最近空军很活跃嘛

funnyfish

TRE 发表于 2018-3-30 19:33
扣除利息后有4%就很夸张了，要知道利率就是4%，除非贷款很少，否则GR要有多高啊？ ...

80% 贷款，一点都不夸张，夸张的是每月往里倒贴钱的，我只买能赚钱的，所谓NG，然并卵，正现金流才是王道

funnyfish

huang003261 发表于 2018-3-30 19:49
这个有点夸张了， 扣除利息还有4% 那基本上是百分之五十以上的首付了吧。 要不然就是买的早？

按照最近一 ...

3年前第一套，去年年底第二套，豆薯妥妥正现金流的房子

click

funnyfish 发表于 2018-3-31 01:09
50w 3房unit，510/week，3.93，PI，无物业，你自己算吧

一年租金才2万5
50万的房价
就算你说的最低的4%
那也是一年2万，租金-利息
难道你一年只还5千利息？

click

上个帖子你说80%贷款
那一年利息怎么也得1万5

nzman

click 发表于 2018-3-31 01:24
上个帖子你说80%贷款
那一年利息怎么也得1万5

应该是不小心说反了，80%首付吧

chenjianmti

地税和市政费各是多少？至少要花你1.5到2个月房租吧？这个算了吗？

click

nzman 发表于 2018-3-31 01:46
应该是不小心说反了，80%首付吧

还是应该按照80%贷款计算
不然没有可比性了
这样算出来一年还能剩1万
就算不找中介，自己租
房屋正常维护费用少不了的
unit还要交物业费
这些都应该从收益里减去
还有
刚才算的是一年52周都有租客
正常计算应该有空租期，一年应该按40周计算
还要再减去5000....

只打内线

空军是这个市场的基石。没有空军才真的危险了。

funnyfish

click 发表于 2018-3-31 01:23
一年租金才2万5
50万的房价
就算你说的最低的4%

10w首付，40w贷款，3.93，利息 15720，房租510，没断过，26520，相减，还剩10800，council rate，900+，地税，1000，无中介，自己管理，你算算我还剩多少净利润？投了10w，每年赚8k，得多少？！我再算个stamp duty进去，你再算算是不是还是高于4%？

funnyfish

chenjianmti 发表于 2018-3-31 02:39
地税和市政费各是多少？至少要花你1.5到2个月房租吧？这个算了吗？

请看39楼

gulite120

funnyfish 发表于 2018-4-1 02:10
10w首付，40w贷款，3.93，利息 15720，房租510，没断过，26520，相减，还剩10800，council rate，900+， ...

兄弟你眼光好,你掏的2手UNIT,地段好,但不是所有UNIT都这样
还是你自己管理,如果让中介管理,水费加上,偶尔修修补补. 也就刚刚比存银行多处2%-3%
在澳洲,都要自己会干,那可以.
我以前房东,鬼佬木工,自己买地,分割后造了DUPLEX, 2个房各租410-420, 平时自己在外接活, 休息天去出租的房子那里,修修补补, 房客有什么问题, 一个星期就能解决. 大家都开心
问题是华人投资里有多少能做到这样的?

天涯浪客

click 发表于 2018-3-31 12:17
还是应该按照80%贷款计算
不然没有可比性了
这样算出来一年还能剩1万

一年空置12周?是不应该买投资房，眼光太差了。

天涯浪客

funnyfish 发表于 2018-4-1 01:10
10w首付，40w贷款，3.93，利息 15720，房租510，没断过，26520，相减，还剩10800，council rate，900+， ...

感谢分享。我给你说个算法，几秒钟就算出来了。我都用了几年了，叫千分之一原则。即每周租金是房价的千分之一，可以迅速判断是不是正现金流。50万的房子，500以上的租金就没问题了。

huang003261

天涯浪客 发表于 2018-4-1 10:42
感谢分享。我给你说个算法，几秒钟就算出来了。我都用了几年了，叫千分之一原则。即每周租金是房价的千分 ...

这个千一算法是不是只在当下的贷款利息有效？

利息增加，这个千一要按比例修改吧？

天涯浪客

click 发表于 2018-3-31 12:17
还是应该按照80%贷款计算
不然没有可比性了
这样算出来一年还能剩1万

我只说自己持有最久的一套投资房，两房unit，出租了六年，一共换过三组租客，一共空置四个星期，是六年一共四个星期，不是每年四个星期。维修费一共也没有一万，换了一次玻璃，换了一次门，都是租客出钱。修了几次淋浴，花了几百。别的维修我真想不起来了。我自己打理的，租客都是华人。

天涯浪客

huang003261 发表于 2018-4-1 09:47
这个千一算法是不是只在当下的贷款利息有效？

利息增加，这个千一要按比例修改吧？ ...

应该不用，因为我买投资房基本是一分钱不花的，如果你有20%首付应该没问题。

huang003261

天涯浪客 发表于 2018-4-1 10:50
我只说自己持有最久的一套投资房，两房unit，出租了六年，一共换过三组租客，一共空置四个星期，是六年一 ...

换门和玻璃怎么还是租客付钱啊？

租客弄坏的吗

huang003261

天涯浪客 发表于 2018-4-1 10:53
应该不用，因为我买投资房基本是一分钱不花的，如果你有20%首付应该没问题。 ...

感谢分享

天涯浪客

huang003261 发表于 2018-4-1 15:12
换门和玻璃怎么还是租客付钱啊？

租客弄坏的吗

对。

funnyfish

gulite120 发表于 2018-4-1 09:42
兄弟你眼光好,你掏的2手UNIT,地段好,但不是所有UNIT都这样
还是你自己管理,如果让中介管理,水费加上,偶尔 ...

我也是啥都不会，只能通过我爱我家板块，和YouTube来模仿自学了，至少现在会换锁，补洞，刷漆，换马桶，既要开源，也要想办法尽可能的截流，能自己来的自己来，自己搞不定的就找专业的

click

funnyfish 发表于 2018-4-1 02:10
10w首付，40w贷款，3.93，利息 15720，房租510，没断过，26520，相减，还剩10800，council rate，900+， ...

投资回报率还可以这么算啊？
你要是95％贷款
你这套房子地回报率还得翻几倍
要是105％贷款
那不就是无本万利了

click

天涯浪客 发表于 2018-4-1 10:50
我只说自己持有最久的一套投资房，两房unit，出租了六年，一共换过三组租客，一共空置四个星期，是六年一 ...

40周出租只是平均的比率
有的地点更好租
有的更难租

一般来说，相对好租的地方房价相对更高
毕竟天上掉馅饼的事比较少见

天涯浪客

click 发表于 2018-4-1 20:43
40周出租只是平均的比率
有的地点更好租
有的更难租

房价高低和好不好租基本没关系。我的理解核心区都好租，而非核心区就相对困难一些。所谓的核心区就是"康馊"所在地，并且有火车站（最好是大站），购物中心等设施。还有就是你自己对房子的挑选，这个要细说就更多一些，找本书看一下就明白了。

rob8

newfoot365

大江东去 发表于 2018-3-24 18:17
我经常告诉房客，租房好，租房自由，租房的才是享受生活的人身赢家

你太会忽悠人了，良心大大的坏

大江东去

天涯浪客 发表于 2018-4-1 09:38
一年空置12周?是不应该买投资房，眼光太差了。

一年空置12周是报给ato的

用电影董存瑞里面的话，那都是糊弄鬼子的，

还真有人会信？

funnyfish

click 发表于 2018-4-1 20:38
投资回报率还可以这么算啊？
你要是95％贷款
你这套房子地回报率还得翻几倍

那你说咋算？净利润/投资总投入，不就是回报率？

click

funnyfish 发表于 2018-4-2 20:40
那你说咋算？净利润/投资总投入，不就是回报率？

房主把房子卖给你
不是因为你给了他10万
你是给了他50万
其中40万是跟银行借的
但是那也是你的投资

click

天涯浪客 发表于 2018-4-2 05:15
房价高低和好不好租基本没关系。我的理解核心区都好租，而非核心区就相对困难一些。所谓的核心区就是"康 ...

租金回报率当然和房价正相关
就算在一个区内
离交通中心商业中心步行距离的房价绝对会高于很远地方的房价
这都是题外话
我想说的是楼主说的剔除支出以后
他房子的回报率有4-6%
不靠谱

当然，现在利率非常低
导致所谓的正现金流门槛也低得可怕
想想10年前
有谁敢说自己的房子正现金流？

天涯浪客

click 发表于 2018-4-3 11:08
租金回报率当然和房价正相关
就算在一个区内
离交通中心商业中心步行距离的房价绝对会高于很远地方的房价 ...

39楼算得很清楚了，投入10万，一年净回报8000,4%应该有了吧?