花17w盖奶奶房，周租300，是个过得去的投资吗？

ivandova

lydiaqq1985 发表于 2019-7-17 13:28
还有修理费用 比如水管马桶堵了  煤气坏了 炉子不能用了 修修补补一年下来1000多很正常 还有保险也是几百刀 ...

因为是新建房，所以暂时不考虑太多维修费用。要不就算500/年吧。

保险已经包含在计算中了，1000/年。

十亭

ivandova 发表于 2019-7-17 13:26
17w的现金是从主房的offset账户里面拿的，所以还是相当于贷款，只是利率就按房贷利率算（现在4%左右）。
...

如果算回报，就不能算贷款。比如是全现金17w, 然后再算汇报率是多少，和银行利息比较，看哪个更合算。这样才合理。

如果是全贷款得话，那相当于无本生意了。

蓝色的小猫

ivandova 发表于 2019-7-17 13:24
那垃圾桶是两家分开收吗？

垃圾桶不是问题，你跟council要 一般都能给。自己去 bunnings买也行啊

lydiaqq1985

ivandova 发表于 2019-7-17 13:31
因为是新建房，所以暂时不考虑太多维修费用。要不就算500/年吧。

保险已经包含在计算中了，1000/年。 ...

租客不会太爱惜房子的，修补不比我们自己住的少。我也觉得回报率有点低。

ivandova

十亭 发表于 2019-7-17 13:33
如果算回报，就不能算贷款。比如是全现金17w, 然后再算汇报率是多少，和银行利息比较，看哪个更合算。这 ...

如果这样算的话，就是把利息支出那项去掉了。

每个月的利润就是1250-279=917，每年是11652，回报率是：11652/170000=6.8%

比房贷利率高2.8，结果是一样的。

十亭

ivandova 发表于 2019-7-17 13:47
如果这样算的话，就是把利息支出那项去掉了。

每个月的利润就是1250-279=917，每年是11652，回报率是：1 ...

不错了

lala321

我看可以了，go ahead

十亭

ivandova 发表于 2019-7-17 13:47
如果这样算的话，就是把利息支出那项去掉了。

每个月的利润就是1250-279=917，每年是11652，回报率是：1 ...

上网看了一下，BLACKTOWN得两房grannyflat 可以租到380 - 400左右。这样算下来汇报率再9.2% - 9.8%。 很不错得回报了。（已经减去你说得COUNCIL FEE 还有其它费用）

ivandova

蓝色的小猫 发表于 2019-7-17 13:36
垃圾桶不是问题，你跟council要 一般都能给。自己去 bunnings买也行啊

但是你一家忽然多了2个垃圾桶出来，垃圾车司机也会犯嘀咕吧？

我也不知道，只凭想象瞎说哈。

我倾向于悲观一点，把这个费用算进去。如果将来可以去掉，或者低一些，那就更好了。

DBOY123

十亭 发表于 2019-7-17 13:57
上网看了一下，BLACKTOWN得两房grannyflat 可以租到380 - 400左右。这样算下来汇报率再9.2% - 9.8%。 很 ...

地也要成本啊，会影响前面租金，自住会影响生活质量。谁愿意有陌生人住自家后院。这样的房子我是不会住的

蓝色的小猫

ivandova 发表于 2019-7-17 14:01
但是你一家忽然多了2个垃圾桶出来，垃圾车司机也会犯嘀咕吧？

我也不知道，只凭想象瞎说哈。

倒垃圾的才不会管，他以为你多交钱给council了
当然 你别整太多，2个可以的

马到成功

granny flat一直出租，到将来一起卖时会不会要交CGT呢？ 原来自住房是不需要交CGT的，但因为加盖了奶奶房用来出租了，有了租金收入，会变成投资房看待吗？

yn2000

马到成功 发表于 2019-7-17 14:05
granny flat一直出租，到将来一起卖时会不会要交CGT呢？ 原来自住房是不需要交CGT的，但因为加盖了奶奶房用 ...

能起granny flat的，短期都是不会考虑卖房的，这些都是长期投资。10年8年后的政策谁知道会变成怎样？

这位考虑的太多啦。

ivandova

十亭 发表于 2019-7-17 13:57
上网看了一下，BLACKTOWN得两房grannyflat 可以租到380 - 400左右。这样算下来汇报率再9.2% - 9.8%。 很 ...

也是看地段。。。我们这嘎达交通不便，啥也没有，最多租个350就差不多了。哎，都是泪。

不过300也确实是比较低估的数字。

ivandova

马到成功 发表于 2019-7-17 14:05
granny flat一直出租，到将来一起卖时会不会要交CGT呢？ 原来自住房是不需要交CGT的，但因为加盖了奶奶房用 ...

这是个好问题。。。希望有高手过来解答一下。

我们的情况是：建好奶奶房之后，主房也一并出租，所以整体都是投资房。将来CGT怎么算，我就不知道了，貌似更复杂了？

马到成功

yn2000 发表于 2019-7-17 14:16
能起granny flat的，短期都是不会考虑卖房的，这些都是长期投资。10年8年后的政策谁知道会变成怎样？ ...

这不能不考虑啊，CGT很厉害啊，不能因小失大啊，市场好的时候，HOUSE是7年翻倍啊，比方70万买的，卖的时候价值140万，自住房减免CGT, 但一旦被当作投资房的话就只减免50%，就有35万要被征税了。

yn2000

马到成功 发表于 2019-7-17 14:21
这不能不考虑啊，CGT很厉害啊，不能因小失大啊，市场好的时候，HOUSE是7年翻倍啊，比方70万买的，卖的时 ...

房子是实物，住房子的是人呀。自住房应该有个时限定义，如果要卖房，提前不出租，拿来给“奶奶”自住个半年。这应该算自住吧。 没理由租金收到最后一期，当自住卖吧，

如果有有错误，请大侠纠正。

马到成功

yn2000 发表于 2019-7-17 14:59
房子是实物，住房子的是人呀。自住房应该有个时限定义，如果要卖房，提前不出租，拿来给“奶奶”自住 ...

我都看不懂你在写什么，ATO征税的时候会来听你一大堆理由和解释吗？当然是我们自己在要做这些投资之前先把规则搞清楚，所以要请高手来说明一下，有了GRANNY FLAT出租以后CGT怎么计算

crystalzhang

有没有人知道 Ryde 的Contribute Rate 大概多少?

sysmall

granny flat要想避税，只能自己管理，收现金租金，不能打英文广告。

Coolbananas

破坏风水

ivandova

crystalzhang 发表于 2019-7-17 15:18
有没有人知道 Ryde 的Contribute Rate 大概多少?

放狗搜了一下，2房大概1.3w~1.7w左右：
https://www.ryde.nsw.gov.au/files/assets/public/development/section-94/outside-macquaire-park-matrix.pdf

具体：https://www.ryde.nsw.gov.au/Business-and-Development/Section-94-Contributions-Plan

ivandova

马到成功 发表于 2019-7-17 14:21
这不能不考虑啊，CGT很厉害啊，不能因小失大啊，市场好的时候，HOUSE是7年翻倍啊，比方70万买的，卖的时 ...

多谢提醒！是得找个会计问一下。

kingburg

不如买木屋Cottage，成本+安装费也就4W不到。
搭积木式的拼接，分割出一个淋浴间（厕所）一个Bar（厨房），当Studio出租一周也能也能有300收入了。

crystalzhang

ivandova 发表于 2019-7-17 15:34
放狗搜了一下，2房大概1.3w~1.7w左右：
https://www.ryde.nsw.gov.au/files/assets/public/development/s ...

这也不便宜啊都是抢钱

cavalier00

数据派 发表于 2019-7-17 12:39
建议评估一下17万投下去卖的时候房产能增值17万吗？搞分租看着美好，其实回报有时挺低。原房产也许不宜居了 ...

对，这点回报还是别折腾了

cavalier00

马到成功 发表于 2019-7-17 15:06
我都看不懂你在写什么，ATO征税的时候会来听你一大堆理由和解释吗？当然是我们自己在要做这些投资之前先 ...

按比例折算，具体要问会计

冲锋

赚啊。

qunlbao

不合算，还不如用来做投资房的首付

wulj1985

我们去年建的，council看房子造价定contribution fee，builder写的低于我们付的，然后council的大叔查来查去跟我们说费率是0。。。准备去办的时候心里也嘀咕了半天可能要出一笔血，大叔还打印了council和规定和我们的审批单订一起给我们说留存备查。