物业管理权生意经营者现况如何？好久没声音了

风口上的猪

小盘，能赚钱，说白了就是自己干清洁，除草，剪树枝，自己干各种维修。

风口上的猪

yanjy017 发表于 2020-8-16 08:06
这个生意我指长租，在疫情期间才展现出了优势。
开餐馆零售的才叫完蛋了。
管理权现在银行贷款利率才3.多。 ...

logan地区的收入靠centerlink，是没错的，收入稳定。
但是缴纳房租，对他们来说可不是头等重要的。他们的兴趣爱好，想要消费的东西还多着呢，孩子还多，领了钱就去花了。
房租？ 付不起就先拖欠着，反正他们也还欠着电力公司，电信公司，交通罚款。。。。。。也不差这一个。
上法院？反正是分期付款，每周10刀，又不是不还。
孩子那么多，一大帮，警察来了又能怎样？

weaknet

说下实际看到的情况，可能和大家的想象不符合，拍砖手下留情：
1.疫情期间，政府发了jobkeeper补助，做物业长租生意的，几乎没有一家符合领取条件，因为没有业绩下降超过10%的长租物业生意，都是稍微有些影响，很多可以忽略不计。
2.由于是个重资产行业，贷款比例普遍较大，由于银行降低了利率，很多生意的实际到手收益提高了。
3.衣食住行相关行业，租房子是刚需，只要价钱合理，总有租客。房子没有想象的难出租。
4.租客租金纠纷，损失的是房东的钱，中介确实添了些烦心事，但是对收益影响不大。
5.虽然要做些体力工作，和快递，餐厅等相比，还是轻松多了。
6.好的盘子偏大型的物业生意依然抢手，想入行的新人也很多，但是慢慢门槛也提高了，不像前些年有钱就可以买了，有些紧俏的物业生意，直接说不考虑新手买家，有经验的经理会有些优势。
7.现在天天有破产的生意，也有receiver sale的生意，但是疫情期间没见到有破产的物业生意，比上不足，比下有余吧。

物业生意，的确没有中介说的那么理想，但是按照一个整体行业来评价，和其他生意相比，从付出的劳动，亏钱的概率，算是在澳洲没有上层资源的普通人可从事的较好生意。

最后对于论坛上来澳洲不久想选择自己做生意的朋友说几句，在像澳洲这样制度健全的过了高速发展阶段的国家，想了解一个生意好不好，风险大不大，不能只靠论坛和身边中国朋友的消息反馈。找一位四大银行的商业贷款经理，了解下不同行业的生意的贷款比例和贷款利息，这些都是银行请专业的咨询公司做了研究后评估出来的精算模型，只要一个生意贷款比例大，贷款利息低，对于没有行业经验的运营者和有经验的运营者贷款条件接近，那么这个生意一定风险不高并且盈利的机会大，这也是为什么：
-邮局，物业，幼儿园等被分为类似的风险等级生意；
-购买麦当劳，domino这些餐厅可以贷款，但你自己开个川菜店，就不能贷款；
-大牌开发商可以贷款盖房子，对于新手没经验的开发商，银行放款条件很苛刻；

Bowen

楼上估计在找物业接盘侠。。。足迹上都是人精。。。 还是省些口水吧。

CookAct

楼上的也许是多心了。

Weaknet 辛苦，或许可以澄清一下。

风口上的猪

有多少生意，是一边领着jobkeeper，一边收着现金/做账把收入做低。
一个月光jobkeeper就领上万块，甚至几万块，全家领jobkeeper，发了大财。
前两天有人捅破了这层窗户纸，结果被删帖了。

物业收到的佣金抽成和工资，都是没办法隐藏的收入。

风口上的猪

楼上有些避重就轻。
租客和房东的矛盾，损失的都是房东的吗？确定吗？
降租金，不付租金，物业的佣金部分谁来付？这损失全是房东的？

关于掉letting的问题，和公寓/TH物业价格贬值问题。请楼上详解一下。
像昆州公寓价格跌了20%，投资者离场问题。请说明一下对物业管理权的影响。

最大的影响，应该是资本价值贬值，接盘侠不好忽悠了。

风口上的猪

不要忘记，物业经理也是买了一套物业里的公寓房。
昆州的公寓价格已经跌去了20%。当年买的60w的物业经理公寓，现在想要原价或者涨价卖给接盘侠？
物业管理权，最怕的就是接盘侠跑了。
这么贵买的物业经理公寓，如果多年不仅不涨，还跌了20%，就需要接盘侠有更大的勇气和冤大头的决心。

这个行业，打掉牙往肚子里咽的事儿，已经是公开的秘密。

dlcat

风口上的猪 发表于 2020-8-26 08:58
不要忘记，物业经理也是买了一套物业里的公寓房。
昆州的公寓价格已经跌去了20%。当年买的60w的物业经理公 ...

你这买了几年了，还没买到啊

风口上的猪

dlcat 发表于 2020-8-26 11:42
你这买了几年了，还没买到啊

是可能的，我是不会买的，dirty money

dlcat

风口上的猪 发表于 2020-8-26 12:13
是不是可能的，我是不会买的，dirty money

安慰一下

jenny1999

weaknet 发表于 2020-8-25 22:48
说下实际看到的情况，可能和大家的想象不符合，拍砖手下留情：
1.疫情期间，政府发了jobkeeper补助，做物业 ...

靠谱!
进入这个行业并经历几年运作发言才会靠谱。

weaknet

知识点应答：
1. 房客要求降租金或拒绝支付租金，其实这种情况发生的概率低于5%，20套出租房可能最后会有一户发生这种情况。房东可以拒绝降租金，然后租客可能会闹到不交房租，房客有4周的押金，4周之后还有landlord insurance来弥补，由于中介收取的只是房租那几个点的佣金，真正的损失占收入比例确实很低，政府返还的BAS PAYG金额都比这个多。
2. Manager Unit房子贬值问题，MU的价格不完全跟随市场的定价，因为这套房子包含了生意属性这个特殊价值。如果60万买的经理房，现在小区里同样户型卖45万，如果这个小区收入够高，经营情况良好，出售时可以把经理房继续标价60万，并且八成以上的买家不会因为经理房的价格坚持讨价还价，因为这就是行业特点，这套房子的隐含价值可能包括你可以免费随便使用大楼的前台，办公室，所有的储藏室等情况，具有溢价空间。
3. 投资和自住的问题。其实，物业经理最怕的就是经济向好，房屋市场繁荣，房子换手频繁。对于一个已建成的大楼，大多数情况下，只要有房屋买卖，letting减少的概率就会增高，毕竟对于整体换手来说，买房自住的人会比投资房子的人多。一个本地老经理就说过，2008年金融危机那几年是物业的黄金时期，因为没有房子买卖，投资客想卖也卖不出去，letting数量不变甚至还有增加。这就又引申到了买物业生意的一个衡量标准，尽量避开那些开起来高大上，高级无比的大楼，因为这些类型的物业，已经预示了越来越多的人会把它当做家，出租的房源会越来越少，比如学区附近。更应该去关注那些你自己看了都不想买也不想住的小区，这种房子从建好的那一天起，就决定了这个小区是出租为主的，即使有人买了自住，等他有能力搬出去买更好的房子那天，他也一定会第一时间出售搬走，对于租客为主的小区，住客对服务标准的预期自然没有那么高，你的工作也会比较轻松。

没有十全十美的生意，选择适合自己的最重要。在澳洲，没有暴利行业，每个行业的利润率其实都差不多，如果想做大做好，最重要的是坚持在一个行业长久工作。我们有些看不上的生意，里面一样有赚大钱的人。
本地菲律宾华侨用了27年时间，从一个干洗店小门面房，到收购了上游的洗衣工厂，开了若干家门面，成为本地医院，警局，运动员协会和宾馆等若干场所的固定洗衣supplier，一年纯利100万澳币。4个韩国小伙子，白手起家，用了12年时间，形成了很大的commercial cleaning公司，拥有本地图书馆，商场，酒吧和工厂等大清洁合同，现在合伙人们也是开着豪车，天天健身游泳，享受生活。当年这些生意，可能大家更看不上，可以挑出更多的缺点。

第一代移民，脚踏实地，诚信经营，耐心坚持，坏生意也可以做成好生意，小生意也可以做成大生意。

海阔天空Rae

amy081

Bowen 发表于 2020-8-26 01:09
楼上估计在找物业接盘侠。。。足迹上都是人精。。。 还是省些口水吧。

呵呵，楼上的物业如果愿意卖，抢的人太多了，根本都轮到不到在市场上公开。
接盘侠。。。醉了

amy081

风口上的猪 发表于 2020-8-26 08:48
楼上有些避重就轻。
租客和房东的矛盾，损失的都是房东的吗？确定吗？
降租金，不付租金，物业的佣金部分谁 ...

我觉得楼上说的非常好。这个生意既不是躺着赚钱，也不是没有风险，就是众多生意的一种。
但是这生意有它的优势，你研究了 觉得适合自己 就好好做，觉得不适合自己就不做。
我很赞同一条：我们没银行懂，看看银行对各种生意的贷款比例和政策 是很能说明问题的。

过去7年间，大量华人来做这个生意，做烂亏本的大概10%，苦苦挣扎的大概20%，中规中矩的50%，做得很不错的20%

这生意对沟通技巧的要求比较高，有些从业者规则都没了解清楚 以为按照自己的想法做，这种情况不少

圆满的考拉

现在很火，呵呵

kevin_shanxu

不考虑持有成本，物业应该是赚钱家庭都能兼顾的最轻松的生意了。谁家不是几个娃，光赚钱不管孩子也没意思的。物业的价格换成其他行业可能能直接买最顶级那一级的生意了，但是辛苦程度也是绝对要考虑进去的。

urban2000

外行看热闹，内行看门道

whysoserious

kevin_shanxu 发表于 2020-9-7 19:07
不考虑持有成本，物业应该是赚钱家庭都能兼顾的最轻松的生意了。谁家不是几个娃，光赚钱不管孩子也没意思的 ...

怎么能不考虑持有成本呢？万一选错行业，等于接手了好多个反叛小青年在手里，难以管教啊：）

kevin_shanxu

whysoserious 发表于 2020-9-7 21:01
怎么能不考虑持有成本呢？万一选错行业，等于接手了好多个反叛小青年在手里，难以管教啊：） ...

我觉得还是理性一点看待，再反叛，有合同在手里，什么该做什么不该做好歹有白纸黑字能区分，你只要不是英语张不开嘴，不可能被骑在头上欺负的过不下去日子。风险这个东西你没遇到你总觉得不值钱，等遇到了才知道每天提心吊胆扳手指头数日子的时候也是很难的，物业好歹那份工资是雷打不动的。各有利弊吧，花钱能买到稳定，买到家庭，这个很符合华人价值观需求。论坛里也有人极度看衰物业行业，我本人对这个行业的利弊持中立的态度，但是行业本身发展而言，肯定是看好的，一个能契合华人价值取向又能挣钱的生意，随着华人人口一点一点增长，是不可能走衰的，为啥现在物业中介雨后春笋一样开了一家又一家，这玩意儿是华人圈里很难绕开的一个生意，换手率是never stop的。

weaknet

还有人在讨论，再来抛砖引玉一下，强调一下生意模式的重要性。

银行在评估一个生意的时候，金融机构在决定是否投资一个生意的时候，你想发债券，风险评测机构开始评价之前，第一步的动作都是定位这个生意的生意模式。

物业管理以及相似的生意的生意模式特点：
1.不用考虑回本问题。
原因：和你买房子出租一样，你会考虑用租金来赚回买房的全款么？只有在卖的那天才会考虑回本和升值问题。因为对这个小区的管理权的独占性，以及这个生意的必然存在性，虽然重资产投入，但是在将来转让时必然会拿回全部或大部分本金，这点其实是银行肯大比例贷款给你的核心要素。
如果自己开了个饭店，理发店，修理店，家具店，那么开工前，是不是要考虑下几年能回本的问题呢，因为如果租约结束，或者经营不善，那真的是拎包走人，什么都剩不下。

2.再投入和利润可分配问题。
很多人说这个行业现金流好，为什么呢，因为无论这个生意有多贵，第一笔钱砸下去后，以后基本上只产出不需要再投入了，不像有些生意，如果开始经营的不好，需要每月往里再投入钱。另外，虽然流水利润绝对金额少，比如这个月月结完挣了1万元，物业生意是可以把这一万元都直接花了改善生活的，不需要留存或再投入。
哪些行业需要留存呢，比如开发商，开发了一个小区A很成功，挣了80万，但是如果公司想继续发展更上一层楼，需要这80万利润加上回笼的本金，再投入去买下一块地再开发项目B销售挣钱，下次有没有这么顺利挣钱，就不知道了。如果你这些钱决定不投入了，那这个公司的盈利也就结束了，成了一次性的买卖，不是长期稳定收入。还有超市挣了钱，也要用收入去进货（卖掉的货有利润，但是依然有本金沉淀在未卖出的货物里），工厂挣了钱，要用收入去买原材料和配件等，一个道理。像做broker卖保险办贷款，，修电脑的这些，也是可以把利润全部分配的。用IT行业的话说，就是做硬件的不如做软件的，做软件的不如做服务的，服务型行业，赚到的全是利润。

以上是这个生意模式的优点，也可以理解为每个生意都是一个发电站，有些生意是火电站，挣了电费还需要用挣的钱去继续买煤，烧煤来发电。物业管理就像一个水电站，虽然建的时候难度大成本高，发的电量也不如火电站大，但是建好后，水靠老天下雨不花钱，以后挣得电费都是利润归自己随便花。

当然缺点也很多，在亚马逊上开个网店，今年赚了10万，明年可能可以干到100万，物业生意收入增长能赶上CPI就算理想了。打工还是创业，选择什么样的生意，生意能否干的长久，最终还是要看每个人所处的人生阶段，家庭情况，性格特点，工作目标等，没有绝对的好坏之分。

hellochina

weaknet 发表于 2020-9-8 01:35
还有人在讨论，再来抛砖引玉一下，强调一下生意模式的重要性。

银行在评估一个生意的时候，金融机构在决定 ...

看来你也是业内人士，说不定我们认识。年初贷款时和banker聊起眼下各种小生意，banker很诚恳地说比较起邮局餐馆清洁等等，还是物业管理权收入稳定风险小所以银行愿意最高贷到70%

v26v26oo

看了看，基本都是忽悠，说什么老手赚大钱，新手做不好是你自己的问题，买盘要眼光咋地咋地。

说句不好听的，这不是废话吗，买股票人家巴菲特成世界首富，你买就是亏钱，选股票要眼光，忽悠人都是一套一套的

不过前面一个帖子的朋友说的对，真赚钱的行业谁会分享给你，都在闷声发大财。真正高调炒作一个行业的时候，就是急于脱手，需要接盘侠了。

hellochina

v26v26oo 发表于 2020-9-8 12:28
看了看，基本都是忽悠，说什么老手赚大钱，新手做不好是你自己的问题，买盘要眼光咋地咋地。

说句不好听的 ...

看来只能说不好，说好就变成忽悠。那么多从业者说好你看不进去，只接受那些没经验的人道听途说或者别有用心的人刻意抹黑。这行还真不适合您这种心态的人。顺便说一句，我做这行快七年，一直在买进完全没打算卖出，我打算当终身事业来做，将来我孩子愿意接班的话更好

v26v26oo

hellochina 发表于 2020-9-8 13:04
看来只能说不好，说好就变成忽悠。那么多从业者说好你看不进去，只接受那些没经验的人道听途说或者别有用 ...

你做得好我恭喜你，那表示你资金到位，语言沟通能力强，处理事情情商高，社区关系路子广。我可以说具备这些能力和资源的，做其他行业一样成功，做物业管理可能属于回报最低的行业之一了

就像我说的，巴菲特买股票还能成首富呢，世界上有几个巴菲特？难道人人都是股神坐在家赚钱么，我说忽悠就是有的人拿个别成功案例当普遍现象来忽悠新人。

在澳洲多少华人具备做好物业管理这个工作的能力？我接触的人不敢说多，但是也不少。我敢说99%做不来。不知道论坛上这么多人鼓吹这个行业是何居心。

其实我也是闲的蛋疼，人家亏钱关我啥事

mattwang

风口上的猪 发表于 2020-7-4 07:34
因为疫情
1.房东和租户的纠纷明显增加，不付房租/减租/拖欠房租/维修，鸡飞狗跳，物业忙着解决问题。
2.房 ...

你说的这些都是租房中介吧， 跟物业管理有什么关系？

v26v26oo

mattwang 发表于 2020-9-8 14:30
你说的这些都是租房中介吧， 跟物业管理有什么关系？

你不知道物业管理相当一部分收入是管理小区投资房的收入吧，而且这些客户都是5倍价钱买下来的，掉一个，生意价值就跌一块，压力相当大

mattwang

v26v26oo 发表于 2020-9-8 14:33
你不知道物业管理相当一部分收入是管理小区投资房的收入吧，而且这些客户都是5倍价钱买下来的，掉一个， ...

物业管理投资房是部分业务，但很多不是主业吧。 主业就是物业管理。

v26v26oo

mattwang 发表于 2020-9-8 14:36
物业管理投资房是部分业务，但很多不是主业吧。 主业就是物业管理。

你去看看市面上在卖的物业管理生意，再看看投资房管理的收入比例，这些信息都是公开的，很多比例都占到30%-50%