我对未来几年房产的看法（空）

zn7726

1a2a3a4a5sd 发表于 2018-6-12 22:15
就说说我自己，基本几周看一次2个卖房的app，然后看一下自己感兴趣的区，如果有自己觉得价格低于目前市场价 ...

你资金链好粗啊。。。

一般人家买个比较理想的自住房就借到贷款批准的极限了，您这三两周就买一个。。。比我们下馆子还频繁啊

1a2a3a4a5sd

zn7726 发表于 2018-6-12 23:28
你资金链好粗啊。。。

一般人家买个比较理想的自住房就借到贷款批准的极限了，您这三两周就买一个。。。 ...

看不一定买，看归看，价廉适合的大概频率1年也就1-2个

hanbingok

楼主大部分的分析是很有见地，很客观的。
我也简单说说自己的想法。
1.房价为什么会上涨？何时开始上涨的？回顾澳洲近20年的通膨系数，工资和物价水平并没有发生巨大的变化。但是房价为什么会几倍几十倍的增长？房子本身是用来居住的，实质上并没有除租金外的收益属性。但是因为资本有逐利性，当房产从居住属性外被附加了投资属性后，就像期货你本身并不是要期货的货本身而是作为投资工具一样。那么房价就会很快被推高。很快能达到可承受的极限。所以不要去说十年前到现在翻翻，未来的十年也会翻翻。这里不是中国，没那么高的通膨，没那么多的热钱，没那么多高的GDP增长。澳洲房价主要的贡献者是外力。当外力被拒之门外，本地降低可承受极限的时候房价就会失去支撑点。
现期持有成本只有利息还没有大幅提高，明年就不好说了。预期房价不增长的情况下，持有成本就没办法回本。就出现买的多就亏得多。利息增长就可能破产了。
腰斩不现实，大涨不容易。理智点。以墨尔本为例，我之前有分析过。中产普遍能承受的在2M以内。高于这个价位的区域价格会有所回落，1.5左右会比较坚挺。1M以内尤其是750K以内的还有上涨空间。会逐步缩小贵的区域和便宜区域的价差。我的拙见，轻拍

acekevin

现在知道为啥有些人，没有什么事情也都需要匿名发帖了。有些回帖真是攻击性挺强的，有些事情都是客观存在的，是不以人的意志为转移的。不是谁说一说就跌谁说了就涨，都有市场需求决定的，不同意可以讨论，攻击人太没有素质。

fishlegs

ndyzzlj 发表于 2018-6-12 23:15
华人最大的观点就是觉得华人买房决定了澳洲房价的行情

同意。

自以为华人对澳洲房产市场有巨大影响的，都是自作多情。

多半是只看华人媒体被洗脑的结果。

csc40

主要还是没钱

ldp101

只要贷款政策不放开，房市不会好

随便说说

足迹还有一口气在，房产的半壁江山就动摇不了

hellobottle

还有中国汇款…3万澳币 要提供各种证明 烦…

梦想house

现在还喊多的就是卖楼花和房子砸手上的，或者是瞎子。

xmessa

我也看空 但是要说华人买房能影响房价只能说。。影响真的非常小

px8

感觉华人没那么大影响。

大江东去

看空的贴哪一年没有？

最后都是在厕所里哭晕过去

zunreal

你忘记提到前5年创纪录的海量公寓和新房开发，接下来3年都是交房峰值

上涨时很幸运，众多因素叠加一起，包括史上最低利率，欧美QE，中国热钱，贷款泛滥， GFC导致的供给不足，移民峰值
下跌时很不幸，所以因素都反转了，利率上涨, 欧美去QE, 热钱被锁/撤退, 贷款严查， 天量供给，移民削减

freizeit

同意

woshixinren

kkate

hanbingok 发表于 2018-6-12 23:39
楼主大部分的分析是很有见地，很客观的。
我也简单说说自己的想法。
1.房价为什么会上涨？何时开始上涨的？ ...

腰斩不现实，大涨不容易。理智点。以墨尔本为例，我之前有分析过。中产普遍能承受的在2M以内。高于这个价位的区域价格会有所回落，1.5左右会比较坚挺。1M以内尤其是750K以内的还有上涨空间。会逐步缩小贵的区域和便宜区域的价差。我的拙见，轻拍

有道理

kkate

zunreal 发表于 2018-6-13 12:31
你忘记提到前5年创纪录的海量公寓和新房开发，接下来3年都是交房峰值

上涨时很幸运，众多因素叠加一起，包 ...

是的，公寓很多。

mardson park目前有很多楼花卖，3年后交房的。
大多数房子总价都是80万上下，刚需和投资都能接受的价格。不知道现在买的怎样。

audreybest

基本同意楼主观点。
再加2点。
1是前期疯狂作假收入，难以为继不算，这部分人难以refinance，而且资金链基本也是很紧张的，抗不过加息或者成本上升。
2限制移民到了丧心病狂的地步，今年直接砍几万额度给已经在本地的新西兰人。未来的政策也是限制移民。

总之，没有看到任何利多的因素，目前。全是利空，而且政府并不打算救市。

jack2k

华人每年2万多移民，一半在悉尼，悉尼每年不到2万套的拍卖。就这每年1万的新移民的住房需求就能把悉尼市场炒热。

sapphire6308

我就一个疑问，每年10多万的移民，他们住哪里？租金要涨？

BOSS888

有些人在外面太辛苦，所以寄托都放在房子上面，一说有风险，就受不了

J.S.

楼主算是比较理性的结合了自己的见闻尽力去分析现在市场的状况，针对你提到的几个点我也来聊聊。
1. 是你过度放大了海外华人的购买力，我贴个数据
javascript:; 首先这张图显示的是新房销售中各类人群的占比，所有海外买家在所谓14-15年峰值时期占比也只有不到15%，而且因为海外人士只能购买新房，如果算上二手房来算总体的话，海外华人购房者的比例简直微乎其微。
2. 买房的目的其实不像你想象的那样只有增值用途，比如返税，很多高收入人群都需要购入投资房来进行返税。比如租金，澳洲的租金收益算是非常高的（是很好的被动收入来源）现在房价是横盘但是租金却是在不断上涨的，随着时间推移很多物业都会是正向现金流的，有多大的冲动需要卖掉一个下金蛋的鸡。
3.你提到的杠杆率，什么是杠杆率，总负债除以偿还能力（也就是收入），就算保持杠杆率不变，偿还能力的提高也就能提高总负债，所以你忽略了现在大量通货膨胀的事实，而且经济越不好的时候，政府越喜欢印钱来刺激消费从而重启经济。
4. 加息，加息确实会抑制投资的热度，所以政府一直都不敢加息，疲软的经济怕再受到任何打击，短期内加息的可能性不高。不过就算加息了倒霉的也是租客。加息不是就给单一一个投资者加息，是大家一起加息，得到的结果就是所有投资人都会把多出来的利息强加到租金上面，而且租客逃无可逃，换了别的房子也是一样，最后成为受害者。而且支撑这个观点最重要的还有一个事实就是悉尼的超低空置率。
5.最后多提一点就是很多人说供应量的问题，如果看过数据就会知道悉尼目前的开工量，完工量都急剧萎缩，而人口的增长一直都在不断加快，这点其实根本不需要讨论。就算是在15年峰值开工的29500套也还是没有满足新州政府预估的新增人口住房需求量，二手房是不解决新增人口住房问题的。

数据只反应现在，我们要做的是利用客观数据和理性的逻辑去研判未来地产市场。用发展的眼光去看市场

kkate

J.S. 发表于 2018-6-13 23:39
楼主算是比较理性的结合了自己的见闻尽力去分析现在市场的状况，针对你提到的几个点我也来聊聊。
1. 是你过 ...

非常感谢，理性交流，很有收获！

分条再解读一下。没有什么特定结论，就是陈述事实。

1.新房的投资中，各类投资者的比例在40%左右。
可以看到2017年Q3以来，投资者和国外买家的比例降低了。
FHB首次置业者，从14年开始比例缓慢升高。17年下半年比例骤升，说明刚需就是最稳定的需求来源，他们最急迫。趁着这个下跌周期，赶紧进入。
此外，还没有悉尼整体成交量的数据。

2.随着时间的推移，房子一定会成为正现金流的，这个同意。house在只还利息的情况下较容易实现正现金流。本金和利息都还还是有难度，需要的时间会更长。
买卖房子需要的摩擦成本很高。所以投资着会更倾向于撑着（现金流会越来越紧）。

3.结论是事实。国内就非常典型。澳洲经济疲弱，经济恢复落后于其他地区。但是印钱这个事情，比中国有节制。

4.我也认为悉尼中短期没有加息的条件。事实上，悉尼居民超高杠杆率令居民消费能力降低，就是经济的内生动力降低。国际上，澳洲最大的贸易伙伴中国的需求，比前几年降低了。经济情况，不允许贸然加息。就是两难境地。

5.去年新增10万人口，刚需，这是房产市场最大的支撑。刚需能承受的是120万上下的。

继续观察

J.S.

kkate 发表于 2018-6-14 08:54
非常感谢，理性交流，很有收获！

分条再解读一下。没有什么特定结论，就是陈述事实。

修改一下你的数据，2017年全澳新增移民25.01万人，澳洲本地30.65万人出生，16.1万人死亡，人口自然增长14.55万人。细思极恐的数据，很多人可能只看到了各个地方都在施工，但是却忽略了现在有多少人在跟他们竞争购买物业，以后又会增加多少人加入竞争。供需矛盾会越来越不平衡。

px8

谢谢分享。

nancylinyan2008

plant

银行自己知道怎么回事。房子的价格没有看到大幅度降价

J.S.

plant 发表于 2018-7-2 14:10
银行自己知道怎么回事。房子的价格没有看到大幅度降价

估价真的很看个案，我两个朋友都买的wwp同一个项目，一个两房买了80万，一个一房买了65万。最近刚估完价，两房的低估了5万，一房全估满。估价想好一定要买得划算，在个人眼里的优点很可能银行不认，却加了很多成本。

andysydney

近期是总体看空，但稀缺房源仍很热门