51 Boronia Avenue, Epping 流拍

mousegan

sydneying 发表于 2019-8-11 16:50
拍卖前我和那个中介的一个聊过，告诉我至少1.8，我说有点高，然后中介说DA APPROVED，必须高的，似乎他眼里 ...

DA值20W，那么地就值1.6？在这个位置应该不止吧

Anna_Chen999

关注后续，看看这房子最后私卖多少

人人8

Agent不好?

weedoo

DA是否不理想

shirleyhelj

mousegan 发表于 2019-8-11 12:46
问一下Epping的朋友，这个位置全新的duplex能卖多少钱啊

全新的duplex $1.8m to $1.95m

waterfish

shirleyhelj 发表于 2019-8-11 20:46
全新的duplex $1.8m to $1.95m

这个价格的duplex现在根本卖不出去。

shirleyhelj

waterfish 发表于 2019-8-11 20:50
这个价格的duplex现在根本卖不出去。

你问中介吧， 人家有6套呢， 叫的就是这个价。

地理位置还不如

https://www.realestate.com.au/pr ... sw-epping-131698798

shirleyhelj

大头爸爸 发表于 2019-8-10 12:07
这价格买下来，造Duplex的话，成本都要接近160一个了，利润太有限了

160 不够呀， 给你算算。

这地点traffic control , site cost (地很坡)， on site detention 都要加价。

买入195， 加印花税9w3, 造价最少100w, 利息2年最少25w.

卖的时候还有10% GST, 2.2% 中介费。

最少要卖185才能捞回来。

waterfish

shirleyhelj 发表于 2019-8-11 20:54
你问中介吧， 人家有6套呢， 叫的就是这个价。

地理位置还不如

附近不远处410平米的独立屋，叫价1.85-1.95，18年放到现在都卖不出去。

shirleyhelj

waterfish 发表于 2019-8-11 21:01
附近不远处410平米的独立屋，叫价1.85-1.95，18年放到现在都卖不出去。

你说28 Hermington St？

那是个四房好吧？住了几年的。 而且那家连后院都没有（有了宽度就没有长度了）。地倒是差不多大。

卖上高价的duplex 都是5房。而且全新的和被人住过的就不是一个价格了。

大头爸爸

shirleyhelj 发表于 2019-8-11 21:01
160 不够呀， 给你算算。

这地点traffic control , site cost (地很坡)， on site detention 都要加价。 ...

造价你要100，人家Builder自己造80万就搞定了，时间也不需要2年，DA批下来加造，1年里面就搞定了。利息也花不了25万那么多，就算你借200万，按照4%的利息，一年不过8万而已

deen

shirleyhelj 发表于 2019-8-11 21:01
160 不够呀， 给你算算。

这地点traffic control , site cost (地很坡)， on site detention 都要加价。 ...

基本算的正确，造5房的差不多，前后加起来收回资金2年也要

mousegan

大头爸爸 发表于 2019-8-11 21:57
造价你要100，人家Builder自己造80万就搞定了，时间也不需要2年，DA批下来加造，1年里面就搞定了。利息也 ...

一年根本造不完，设计2个月，批3-4个月，盖10个月，上市场2个月，成交1个半月，这还是一切都顺利的情况下。基本就是两年的时间。假如地卖1.9，duplex卖1.8，成本320，利润40, 年回报率才不到8%，聪明人自然不会这个价格买。 就算是builder自己买，他也要把建造的利润算进去，否则还不如纯帮别人盖合算呢

mousegan

shirleyhelj 发表于 2019-8-11 20:54
你问中介吧， 人家有6套呢， 叫的就是这个价。

地理位置还不如

中介想卖多少钱还得看市场，Ryde St 那个5房双砖duplex才卖了1.78，而且Eastwood全新的duplex也就1.7左右，Epping凭什么贵20万

大头爸爸

mousegan 发表于 2019-8-11 22:41
一年根本造不完，设计2个月，批3-4个月，盖10个月，上市场2个月，成交1个半月，这还是一切都顺利的情况下 ...

我一个Builder朋友刚刚在Ryde盖完Duplex，从拿到DA，到最后OC，一共6个月时间。批也用不了3-4个月，因为合同一签之后，就开始设计了，设计3-4星期足够了。他当时就是200买的地，最后成本就是160一套，当然前提是你自己是Builder，否则肯定做不到

shirleyhelj

大头爸爸 发表于 2019-8-11 21:57
造价你要100，人家Builder自己造80万就搞定了，时间也不需要2年，DA批下来加造，1年里面就搞定了。利息也 ...

我说的2年是从签合同到最后做完subdivision卖出settlement收回资本。

不然300多w压在那里，肯定要算全部的利息，而且要利滚利。

只是盖的话就便宜。

不过你要盖的好基本要投90到100，如果地没有问题。当然builder 利润可以留20%。

但是这个地是有点问题的， traffic control, stormwater management 这些费用是不会给房屋增值的。

shirleyhelj

好奇这个carlingford 能卖多少。

https://www.realestate.com.au/pr ... rlingford-131294090

mousegan

大头爸爸 发表于 2019-8-12 00:00
我一个Builder朋友刚刚在Ryde盖完Duplex，从拿到DA，到最后OC，一共6个月时间。批也用不了3-4个月，因为 ...

我的partner也是builder，说实话，拿到DA，还要做CC，CC最少一个月，driveway access 是council批的，最少也得3个周，Certifier也要一个周，也就是说盖房子只用了5个月。。。。。质量有保证吗

mousegan

shirleyhelj 发表于 2019-8-12 01:19
我说的2年是从签合同到最后做完subdivision卖出settlement收回资本。

不然300多w压在那里，肯定要算全部 ...

这个街不算主路吧，应该不会用到traffic control，当然比较认真的公司可能会用。

phioex

mousegan 发表于 2019-8-12 08:15
这个街不算主路吧，应该不会用到traffic control，当然比较认真的公司可能会用。 ...

这个街其实算半主路了，主要是过bus（550），高峰期15分钟一班，而且平时过私家车也蛮频繁的。
个人觉得这条街上如果现在出来套全新的5房duplex，大概最多170了。

phioex

mousegan 发表于 2019-8-11 22:45
中介想卖多少钱还得看市场，Ryde St 那个5房双砖duplex才卖了1.78，而且Eastwood全新的duplex也就1.7左右 ...

你说的那个ryde st双砖的duplex, 当时拍卖178那是快半年前的价格了，放到现在拍卖，价格再低也不会低于185的。

phioex

shirleyhelj 发表于 2019-8-11 20:46
全新的duplex $1.8m to $1.95m

周末去看了你说的那套新的duplex了，好像在george st上吧，离epping west那是真方便。
不过180-190的要价我觉得高了，主要看房子用料什么的都是很一般般的，设计也不是很喜欢，楼下进去后感觉很憋屈。

主要是epping最近快两个月也没出来什么好的全新duplex了。

mh2000wh

liz@aus 发表于 2019-8-10 13:57
还是区不行。Northbridge一个duplex site卖了$2.6+

兄弟，地址能给一下码？

popfeiyu

mh2000wh 发表于 2019-8-12 12:31
兄弟，地址能给一下码？

我猜应该是raywhite卖的那个，800多平上周四在mosman office拍的那个，邀请我去但是不太感兴趣就没去

mh2000wh

popfeiyu 发表于 2019-8-12 13:12
我猜应该是raywhite卖的那个，800多平上周四在mosman office拍的那个，邀请我去但是不太感兴趣就没去 ...

谢谢了～～

洋插队

mousegan 发表于 2019-8-11 22:45
中介想卖多少钱还得看市场，Ryde St 那个5房双砖duplex才卖了1.78，而且Eastwood全新的duplex也就1.7左右 ...

请看下面这两个在一块地盖起来的单砖Duplex:

1Desmond St Eastwood, March 2018, 2.06m
9a Raymond St Eastwood, May 2019, 1.85m

第二套如果推迟两三个月卖，价钱很可能还要高一点。

mousegan

洋插队 发表于 2019-8-12 20:55
请看下面这两个在一块地盖起来的单砖Duplex:

1Desmond St Eastwood, March 2018, 2.06m

那再看看2A Woorang St, Eastwood, 是North Rd corner靠近静街的那一侧的，1.69m, July 2019
2018年3月市场比现在好多了，Ryde那套带电梯的duplex就是那时候卖的，2.1m，上周又拿出来卖，1.8m
我相信如果Eastwood好的location，大地duplex应该也可以达到high 1m，但现在平均水平的确就是1.7左右。

phioex

这个房子好像卖掉了，2.1M。
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-epping-128927630

xs8111

phioex 发表于 2019-9-3 15:33
这个房子好像卖掉了，2.1M。
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-epping-128927630 ...

真是一夜间均价过2了

悉尼土地娘娘

8月份不抢房，9月份被房抢，