如果澳洲50年的房地产大牛市结束了，那熊市要调整多少年？请教各位。

yylzl123

经济是有周期的
在排除政府干预的情况下，澳洲08年楼市就该崩了，能拖到现在还没垮掉，除了央行憋着不升息，外部环境也很重要。一个是澳币的相对贬值，那对于海外购房者来说，成本就降低了。二个是08年到现在汹涌澎湃的移民潮。最后则是和海外国际大都市楼市的比价，即便是悉尼，也并未高到离谱的程度，或者说，资产泡沫是全球性的，澳洲只是参与其中而已。

那如果泡沫破了，则意味着上面的三个前提出现反转，市场利率提高，移民潮停止，其他国家楼市的泡沫，尤其是天朝，一齐破裂。

从第一点来看，市场利率提高会进一步降低成交量，而且利好澳币，增加购房成本，短期打压房价，最恶劣的情况是偿贷危机。以现在澳洲金融机构的杠杆率，一波带走的可能性很大，也就是说从崩盘到谷底，时间会比大多数预想的要快，既然到了谷底，接下来就不会再跌了，而是慢慢横盘恢复。

第二点，反移民的思潮在这几年有愈演愈烈的趋势，但全球化的本质是科技推动的结果，这种历史趋势中间会有波折，但很难阻挡。反应到楼市，则是不断从海外涌入的新鲜韭菜。

最后一点，对于其他国家，尤其是天朝的楼市。看目前政府的态度，是希望高位横盘，锁成交，慢慢消化存量，所以房价大跌的可能性并不高。和北京，上海动辄千万的毛胚房相比，澳洲房子的性价比依然是存在的，也会为其带来支撑。

总结一下，在利率上行的风险下，澳洲楼市有突然崩盘的风险，但调整的速度会比大家预计的快，幅度会比大家预计的高，短则一年，多不超过三年后，便会进入慢慢筑底回升的阶段，人口是否持续流入是关键。所谓短期看利率，长期看人口，说的就是这个意思。

其实有两个例子可以参考。同样是房价泡沫破裂，人口持续流入的香港楼市不但恢复97年前，而且屡创新高，人口负增长的日本楼市则一蹶不振，只有人口愈发集中的东京楼市依然稳中有升。

elena2000121

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我也不知道~我只知道流浪汉越来越多了~公共区域或交通的屎尿味越来越明显了~

jacsonlin

yylzl123 发表于 2018-3-20 21:57
经济是有周期的
在排除政府干预的情况下，澳洲08年楼市就该崩了，能拖到现在还没垮掉，除了央行憋着不升息 ...

已经入市，不赚最后一个铜板。

dedge

yylzl123 发表于 2018-3-20 21:57
经济是有周期的
在排除政府干预的情况下，澳洲08年楼市就该崩了，能拖到现在还没垮掉，除了央行憋着不升息 ...

看澳洲政府主动打压制造房地产崩盘引发大萧条摧毁澳洲经济。

这个案例以后可以上教科书了。

日本当年崩盘是美国的广场协议，至少还是外来因素施压。香港是因为索罗斯打爆泰国的连带反应。美国08年属于金融衍生品市场造成的。

确实缺一个澳洲这种自己干掉自己的案例。

youlong

初看上去，好像不用考虑这么远，但像“并不是我在国内混不下去了才移民的”一样。没有30年以上的考虑我是不会来澳洲的。