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wuyi

现在市场上正现金流的房子还是不多，另一方面想抛售房子的人很多，估计还要下跌一段时间。

想个名字好难

cangaru 发表于 2019-5-13 10:28
自己算好了正现金流就赶紧买两套呗，闷声发大财

贷不了款...只能看着.

想个名字好难

huang003261 发表于 2019-5-13 09:08
能不能分享一下你是怎么算的？

这是我自己算的。

yolix2111

想个名字好难 发表于 2019-5-13 15:27
这是我自己算的。

15万现金存银行有多少收入啊？一年也小1000了吧。

房价还得继续跌。

你还没买房东保险。

出租率95%？太乐观了。


别忘了你买进的时候就已经亏了 25190的印花税了，卖房的时候还要至少1万左右的中介费 外加一进一出3000的律师费 外加卖房空置的租金。


所以如果看不到房价的涨势的话，广论现金流，还不如15万首付存银行。 因为一旦买入，立马确保了接近4万左右的损失。 然后再看现金流怎么办。


到头来只能指望将来房价涨超过70万。

既然如此为什么不等明确的上涨信号了再买呢？ 鬼知道这次下跌会持续多久？

theangleric

yolix2111 发表于 2019-5-13 15:34
15万现金存银行有多少收入啊？一年也小1000了吧。

房价还得继续跌。

15万现金一年的利息怎么才1000？
存ing，2.8%的利率，一年4200妥妥的。

yolix2111

theangleric 发表于 2019-5-13 15:47
15万现金一年的利息怎么才1000？
存ing，2.8%的利率，一年4200妥妥的。

所以你说谁还买这种一入手就亏4万的房啊。 不买反倒四五年后账上多了2万。 那房子能涨到72万？ 租金能保持550不空置？ 没啥要修要补的？ STRATA不涨？都不可能。


结论就是不确定会涨前买就是傻。

theangleric

yolix2111 发表于 2019-5-13 15:50
所以你说谁还买这种一入手就亏4万的房啊。 不买反倒四五年后账上多了2万。 那房子能涨到72万？ 租金能保 ...

哪个买房的不是认为房价要涨？谁明知道要跌，还会买？
17年站在高岗上的，没准当时以为是捡漏呢。

yolix2111

theangleric 发表于 2019-5-13 15:57
哪个买房的不是认为房价要涨？谁明知道要跌，还会买？
17年站在高岗上的，没准当时以为是捡漏呢。 ...

  也是，我还记得那个MQ买楼花“发财”了的那个呢。

huang003261

想个名字好难 发表于 2019-5-13 15:27
这是我自己算的。

多谢分享

你这个里面的计算是没什么safety margin的， 比如随便修改两项，空租率10%，strata这么低，应该是老房子，维修费平均一年算500不过分吧？ 不买房屋保险的吗？
随便一算一年的现金流就已经是-2000了

一切的前提还是先投入15.7万的本金

我个人认为真正的现金流应该是计算IP还款的情况，不然就是赌房价会涨

随便算了一下 按15.7万，2.8%的银行利息，每年-2000的现金流， 这样5年后卖 要74万才能回本

这种投资回报，还真不如直接定投四大银行吃利息还有franking credit

koforever

买房都是博升值赚钱的， 租金只是补充现金流而已

go2home

想个名字好难 发表于 2019-5-13 15:27
这是我自己算的。

你投进去155,690不用计算利息机会损失么？那你干脆首付90%，按你的计算绝对是暴利投资。

hehebear

ann@2209 发表于 2019-5-12 22:19
谁要分租给别人啊，一点生活质量都没有

你去租单间就能碰到这种人了

想个名字好难

huang003261 发表于 2019-5-13 16:05
多谢分享

你这个里面的计算是没什么safety margin的， 比如随便修改两项，空租率10%，strata这么低，应 ...

是新房，每个人投资方式不一样吧，我觉得买房还是比较靠谱。不是今年买了明年卖，至少10年持有。

huang003261

想个名字好难 发表于 2019-5-13 16:27
是新房，每个人投资方式不一样吧，我觉得买房还是比较靠谱。不是今年买了明年卖，至少10年持有。 ...

投资没有靠谱和不靠谱的标的，只有靠谱和不靠谱的价格

westfarmer

huang003261 发表于 2019-5-13 16:05
多谢分享

你这个里面的计算是没什么safety margin的， 比如随便修改两项，空租率10%，strata这么低，应 ...

他是按照足迹多军的最乐观的算法算的，都一年才赚500多，反讽了足迹多军的痴心妄想啊

Da_Musiq

sean87 发表于 2019-5-12 22:44
你算错了。
我按照66万，20%首付，贷款80%，利率3.89%来算：
月供：2,488

还没算首付的机会成本

sean87

想个名字好难 发表于 2019-5-13 15:27
这是我自己算的。

用只还利息的贷款来计算。。。。
服了。。

westfarmer

我关心经常加租的大江去哪了？

随便如何

westfarmer 发表于 2019-5-13 19:33
我关心经常加租的大江去哪了？

和他的老伙伴们集体失踪，或者换了小号继续喊：房价要涨

过了就错了

光脚呵呵

Treadstone

katherman 发表于 2019-5-12 21:44
用北上广来benchmark澳洲，什么房子的回报率都很高

如果是纯出租，现在已经有一些地方有超过5.2%的unit/ap ...

西北西南现在好些房子就已经正现金流了，60多万的四房租500出头，每年收租26000，利息才付21000，没有strata，这还没算上负扣税能省下的几千块钱税。

alven

看了公寓的投资回报率，对公寓彻底死心了

alven

Treadstone 发表于 2019-5-14 11:16
西北西南现在好些房子就已经正现金流了，60多万的四房租500出头，每年收租26000，利息才付21000，没有str ...

你看看楼上的分析，就知道算错了，60多万，500一周，哪里有啥正现金流？

Handan

前几年的潜在不良，政策挤压泡沫，下跌，银行放贷口子轻易不敢开。在等等吧。

evar

人的心理，追涨。上涨的阶段感觉感觉不买就亏了。房产低谷的时候，总是害怕或者盼望会再低些，所以观望的比较多。

另外，也有贷款等因素。

BOSS888

房价不涨，租金还不够7788管理维修费的，还有空租风险，现在都知道了，所以apt根本除了自住，投资没意义

Treadstone

想个名字好难 发表于 2019-5-13 15:27
这是我自己算的。

谢谢分享！
这里面还没算上负扣税，如果有收入的话，每年也能省不少的税。

不需要对每个人解释。Money will educate。何况老子说：天下皆知美之为美，斯恶也。精明的投资者之所以能赚到钱，就是因为市场上总有一些人不了解其中奥秘。如果道理人人都知道了，商机也就没有了。

kirontor

待得到款么？

想个名字好难

Treadstone 发表于 2019-5-14 16:47
谢谢分享！
这里面还没算上负扣税，如果有收入的话，每年也能省不少的税。

这位说的对！！！多谢。

想个名字好难

kirontor 发表于 2019-5-14 16:55
待得到款么？

能的。