个人对买投资房的理解，持续更新至149楼

bbb88888

天涯浪客 发表于 2019-12-22 11:18
长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢？因为股票比房地产的回撤值高。房产一 ...

這我贊同。我現在的股票賬面是虧的，買的是四大銀行+telstra的股票。現在懶得理，每年拿息，做股東

ediad

WACT 发表于 2019-12-22 10:04
你最好买购物中心里的店铺，非购物中心的店铺，无法跟购物中心的店铺相提并论。

涨幅快，愿意租的人还多， ...

SC的店铺都是金蛋，SC基本不卖都留着自己宰人，就是有少量卖的也轮不到我等小投资者，说了也是白说

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 09:38
一般投资房hold 3-5年就要重组一次，而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本

这……请楼主就2020年 ...

相对于hold 10年甚至更长时间，投资房hold 3-5年就卖，然后进行重组，对普通人来说，最直观的收益就是避免交CGT, 对眼光好的投资人来说，除了免交CGT,更可以在房产市场起起伏伏中获益良多。

2020年我是很看好悉尼房市的，尤其是位置好的房子，租金回报倒不是很重要，因为接下来的几年，利率会徘徊在低位，位置好的房子，哪怕小一点，租金差一点，升值一定会好过租金回报高的房子。

举例来说，如果预算是80万，可以买到Blacktown 以西的house,如果分租的话，应该能租到$700/周。

同样的80万，可以买Chatswood 或者Bondi1房Unit, 租金大概$500/周。

就租金回报来说，1房unit 肯定差很多，但我相信2020-2022这3年，北区或者东区的小Unit 的升值会大于偏远西区的物业.

这是基于2020-2022这三年低利率环境+悉尼房市一路向上的前提。

Wooduck

想法独特。

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 11:52
相对于hold 10年甚至更长时间，投资房hold 3-5年就卖，然后进行重组，对普通人来说，最直观的收益就是避 ...

印花税你不算啊？律师费等一堆杂费不算进去？你这样三年一卖的操作，纯利润多少？

如果你的前提是悉尼房价长期看涨，干嘛还要短期变卖？因为不够现金么？你这种操作就是超卖房产，在澳洲风险大于收益。

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 11:52
相对于hold 10年甚至更长时间，投资房hold 3-5年就卖，然后进行重组，对普通人来说，最直观的收益就是避 ...

还有，未来三年你认为你说的那几个区房价能涨多少？

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 11:05
印花税你不算啊？律师费等一堆杂费不算进去？你这样三年一卖的操作，纯利润多少？

如果你的前提是悉尼房 ...

相对于CGT来说，4%的stamp duty,其实只是小数，更别说律师费等杂费了。

房产长期看涨没错，但每个时期，每个阶段的房价涨幅不一样，还有可能是跌的。

这也就是为什么大部分人都知道房价是长期看涨，但不是有钱随时就买的

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 12:12
相对于CGT来说，4的stamp duty,其实只是小数，更别说律师费等杂费了。

房产长期看涨没错，但每个时期， ...

买个房子，就印花税、契税律师费等没十万也要五万吧？小数？你三五年就卖，升幅不多，这几万算进去绝对不是小数。不然你给个实际例子演示一下利润计算？

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 12:12
相对于CGT来说，4的stamp duty,其实只是小数，更别说律师费等杂费了。

房产长期看涨没错，但每个时期， ...

长期持有前提下，房价涨的时候把涨幅equity贷出来就能立即使用这笔利润了。这笔钱可以投到其他你看中的渠道继续投资啊

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 11:15
买个房子，就印花税、契税律师费等没十万也要五万吧？小数？你三五年就卖，升幅不多，这几万算进去绝对不 ...

可以简单算一下，100万的投资房，按照悉尼平均增值来算，8年后卖掉价格是$200万，增值$100万，CGT要交$15万。这8年中，每年的涨幅并不是平均的，有可能是前4年涨，后4年持平或微跌。

另外一个人投资100万，假设4年后卖掉价格是$150万（实际卖掉价格可能会接近$200万），免CGT, 然后用150万买三套租金回报高的房子，每套$50万，租金$500/周，三套房印花税大概$6万。

以上的假设是基于前4年房市上涨，后4年持平或微跌，和2020年后的趋势基本吻合（个人预测）

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 11:16
长期持有前提下，房价涨的时候把涨幅equity贷出来就能立即使用这笔利润了。这笔钱可以投到其他你看中的渠 ...

我的意思是之前买的房子最好不要留着，留着其实成本更高。

gifox

hold 3-5年就要重组一次 ， 那样印花税可不少啊。

安妮

楼主是有目的性的胡扯。
鉴别完毕

asschemer007

gifox 发表于 2019-12-22 11:45
hold 3-5年就要重组一次 ， 那样印花税可不少啊。

有时候房市是向下的，还要硬hold 着不卖，其实损失更大

gifox

投资房有个很大的优势就是杠杆。你试试股票80%杠杆成本得多高。而且容易被要求补仓。股票跌个20%太容易。

所以资金的来源也要考虑。如果是全部现金自己出，不觉得投资房地产划算。

我的想法是两条腿走路。

通过房子借钱，这部分投资在房子。自己不要投入超过20%。

如果有办法套出钱来或者自己的现金，考虑股票。

2者到了年老也是有价值的。你可以有多个现金流来源（租金，股息），这样可以比较有效对抗风险。

gifox

asschemer007 发表于 2019-12-22 11:47
有时候房市是向下的，还要硬hold 着不卖，其实损失更大

这个在任何投资都是一样的。但是你取任何一点，后市的变化都不容易猜到。
如果我们对于后市的变化，有个大概方向性的准确预测，投资什么都赚大钱。

asschemer007

gifox 发表于 2019-12-22 11:53
这个在任何投资都是一样的。但是你取任何一点，后市的变化都不容易猜到。
如果我们对于后市的变化，有个 ...

对于房市趋势的判断，可能对于普通人来说不能非常准确的判断，但从一些端倪能看出大概趋势。

就想问一下，你对2020和21年怎么看

gifox

asschemer007 发表于 2019-12-22 12:06
对于房市趋势的判断，可能对于普通人来说不能非常准确的判断，但从一些端倪能看出大概趋势。

就想问一下 ...

真的看不了，我很多投资选择是建基于对后市无法判断的情况下做的。而且我的短期判断绝大部分是错的。

单次交易成本越高，通过time市场，打败市场的机会就越小。 房屋在所有投资里面几乎是交易成本最高的，不考虑零碎费用。4%印花税就已经摆在那边。

asschemer007

gifox 发表于 2019-12-22 12:13
真的看不了，我很多投资选择是建基于对后市无法判断的情况下做的。而且我的短期判断绝大部分是错的。

单 ...

之前已经讲过了，抛去对趋势的判断，投资房hold 时间长的另一成本就是CGT，这个支出要比stamp duty 大很多

gifox

asschemer007 发表于 2019-12-22 12:16
之前已经讲过了，抛去对趋势的判断，投资房hold 时间长的另一成本就是CGT，这个支出要比stamp duty 大很 ...

CGT为什么就成了长期持有的成本？我不是很明白这个免CGT,的原因

在维多利亚省，只要你是投资房，CGT就免不了。也许NSW不一样？

如果我买了投资房，我会好像4楼那样子，完全不卖。把它变成一个现金流来源。

nexus2

只要有钱，怎么买房都不会错。 除了APT的趋势是归0，其他都可以。

静好如初

nexus2 发表于 2019-12-22 13:18
只要有钱，怎么买房都不会错。 除了APT的趋势是归0，其他都可以。

为何Apt的趋势是归0？

asschemer007

gifox 发表于 2019-12-22 12:17
CGT为什么就成了长期持有的成本？我不是很明白这个免CGT,的原因

在维多利亚省，只要你是投资房，CGT就免 ...

NSW 对于投资房来说有一条不成文的“6年法则”， 6年之内卖掉的话，可以作为自住房，具体细节可以咨询会计师

gifox

天涯浪客 发表于 2019-12-22 10:18
长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢？因为股票比房地产的回撤值高。房产一 ...

“买了股票仍在一边不管”

今时今日的市场这个还是要定期检讨。看自己是不是在 3个问题

1 强势市场
2 强势板块
3 强势股票

如果还满足条件，长期持有。

如果不是， 还是要换的。举个例子。  1998年前买可口可乐，好投资。98年后扔一边不管是不行的。

头两个问题还是必须答对的，第三个比较没有那么重要。比如看好科技企业，有看好美帝是强势。 FAANG分散买呗。但是，如果5年10年以后 , FAANG 不再是FAANG, 换掉里面走弱的还是需要的。

如果是矿股（澳大利亚还特别多）。那么更加是暴富--归零之间的摆动。归0就没得玩了。所以我决定不再买矿股了。

nexus2

jilltwain 发表于 2019-12-22 13:30
为何Apt的趋势是归0？

要修啊

静好如初

nexus2 发表于 2019-12-22 13:32
要修啊

其他房子不也要修的么？

nexus2

jilltwain 发表于 2019-12-22 13:33
其他房子不也要修的么？

自己找人修和STRATA找人修没区别吗？修APT和修HOUSE是一个级别吗？

gifox

asschemer007 发表于 2019-12-22 12:31
NSW 对于投资房来说有一条不成文的“6年法则”， 6年之内卖掉的话，可以作为自住房，具体细节可以咨询会 ...

维省这个没得搞的。

只要你有两套或者以上。

A和B，同一个时期你只能申报一套作为自住。而没有申报的那一家在没有申报的时期内的增值部分，等到卖房子的时候还是要交CGT。

卖的时候，随便你说哪个是自住， 总之同一个时期内其中一家要被课税。

NSW是不是没有这个机制从而导致有漏洞。这个要问nsw的同学。

静好如初

nexus2 发表于 2019-12-22 13:34
自己找人修和STRATA找人修没区别吗？修APT和修HOUSE是一个级别吗？

不懂呢。。木有修过~

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 12:31
可以简单算一下，100万的投资房，按照悉尼平均增值来算，8年后卖掉价格是$200万，增值$100万，CGT要交$15 ...

为什么缩短售卖时间居然能完全规避增值税？这完全改了投资前提，对比出来的结果就没有任何可比性了，楼主朋友。