悉尼unit和apartment的区别，以及如何选择

funnyfish

bello 发表于 2019-7-12 22:27
所以你的意思是墨尔本单层的叫unit, 即悉尼的villa, 除此之外，所有的公寓都叫apartment, 不管多少层，不 ...

分割过的基本就是这情况了，没地的就是apt

yl001

funnyfish 发表于 2019-7-12 23:40
分割过的基本就是这情况了，没地的就是apt

哥们。。。除了Torrens title算是自己地之外
其余villa TH那种strata title的，跟apt和unit这种公寓，有毛区别啊？
你不会是觉得，脚踩着地，就是有地吧？公寓底层的几户，也踩着地，有院子啊。。。哈哈哈哈
villa TH也是N户分那块地，公寓也一样啊。。。每年也收到康嫂的land value信啊。。。
Villa TH，公寓，都是不能自己做主那块地的使用啊，都是需要大家同意才行的。。。

在澳洲，Torrens title的house和duplex才算是有地。。。连community title的house都不能算有地，因为依旧无法自己单独使用那块地

Joyfengyue

mark 一下楼主 支持

amehouse

区域选择：
对于一般的华人来说，目前悉尼可选择的区域主要集中在上北。

Chatswood
这个不用多说了了吧。大家心目中的一等华人区。我在这个区有一套投资物业。这个区市面上的unit很稀少，绝大多数是apartment。这个区购物中心、学校、火车站都齐了，唯独缺个公立医院，可能有钱人较多，都去了私人医院。这个区买房要注意区分是Pacific Highway西边还是东边的房子，西边一般会因为地势的关系便宜一些。

Hornsby
生活非常方便，有Westfield、RTA、上北区唯一的大型公立医院，顶级公立学校，私校。这个区的平均房价统计值并不高，但个人认为只要是因为这个区的Unit较多，围着火车站有一些Apartment，从而拉低了平均售价。这个区很少有看得上眼的house出售，往往出来就是200万左右的价格（15左右的价位），我记忆过去5年内只出了三套这样的房子，所以要是大家看中这个区哪个House，要及时出手，因为很可能是5年一遇的噢。Hornsby火车站是个大站，很多人不知道，Newcastle line的快车从Hornsby到Central只需35分钟。

有人会说Hornsby不属于上北，个人觉得这个就像是在争论Chatswood是属于下北还是上北一样，意义不大。因为有Hornsby Ku-ring-gai Hospital的存在，我倾向于把它归为上北。有人说只有Ku-ring-gai Council的才是上北，我觉得这是无稽之谈，Chatswood也不属于Ku-ring-gai Council而是Willoughby council。另外一种比较官方的界定是看Up North Shore Line。这条线路可以到的区域，从Chatswood开始往上都可以被清晰地划入上北。

从Chatswood经过Gordon到Hornsby的沿线几个小站
这些区是很多是高大上足友眼中真正的上北。这些区顶级公校私校众多，环境优美，治安非常好，就是房价太高。如果你喜欢和别人比，我不建议你买这些区的unit或者apartment自住，因为你周围会有很多三四百万的大别墅。

Eastwood
我心目中的Eastwood是个价廉物美的小菜场。哪里的活鱼价格便宜到你不敢想象。学校也很好。但奇怪的是，这个区居然没有一个像样的大型购物中心，实在是有些可惜。早些年Newcastle line的快车还在那里停靠，现在这个福利也没了，感觉在基建上Eastwood被忽略了。

Epping
华人喜欢把Eastwood和Epping统称为2E，但我觉得近年来Epping的发展已经远远超过Eastwood，很大程度上归功于Metro的推进。这个区有很好的学校，可惜没有大型购物中心，但现在通过Metro去Macquarie或者Castle Hill购物也很方便。

有人可能会说Epping不属于上北，而是上北以西。但我觉得既然官方已经把山区定义为西北区了，就没有必要再来一个上北以西了吧。

从Epping经过Pennant Hills到Hornsby之间的小站
传统的西人区，很安静，没有什么大的基建项目。其中Beecroft和Normanhurst是很好的学区，Beecroft经常会卖出两三百万的大house。这些区的Unit或者apartment不多。这些站到central没有直达快车，路上时间较长。

从Epping经过麦考利大学到Chatswood之间的这些区
因为有了Metro以及Macquarie购物中心，这几个区自成体系，外加还有个大学，是投资房的上选区域。不过市面上多数是较新的Apartment，价格高，导致性价比堪忧，如果是30年左右的unit，倒会是不错的选择。这个区买房时要注意规避North Ryde那里的一大片墓地，不要踩坑里。

amehouse

bello 发表于 2019-7-13 09:06
Hornsby是上北？上北以北还差不多

上北本身就没有明确的定义。如果查一下domain，你会发现它对上北的定义比你想象的大得多。

seth_chen

墨尔本两三层不带电梯的公寓叫flat

带电梯高容积率的叫apt

townhouse悉尼墨尔本一样

墨尔本的unit是悉尼的Villa，指带地不连墙，有的车道都是分开的house，就是地小一些

两边house定义一样

bigmark

很难区别，叫appartment物业费就可以贵

ancient_fan

bello 发表于 2019-7-13 09:40
感谢对墨尔本的解释，这就清楚多了。但有一个疑问，墨尔本的unit，怎么会是小独立屋？它是什么title类型 ...

VIC的villa目前没有一个准确的中文译名。

strata 和 torrent 两种title都有

amehouse

bello 发表于 2019-7-13 09:47
是的，如果没有官方明确定义，就该往小里说，或者不说，否则就有刻意误导或夹带私货的嫌疑。上北往小里说 ...

这个定义太狭隘了，Chatswood就不是Ku-ring-gai的

amehouse

bello 发表于 2019-7-13 11:16
哈，所以你把Chatswood划在上北咯

你好无聊，有时间能不能贡献些有用的东西

funnyfish

yl001 发表于 2019-7-12 23:49
哥们。。。除了Torrens title算是自己地之外
其余villa TH那种strata title的，跟apt和unit这种公寓，有 ...

没strata的没见过么？独栋TH和unit没见过么？

vibecn

板凳..

yl001

funnyfish 发表于 2019-7-13 14:21
没strata的没见过么？独栋TH和unit没见过么？

独立没share wall的th和unit和villa都见过，只不过title肯定不是Torrens
如果是Torrens，那么就是小house了。。。

bannyking

bello 发表于 2019-7-12 15:43
没啥大区别，悉尼2-3层没电梯的公寓叫unit, 单层的有个专门词叫villa, 就是墨尔本的unit, 只是不知道墨尔 ...

也不是，如果你一个house 分两层单独的，也叫unit ，邻居和你一样格局但是人家就一个大门就叫 house

amehouse

什么是价值洼地，悉尼的价值洼地有哪些：

先声明一下，我说的不是捡漏，这个市场上信息这么公开，捡漏很难，特别是情绪高涨的时候，回头我会说一下买房时的心态，我觉得心态很重要，否则会和很多心仪的房子擦肩而过。

先说一下价值洼地是怎么发现的。

早年间市场公开交易信息闭塞的年代，挖掘价值洼地很多靠人工统计交易信息，勤劳、有准备的人早致富。现在信息技术太发达了，交易信息基本完全公开，数据也已经自动统计好了，所以现在还想这条路发现洼地不太现实。

第二种产生价值洼地的情况是某些好的地区受到短期利空打压，这里的短期指的是2年左右，当地的房主预期下调，又急于出售房产。因为房地产的资金池极大，又和各方（如银行、政府、房地产行业）利益捆绑，这种情况发生的概率也是极低。

第三种情况就是基建的投资彻底改变了原来的游戏规则，把某个地区的潜力挖掘了出来。要抓住这个也不容易，因为房地产商永远比你的消息灵通，等一般民众意识到，房价已经上去了。

下面说一下我觉得目前还是价值洼地的几个地区。因为本人经历有限，不可能面面俱到，大家勿喷：

Castle Hill

第一个就是这个山区了。不知为何坛子里的人对山区偏见这么多，但要是实际感受一下Metro，你就会感叹为什么基建能改变游戏规则。山区我暂时只看好Cherrybrook和Castle Hill，相比之下更看好Castle Hill，因为下面几个原因：
1、从castle hill到Cherrybrook只需3分钟，原来时间上的差距被大大压缩了
2、Cherrybrook没有大型购物中心，它的购物中心离火车站相隔太远，也就意味着你很难找到同时离购物中心和火车站都近的房子
3、Castle Hill High因为近几年华人入学率大幅提升，学校排名也提升了不少，现在和Cherrybrook Technology Hill已经排名一致了
4、Cherrybrook市场上好像没有什么Unit，house价格又过高，不适合投资或者小预算的自住
5、个人感觉城堡山要比樱桃小溪热闹不少

但上面的比较也只是相对的，就像Chatswood和Artarmon，很难分个高下，更像是兄妹俩。

城堡山到爱拼Metro才8分钟，但同样条件的房子价格却相差50万不止，Epping还没有自己的购物中心，明眼人一看就知道不是Epping被高估就是Castle Hill被低估了。

Epping

虽然我觉得Epping相对Castle Hill被高估了，但总的来说还是有潜力的。它什么都有了，交通枢纽、顶级学校、离麦考利大学也近，就差一个购物中心。考虑到它和Chatswood是同等地位的交通枢纽，Chatswood有4个中大型购物中心，我觉得Epping近几年出至少一个中型体量的购物中心是可以期待的，我也不会感到惊讶，资本只要有利可图，就会有行动。

对预算有限的中产家庭，那里的看得上眼house价格已经遥不可及了，但离火车站距离1公里内的unit的价格3房也就80-90万左右，还是可以买入的。

Hornsby

如果你预算有限，这是个不错的选择。这个区unit的样式众多，外观精致，这轮下跌后30年左右的unit三房已经跌倒了80万左右，正好是这次政府优惠政策的门槛，对于有两个孩子的家庭来说是个不错的选择。学校、交通、购物、医院、背靠国家公园、好像还有个世纪公园在建，这个区自成体系，上北的很多小区居民会去这个区的Westfield购物。特别说一下医院，这可是上北区唯一的一家公立医院，怪不得周边看得上眼的house十年中都没有出来过一套！我记得15、16年火车站附近出过几套不错的house，比如这套：https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-hornsby-121058970，都是200万左右的价格，之后再也没有见过。

Normanhurst

Hornsby前一站，传统的西人小区，顶级学校，离Hornsby购物中心很近。看得上的house一般在$1.6m左右，还有很多养眼的townhouse，可惜unit稀少。记得17年顶峰的时候去看了一套TH拍卖：https://www.realestate.com.au/sold/property-townhouse-nsw-normanhurst-125974074，现在回看，估计买家正有苦说不出。

Macqurie University + Marsfield

说这两个区有潜力主要是因为麦考利大学和麦考利购物中心的缘故，另外这两个区到Chatswood很方便。和其它大学附近的区相比，它们的房屋价格还算合理。近年来大学附近和火车站附近的地盘已经被开发商收购开发得差不多了，大量高端定位的Apartment对外出售，价格不菲，估计这次会受到不少的打击，但也会同时压低周边unit的价格，可能是买入的好机会。

dxxzka

为什么还分华人可供选择的区域？ 都在澳洲了还活在华人的世界里吗?
列出来的这些区域真是脏乱差的代表，要啥没啥呢。

tedaus

我一直都以为两个名词是一样的
支持楼主, 谢谢楼主分享

tedaus

amehouse 发表于 2019-7-13 08:57
区域选择：
对于一般的华人来说，目前悉尼可选择的区域主要集中在上北。

Eastwood
我心目中的Eastwood是个价廉物美的小菜场。哪里的活鱼价格便宜到你不敢想象。学校也很好。但奇怪的是，这个区居然没有一个像样的大型购物中心，实在是有些可惜。早些年Newcastle line的快车还在那里停靠，现在这个福利也没了，感觉在基建上Eastwood被忽略了。

有人说"砍不死"比"噎死我"买菜更便宜, 不晓得是不是真的

amehouse

tedaus 发表于 2019-7-14 12:46
有人说"砍不死"比"噎死我"买菜更便宜, 不晓得是不是真的

不太清楚，砍不死不敢去啊，里面的人都砍不死的。

iuij

amehouse 发表于 2019-7-12 15:08
看出来了，你具备太监心态：无聊+嫉妒+无处发泄

不会说话吗？

amehouse

iuij 发表于 2019-7-15 07:58
不会说话吗？

是你先提到葵花宝典，我才联想到太监的

gaopeng0307

这三个区供给太多，买入容易出问题，另外楼主可以谈谈多少钱买入为合适，靠谱区域必须匹配靠谱价格

muyir

感谢分享

amehouse

买房时应保持何种心态，如何出价：

这个话题要分两种情况：买家议价能力高，还是卖家议价能力高。

买家议价能力高的时候，也就是市场不好的时候，拼的是耐心。来悉尼这么久，我只碰到过两回市场真正不好的情况：07、08年金融危机的时候；过去一年。当你看到心仪的房子，我一般会按照给出的指导价再往下砍5%，当然前提是你要知道这个指导价比较合理。我的经验是卖家往往会认真考虑的。

卖家议价能力高的时候，也就是市场好的时候，拼的是速度和提前做好的准备，这里的准备主要是指你如何得出三个价：一个是这个房子的合理市场价；一个是这个房子潜力全开的将来价；最后一个是你自己的预算价。只要在这三个价的范围，速度越快越好，先下手为强。

另外，一个很重要的心态时，出价时不要锱铢必较，除非你不是认真要买这套房。这里说的锱铢必较是指房价的1%左右。我所有的房子，包括自住房和投资房，都是这样来的，有几套我现在还在后悔当初错过的房子，是因为没有按照这个心态去操作。比如15年出的这套Hornsby的TH：https://www.realestate.com.au/sold/property-townhouse-nsw-hornsby-120254605。因为地理位置太好了，我想买下作为投资房，当时我估计的市场价是在100万出头一些，但当时出手不够快，更是因为想砍一下价格，就被其他人110万捷足先登了，其实110万还是在我的预算内。后悔不是因为现在这个房子到现在增值了，而是因为这么好的地理位置又是4房的TH，之后一直到现在，Hornsby再也没有出过类似的房子。俗话说，好房不等人，有钱买不到。

以上这些不仅适用于买unit，还适用于买house。

seth_chen

bello 发表于 2019-7-13 09:40
感谢对墨尔本的解释，这就清楚多了。但有一个疑问，墨尔本的unit，怎么会是小独立屋？它是什么title类型 ...

墨尔本的unit有torrens title的，我记得不是很清楚，好像一块地割成两块，没有公共区域（共享车道）的就会是torrens title，这种没有strata，业主想加建推倒重建都随便。好像分成三块地就必须是strata title

amehouse

使用专业的房屋检测有必要么：

如果你买house，那么一定要请专业人士来做building inspection，最好是Master Builders Association的会员builder。他们可以看出外行看不出的问题。我的经验是，有时外行看着很严重的问题，比如墙上的裂缝，可能在内行眼里不是结构性问题，只是地基正常移动引起的。有时外行看不到的问题，比如前期的漏水，内行却会觉得是很严重的必须彻底修复。Inspectors的区别也很大，有些半小时就做完检查，有些要做3、4小时，出的报告的质量差别可想而知。请之前建议问一下有没有样本报告可以看一下，如果是三分之一的报告都是免责条款的话，还是绕道走吧。

如果你买unit/apartment，建议只需要做一个strata report就可以了，大问题一目了然，在strata meetings里都会讨论，然后记录在案，大的维修也会反应出来。当然，如果是新房或者期房的话，就什么都看不出了，自求多福吧。

wai8092

等更新

LXD

bello 发表于 2019-7-12 15:46
独立屋如果是平顶的，只会高大上，因为平顶要用混凝土来做，混凝土意味着更加昂贵的造价。 ...

好奇100平的屋顶如果木工大师傅做，木架结构加防水和瓦片或者color bond得几天能做好，混凝土的钱估计都不够大师傅的人工

amehouse

买房前要做哪些准备：

这些是我自己觉得一定要做的准备，因人而异。

1、确定2-3个重点观察的区域，观察至少3个月，直到你熟悉这个区域。
如果你做到了以下这些，说明你对这个区比较熟了：
- 哪些是大路
- 区域的中心在哪里（火车站、购物中心、学校）
- 这个区的house、townhouse、unit、apartment的大致价位
- 过去3个月卖掉的房子和价位
- 哪些中介手上卖掉的房子一般较高、哪些较低

2、你的贷款能力
一定要做预批。预批可以直接找银行，也可以找贷款中介。以前贷款中介可以作假，现在的区别不大了。需要注意的是，贷款中介表面上是中立的，可以给你最好的deal，但我接触下来的感觉是，有很多因素使他们没有办法做到中立，比如回扣、贷款金额（对他们来说越大越好，所以很多中介会给你推荐非银行贷款中介）。多找几家做预批，中介和银行都找，有时区别还是很大的。

3、你的选房标准
做一个list，每一条选房标准都放上去。看房子时很容易凭感觉的，但这种感觉有时是非理性的，需要通过选房标准来过滤。如果你是夫妻两人一起看房买房，要是没有这个list，你们就等着吵架吧