房产代理不愿意展开的话题

shangpin

2月份买的澳币，4.38买的,

现在回报有25%吧?

adacz2007

原帖由 yingwei..suoyi 于 2009-6-9 19:29 发表


transaction fee 算了吗？ occupancy fee 算了吗？

你拿个别情况来说。。。。 那我也那一个吧： http://finance.yahoo.com/q/hp?s=GOOG

也是40%。。。。但是是三个月。。。。

如果是投资房，还有税。。。

贝雷塔

原帖由 Devil_Star 于 2009-6-9 19:23 发表
我个人觉得说房价7年番一番的理论值得怀疑， 基本上这种说法的坚定拥护者有过半是从事房地产相关行业的人员。 03－04年值80W的KELLYVILLE HOUSE， 07－08年被压到50W的不少， 不知道要等多少个7年才能重新进入翻番的 ...

版主好见识！！！

Eating

原帖由 floodp 于 2009-6-6 09:01 发表
楼主并没有说不买房啊，20多岁的年轻人晚个10年买房，用这段时间的积累做其他投资，本身是很好的想法。

这就是为什么富人少,穷人多.老板少,打工仔多的道理

Eating

原帖由 Devil_Star 于 2009-6-6 10:52 发表
PROPERTY VS SHARE 是澳洲永恒的话题
我觉得没有绝对的对错， 主要看应该怎么做。
房地产中介说的， 世界上80－90％的顶级富豪都或多或少地依靠房地产发家， 可他们没告诉你， 巨富做的不是PASSIVE INVESTMENT；
...

楼主引领大家讨论的是先买房还是先投资的话题,并没有狭义的规定是股票投资,更不是股票技术层面的操作,没有可比性

Eating

原帖由 shangpin 于 2009-6-6 16:32 发表
房产投资是最简单，而且现金回流快的，所以普罗大众都选。

如果你说的是自己投资造房然后出售我会更认同你

ken993

大家学finance的时候没有学过diversify这个道理？

貌似大家讨论的都是 要么就投资股市， 要么就投资房市。

房子还是要买的， 不然到都居无定所。

股票可以在目前这个低迷的时候 入手一些blue chips，  不定期的 有空余的闲钱的时候就往porfolio 里面加。

说一个真实的案例， 我朋友， 一个老头， 80年代应该是西澳第一批做期货的人， 后来也玩股票，

曾经是专业的day trader。  他一直对我说， 你看我炒股一辈子， 虽然曾经有钱过，

但是最后还是有赚 有亏本的。  他说最后赚钱还是他老婆那样子的人，

买了一堆蓝筹， 最后几十年之后发现他老婆的回报率比他自己高多了。

贝雷塔

我看ANZ的财报上每年的分红有百分之十几，再加上股票的增值应该是不错的。有在这方面有造诣的大人欢迎进来与大家分享。

jialiren

原帖由 ken993 于 2009-6-9 20:37 发表
大家学finance的时候没有学过diversify这个道理？

貌似大家讨论的都是 要么就投资股市， 要么就投资房市。

房子还是要买的， 不然到都居无定所。

股票可以在目前这个低迷的时候 入手一些blue chips，  不 ...

房子还是要买的， 不然到都居无定所-----就是就是！很赞同！窝总是要的，不管在哪里！

Devil_Star

原帖由 Eating 于 2009-6-9 20:13 发表

楼主引领大家讨论的是先买房还是先投资的话题,并没有狭义的规定是股票投资,更不是股票技术层面的操作,没有可比性

我接的话题是LZ进一步讨论投资种类的那一部分。 至于先买自住房还是先做投资， 其实一般华人都是选择前者， 安定为先， 我的选择也是这样， PEACE OF MIND。 不是说这样做就是对， 只是心理上觉得踏实些。

贝雷塔

原帖由 Devil_Star 于 2009-6-9 21:29 发表


我接的话题是LZ进一步讨论投资种类的那一部分。 至于先买自住房还是先做投资， 其实一般华人都是选择前者， 安定为先， 我的选择也是这样， PEACE OF MIND。 不是说这样做就是对， 只是心理上觉得踏实些。

完全赞同版主的观点！其实，在我看来在做投资决定时候怎么强调心态的重要性都不过分。我发起这个话题针对的也正是当前被有些地产代理煽动起来的“抢购房产”的气氛，提醒大家留心不要有焦虑的心态。很想再听听版主对此个有什么进一步的意见？

五月的风

我觉得无论是投资房还是投资股票，最重要是看买入时的时机。
至于到底是那种好，这是一个可以争论一百年的话题。各有各的优缺点。

贝雷塔

原帖由 五月的风 于 2009-6-10 12:51 发表
我觉得无论是投资房还是投资股票，最重要是看买入时的时机。
至于到底是那种好，这是一个可以争论一百年的话题。各有各的优缺点。

很同意您的观点！这个话题引申出的也就是讨论怎样能把握好时机。因为楼上有人提到了投资时当事人的心理状态对他把握时机的影响，我认为很精辟。所以就有点扯开了。
谢谢你的留言，欢迎继续加入讨论。

Devil_Star

原帖由 贝雷塔 于 2009-6-9 21:56 发表


完全赞同版主的观点！其实，在我看来在做投资决定时候怎么强调心态的重要性都不过分。我发起这个话题针对的也正是当前被有些地产代理煽动起来的“抢购房产”的气氛，提醒大家留心不要有焦虑的心态。很想再听听版 ...

我严重同意真正“火”的东西不是靠嘴巴说出来的， 房地产在03－04年白热的时候， 不少REAL ESTATE AGENTS都不回电话和留言的， 那才叫真正的火。

country

原帖由 yingwei..suoyi 于 2009-6-9 19:29 发表


transaction fee 算了吗？ occupancy fee 算了吗？

你拿个别情况来说。。。。 那我也那一个吧： http://finance.yahoo.com/q/hp?s=GOOG

也是40%。。。。但是是三个月。。。。

换个角度来看,40W的房子,真正拿出来是10W,30W是按揭,房租抵利息,其它费用不计,投资回报是160%
股票恐怕没有吧

Devil_Star

原帖由 country 于 2009-6-11 14:27 发表

换个角度来看,40W的房子,真正拿出来是10W,30W是按揭,房租抵利息,其它费用不计,投资回报是160%
股票恐怕没有吧

汗 。。。 要是都选包赚钱的， 一年内飙280倍的股票出现时我都还没出世呢～ 再重复一遍， 是280倍， 不是280%。
要是我有10W， 再借MARGIN LOAN 10W， 1年就进入BRW YOUNG RICH LIST了～

我想说的不是股票好赚， 而是如果有人100％能肯定做某样事情能每年带来20％以上的回报， 那么理论上他要GEAR多少就GEAR多少～

[ 本帖最后由 Devil_Star 于 2009-6-11 19:44 编辑 ]

老杏

原帖由 Devil_Star 于 2009-6-11 19:38 发表


汗 。。。 要是都选包赚钱的， 一年内飙280倍的股票出现时我都还没出世呢～ 再重复一遍， 是280倍， 不是280%。

只要包赚钱，当然是满仓CFD了，一年280倍也是有可能的。

icac

原帖由 yingwei..suoyi 于 2009-6-9 18:53 发表
那你有没所有见过股票在一两年内翻几倍？

澳洲比較少

你看MGR.ax 最低時0。59﹐2個月翻到1。3

USNA.US 2001年時1。7USD
2002年事 40USD

股票的昇值潛力肯定比房產大

但房產也也許多好處﹐比如說稅務上的優勢

贝雷塔

房产代理是怎样夸大房产投资收益的                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        贴子中的部分内容我先前曾在其他的坛子中发过，这里重新整理后，请大家来提提意见。
1、模糊房产买入时的交易成本。购买房产时要支付律师的费用、贷款申请的费用、印花税等前期成本，要强调的这个数字要加上几十年后卖房子时的利息收益，仔细算一下，也有不少钱呢！
2、模糊首期资金的成本。房地产代理向你计算未来房屋收益的前景时，往往会不提首期投入的成本。其实，如果将首期的钱储蓄在银行了，几十年利滚利下来，结果很可能会超过你的感觉。
3、模糊房产持有的成本。作为房东有一些比做房客更多的额外支出，比如大楼房屋的管理费、大楼房屋的维修费、政府的税收和管理费、房屋内设备的维修费、水费等等。根据具体房子的不同，通常每年都有几千块，如果遇到大楼中等以上的维修，可能一万块都打不住。几十年的日积月累也应该有不少吧。
4、模糊房屋的折旧损失。建筑的使用时间是有寿命的，通常的民用建筑不超过100年，当卖出房屋时的估价要计算累积的使用年份。房产代理常常会这样说：30年前一个房子是XXX钱，现在一个房子是XXX钱。请注意！他是在将30年前的一个新房子和现在的一个新房子做比较，而你如果30年前就买的话，现在这个房子已经30年旧了。也就是说，代理刚才的说法将预期的收益夸大了。
5、如果是投资房模糊土地的持有成本。政府每年都要征收土地使用税，而且趋势是逐年上升。当很多年后重新评估价值时，不能只看价格，还要减去持有人这些年来投进去的成本才是实际的收益。
6、如果是投资房还模糊了房屋内设备维护和更新的费用。房东有责任保证房屋内设备的正常使用，这包括电器、厨房设备、窗帘、地毯等。这些东西不可能用几十年的，更新就不说了，即使是日常的维修也不能小看。
7、如果是投资房还模糊了房屋空置期间的租金损失。这点不用再解释了吧？很难会遇到几十年不退租的老租客。
8、如果是投资房还模糊了卖出时的交易成本。其中律师、会计的费用不重复解释了。单是委托代理卖房子就是一大笔钱！通常都要几万块，豪宅就更贵了（明白代理为什么代理都开好车了吧？哈哈，开个玩笑）。哦，差点忘了，还有房产的增值税，政府也不少抢啊！
9、如果是投资房还模糊卖房子时可能的空置损失。这点要看运气了，如果想卖个好价钱过程一般都会比较长，中间出现空置也会有损失。
     在您为买的房子价格上涨而欣喜的时候，别光顾着高兴！其中有不少钱其实是您自己贴进去的，而且卖的时候还会有人惦记着要来分杯羹呢。

369

从来澳洲20年左右的人的经验来看，大部分玩股票的人都是亏的，而大部分买房子的人都赚了。所以用不着争论，大伙都知道怎样看好自己的口袋。当然，能把两者结合起来从理论上说是最佳途径，但实际上没有多少人能掌握操作时机和技巧。

yingwei..suoyi

原帖由 369 于 2009-6-14 01:05 发表
从来澳洲20年左右的人的经验来看，大部分玩股票的人都是亏的，而大部分买房子的人都赚了。所以用不着争论，大伙都知道怎样看好自己的口袋。当然，能把两者结合起来从理论上说是最佳途径，但实际上没有多少人能掌握操 ...

有何根据？
道听途说？

369

原帖由 yingwei..suoyi 于 2009-6-14 01:56 发表


有何根据？
道听途说？

看得太多了。

五月的风

现在就有一个很好的时机在面前了。金融危机让大多数的股价下跌，难道就不是入市的好时机吗？
选好优质的股票，做个长线，呵呵，说不定下一个巴菲特就是你了。

Devil_Star

原帖由 icac 于 2009-6-11 20:44 发表


澳洲比較少

你看MGR.ax 最低時0。59﹐2個月翻到1。3

USNA.US 2001年時1。7USD
2002年事 40USD

股票的昇值潛力肯定比房產大

但房產也也許多好處﹐比如說稅務上的優勢

在澳洲有一年内番几倍的股不少了， 我大概RESEARCH过ASX里500只股左右， 据我个人非常不完全的观察， 在我的观察范围内至少有50－100只股在06－09年期间有一年番2倍以上的记录。

Devil_Star

原帖由 369 于 2009-6-14 01:05 发表
从来澳洲20年左右的人的经验来看，大部分玩股票的人都是亏的，而大部分买房子的人都赚了。所以用不着争论，大伙都知道怎样看好自己的口袋。当然，能把两者结合起来从理论上说是最佳途径，但实际上没有多少人能掌握操 ...

对“大部分买房子的人都赚了”持保留意见， 我只敢确定大部分存银行的赚了， 暂时没见过有超过1W刀的银行存款是负回报～

loushenghong

股票不是每个人都会炒的。而且还基于上班是否有自由时间，是否还有其他的职业规划等等；而买房子，是相对容易的投资，买了就买了，不会明天就关心，房子值多少钱？！

很难说，巴菲特和Trump哪个更有意思，哪个投资更正确，对吧？

yingwei..suoyi

原帖由 369 于 2009-6-14 09:21 发表


看得太多了。

那也只代表了是你生边的朋友和相知的情况而已。。。。可能你的朋友赢了也不跟你说， 怕你要他们请吃饭。。。

事实上， 根据实际回报率， 长期来说股票回报是好过房子的。。。。

贝雷塔

谢谢大家的热烈讨论！
仔细地看了所有的帖子，留意到一个现象。如果用数据图表做依据，似乎是不赞成房产的观点占上风，如果用切身体会做依据，有似乎是赞成房产的观点占上风，大家来说说，是不是意味着什么？

yingwei..suoyi

原帖由 country 于 2009-6-11 14:27 发表

换个角度来看,40W的房子,真正拿出来是10W,30W是按揭,房租抵利息,其它费用不计,投资回报是160%
股票恐怕没有吧

你说的是leverage， 股票也可以leverage 啊。。。虽然不到那种程度。。。

晕。。。。你又拿个别情况来说了。。。。 那别说有股票一年翻几倍的， 一天之内翻个几倍的都有。。。。。 这是网络时代， 搜一搜就有例子了。。。。

369

原帖由 贝雷塔 于 2009-6-15 01:00 发表
谢谢大家的热烈讨论！
仔细地看了所有的帖子，留意到一个现象。如果用数据图表做依据，似乎是不赞成房产的观点占上风，如果用切身体会做依据，有似乎是赞成房产的观点占上风，大家来说说，是不是意味着什么？

非常精辟，这说明理论和实践是有距离的

[ 本帖最后由 369 于 2009-6-15 12:11 编辑 ]