳币的房子，新税率可能会帮你节省1个月的本金+利息。

2.  新预算对企业的影响

i)                    降低中小企业研发税：先前政府提议减少研发税激励，现在这个提议将被取消，而且从

ii)                  临时税务亏损抵扣往年税负：符合条件且有税务亏损的公司能够结转亏损用于抵扣以前年度已缴纳的税额并取得税额返还。

iii)                给小企业提供更多税收优惠：总营业额在 1,000 万至 5,000 万澳元之间的小型企业将获得一系列的税收优惠。

iv)                鼓励就业：学徒或者受训者每季度最高7000澳币的工资补贴。16-35岁合格公认每周最高200澳币的求职者雇佣补助。考虑豁免员工福利税。

v)                  中小企业的业务补助金将纳入免税收入。

我的理解：中小企业的经济活动是一个国家的真实经济活跃度的晴雨表。这些对中小企业的利好都是短期刺激。长期效果有待观察。

3.     新预算对房贷的影响

i)                    实施“负责任的贷款”改革（responsible lending）。审批贷款时检查的收入和支出项将不像原来那么细致。贷款审批制度放松。意图让更多人更容易的获得贷款。

ii)                  “首次住房贷款存款计划”（First Home Loan Deposit Scheme）将新增1万笔首付仅为5%的贷款。仅限于首次购房者，而且必须是澳洲公民（citizen）。

iii)                澳联储现金利率维持0.25%。

我的理解：responsible lending是澳洲在2008年系统性金融危机出台的老法案。当时的意图是用严格的贷前风控（即贷前审批）来遏制银行坏账激增，同时保证贷款客户的质量。往往公司贷款比零售贷款的违约率要高很多，而零售贷款里的房贷的违约率基本上是最低的。这次疫情并不是系统性的金融危机，而只是经济状态暂停。所以贷款制度适度放松可以让经济更快恢复。房产市场的产业链也是澳洲GDP很重要的一部分。ZF其实是想鼓励买房，刺激和房子有关的一整条产业链。澳联储现金利率维持在0.25%是因为RBA还要进一步评估失业率对经济的影响。不排除未来几个月调低利率的可能性。疫情时期的经济活动显然不是过热的。加息几乎是不可能的。ZF恨不得现在就让你消费。乐观估计：过几个月降息。最保守估计：维持0.25%。（仅个人观点。我一向不爱也不太懂宏观经济）。

4.      新预算对基础设施建设的影响

新预算的140亿澳元将用于新增基建项目及对现有基建工程的提速，并创造40000个岗位。主要包括：

l  新建交通基建项目- 75亿澳元

l  国家水利基建发展基金- 20亿澳元

l  道路扩展、社区基建- 10亿澳元

。。。

一些基建项目：

l  Coomera 高速（连接 Coomera 和 Nerang）- 7.5亿澳元

l  New England 高速公路（Singleton 绕行）- 6.03亿澳元

l  Shepparton 和 Warrnambool 铁路升级 – 5.28亿澳元

。。。

我的理解：划重点：新增基建项目及对现有基建工程的提速，并创造40000个岗位。财长说了，经济回复重点靠稳就业。基建带动沿线区域房价上涨。跟着政府规划选房是买房前的风控手段之一。

小结：

l  个人所得税减免让你拿到手的钱变多了。你可能存更多钱、消费更多或者更有能力还房贷。

l  对中小企业的减税降费以及鼓励就业看似不直接影响房地产，但就业稳定的环境下有更多人去了解房市。

l  基建项目带动周围房价增值。

通过这几个月的观察，疫情并没有实质性影响墨尔本的房价。墨尔本房价中位数四月初以来跌幅仅为5.3%。疫情只是经济状态的暂停。如果这次是系统性金融危机（比如再来一回次贷危机），澳洲的房价可能跌20%以上，但这些都是极小概率事件。投资任何东西都是有风险的。生活中有各种各样的风险：大到创业失败，小到走路崴脚影响上班，但因为怕这些风险就停留在原地？所以投资找的是确定性强的品种，这样才能做好风控。比如股市里的贵州茅台酒厂的净利润复合增长率至少稳定在12%（复合增速如果是15%，5年净利润可以翻一倍），茅台酒厂的每一块利润相当于一块钱实打实的现金（利润没有水分）。再比如澳洲的房产，你并不用太关注宏观经济，就找政府规划里的区，周边配套设施完善的区，其实这些都是在找确定性，长期持有，用时间消化购买时的溢价和持有期间的成本。宏观经济是最不可控的。如果学金融的人可以预测经济走势，大学里绝对就只有金融系了。

价值投资的词典里没有“止损”。价值投资人靠的是事前风控，因为如果你在这笔投资上止损，以后的投资你还会继续止损，最后让你头疼后悔的还是止损，千万别和“止损”做朋友。价值投资是这样解释投资回报的：你的投资回报和项目风险并没有关系，投资回报只和你研究投资品时所付出的努力成正比。其实你交的税也会转变成你的回报。比如政府预算拿的都是纳税人的钱。通过制定联邦、州预算，我们交的地税、印花税的一部分变成了城市建设项目回馈给了我们所在的社区、城市。这是房产市场的一种良性循环。

以上仅个人观点。不构成投资建议。税务知识请咨询专业人士。

（对房子感兴趣的朋友可以加入我的微信群hunterzhang150，疫情过后我准备去实地看看房子。如果有朋友想一起去看房，一起探讨房产）

2020年10月10日

liujing

墨尔本Shaun 发表于 2020-10-10 13:38
（三）与房产相关的联邦政府新预算

前些天澳洲联邦政府出台了新预算。我认为下面几点和房产市场有关。1.   ...

投资需要有别于他人的特质，比如先知先觉，或者说超过常人的敏感。在市场低迷时买入，收益空间才够大。就此而言，买房同理买股：别人恐惧我贪婪～～

墨尔本Shaun

liujing 发表于 2020-10-10 22:15
投资需要有别于他人的特质，比如先知先觉，或者说超过常人的敏感。在市场低迷时买入，收益空间才够大。就 ...

明白人儿

gcc

Mark

墨尔本Shaun

（四） 时间的玫瑰：深圳的复利成长与启示

最近股票投资群里看到了习大大去深圳的消息。一些群友也生活在深圳。平时和他们聊天可以感受到他们对深圳特区几十年的变化很有感触，对这座移民城市有很深的感情。40年前，有群友怀揣着梦想来到深圳打拼。40年后，他们从小职员做到了企业高管，有的人变成了生意老板。他们白天辛勤工作，业余通过投资房产和优质上市公司的股票积累更多财富。但最重要的是他们过的很快乐。
时光如水，岁月如梭。曾经贫穷落后的小渔村已经在经济上超越了一河之隔的香港。40年来，一批优秀的深圳企业带动着当地的经济增长，推动着深圳地价的增涨。这些企业的净利润通过复利滚动，上缴的城市建设税也呈爆发式增长，把深圳变成了一座金融科技城。今年8月放榜的中国品牌500强里有42个品牌来自深圳。让我们看看这些时间沉淀下来的优质公司：
40年前，蛇口财务公司只是一家为蛇口工业区企业提供结算服务的小结算部。40年后的今天，蛇口财务公司已经进化成了中国最优秀的银行：招商银行（过去10年的营业收入年化复合增速为18%，净利润年化复合增速为17.68%）。
30多年前，为了统一管理蛇口工业区员工们的退休金，蛇口社保公司成立。30多年后的今天，当年的小社保公司已经进化成了国际金融巨头：中国平安（2009年净利润为138亿，2018年净利润为1074亿，十年净利润涨了6.78倍，平均年复合净利润增速21%）。
1984年，13岁的马化腾跟随父母来到深圳定居，当时他们全家以为深圳的“圳”念“chuan”。1998年小马哥创办了腾讯（2003年腾讯营业收入是7.3亿，2018年营收是3127亿，营收年化复合增长率50%，过去10年股价上涨超过50倍）。
关注国内房市的人都知道万科。万科的前身是深圳现代科教仪器展销中心。1988年转行做房地产。31年间，万科把房子从珠三角卖到了全国各地甚至海外。2000年万科的营业收入只有37.84亿，2019年光是税前利润就有765.39亿。

如果你10年前重仓买入了上面这些深圳企业的股票并持有至今，现在买栋墨尔本的房子可能就相当于花了个零花钱。但即使当时买了这些股票，谁又能忍受中间的波动呢？谁能有耐心拿10年呢？谁当时又能抽空看看财务报表呢？
深圳的房价经常涨，就是因为深圳有这些优秀的复利成长型公司。市政规划围绕着这些优质产业进行。这些优质公司高薪聘请员工，好公司年年涨工资，居民可支配收入高了就有钱投资了。同时，这些企业每年给当地税务局缴纳税收，用于城市建设。深圳城市发展的背后很重要的一个因素就是政府规划。蛇口是1979年政府批的一块儿10平方公里的通商口岸，用做市场经济试点对外开放。经过几十年的发展已经不再局限于那10平方公里的小地皮，而是形成了一座现代化的金融科技城。20年前在深圳买套房子，你将体会到复利的伟大。


最近我正在看维州的城市规划报告，发现有相似之处。深圳的强项是金融和科技，所以政府鼓励深港合作并提出了建设大湾区的纲要。鼓励港澳和境外人士定居、移民深圳，吸引人才，打造国际科技创新中心。深圳是大湾区的核心，很多科技企业在深圳，金融公司比如平安保险、招商银行的总部、深交所也在深圳，可以为科技创业公司的投资和融资提供便利。再说说维州，读维州城市规划报告时我看到最多的三个词是：医疗、科研、教育。维州政府在报告里提出了7个国家级就业与创新区：CBD、Clayton、Parkville、Fishermans Bend、La Trobe、Sunshine、Werribee。这7个区域是用来分担CBD的发展压力，增强区域发展的动力，增加墨尔本就业和投资竞争力。未来的基建投资重点就在这7个区域以及它们周边的11个城市活动中心。维州政府准备用基建投资的方式让更多人可以方便地到达这7个重点区域和11个城市活动中心，从而促进区域就业，进一步拉动经济，带动人口增长。维州政府预计2015年到2050年墨尔本新增150万个新工作岗位（2015年墨尔本有210万个就业岗位）。这7个区域的共性就是有好医院、好大学、好科研机构。澳洲这个国家的强项不就是医疗、教育和医学类的科研吗？在这些政府重点规划的区买个房子，坐等一步步的政府规划项目落实，房子同时跟着升值，何乐而不为？墨尔本的地价增速肯定没有深圳快，毕竟墨尔本已经是个成熟的经济体，但相比国内的房价，澳洲缓慢增长的房价也许更能让你省心。好比你去市场买东西，你肯定愿意去更健康的市场，而不是一个经常被爆炒的市场，毕竟市场越健康，交易起来越公平，产品价格与质量的关系更合理。其实很多人做投资并不明白投资和投机的区别。投资是简单快乐的复利增长过程，投机是肾上腺素让你提心吊胆的过程。你更愿意选择哪一个？

回看40年，净利润的复利增长把招商银行从蛇口的一个小财务公司变成了资本回报率（Return on Capital, ROC）全球排名第二的大型商业银行（第一是摩根大通），而过去5年看空中国银行股的专业人士比比皆是，但这并不影响招行股价和分红的增长。优秀的中国公司就在身边，国人何必妄自菲薄？

当下的新闻媒体也在看空墨尔本的房价，但年初至今只有2.9%的跌幅。你怕了吗？
投资的目的是让自己活的简单、轻松、快乐。长期持有，忽略波动，合理回报。

图片来源：Propertyupdate.com.au

2020年10月16日
写于招商银行总市值再次站上1万亿之际

iseatrit

quite off the topic....

liujing

墨尔本Shaun 发表于 2020-10-18 15:37
（四） 时间的玫瑰：深圳的复利成长与启示

最近股票投资群里看到了习大大去深圳的消息。一些群友也生活在 ...

同感。商业发达的城市房价必高，目前新经济新业态更是城市房价走高的推手。国内的北上广深应该改序为深沪杭北了。

墨尔本Shaun

澳洲房产投资随笔（五）：Clayton Townhouse小白看房记

（提前说明一下，新足迹对图片上传的大小有限制，所以我就不传clayton的城区规划图了，想要clayton城区规划报告PDF的可以加我微信：hunterzhang150，请注明来自新足迹)

最近半个月没怎么关注股市和楼市，忙着杂七杂八的各种事儿，还拿到了墨尔本的房产销售证。今天打开股票账户一看，我们持有的招商银行、腾讯控股、五粮液、爱尔眼科都陆续创了新高。过去4年的投资经历让我认识到中国的优秀上市公司比澳洲多太多了，多到买不过来。其实优秀的生意就在我们的身边，比如炒菜用的海天酱油、发面用的安琪酵母、送礼用的高端白酒、社交用的微信（腾讯控股）。但不少投资人都去认认真真地去数那些零零散散的星星，而忽略了那颗一眼就能看清楚的大月亮。了解房产市场也应该从熟悉的区域展开调研。由于我住在墨尔本的东南区，经常路过clayton，正好那边有两套房子出售，不如顺路去看一看。我没什么看房经验，所以只能尽量多的花时间实地调研，看多了心里就会有一杆秤。

我想买的是投资房，所以我不会考虑我喜不喜欢住在这里，我只会考虑土地是否能升值，好租不好租，价格在不在我预算之内。如果说的不对请留言批评指正或者给我一些看房建议，这样我能学到更多东西。
下面把我的看房思路记录下来。

房子情况：
Unit 1: 3室3卫1车库 （楼下的living room可以改成第四室）
价格：$900,000
占地：185平米

Unit 2: 5室（其中一个是guest room）3卫1车库
价格：$950,000
占地：207平米

我的主要矛盾：
1.土地能升值吗？
2.好租吗？
3.价格在我预算之内吗？

分析方法：自上而下的定性分析（先看社区规划、再看具体位置）

1.        地理位置好吗？
地址：Clayton VIC

从上到下来分析一下这个位置：

首先这个clayton区属于Monash Council。Monash是《墨尔本2050年规划》里点了名的“国家就业与创新中心”。国家就业与创新中心(墨尔本政府规划了7个这样的中心)指的是政府利用这个地区的产业优势（比如教育、医疗、科研、工业），提升就业机会，改善居住环境，分担CBD人口压力，让更多人在这7个区找到工作并生活。为了让更多人方便到达这些规划中心，政府要进行基建投资（比如道路改善、修火车站等）。Clayton是Monash Council的核心，教育、医疗、科研都集中在clayton。



教育：莫纳什大学，八大名校之一
医疗：一堆小诊所+莫纳什医疗中心（Monash Medical Centre）+莫纳什儿童医院
科研和商业：联邦科学与工业研究组织（CSIRO），墨尔本纳米制造中心，莫纳什企业中心， 澳洲同步加速器实验馆

在clayton上班的人主要是老师、科研人员、医护人员，但这个区50%的居住人士是学生，所以租客比较多。


Microburbs的数据显示：clayton的业主中白领占比最多.富裕程度：8分（满分10分，一般professionals占比多的区富裕程度越高。）

Clayton未来规划意图：
i)        优化clayton road街景：council有意让Clayton Road的部分地段减少一条车道（丢失的车流量让右边平行的主干道： Westall Road弥补），拓宽人行道，让饭馆、咖啡馆可以把桌子放到街边，增加逛街的体验感。Clayton road两侧种植更多绿植，美化街道。

ii)        重建Cooke Street停车场：Cooke Street右手侧的停车场是council的土地。Cooke street西边是clayton游泳馆+图书馆，东边是香港超市，南北两侧是面对面分开的coles超市。Clayton规划报告里说这个停车场可能会改为地下停车场，上面要再建个大型百货商店（比如Kmart、Target这种大型店），而且还要改建成居民活动广场，社区在这片地上搞活动。

iii)        Suburban Rail Loop （火车环线）: 这条铁路线一部分地上，一部分地下。经过clayton火车站，并且在莫纳什大学clayton校区里新修一个站点。建这条铁路线的目的是为了响应墨尔本城市规划，即让更多人在那7个就业与创新中心找到工作并生活，从而分担CBD人口压力。这条线计划2022年开工。Clayton火车站也会因为这条线变成大型交通枢纽(Super Hub：多条线路通过这个站，而且不光是火车，还有多条公家车线路通过此地)。

小结：Clayton的配套设施非常齐全，有好大学、好医院、火车站、游泳馆、图书馆。Clayton区域内部的重点规划在clayton火车站以南的区域,主要是clayton road附近的区域。Clayton Road是Clayton的主路，也是clayton的门面，但这条路两旁的建筑给人破旧的感觉。Council已经意识到了这点。报告里说clayton的房子很大一部分是二战后建的，所以新建的房子必须有现代感（具体看Clayton build form的新规定）。所以说Council也意识到了clayton区市容老旧，所以才有意图优化clayton road附近的建筑设计、街道设计和绿化。此外，与clayton road平行的cooke street也是规划重点，未来会有一个大型百货商店，东侧的建筑也会更注重民商两用（楼下是小商店，楼上是公寓）。Clayton火车站会因为suburban rail loop变成一个大的交通枢纽。莫纳什大学的clayton校区会有一个新火车站（这部分很可能是地下的火车站）。
我看的这两套townhouse就在cooke street、火车站、clayton road附近，步行都可以到达这几个主要规划的地点。这两套房子的位置升值潜力是肯定有的.因为离主要规划街道和火车站近，土地也是稀缺的，但具体升值多少神仙也算不出来。但不可否认，地理位置极佳。

2.        好租吗？
从这两套房子可以步行9分钟到达cooke street上的两个coles、香港超市、健身房、游泳馆、图书馆，以及clayton road上的药店、中餐馆和Haughton Road上的clayton火车站。但是去莫纳什大学clayton校区需要步行32分钟（2.4km）或开车10分钟或坐公交车20分钟（走路+公交）。去墨尔本市中心要坐50分钟火车（走路+火车）。
由于步行就可以到餐馆和超市，对租客是很有吸引力的。但更适合租给附近的上班族和有车的学生。

3.        价格在我预算之内吗？
这套房子不在我预算之内。扒光了我的皮我也买不起。但是90万的价格在clayton的优势地段还是合理的。长期贷款利率5.5%/年（银行批贷款就是用的这个长期贷款利率！），贷款80%，每年还利息近4万澳币。房租650澳币/周，一年下来就是33800澳币，假设每年有1个月没租客，房租收入保守估计30900澳币，覆盖不了长期贷款利息。虽然房租会逐年上涨但需要等很多年才能覆盖贷款利息。所以我觉得这两套房子非常适合需要用持有成本来抵税的人，或者对现金流不太看重而更侧重于追求土地增值且有较高财务状况的房产投资人（或家庭）。这个地段的土地升值潜力很大，因为通过clayton的规划报告可以看出这个区是二八法则里的那20%。但归根结底我还是买不起，我看这套房就是为了了解市场。当然，每个人的需求不一样。没有最好的房子，只有最适合你的房子。

注：我没有考虑疫情因素，偶然性事件不具代表性，一概忽略。投机看的是偶然性，投资抓的是确定性！

墨尔本Shaun
2020年11月9日

liujing

嗯～～这个位置不愁租

gbdlg

楼主是个人才，

TuTuTu

有些眼熟啊。

Amy_XY

Unit 没有地，谈什么土地增值...