买房流程请教，心烦

waiting123

今天没分了，明天送上

自游自在

waiting123 发表于 2020-5-16 23:34
好的谢谢，是出完 offer. 后，还是之前请呢

肯定Offer被接受了以后再做嘛。然后根据验房报告再砍砍价或者直接放弃，如果房子结构出现大问题。

waiting123

自游自在 发表于 2020-5-16 23:37
肯定Offer被接受了以后再做嘛。然后根据验房报告再砍砍价或者直接放弃，如果房子结构出现大问题。 ...

好的，如果对方写着52..55万之间，要怎么offer 呢， 之前去了银行，都说房子要跌 有的说跌10%, 有的 20%等等。。。

katherman

每天泡泡论坛你就知道了

自游自在

waiting123 发表于 2020-5-16 23:40
好的，如果对方写着52..55万之间，要怎么offer 呢， 之前去了银行，都说房子要跌 有的说跌10%, 有的 20% ...

你得结合那个区域类似的房产价格看。反正现在是买家市场，先砍个10%中介肯定会Push你继续加价。你就每次加1千，加够3次就告诉他已经是极限，不再加价了。

自游自在

关键是你不能着急着买，否则肯定被中介牵着鼻子走

自游自在

你如果已经做了预批，也可以找Banker要免费的房产估价，我的经验是银行估计会偏高一些，你在银行估价基础上再砍个2-4万（前提是你说的52-55万之间价位的）

waiting123

为什么还不能加分的？

waiting123

上面显示24小时加分限制的，不是很懂？

waiting123

自游自在 发表于 2020-5-16 23:53
你如果已经做了预批，也可以找Banker要免费的房产估价，我的经验是银行估计会偏高一些，你在银行估价基础上 ...

确实昨天总算看重了一个像样的，中介给我发的是，low to mid 500k, 心想50_ 55之间， 后来网上查了一下，也证实了。但是电话打过去， 中介说的range 是52 ..55之间， 有些糊涂? 可能中介故意抬高价格？

waiting123

自游自在 发表于 2020-5-16 23:53
你如果已经做了预批，也可以找Banker要免费的房产估价，我的经验是银行估计会偏高一些，你在银行估价基础上 ...

昨天用了CBA 评估 app, 上面显示估计61？ 旁边的差点的也是61，都不知道怎么估的。。。

zxie8

waiting123 发表于 2020-5-16 23:23
我在 Newcastle

nsw 的我没法推荐，祝你早日找到好房子

一定让律师先看合同再出offer

waiting123

zxie8 发表于 2020-5-17 07:27
nsw 的我没法推荐，祝你早日找到好房子

一定让律师先看合同再出offer

好的，谢谢啦

云迪

我在新洲，刚刚买了房子搬进去了也是小白一个，因为才从纽村来新洲。把我的分享一下给你，希望对你有帮助。
1.银行preapproval这个很重要，这样你可以知道你可以买多少钱的房子，对超过一点都不能负担的人更重要，但是如果你自己有多余现金就还好，可以差价用自己的现金补上。
2.找一个好的过户律师，问他们是不是可以免费帮你看合同，一直到你可以买到，有的是提供这种服务的，但是价钱也是贵的。这个我觉得也挺重要的因为看好了的房子，就要看合同了，那时候再找过户师有时候比较着急。
2.看房子，我自己觉得domain比较好用，app也非常不错，而且在app上可以看到这个房子挂牌以后的价格变化，当时我关注的一个房子价格降了3次呢，都可以看到。Realestate我用得少偶尔上去看看。不过看房子这个很多人都肯定有很多话说，因为这个覆盖的太多，位置，价位，每个人的要求都不一样。我当时要求很奇葩，一定要离火车站和学校走路10分钟之内，就是800米之内吧，然后火车去city不能超过40分钟(每天要通勤搬砖伤不起)然后学校还不能太差，但是我没有要求一定要很好的公校，一般就可以。最好能有选定的区，我当时预算和区都比较灵活，就是看学校和通勤，所以我看了特别多的区.
3.看房子，现在可以open时候看房子了，去了看多了就大概有感觉了，喜欢的和中介多聊聊问问，这些中介也都有经验呢，看出来你成心，他们会对你更多关注。如果你喜欢，就问中介把contract发给你。这个时候可以大概问问屋主negotiate价格什么情况之类的，也可以给个口头offer让中介去感受一下，不过这个肯定是不如contract上有比较大的negotiate余地，但是可以在交谈中扑捉信息，自己分析。
4.把这个房子和你准备出价告诉银行，让他们快速看一下，确定他们是可以接受你准备的这个报价的，因为如果有些房子银行的估价比你准备出的价要低的话，剩下的钱你是要自己补的，因为贷款不会按你买的80%(如果银行的估计比你价低的话)，不过如果自己手里的钱灵活的话，这点可以不太重要，因为差的价钱自己补上就好了。
5.Contract给过户师，看第二条，让他们帮你看看合同有什么问题没有。如果没有问题确定想要，有两个选择:第一个先把价格谈拢，直接下书面offer，下小定0.25%，然后价格屋主同意了，你进入冷静期，再做strata report如果是公寓的话，或者pest and building report如果是房子的话。这个的好处就是房子已经锁定是你的，但是一旦报告里有什么问题你不想要了，有些时候小定是拿不回来的。第二个就是先去order strata和house inspection那些，这些检查都满意了再出合同，但是危险就是在这期间如果别人出价也被屋主接受了，你就跟这个房子无缘了。小的好处就是不用像第1点那样，有可能要失去小定或者白做那些检查，因为做strata report大概要200~300，房屋检查大概要400~500。我房屋检查花了495。
6.冷静期结束,确定交割时间，准备首付，如果house准备买保险，然后准备搬家。
7.临近交割的时候，和中介约定final inspection的时间，去最后检查房子。都没有问题就等着过户了。

说的有点多，希望帮助你。我说的这些只是买议价的房子，不是拍卖的，拍卖的没有冷静期了，功课要提前做好的，都确定了去参加拍卖，我本身很抵触拍卖，但是一般house也都是拍卖，公寓一般可以谈不是拍卖，对买家好一点我觉得。

yinshe

看市场。反正房东要的价格，之前一般都可以达到的。

跟每个人的性格，对房子的定位有关系。

看过太多发现问题，试图压价，被其他不介意的人拿走了， 包括合同问题，房子问题等等的。 发现合同问题的，基本上房东就撤销拍卖，私卖了； 房子有问题，比如结构/洪水等的，你介意不代表别人介意，几十/百万的房子，下沉，除虫等问题一般1，2万就解决了。 看取舍了。

预批-找房子-联系中介给合同-律师/建筑师给建议-通过中介出价-通过中介砍价-双方同意签署合同/给定金-合同签署后转律师同时通知贷款中介-律师/贷款中介工作-完成。

现在的市场/newcastle不是很清楚
出了offer 情谊上是不能更改的了， 但是并没有法律效益，签了合同就有法律效益，如果是私拍有冷静期，拍卖没有冷静期，当时生效。 之后是否同意降价看前房主人品了。

自游自在

waiting123 发表于 2020-5-17 06:39
确实昨天总算看重了一个像样的，中介给我发的是，low to mid 500k, 心想50_ 55之间， 后来网上查了一下， ...

先出个52万1千试试水

自游自在

44楼说的非常全面

summer0623

waiting123 发表于 2020-5-17 06:39
确实昨天总算看重了一个像样的，中介给我发的是，low to mid 500k, 心想50_ 55之间， 后来网上查了一下， ...

中介的確會抬高價格的，但是他們也想成交，所以你可以測試一下底價，譬如 500K 他們賣不賣，就大膽請他和owner出offer，他會和房主說的

steven_sa

waiting123 发表于 2020-5-16 13:31
好详细，谢谢，分分送上等会，因为不开车，交通对我来说挺重要的， 所以一直找靠近交通方便。。。 有些看 ...

一般情况下，看房看到吐就差不多了，一见钟情的有，但很少。。。

天上不会掉馅饼

楼主，你这个估计选房得选1年

waiting123

天上不会掉馅饼 发表于 2020-5-17 11:21
楼主，你这个估计选房得选1年

为什么啊？

waiting123

steven_sa 发表于 2020-5-17 11:19
一般情况下，看房看到吐就差不多了，一见钟情的有，但很少。。。

我刚看到的这个确实挺喜欢的，就不知道房东要卖多少

waiting123

summer0623 发表于 2020-5-17 11:01
中介的確會抬高價格的，但是他們也想成交，所以你可以測試一下底價，譬如 500K 他們賣不賣，就大膽請他和 ...

好的，我去咨询咨询，我的老师说房价也跌，弄得我心里没谱现在

waiting123

katherman 发表于 2020-5-16 23:46
每天泡泡论坛你就知道了

哈哈，确实学到不少

waiting123

zxie8 发表于 2020-5-17 07:27
nsw 的我没法推荐，祝你早日找到好房子

一定让律师先看合同再出offer

谢谢吉言

waiting123

云迪 发表于 2020-5-17 08:34
我在新洲，刚刚买了房子搬进去了也是小白一个，因为才从纽村来新洲。把我的分享一下给你，希望对你有帮助。 ...

真心非常感谢这位层主花时间写下这些宝贵的经验。 我现在在外面，打字不便，等会分分送上。。。

waiting123

谁能告诉我，为什么我现在不能给人加分了

Ghj1422

我看了這周堪培拉的拍賣,感覺價格好像有點在抬頭了。有幾個我一直關注的房子,疫情的時候降價5000刀沒賣出去,現在掛牌又加回原價。還有幾個還是保持低價,但是沒有房子接着降價了。

這個,感覺得重新裝修了。700賣了
https://www.allhomes.com.au/sale ... -canberra-178225501

同比疫情期間。 625的
https://www.allhomes.com.au/sale ... -canberra-178092929

還有這個新賣的: 842。 地價才281,怎麼看都是拍高了。
https://www.allhomes.com.au/sale ... -canberra-178200099

waiting123

Ghj1422 发表于 2020-5-17 13:22
我看了這周堪培拉的拍賣,感覺價格好像有點在抬頭了。有幾個我一直關注的房子,疫情的時候降價5000刀沒賣出去 ...

现在行情确实挺难说的，我的老师叫我再等等，接下来房价会跌10-20%, 我也不很清楚，当然每个地区不同，不过他儿子买的房子确实跌了。
不过我想我自住，应该不用考虑那么多。。

Ghj1422

waiting123 发表于 2020-5-17 14:25
现在行情确实挺难说的，我的老师叫我再等等，接下来房价会跌10-20%, 我也不很清楚，当然每个地区不同，不 ...

我感覺吧,房子要跌挺難的,就算沒買家,只要賣家不肯,房子就成交不了,但是漲價是非常容易的,可能一周內風向全變了。就是說就算跌了,但也不一定能抓得住最低點。應為漲價不存在賣家不肯的情況。房子還有2周冷靜期,期間房東看到有其他賣家又叫價可能會給其他人。我覺得自住並且價格合適就入手吧。