投资房正现金流怎么避税

angest

投资房老，应该很多地方可以换新的吧

Ozquest

you become full time landlord … no other source of income ….

Questions

投资国内吧，没税，澳洲这里投资赚点钱差不多都要交给政府。性价比太低

企鹅男孩

sasuke 发表于 2020-8-16 18:52
请问现在哪还有正现金流的投资房（house）……？

现在利息低，不是特别难

只要房子不太旧，租客不是以留学生为主。现在悉尼100万的房子，能租600，一年毛入30000

利息选择IO，一年定期2.89，如果选PI，2.69，只有28900或者26900。

当然收入要去掉中介提成、保险council费等费用，但是折旧也可以拿回来一部分负扣税。最后基本能平或者小亏。

如果你还有首付，那肯定就正了。

Allenlcpllee

这个现金流正的大原因应该是利息低了 这个没啥办法 看看有没有各种费用吧 travel是不行了

sasuke

企鹅男孩 发表于 2020-8-17 10:59
现在利息低，不是特别难

只要房子不太旧，租客不是以留学生为主。现在悉尼100万的房子，能租600，一年毛 ...

我觉得利息可能没考虑复利……

Clojure

sasuke 发表于 2020-8-23 20:15
我觉得利息可能没考虑复利……

房贷的利息是单利，不是复利。因为还款的结构，每月的repayment必须大于利息，所以利息永远不会滚利的。

CookAct

湖光 发表于 2020-8-16 19:03
你太不把政府放在眼里了 当政府真傻吗？

没错

sasuke

Clojure 发表于 2020-8-23 20:58
房贷的利息是单利，不是复利。因为还款的结构，每月的repayment必须大于利息，所以利息永远不会滚利的。 ...

好吧，不过用贷款计算器算出的还款金额似乎是要比单纯本金*利率得出的结果要高的……

天涯浪客

sasuke 发表于 2020-9-1 14:32
好吧，不过用贷款计算器算出的还款金额似乎是要比单纯本金*利率得出的结果要高的…… ...

报税是每年报一次，不是30年报一次，哪里来的复利？

laji

sasuke 发表于 2020-9-1 14:32
好吧，不过用贷款计算器算出的还款金额似乎是要比单纯本金*利率得出的结果要高的…… ...

哪一间银行啊？
( loan balance  - offset )
* number of day in  the month
/ 365
* loan rate
= ?

sasuke

天涯浪客 发表于 2020-9-1 14:41
报税是每年报一次，不是30年报一次，哪里来的复利？

呃……我不是太懂，请问复利和报税有什么关系……？复利可以是按月复利啊

我刚刚试了一下，$1m，3.27%利率的话，
如果用贷款计算器每月是还$4,363（和excel里PMT结果一样的），是比单纯$1m*3.27%/12=$2,725要多不少的

sasuke

laji 发表于 2020-9-1 15:09
哪一间银行啊？
( loan balance  - offset )
* number of day in  the month

我觉得不是简单的balance*rate这么简单的吧……可以看看我楼上的回复

laji

sasuke 发表于 2020-9-1 15:14
我觉得不是简单的balance*rate这么简单的吧……可以看看我楼上的回复

那个差距是因为你同时也在还本金吧
我们说Balance  * rate 是纯利息， 不含本金

Pmt公式的意思是 : 如果我30年付清， 那么每月应该还多少。是含本金的

天涯浪客

sasuke 发表于 2020-9-1 15:12
呃……我不是太懂，请问复利和报税有什么关系……？复利可以是按月复利啊

我刚刚试了一下，$1m，3.27%利 ...

这个说起来有点复杂，你那个4000多的是本息同还的结果，本金是不能算入报税的。银行有算好的答案，报税的时候照着抄一下利息是多少就行。算也会就是有些复杂，就是要把30年的还款一个月一个月的列出，本金多少，利息多少，有网络计算器可以用。大致的方向就是随着时间的推移，利息还的越来越少，本金还的越来越多，但是每月还款的钱数不变。

sasuke

laji 发表于 2020-9-1 15:24
那个差距是因为你同时也在还本金吧
我们说Balance  * rate 是纯利息， 不含本金

哦哦哦，对，我的确是选的PI

sasuke

天涯浪客 发表于 2020-9-1 15:28
这个说起来有点复杂，你那个4000多的是本息同还的结果，本金是不能算入报税的。银行有算好的答案，报税的 ...

多谢解答，我那个的确是按PI算的……

唐宋

装修！然后重新做depreciation scheme. 有些小额花销直接报税。当然，装修后租金要高些。

wxm611

加油再努力一些，早日实现正现金流超过工资，然后辞职

hellochina

给租客减租吧

eguan88

买车，你说这个是用来收租的

cherylpan

refinance出来再买一个投资房。但是不能refiance出来放自己住房哦，两种不一样

汤玛士

再买一套

z18xer

四方朋友 发表于 2020-8-16 17:37
1.如果offset 有钱的话取出投资
2.重新做个贷款 套现部分现金
3.把收入做低，少交税

能不能 一间一间私底下出租，不报租金收入呢

z18xer

企鹅男孩 发表于 2020-8-17 10:59
现在利息低，不是特别难

只要房子不太旧，租客不是以留学生为主。现在悉尼100万的房子，能租600，一年毛 ...

能不能 一间一间私底下出租，不报租金收入呢

ToughBubble

cherylpan 发表于 2020-9-4 21:01
refinance出来再买一个投资房。但是不能refiance出来放自己住房哦，两种不一样 ...

refinance 还是要看收入吧？ 还有下套房的估值。

哎呀芒果

是时候买下一个投资房了

CookAct

上了贼船了。。。

dingyipu

再买一套

爱疯

你和朋友相互卖房，以高于市场价很高的价格成交，然后去银行贷出来。
然后因为贷款多了，也就变成负扣税了。