投资房选PI or IO?

qqangela

freewalker 发表于 2018-12-5 13:58
假设你目前贷款50万，只还利息，利率4.5%，每月还款额是$1875。

你refinance后，贷款额变成60万，本息一 ...

首先， 你的贷款额是50万， 然后你又带来10万， 一共60万， 所以银行在算还贷的时候是安60万的利息+ 本金来算的， 这个还款是不变的， 所以你每月要付的是$1900（60万的利息）+你的本金 假设1000元，一共$2900
之后你把10万放offset， 那么你利息就会变少， 但是你还本金的额度就会增加， 而同时你10万也在减少， 但是你还款总额，$2900，是不变的， 而利息会降到$1583， 但是本金还款会增加到$1317。

这一点你自己在27条时说了， 可是你在29条算还款时， 就开始偷还概念了， 你把还款总额按照50万贷款而不是60万。

另外， 你要refinance， 首先银行要考虑你的还款能力（也就是你的现金流）， 你如果连50万都有现金流问题， （还不上）， 除非做假， 不然我们讨论的那10万根本借不到。

freewalker

xyyy0518 发表于 2018-12-5 13:44
这10万怎么多出来的，房子增值吗？

是的

freewalker

qqangela 发表于 2018-12-5 14:51
首先， 你的贷款额是50万， 然后你又带来10万， 一共60万， 所以银行在算还贷的时候是安60万的利息+ 本金 ...

29楼还款总额是按60万来算的，如果有疑问，可以用银行的计算器自己算一下：

https://www.commbank.com.au/digi ... ome-loan-repayments

至于现金流紧张所以不能贷款，这个就是仁者见仁智者见智了。首先要定义怎么才算现金流紧张。有些人税后每月一万，如果不能存到5000，他就觉得紧张了，因为他想尽快还完房贷。有些人税后3000，每月月光，但没有贷款，也没觉得紧张。

在你收入一定，贷款额一定的情况下，银行算你的贷款能力，会考虑你的生活费用。但这个生活费用是个灰色地带，很难认定申请人真正的生活费用，所以银行以前都是按一个标准生活费用来计算。所以两个人如果收入一样，一个每天花天酒地，另一个勤俭节约，但能贷出来的数目可能是一样的。目前Royal Commission极力要求各个银行算清楚这个生活费用，但老实说，难度很大。

qqangela

freewalker 发表于 2018-12-5 16:33
29楼还款总额是按60万来算的，如果有疑问，可以用银行的计算器自己算一下：

https://www.commbank.com.a ...

我这样解释吧：

你问银行借2比， $50万， 和$10万，
银行会分别收 这两比的 本金和利息，

现在你把$50万买房， $10 定存（利息和借的相等）
然后还本金和利息时， 如果$10万定存那部分只还$10万借的利息和本金， 你说的成立，
可是当你动用$10万定存不光还借的$10万， 还要还$50万那部分的时候， 那你说的就不成立了， 应为你是在增加你的负债率。

而你就在混淆这俩种情况。 你解释给别人的是把第一种情况来套第二种情况。

我用你的数字
贷款50万，只还利息，利率4.5%，每月还款额是$1875。

你refinance后，贷款额变成60万，本息一起还，利率3.8%，10万放在offset里面。你现在每月还款额是$2796，
$50万， 利息=$1584 一个月
$10万，利息= $317 一个月
本金部分 = $2796 -$1584-$317=$895
以比例50万， 本金=$895/6*5=$746
50万利息加本金一共要还$746+$1584=$2330
要比光还利息的$1875 多了=$455 一个月， 而这多出来的， 你是用借的$10万 在还，

lvr

$10万，利息= $317 一个月
本金部分 = $2796 -$1584-$317=$895

10万的部分是offset 里的钱，不产生利息。

yxh912

越看越糊涂，我就想顺道问一个税务问题：

每个月还款，不管是还本金还是利息，都可以用来负扣税么？还是只有利息可以负扣税？

qqangela

lvr 发表于 2018-12-5 20:44
10万的部分是offset 里的钱，不产生利息。

我只算了50万的本金和利息，
10万的本金和利息没算， 以为和offset相抵，

qqangela

yxh912 发表于 2018-12-5 20:52
越看越糊涂，我就想顺道问一个税务问题：

每个月还款，不管是还本金还是利息，都可以用来负扣税么？还是只 ...

只有投资房的利息， 自住不可以

飞儿

我一个投资房选的固定两年3.88% PI, 后悔。。选IO现金流更好。。

yxh912

qqangela 发表于 2018-12-5 21:21
只有投资房的利息， 自住不可以

投资房每月还的本金也不可以，是么？

qqangela

yxh912 发表于 2018-12-5 21:44
投资房每月还的本金也不可以，是么？

是的，另外，本金还的多， 利息就会减少， 要自己算平衡

freewalker

qqangela 发表于 2018-12-5 15:59
我这样解释吧：

你问银行借2比， $50万， 和$10万，

我在四楼说，相对于io的高利率，做成pi，然后多贷点出来，用多贷出来的钱来还本金，这样会比较划算。

你现在又跟我说多贷出来的钱拿去花掉，这样负债变多了，现金流也变差了。

哎，叫我说什么好呢？只能说，懂的人自然懂，不懂的人，就当我没说吧

freewalker

yxh912 发表于 2018-12-5 19:52
越看越糊涂，我就想顺道问一个税务问题：

每个月还款，不管是还本金还是利息，都可以用来负扣税么？还是只 ...

只有利息可以用来负扣税

qqangela

freewalker 发表于 2018-12-6 07:07
我在四楼说，相对于io的高利率，做成pi，然后多贷点出来，用多贷出来的钱来还本金，这样会比较划算。

你 ...

就像你说的， 看的懂的人就会明白。
如果看不懂我算的， 建议在改你的贷款之前再多问问

icesnoopy76

freewalker 发表于 2018-12-6 06:07
我在四楼说，相对于io的高利率，做成pi，然后多贷点出来，用多贷出来的钱来还本金，这样会比较划算。

你 ...

同意应该先top up再改PI.
不过请问一下具体应该怎么操作呢？年底报税的时候抵扣利息用哪个数据呢？毕竟loan size 变了，怎样操作ato 能认同？需要用到split loan吗？
谢谢！

freewalker

icesnoopy76 发表于 2019-9-15 22:55
同意应该先top up再改PI.
不过请问一下具体应该怎么操作呢？年底报税的时候抵扣利息用哪个数据呢？毕竟lo ...

一般把top up出来的贷款单独做一个账户。怎么报税要问你的会计师，不过如果你top up出来的钱没有用，一直留着offset里面，那多出来的贷款就没有产生利息， 那样你的实际产生利息的贷款额还是跟以前一样的，那样的话，报税应该没什么分别。

icesnoopy76

freewalker 发表于 2019-9-16 09:16
一般把top up出来的贷款单独做一个账户。怎么报税要问你的会计师，不过如果你top up出来的钱没有用，一直 ...

感谢回复！
了解extra top up账户和offset 余额的关系的。只是如果两个贷款账户都是Pi 的话，有点困难保证原贷款账户保持其贷款额度不变，而且还对ato clean. （我理解两个贷款账户都分别需要还本金的）

eguan88

李永乐说了提前还款是不吃亏的，假设钱不贬值。

freewalker

icesnoopy76 发表于 2019-9-16 13:00
感谢回复！
了解extra top up账户和offset 余额的关系的。只是如果两个贷款账户都是Pi 的话，有点困难保 ...

只要贷款额大体保持不变就行。比如你原来的贷款账户，可以比目前贷款额多个几万块，这样PI的话，贷款额慢慢变小，等过个两年再refinance一次，再变回原来的贷款额。

Atlassian

有钱PI， 没钱IO

icesnoopy76

freewalker 发表于 2019-9-16 16:57
只要贷款额大体保持不变就行。比如你原来的贷款账户，可以比目前贷款额多个几万块，这样PI的话，贷款额慢 ...

非常感谢！

pmp6

sk 发表于 2018-12-4 15:19
这个问题真跟会计师讨论过，自主房没还完 / offset没有本金大，并且能扣税的情况下，选IO.  ...

我会计出身。告诉你选PI。

pmp6

sk 发表于 2018-12-4 15:19
这个问题真跟会计师讨论过，自主房没还完 / offset没有本金大，并且能扣税的情况下，选IO.  ...

我感觉你可能没有计算的能力。你更我说说你会计说了什么让你觉得IO好？

我负责人的告诉你。除非你准备欠银行一屁股债然后拍拍屁股跑路，以后不准备还本金了。再或者钱在你手上拿着银行的钱做投资，税后收益超过银行利率。要不然你就是现在想过好日子，把坏日日放到后头。

pmp6

felixwoz 发表于 2018-12-4 16:07
楼上两位在唱双簧嘛，我觉得4楼说的没毛病，如果能topup一些，可以解决暂时的现金流问题。 ...

你没有计算能力

你以为你本来借80万，refinance后借100万，可以解决现金流问题吗？

	原本贷款（万）	refinance后（万）
贷款额度	80	100
offse账户余额	70	90
需要支付利息的贷款	10	10
每月须还本金（30年还清也就是360个月）	0.2222222222	0.2777777778
总结：1.每月支付利息完全没变 2. 贷得多，每月还本的金额就多。很多人很二的以为refinance后用多贷的钱还本，好像占便宜了。 其实refinance后，每月的还本额也增加了。除非你准备欠银行更多钱。要不然一点意义都没有

pmp6

ilovefamily 发表于 2018-12-4 16:11
永远io啊……把本金还会”回银行干嘛？？？

除非你把银行的钱放到你手上增值能超过银行IO利率。也就是4.45%

己住这个增值率是指是税后落到你口袋里的

你拿银行100万IO贷款。这个钱你用来投资，税后收益超过4.45万就赚了。如果到不了，你就有点。。呵呵

pmp6

ilovefamily 发表于 2018-12-4 16:11
永远io啊……把本金还会”回银行干嘛？？？

你是不是银行做贷款的？如果是，那我就理解你为什么说远io啊……把本金还会”回银行干嘛了

pmp6

audreybest 发表于 2018-12-4 16:58
同意。本金放在自住房offset里多好，然后投资房io抵税，高一点无所谓的。 ...

为了抵税，而增加自己债务的，都是完全不会算术的人。

pmp6

飞儿 发表于 2018-12-5 20:27
我一个投资房选的固定两年3.88% PI, 后悔。。选IO现金流更好。。

天啊。你们这些人，怎么只顾现金流，完全不顾更重要的利息支出呢？论坛的一些朋友太好玩了。

飞儿

pmp6 发表于 2019-9-17 07:22
天啊。你们这些人，怎么只顾现金流，完全不顾更重要的利息支出呢？论坛的一些朋友太好玩了。 ...

没事，各人风格不一样。适合自己的就是好的

pmp6

飞儿 发表于 2018-12-5 20:27
我一个投资房选的固定两年3.88% PI, 后悔。。选IO现金流更好。。

现在四大固定利率都3.1几了。你这个3.88很差啊