经过我的精打细算，投资房子收益比存银行吃利息没高多少

Quinny

长远来看肯定是买房子好啦，但现在肯定不是买房子的时机，至少2年内不是。
死多死空都不是一般人

Pippa

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 13:45
那怎么弄？是refiance从老房子里贷么？这样老房子负债不就多啦？租金就要cover不了利息啦，还要assess你 ...

投资房只有一种模式是值得投资的：有负扣税并且现金正流量，还要看好未来资产增值潜力。如果做不到就不要买。其实用心找什么时候都能找到这样的机会。

nicknie2016

seaverzhang 发表于 2018-6-11 13:41
对于大多数人来说，只有买房的时候才能从银行贷款，如果首付20%，就相当于利用了五倍杠杠进行了风险相对较 ...

说的很有道理。
而且，从银行贷出80万，你在30年的时间里，只还80万，相当于所有的通货膨胀，都由银行承担。这是很大的一笔钱，尤其是在高通胀的时候。
而且，只有房产投资，才有可能一次性投入上百万，收益率也许不高，绝对收益值，还是很高的。
其他的投资，普通人，没有人敢一次性投入那么多的钱。另外，考虑时间成本，房产投资，还是普通人最佳的投资方式。

Pippa

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 13:58
算算好像是这么回事。。。只是房事不要像现在这样太久就好了，而且最好是买好租的小apartment， ...

我一直深信，apartment 只能短炒。在澳洲还是买不用物业管理费的类型，非常好的地段两三个相连的townhouse也可以考虑

teufel

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 13:25
我刚才按照你的复利算了一下，75万房子，每年涨3%，10年以后卖100万，抛去印花税4万，乱七八糟费用倒贴万 ...

你要是能用这笔钱一年稳定生财1万5左右，那必然好，不然除了买房你还有什么好的投资建议？不要说的好像7000不是钱是的，7000能干不少事了

阿拉思家BBB

Pippa 发表于 2018-6-11 14:12
我一直深信，apartment 只能短炒。在澳洲还是买不用物业管理费的类型，非常好的地段两三个相连的townhous ...

可是不带物业的超级贵呀，比app贵好几十万，strata费一年也才4-5000，这为啥不考虑，而且租金号，不带st的压力山大

zbpanda

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 13:25
我刚才按照你的复利算了一下，75万房子，每年涨3%，10年以后卖100万，抛去印花税4万，乱七八糟费用倒贴万 ...

银行利息也是要交税的

dragonballz

Pippa 发表于 2018-6-11 13:43
又想到一点，买投资房谁拿现金做首期啊

的确是。应该是用equity loan从银行借首付，然后看准房（澳洲一定要是house，带地的title）再去买，连同stamp duty一并计入贷款。相当于空手套白狼 不过现金流很重要，负扣税只是这里的额外收益，主要靠的是capital gain。然后六年法则合理合法运用一下，连CGT都省了

fuyao

其实投资100w
就目前利率，如果每年不涨5w就是亏得，这个不用算。。。

和股票一样，关键是否在低点买入！！
仔细想想吧。。。

阿拉思家BBB

fuyao 发表于 2018-6-11 14:39
其实投资100w
就目前利率，如果每年不涨5w就是亏得，这个不用算。。。

这样看，明显国内买房划算。。

woshidajiangyou

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 13:07
不过说实话让我把全部家产去买未知的房产，我也不敢呵呵

我不知道自己敢不敢
但我肯定会拿出一半的钱买房产，这个毋庸置疑
绝不把鸡蛋放在一个篮子里

阿拉思家BBB

woshidajiangyou 发表于 2018-6-11 14:42
我不知道自己敢不敢
但我肯定会拿出一半的钱买房产，这个毋庸置疑
绝不把鸡蛋放在一个篮子里 ...

嗯啊，还是不能没有存款，或者现金流，不然压力山大

Clairelan

讨论通胀的时候都喜欢说历史，讨论资产泡沫破裂的时候就说这次和以前的历史是不同的。。。

哎。。。

datou1981

这个是你入场时间太晚了.而且一波大涨过后,会是很长的震荡期.

阿拉思家BBB

datou1981 发表于 2018-6-11 15:02
这个是你入场时间太晚了.而且一波大涨过后,会是很长的震荡期.

大涨的时候刚工作，只入了一个老旧uni.只升了不到20万，不过知足了哈哈哈

Pippa

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 14:26
可是不带物业的超级贵呀，比app贵好几十万，strata费一年也才4-5000，这为啥不考虑，而且租金号，不带st ...

好不好放进计算器算一下就知道了。

Pippa

dragonballz 发表于 2018-6-11 14:31
的确是。应该是用equity loan从银行借首付，然后看准房（澳洲一定要是house，带地的title）再去买，连同s ...

很多人不懂负扣税的作用。负扣税其实就是提前实现的现金流。看准地段，又有税局给你现金流支持着，唯一的风险就是你自己收入的稳定性。这一点无论什么类型的投资都是一样的。

datou1981

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 15:05
大涨的时候刚工作，只入了一个老旧uni.只升了不到20万，不过知足了哈哈哈 ...

你好歹还是正现金流.慢慢熬吧,.如果通胀持续,总体还是盈利的.

Pippa

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-11 14:26
可是不带物业的超级贵呀，比app贵好几十万，strata费一年也才4-5000，这为啥不考虑，而且租金号，不带st ...

四五千一年的物管已经拖死很多人的现金流了。这部分只是消费性支出，并不为未来增值助力。把这四五千放进房贷利息里面买个同地段的房子，后期增值会好很多。

阿拉思家BBB

Pippa 发表于 2018-6-11 15:18
四五千一年的物管已经拖死很多人的现金流了。这部分只是消费性支出，并不为未来增值助力。把这四五千放进 ...

哎呀，学习了，谢谢

灵牙仙

房子长期看一定是上涨的，可是很多人会倒在短期的下跌里

大江东去

30年前宝琴山三房新house才卖8.5万

现在可以卖120万左右

applenet

投资房谁买100万的房子？另外负扣税也没算进去。最终原则是，把钱存银行的都是借钱给了富豪去杠杆赚钱--傻子才这样干

Pippa

applenet 发表于 2018-6-11 15:47
投资房谁买100万的房子？另外负扣税也没算进去。最终原则是，把钱存银行的都是借钱给了富豪去杠杆赚钱--傻 ...

读完笑了

天涯浪客

Pippa 发表于 2018-6-11 15:18
四五千一年的物管已经拖死很多人的现金流了。这部分只是消费性支出，并不为未来增值助力。把这四五千放进 ...

带地的房子一分钱不花?不砍树，不剪草，泳池不放水，不修任何东西?不买房屋保险?

lifeisexp

让我做个键盘侠总结：

1. 房价永远上涨
2. 如果不涨，也是暂时消化泡沫，然后再一波上涨
3. 买房长线是最好的投资，没有之一。以小博大，负扣税，打败通胀,
4. 只有傻子和投资小白才存银行

最完美的，还是未来几年是先把钱做其他投资 （比如？），暂不冲进楼市，不追高，然后等3~5年后，等下一波冲锋的信号（比如？）出来之后再大举买进。

Pippa

天涯浪客 发表于 2018-6-11 16:28
带地的房子一分钱不花?不砍树，不剪草，泳池不放水，不修任何东西?不买房屋保险? ...

没叫你搞大地破房，泳池肯定不考虑，草坪尽量少和平整（维护草坪是租客责任），尽可能low maintenance。房屋保险、property manager fee等等都是需要的，看的是总体数字漂不漂亮，放进计算器算一下就知道啦

Pippa

lifeisexp 发表于 2018-6-11 16:45
让我做个键盘侠总结：

1. 房价永远上涨

原则上确实可以持币等待下一波行情的。唯一的问题是：

你对下一波行情的预期准确与否
下一波之前你能不能有足够资金进场

不要以为下一波来之前买进会比现在买进省很多，未必的。我用模型粗略估计过，省一点可以，省很多的话眼光要非常非常好

AlexChin

Pippa 发表于 2018-6-11 17:00
原则上确实可以持币等待下一波行情的。唯一的问题是：

你对下一波行情的预期准确与否

你的模型里，下跌幅度和下跌年数是都少？

deltadelta

所谓投资房赚的就是骗贷偷税还有乱报负扣税的钱，普通人除了买两套房子还有什么平台能干这些？老实合法全按规矩来的，时间拉长了各种投资收益都差不多