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楼主:asschemer007

[行情讨论] 个人对买投资房的理解,持续更新至149楼 [复制链接]

发表于 2019-12-22 11:23 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 11:18
长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢?因为股票比房地产的回撤值高。房产一 ...

這我贊同。我現在的股票賬面是虧的,買的是四大銀行+telstra的股票。現在懶得理,每年拿息,做股東
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发表于 2019-12-22 11:43 来自手机 |显示全部楼层
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WACT 发表于 2019-12-22 10:04
你最好买购物中心里的店铺,非购物中心的店铺,无法跟购物中心的店铺相提并论。

涨幅快,愿意租的人还多, ...

SC的店铺都是金蛋,SC基本不卖都留着自己宰人,就是有少量卖的也轮不到我等小投资者,说了也是白说

发表于 2019-12-22 11:52 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 09:38
一般投资房hold 3-5年就要重组一次,而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本

这……请楼主就2020年 ...

相对于hold 10年甚至更长时间,投资房hold 3-5年就卖,然后进行重组,对普通人来说,最直观的收益就是避免交CGT, 对眼光好的投资人来说,除了免交CGT,更可以在房产市场起起伏伏中获益良多。

2020年我是很看好悉尼房市的,尤其是位置好的房子,租金回报倒不是很重要,因为接下来的几年,利率会徘徊在低位,位置好的房子,哪怕小一点,租金差一点,升值一定会好过租金回报高的房子。

举例来说,如果预算是80万,可以买到Blacktown 以西的house,如果分租的话,应该能租到$700/周。

同样的80万,可以买Chatswood 或者Bondi1房Unit, 租金大概$500/周。

就租金回报来说,1房unit 肯定差很多,但我相信2020-2022这3年,北区或者东区的小Unit 的升值会大于偏远西区的物业.

这是基于2020-2022这三年低利率环境+悉尼房市一路向上的前提。
坚持不懈的

发表于 2019-12-22 11:58 |显示全部楼层
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想法独特。

发表于 2019-12-22 12:05 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 Pippa 于 2019-12-22 12:07 编辑
asschemer007 发表于 2019-12-22 11:52
相对于hold 10年甚至更长时间,投资房hold 3-5年就卖,然后进行重组,对普通人来说,最直观的收益就是避 ...


印花税你不算啊?律师费等一堆杂费不算进去?你这样三年一卖的操作,纯利润多少?

如果你的前提是悉尼房价长期看涨,干嘛还要短期变卖?因为不够现金么?你这种操作就是超卖房产,在澳洲风险大于收益。

发表于 2019-12-22 12:05 来自手机 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 11:52
相对于hold 10年甚至更长时间,投资房hold 3-5年就卖,然后进行重组,对普通人来说,最直观的收益就是避 ...

还有,未来三年你认为你说的那几个区房价能涨多少?
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发表于 2019-12-22 12:12 |显示全部楼层
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本帖最后由 asschemer007 于 2019-12-22 11:15 编辑
Pippa 发表于 2019-12-22 11:05
印花税你不算啊?律师费等一堆杂费不算进去?你这样三年一卖的操作,纯利润多少?

如果你的前提是悉尼房 ...


相对于CGT来说,4%的stamp duty,其实只是小数,更别说律师费等杂费了。

房产长期看涨没错,但每个时期,每个阶段的房价涨幅不一样,还有可能是跌的。

这也就是为什么大部分人都知道房价是长期看涨,但不是有钱随时就买的
坚持不懈的

发表于 2019-12-22 12:15 来自手机 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 12:12
相对于CGT来说,4的stamp duty,其实只是小数,更别说律师费等杂费了。

房产长期看涨没错,但每个时期, ...

买个房子,就印花税、契税律师费等没十万也要五万吧?小数?你三五年就卖,升幅不多,这几万算进去绝对不是小数。不然你给个实际例子演示一下利润计算?

发表于 2019-12-22 12:16 来自手机 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 12:12
相对于CGT来说,4的stamp duty,其实只是小数,更别说律师费等杂费了。

房产长期看涨没错,但每个时期, ...

长期持有前提下,房价涨的时候把涨幅equity贷出来就能立即使用这笔利润了。这笔钱可以投到其他你看中的渠道继续投资啊

发表于 2019-12-22 12:31 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 11:15
买个房子,就印花税、契税律师费等没十万也要五万吧?小数?你三五年就卖,升幅不多,这几万算进去绝对不 ...

可以简单算一下,100万的投资房,按照悉尼平均增值来算,8年后卖掉价格是$200万,增值$100万,CGT要交$15万。这8年中,每年的涨幅并不是平均的,有可能是前4年涨,后4年持平或微跌。

另外一个人投资100万,假设4年后卖掉价格是$150万(实际卖掉价格可能会接近$200万),免CGT, 然后用150万买三套租金回报高的房子,每套$50万,租金$500/周,三套房印花税大概$6万。

以上的假设是基于前4年房市上涨,后4年持平或微跌,和2020年后的趋势基本吻合(个人预测)
坚持不懈的

发表于 2019-12-22 12:33 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2019-12-22 11:16
长期持有前提下,房价涨的时候把涨幅equity贷出来就能立即使用这笔利润了。这笔钱可以投到其他你看中的渠 ...

我的意思是之前买的房子最好不要留着,留着其实成本更高。
坚持不懈的
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发表于 2019-12-22 12:45 |显示全部楼层
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hold 3-5年就要重组一次 , 那样印花税可不少啊。

发表于 2019-12-22 12:47 |显示全部楼层
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楼主是有目的性的胡扯。
鉴别完毕

发表于 2019-12-22 12:47 |显示全部楼层
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gifox 发表于 2019-12-22 11:45
hold 3-5年就要重组一次 , 那样印花税可不少啊。

有时候房市是向下的,还要硬hold 着不卖,其实损失更大
坚持不懈的

发表于 2019-12-22 12:52 |显示全部楼层
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本帖最后由 gifox 于 2019-12-22 11:56 编辑

投资房有个很大的优势就是杠杆。你试试股票80%杠杆成本得多高。而且容易被要求补仓。股票跌个20%太容易。

所以资金的来源也要考虑。如果是全部现金自己出,不觉得投资房地产划算。

我的想法是两条腿走路。

通过房子借钱,这部分投资在房子。自己不要投入超过20%。

如果有办法套出钱来或者自己的现金,考虑股票。

2者到了年老也是有价值的。你可以有多个现金流来源(租金,股息),这样可以比较有效对抗风险。

发表于 2019-12-22 12:53 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 11:47
有时候房市是向下的,还要硬hold 着不卖,其实损失更大

这个在任何投资都是一样的。但是你取任何一点,后市的变化都不容易猜到。
如果我们对于后市的变化,有个大概方向性的准确预测,投资什么都赚大钱。
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发表于 2019-12-22 13:06 |显示全部楼层
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gifox 发表于 2019-12-22 11:53
这个在任何投资都是一样的。但是你取任何一点,后市的变化都不容易猜到。
如果我们对于后市的变化,有个 ...

对于房市趋势的判断,可能对于普通人来说不能非常准确的判断,但从一些端倪能看出大概趋势。

就想问一下,你对2020和21年怎么看
坚持不懈的

发表于 2019-12-22 13:13 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 12:06
对于房市趋势的判断,可能对于普通人来说不能非常准确的判断,但从一些端倪能看出大概趋势。

就想问一下 ...

真的看不了,我很多投资选择是建基于对后市无法判断的情况下做的。而且我的短期判断绝大部分是错的。

单次交易成本越高,通过time市场,打败市场的机会就越小。 房屋在所有投资里面几乎是交易成本最高的,不考虑零碎费用。4%印花税就已经摆在那边。




发表于 2019-12-22 13:16 |显示全部楼层
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gifox 发表于 2019-12-22 12:13
真的看不了,我很多投资选择是建基于对后市无法判断的情况下做的。而且我的短期判断绝大部分是错的。

单 ...

之前已经讲过了,抛去对趋势的判断,投资房hold 时间长的另一成本就是CGT,这个支出要比stamp duty 大很多
坚持不懈的

发表于 2019-12-22 13:17 |显示全部楼层
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本帖最后由 gifox 于 2019-12-22 12:21 编辑
asschemer007 发表于 2019-12-22 12:16
之前已经讲过了,抛去对趋势的判断,投资房hold 时间长的另一成本就是CGT,这个支出要比stamp duty 大很 ...


CGT为什么就成了长期持有的成本?我不是很明白这个免CGT,的原因

在维多利亚省,只要你是投资房,CGT就免不了。也许NSW不一样?

如果我买了投资房,我会好像4楼那样子,完全不卖。把它变成一个现金流来源。
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禁止发言

发表于 2019-12-22 13:18 |显示全部楼层
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只要有钱,怎么买房都不会错。 除了APT的趋势是归0,其他都可以。
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发表于 2019-12-22 13:30 |显示全部楼层
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nexus2 发表于 2019-12-22 13:18
只要有钱,怎么买房都不会错。 除了APT的趋势是归0,其他都可以。

为何Apt的趋势是归0?





发表于 2019-12-22 13:31 |显示全部楼层
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gifox 发表于 2019-12-22 12:17
CGT为什么就成了长期持有的成本?我不是很明白这个免CGT,的原因

在维多利亚省,只要你是投资房,CGT就免 ...

NSW 对于投资房来说有一条不成文的“6年法则”, 6年之内卖掉的话,可以作为自住房,具体细节可以咨询会计师
坚持不懈的

发表于 2019-12-22 13:32 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2019-12-22 10:18
长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢?因为股票比房地产的回撤值高。房产一 ...

“买了股票仍在一边不管”

今时今日的市场这个还是要定期检讨。看自己是不是在 3个问题

1 强势市场
2 强势板块
3 强势股票

如果还满足条件,长期持有。

如果不是, 还是要换的。举个例子。  1998年前买可口可乐,好投资。98年后扔一边不管是不行的。

头两个问题还是必须答对的,第三个比较没有那么重要。比如看好科技企业,有看好美帝是强势。 FAANG分散买呗。但是,如果5年10年以后 , FAANG 不再是FAANG, 换掉里面走弱的还是需要的。

如果是矿股(澳大利亚还特别多)。那么更加是暴富--归零之间的摆动。归0就没得玩了。所以我决定不再买矿股了。










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禁止发言

发表于 2019-12-22 13:32 |显示全部楼层
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jilltwain 发表于 2019-12-22 13:30
为何Apt的趋势是归0?

要修啊

发表于 2019-12-22 13:33 |显示全部楼层
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nexus2 发表于 2019-12-22 13:32
要修啊

其他房子不也要修的么?




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禁止发言

发表于 2019-12-22 13:34 |显示全部楼层
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jilltwain 发表于 2019-12-22 13:33
其他房子不也要修的么?


自己找人修和STRATA找人修没区别吗?修APT和修HOUSE是一个级别吗?

发表于 2019-12-22 13:35 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 12:31
NSW 对于投资房来说有一条不成文的“6年法则”, 6年之内卖掉的话,可以作为自住房,具体细节可以咨询会 ...

维省这个没得搞的。

只要你有两套或者以上。

A和B,同一个时期你只能申报一套作为自住。而没有申报的那一家在没有申报的时期内的增值部分,等到卖房子的时候还是要交CGT。

卖的时候,随便你说哪个是自住, 总之同一个时期内其中一家要被课税。

NSW是不是没有这个机制从而导致有漏洞。这个要问nsw的同学。

发表于 2019-12-22 13:39 |显示全部楼层
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nexus2 发表于 2019-12-22 13:34
自己找人修和STRATA找人修没区别吗?修APT和修HOUSE是一个级别吗?

不懂呢。。木有修过~




发表于 2019-12-22 13:43 来自手机 |显示全部楼层
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asschemer007 发表于 2019-12-22 12:31
可以简单算一下,100万的投资房,按照悉尼平均增值来算,8年后卖掉价格是$200万,增值$100万,CGT要交$15 ...

为什么缩短售卖时间居然能完全规避增值税?这完全改了投资前提,对比出来的结果就没有任何可比性了,楼主朋友。

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