举个贷款1百万的例子简单说说房东的现金流控制

Pippa

个人浅见，只要房子能租出去并按期收到租金，即使租金打个八折也不是问题。反过来，租不出去就是没贷款也够呛！所以我不特别担心六个月不得驱逐房客的规定。我更担心因为疫情全球进入长时间封锁状态。

WACT

民用的物业，贷款很高的时候，不会每年审查收入吗?
也会吧，银行不会做那么大的风险敞口。

飞儿

WACT 发表于 2020-4-4 20:30
楼主其实是做管理权的。
角度是不同的。
租户不交租，也不能怨中介。对中介来说只是损失一点管理费，但是 ...

租客不交租，我们的利润马上减少，还有丢失客户风险，比客户更加着急好伐

只是我天生乐观豁达，天塌下来的话，我正好飞出天去

babycat1988

WACT 发表于 2020-4-4 21:30
楼主其实是做管理权的。
角度是不同的。
租户不交租，也不能怨中介。对中介来说只是损失一点管理费，但是 ...

现在不是有很多房子包租给中介了吗 虽然租金喜人 但是一鸟在手总胜过两鸟在林吧

WACT

飞儿 发表于 2020-4-4 20:34
租客不交租，我们的利润马上减少，还有丢失客户风险，比客户更加着急好伐

只是我天生乐观豁达，天塌下来 ...

你管理几百户，少收一个，也才少收一点点。
但是房东就是全部了

飞儿

WACT 发表于 2020-4-4 20:33
民用的物业，贷款很高的时候，不会每年审查收入吗?
也会吧，银行不会做那么大的风险敞口。 ...

多少贷款算多？我们七大姑八大姨的贷款额不少了，平时只要你还款准时，没人管你。就是IO到期的时候再续IO，会重新看收入和估价，也是一个风险因素。也所以尽量留存现金特别重要。

WACT

这跟了不乐天，没什么关系。
房子终归随着通胀，还是会涨价的。
只是现在这个时候前景，至少是不明朗的。短期内还是会萎靡。
即便上涨，也需要至少3个月的时间启动。到时候反应也不迟。

飞儿

WACT 发表于 2020-4-4 20:36
你管理几百户，少收一个，也才少收一点点。
但是房东就是全部了

大佬，现在是大面积的租客要求大幅减租，这种情形下，与租客和房东双向沟通基本上都是我自己来做，利润受损之余，心累哇

上足迹唠嗑唠嗑，老减压了

WACT

飞儿 发表于 2020-4-4 20:41
大佬，现在是大面积的租客要求大幅减租，这种情形下，与租客和房东双向沟通基本上都是我自己来做，利润受 ...

你银行没打电话给你，问问你的业绩怎么样吗？
如果明年review交出一份很烂的报表，银行就不是之前那个态度了。
你业绩好的时机时候，银行啥也不说，和颜悦色。但是一旦发现业绩不好，立刻想到的就是保全银行贷款。

飞儿

Pippa 发表于 2020-4-4 20:32
个人浅见，只要房子能租出去并按期收到租金，即使租金打个八折也不是问题。反过来，租不出去就是没贷款也够 ...

疫情慢慢得到控制，特效药甚至疫苗出来，早晚的事

总归不用太担心就是

飞儿

WACT 发表于 2020-4-4 20:42
你银行没打电话给你，问问你的业绩怎么样吗？

商业贷款每年年审

居住贷款，十年八年来都没人问介个哇？

WACT

飞儿 发表于 2020-4-4 20:44
商业贷款每年年审

居住贷款，十年八年来都没人问介个哇？

还是不要低估风险。

我干过几年公司业务客户经理，平时都是和颜悦色。啥也不说，平时帮助客户做账做过review，能对付的尽量对付。
但是一旦发现客户业绩突破临界点，闪电速度抽回贷款，这样的例子太多了。
我不立刻保全贷款，我也完了。

WACT

其实收紧贷款，并不是客户经理决定的。
是上面决定的。即便客户经理清楚，客户还是赚钱的，或者赔钱也还能对付几年，可以缓过来。
但是，如果超过了上面的要求风险标准。你只能首先保全银行的贷款。

飞儿

WACT 发表于 2020-4-4 20:47
还是不要低估风险。

我干过几年公司业务客户经理，平时都是和颜悦色。啥也不说，平时帮助客户做账做过re ...

当然控制风险是基本概念

居住贷款确实没有听过看过平时就查看你的业绩一说

飞儿

WACT 发表于 2020-4-4 20:52
其实收紧贷款，并不是客户经理决定的。
是上面决定的。即便客户经理清楚，客户还是赚钱的，或者赔钱也还能 ...

感觉你说的是商业贷款

我们商业贷款，每年的书面年检，要求的文件很多。

Anna_Chen999

House每年的地税算进去成本了吗？

飞儿

Anna_Chen999 发表于 2020-4-4 22:28
House每年的地税算进去成本了吗？

是的，你提醒得对，地税也不便宜。。

现阶段，希望NSW OSR也可以让大伙推迟6个月支付？至少对 parking space levy 是可以推迟半年支付。

ParrotFish

姐姐，假设的2.19%利率可能有点问题，这是自住房利率。

zbpanda

澳洲从2000年开始太顺了，08年经济危机靠中国也扭转了下跌趋势，19年来总体房价上涨的。
但是老人家都记得90年代的股债汇市3杀的时候，澳洲利率可以达到惊人的15%以上。
这次新冠造成的全球危机已经不是2008年和1987年经济危机可比的，是跟1918年H1N1大流感时代很像了。美国股市整整跌了660天才走出H1N1大流感的影响。美国为了应付巨额赤字，不得不开始提高利率。1920年,美联储两次上调贴现利率,在1月从4.75%提升到6%,6月的时候再次上调到7%,这导致了1920-1921年间的经济萧条。

jonathan1021

Good

OnJ

zbpanda 发表于 2020-4-5 00:16
澳洲从2000年开始太顺了，08年经济危机靠中国也扭转了下跌趋势，19年来总体房价上涨的。
但是老人家都记得9 ...

你是说疫情过去，政府会提高利率？

飞儿

ParrotFish 发表于 2020-4-4 22:49
姐姐，假设的2.19%利率可能有点问题，这是自住房利率。

就是说投资房PI利率更高，用IO要节省更多的现金。。。

飞儿

OnJ 发表于 2020-4-5 06:44
你是说疫情过去，政府会提高利率？

No offense..

现在再拿大萧条来说事的人，或许是悲观型特别是没有经济专业背景的人。。。

整个地球上，太多太多方面和百年前不同了

breaking_bad

真要是说现金流，要算local council rate, state land tax，insurance, basic maintenance，water authority charge. 如果是一百万的房子，大概在1万以上，如果你有两个投资房以上，税会更高一些。如果用中介，租金5%会给中介。房屋几年之内，多少会重新刷漆，换家电，修浴室，等等。我当房东15年了，别问我怎么算出来的

breaking_bad

真要是说现金流，要算local council rate, state land tax，insurance, basic maintenance，water authority charge. 如果是一百万的房子，大概在1万以上，如果你有两个投资房以上，税会更高一些。如果用中介，租金5%会给中介。房屋几年之内，多少会重新刷漆，换家电，修浴室，等等。我当房东15年了，别问我怎么算出来的

MK2

房东除了担心各种赋税 现在最担心的是 租客是否能按时付房租 要求打折的房客已经算是有道德底线的了

飞儿

breaking_bad 发表于 2020-4-5 12:26
真要是说现金流，要算local council rate, state land tax，insurance, basic maintenance，water authorit ...

费用越高

就越要节省现金

飞儿

MK2 发表于 2020-4-5 12:32
房东除了担心各种赋税 现在最担心的是 租客是否能按时付房租 要求打折的房客已经算是有道德底线的了 ...

目前主要都是要求减租的租客，很少租客说直接不交租的。

同样，形势越不好，节省现金支出越重要

爬山虎

飞儿 发表于 2020-4-4 20:54
各人贷款额度都可能不同啦。

如果贷款额1000万，一年省下现金多少？

我见过两个这么做的人，并拥有一百个房产的人。
第一，在鬼佬论坛上交流过，经济危机被要求追加本金，破产了，之后消失了。
第二个，在昆州做买家中介，最高的时候大概有两百多个房子，也被要求追加本金，被逼一个月内仓促出手百分八十的地产。后来转行做中介，现在自有地产四十个，我和他面谈过两次，还算实诚人，就是收费太贵，最后也没用他的服务。

只要规模小，两三百万，可以操作。但是规模一大以后，只好找中小型金融机构想办法，导致风险上升。这个思路很多人在用，银行城主就做的很成功，我自己也是实践者。

此外，你的假设中各种税费和维修成本都没有考虑进去，包括失业，不可驱赶房客政策等不可控制因素，都可能造成很大的压力，。我卖了一个投资房之后，原本打算投入昆士兰，在一月的时候犹豫了一下没有买，暂时看起来没买也算是正确的

飞儿

爬山虎 发表于 2020-4-5 14:20
我见过两个这么做的人，并拥有一百个房产的人。
第一，在鬼佬论坛上交流过，经济危机被要求追加本金，破 ...

其实我的顶楼观点很明确和细致，就是平时和当下阶段，尽量选IO还贷，而不是选PI，这样可以留存尽量多的现金，保存自己的真正”实力” 和抵抗风险能力。

你举的例子，看上去都是上了规模后，房产杠杆还用得很高，却没有足够分散投资类型和做好风险控制的典型。

况且贷款额10000万也还不算多。我要是有一亿澳币资产的规模，绝对不会都押房产里，肯定得按变现难度速度来分三档分配。