紧急求助，飓风把树吹倒，卖家不能正常settle

mostwanted

5222e 发表于 2019-12-1 17:11
是啊，房子是卖给你啊，卖家不能反悔，你也不能反悔，同理房主也不能拆东西（也没啥动机去拆吧？），但是 ...

不是一定由owner付錢買建築保險的，保險保的是標的物業，誰付錢買保險，誰去claim都不重要，重要的是保險合同上保什麼的內容

matthew2011

mostwanted 发表于 2019-12-2 22:30
不是一定由owner付錢買建築保險的，保險保的是標的物業，誰付錢買保險，誰去claim都不重要，重要的是保險 ...

非常感激您的建议，考虑的角度确实不太一样，如果你是律师就好了, 明天我还是得问问我律师的可行性

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-2 22:30
不是一定由owner付錢買建築保險的，保險保的是標的物業，誰付錢買保險，誰去claim都不重要，重要的是保險 ...

但是针对没有settle的房子，本身保险就不valid，因为买保险的时候就那么几个选项，我记得好像没有未来的屋主这一选项，如果作为买家选了所谓的屋主选项，那保险公司拒赔的理由很简单，就让买家证明自己拥有这个物业就行了，但很明显买家只能证明自己马上拥有，马上和已经还是有法律意义上的区别的。再退一步讲，如果屋主买了保险，买家也买了保险，买家说算了算了，我出钱我去claim，买家愿意，买家的保险公司还不愿意呢，凭什么自己就要为一个不归自己管的物业去付钱理赔呢？

mostwanted

5222e 发表于 2019-12-2 22:37
但是针对没有settle的房子，本身保险就不valid，因为买保险的时候就那么几个选项，我记得好像没有未来的 ...

看來你沒有買過settlement之前的建築保險

长红

可以跟保险公司申请自己找人维修吗

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-2 22:46
看來你沒有買過settlement之前的建築保險

准备买了，但是我的律师说没必要太提前

澳洲小肥

真是焦头烂额

xiwu

matthew2011 发表于 2019-12-2 21:35
非常感激您的建议，考虑的角度确实不太一样，如果你是律师就好了, 明天我还是得问问我律师的可行性 ...

在NSW，除非你的合同中注明特殊条件，否则，应该是这样的。这也正是律师建议买家一旦交换合同就要立即买保险的原因，以防万一卖家没有买保险。

mostwanted

5222e 发表于 2019-12-2 23:42
准备买了，但是我的律师说没必要太提前

如果你已經交換了合同而還沒買保險的話，其實已經在冒險了。
祝你一切順利，不需要用到這個保險。畢竟99%的保險都是花錢買心安，預防萬一。

matthew2011

查了一些法律解释条款The Conveyancing Act 1919 (NSW) ，也咨询了律师。不管怎么样卖家保险是一定要持续到最终合同结束（after settlement）毕竟卖家在房子真正交付前风险并没有完全转移至买家，作为卖家需要保证房子按照当初的条件交付，然而买家买不买保险是可选项；关天damage, 里面有一条关键解释是关于裁定"substantial damage"，如果损坏是substantial damage买家是绝对有权利要求取消合同并拿回deposit.

The Act defines substantial damage to land as damage that renders the land materially different from that which the purchaser contracted to buy. Land includes buildings and other fixtures. A basic example would be severe damage that causes a house to be inhabitable.

Section 66L provides that a purchaser may rescind a contract if the land is substantially damaged before the risk passes to the purchaser. Generally, a purchaser must give the vendor written notice of rescission before completion and within 28 days of becoming aware of the damage.

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-3 11:43
如果你已經交換了合同而還沒買保險的話，其實已經在冒險了。
祝你一切順利，不需要用到這個保險。畢竟99% ...

你看看楼下回复的吧，不要人云亦云，我知道昆州强制要求买家签合同那天就买，新州这边没有强制要求，买家可以选择提前买，然后settlement那天生效，甚至有的银行会提供他们的保险去保证settlement前这段时间，当然可能买家需要买银行合作的保险，但无论怎样，如果新州买家提前买了，还提前生效，只能说是白花钱，保险公司会乐得合不拢嘴，因为你付着保费，保险公司不用理赔，白给的钱

jimmyking

选项1那么好为什么不同意？风险可控。多站在买家的角度考虑，人家同意已经很不错了。

狗狗的旅途

Hornsby 按周涨幅5%，楼主放心，大有退路

matthew2011

jimmyking 发表于 2019-12-3 15:47
选项1那么好为什么不同意？风险可控。多站在买家的角度考虑，人家同意已经很不错了。 ...

不是考虑或同情买家的问题，房屋已经破损，破烂的屋顶和阳台租别人住，不觉得风险我能控制，另外本来一周$750的租金，我是租他多少合适呢？他住进来后各种报修我怎么处理，不要告诉我说我不用管租客的要求，但一旦住进来作为租客比一般意义的租客更糟糕他随时可以折腾我...

mostwanted

5222e 发表于 2019-12-3 15:34
你看看楼下回复的吧，不要人云亦云，我知道昆州强制要求买家签合同那天就买，新州这边没有强制要求，买家 ...

我们对settlement建筑保险的理解完全不同而已。你觉得出保费是白花钱，我觉得是买一份心安。我们都不希望出事有用得到保险的那一天。
房地产作为个人的财产，法律根本没有规定要买任何保险。但万一出了事呢？
至于你说的保单不valid，保险公司不会理赔给买家，完全是你自己凭空想象出来的，我没有资格评判对错，最好去请教保险业的专家给解释一下

Simonjo

法律上有个东西叫license to occupy，你可以延期settle，但是给你的买家这个东西，他就能合法住进去等待修好再settle。
Occupy期间可以按天收正常价钱。

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-3 22:41
我们对建筑保险的理解完全不同而已。你觉得出保费是白花钱，我觉得是买一份心安。我们都不希望出事有用得 ...

我只是想问你怎么买心安？因为你claim是无效的，除非你用的保险公司给你一个选项，比如买家settle前这段时间可以理赔。

所以我在这也重申一下我个人观点，如果买家找的保险公司愿意理赔settle前的问题，买家愿意多cover一个月（实际上法律要求卖家负责）去避免扯皮一类的事情或麻烦，没问题，像你说的，花钱买平安。

但是，如果保险公司的条款很严格，没有特例，而买家想着自己作为未来“屋主”，多花一个月的钱，买个所谓的安心，这个纯粹是白掏钱，因为保险公司可以根据你不是正式的屋主而拒绝理赔。

各位根据各自保险公司具体条款谨慎选择保险有效起始日期，愿意花点小钱买所谓安心没问题，但是钱花在刀刃上，根据自己所在州以及律师解读条款进行判断，不要被所谓的“房子大头都掏了还差一个月的保险费？”所绑架

企鹅男孩

matthew2011 发表于 2019-12-2 22:20
这个是最理想的结果，明天问问我律师看有没有可能

他那纯属异想天开，没有这个可能

房屋买卖合同要求交割当天要和合同签订时保持一致。至于是可抗力还是不可抗力损坏的，和买家有啥事，那是卖家的责任和风险。

现在要么取消合同把定金退了；要么让买家等，等房屋修好后再交割；如果买家愿意接受房屋现在的状况立刻交割，当然最好，但是我觉得买家没有理由这么干。

反正坚决不能让买家先搬进去，过后再交割，不可控因素太多了。

mostwanted

我买的就是交换合同到settlement之前的建筑保险，你觉得出事了的话买家的claim无效？？？这是你凭空想象出来的，我没有资格评错对

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-3 22:41
我们对settlement建筑保险的理解完全不同而已。你觉得出保费是白花钱，我觉得是买一份心安。我们都不希望 ...

我凭空想象的？自己多做点research比啪啪啪敲键盘强
https://www.anz.com.au/personal/ ... ttlement-insurance/

mostwanted

企鹅男孩 发表于 2019-12-3 23:05
他那纯属异想天开，没有这个可能

房屋买卖合同要求交割当天要和合同签订时保持一致。至于是可抗力还是不 ...

你觉得没有可能的事多着呢，澳洲是一个神奇的国度，不能用一般的思维，要学习和尊重当地的法律

mostwanted

5222e 发表于 2019-12-3 23:10
我凭空想象的？自己多做点research比啪啪啪敲键盘强
https://www.anz.com.au/personal/home-loans/anz-se ...

不好意思，我们说的是不同的洲，谢谢你

better safe than sorry

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-3 23:10
我买的就是交换合同到settlement之前的建筑保险，你觉得出事了的话买家的claim无效？？？这是你凭空想象出 ...

兄弟，你可以说自己买到了一个cover成交前的保险，甚至可以说一下对应的花费和服务质量，推荐给lz或者其他需要的人都可以。
但是你的保险有特例，不代表所有保险都默认提供这种特例，尤其是新州要求这种买家保险在settlement当天起效的，另外我不能在这跟你保证保险公司就会100%拒赔买家，我只是说白纸黑字的条款上，保险公司有足够的理由拒绝买家claim，拒绝与否是人家的权力，人家不拒绝不代表保险业都是这样，这是两个概念。
最后说一点，你有你的观点，我有我的，你可以拿干货或者用你的逻辑去跟我争论，很欢迎，但是既没有干货，也没有逻辑，动不动就是你自己想象的，要不然就是你去找专家解读一下，拜托，都是混足迹的，谁主张谁举证，打口水仗没意思的

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-3 23:18
不好意思，我们说的是不同的洲，谢谢你

不谢

mostwanted

5222e 发表于 2019-12-3 23:20
不谢

链接有写到
better safe than sorry, 就算在，nsw,VIC,买家也是可以claim的

deen

2,3给买家选，绝对不能1，租金损失问一下Landlord insurance。要我就给他们3000千折扣补贴按2完成

mostwanted

5222e 发表于 2019-12-3 23:18
兄弟，你可以说自己买到了一个cover成交前的保险，甚至可以说一下对应的花费和服务质量，推荐给lz或者其 ...

你说的也太过了吧？我买过好多份这样的保险，而且claim过，因为卖家的保险保的范围没有我的好

你一分都没买过，不是凭空想象，难道有干货？拿出来给大家分享一下吧

企鹅男孩

mostwanted 发表于 2019-12-3 23:14
你觉得没有可能的事多着呢，澳洲是一个神奇的国度，不能用一般的思维，要学习和尊重当地的法律 ...

不知道你在哪个神奇的州，楼主在的nsw肯定不可能

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-3 23:23
链接有写到
better safe than sorry, 就算在，nsw,VIC,买家也是可以claim的

你自己好好翻译一下那段吧。。。some 是一些的意思，不是all。。。
If this applies to you, you should check that your insurance policy commences from the date that contracts are exchanged.
这是最后一段，人家说了，和自己的保险公司确定到底是不是交换合同那天，半个字没有提claim

这个链接说的是澳洲各个州不同的情况，Who’s responsible for insurance during the settlement period，大标题的翻译是在成交期间，谁要为保险负责，再说的直白点，就是谁为保险买单

5222e

mostwanted 发表于 2019-12-3 23:28
你说的也太过了吧？我买过好多份这样的保险，而且claim过，因为卖家的保险保的范围没有我的好

你一分都 ...

兄弟，你买的保险再多，你不在新州，有什么用啊？别的州，比如昆州，法律要求了，那保险行业就必须制定对应的条款确保买家可以claim，新州就没这个说法，买家只需要在settlement那天让自己的保险起效就行了，这就是干货，无论是楼主贴出来的法律条文，还是我给你的anz的那个总结，都可以佐证这点。
不是我说的过分啊，是你平白无故说我自己想象的，一个保险需要何时起效的白纸黑字的规定，不同州要求不同的这样一个事实有啥需要争论的？我陈述了我能网上找的事实，我也退一步不否认会有新州有保险给特例（我甚至还看到过有的保险公司为了拉客户在settlement期间免费保呢），我之前的发文也怪自己没有说清具体的范围和背景，重申了又解释的，你还要我怎样？必须附和你大喊一声，保险买买买？