最近看了个sushi生意，请大家给点意见4.25更新后续

xddt

这个不是扯蛋吗？这个房东没有签字的合同就是废纸！这店连租约都没有，卖个头啊！

zhwer

lucyliu8472 发表于 2017-4-18 20:39
是对英文没啥要求 会hi how r you? thank you. 就行了。。-_- 主要得自己会做，澳洲很多小生意就是给自己 ...

market review 啥意思？

lucyliu8472

zhwer 发表于 2017-4-18 21:37
market review 啥意思？

就是找第三方评估师重新评估租金价格啊

benhuang2012

hongji 发表于 2017-4-17 20:30
天上从来都没有馅饼,租约有问题果断退出

赞同

zhwer

lucyliu8472 发表于 2017-4-19 20:57
就是找第三方评估师重新评估租金价格啊

这是买生意必须要做的吗？

Joyce1061

dayu79 发表于 2017-4-18 19:32
等于10几万买了个6-7万的工作，还要担心各种风险，现在生意确实不好做，

我已经很满意了…

Joyce1061

lucyliu8472 发表于 2017-4-18 20:39
是对英文没啥要求 会hi how r you? thank you. 就行了。。-_- 主要得自己会做，澳洲很多小生意就是给自己 ...

是的，也没有想说做这个小生意就工作多赚多少，先实战，再看看自己有能力升级到什么级别的生意再打算。
这个生意有周末有public holiday还算有生活…
market review的时间就是有点问题，目测是以前租约是11月份到期，11月份做market review，后来续约改为7月份开始，market review却依然是11月份…等于一年可能涨两次租啊…我们已经提出了改为7月份做review。
据说，房东不想注册gst，所以租金不会超过4500，所以中介叫我不用太担心market review，我也觉得是挺有意思的，注册gst对房东来说很麻烦吗？

Joyce1061

xddt 发表于 2017-4-18 21:18
这个不是扯蛋吗？这个房东没有签字的合同就是废纸！这店连租约都没有，卖个头啊！ ...

是啊，我也挺想ma的～假如续约没续下来，那不是浪费我的时间精力还有律师费吗？中介还告诉我没事，先签合同，后面再讲续约～
不过这个是路边的店，除非房东自己想收回去，不然他应该巴不得我们租久一点～

kathy_gong

Joyce1061 发表于 2017-4-19 23:20
是啊，我也挺想ma的～假如续约没续下来，那不是浪费我的时间精力还有律师费吗？中介还告诉我没事，先签合 ...

房东想卖给开发商你应该会头疼吧

delphine

本人办个专业人士，尽我所能回答下你的问题吧：

1.大家对尽职调查这一个条款是这么理解的？
小生意的报表几乎很难是真实的，那是否在合同里还需要签这个条款？律师说有可能因为加这个条款，卖家就不想卖了。
应该就是Due diligence吧？这个是Standard条款，不需要特别签署。这是保护你权益的一条，你的律师应该为你服务，他说增加条款卖家就不卖，这个言语比较不中立。你自己要有判断。

2.每修改或者增加一个条款，我的律师都会对我说卖家可能因此不卖了，我的律师是不是把情况讲得太负面了？
确实任何可能性都会发生，但我觉得夸张了，生意买卖中买家的地位有这么弱吗？一个完整而有效的租约，不就是看生意最重要的条件之一吗？律师easter后会把合同发给对方律师看，但是听完律师那些话，现在内心觉得忐忑，怕被卖家拒绝......
你的律师是谁介绍的？好的律师是要争取你的权益，解释给你清楚所有条款，你花钱，他为你服务。

而且搞笑的是，中介说现在不需要让卖家去和房东修订租约，等买卖合同签订了再去修订。请问这个中介是不是在忽悠我......租约都有瑕疵了，我干嘛要签合同？

动租约就意味着花钱。没有合同的情况下通常没有人会动租约。
这个合同你可以签，这样买家才有动力去花钱修改租约，你转租约的时候也可以一并办了。你只需要在合同上写上关于这个要求的的附属条款，他们不满足，你可以废除合同。



3.market review of the lease一般是什么时间做阿？
通常每年一次。你觉得写清楚比较好的话，同上，可以在合同上加附加条款。

Joyce1061

kathy_gong 发表于 2017-4-20 13:09
房东想卖给开发商你应该会头疼吧

当然会头疼，所以不想签嘛～一签就要付定金阿

Joyce1061

delphine 发表于 2017-4-20 13:29
本人办个专业人士，尽我所能回答下你的问题吧：

1.大家对尽职调查这一个条款是这么理解的？

非常感谢～你的回答很专业～

1.Due diligence确实不在合同里，是我们自己加的，对方现在也同意了。

2.我的律师就是解释得太清楚了～把最坏的情况都讲了，所以有不少条款律师都想改，有可能改太多被卖家拒绝。

3.“动租约就意味着花钱。没有合同的情况下通常没有人会动租约。这个合同你可以签，这样买家才有动力去花钱修改租约，你转租约的时候也可以一并办了。你只需要在合同上写上关于这个要求的的附属条款，他们不满足，你可以废除合同。”

你的这个说法，我是理解的，现在卖家的确不愿意动租约。
问题是，我一旦签字了，我马上就要付10%定金，万一租约没有续下来，或者租约我们不满意，甚至再出现其他纠纷，卖家不愿意退定金，我真的要去告对方吗？我吃过一次亏了，所以现在对签合同十分慎重，签了就要做好买的打算，毕竟试店的数据可以是假的。
我是觉得续约这种事情，在卖店之前就应该续好不是吗？而且出offer之前，他们就说好了有这个长租约的，现在拿不出房东签字的copy，那这生意还值得我offer的价格买吗？
各退一步的话，我现在想subject to我们对租约的满意，不满意的话，就算没有卖家同意，我也能拿回定金，我才会考虑签合同。
但我也不知道可不可以这样写，卖家会不会同意，我实在是太怕定金拿不回来。。。不知道你有什么好的方案吗？

Joyce1061

hongji 发表于 2017-4-17 21:22
只有3年租约的生意我肯定不考虑,趁买生意的机会直接签10年租约,就算付房东律师费搞租约也好过你这个3年的 ...

突然想起来，再请教下，其实shopping center的生意租约一般也就3年或者5年，也很多人买，我现在这个生意也还有3年租约，照这个思路，以后sc的店我都不用看啦？但是我看身边朋友做sc的生意都好好的～

hongji

Joyce1061 发表于 2017-4-20 22:40
突然想起来，再请教下，其实shopping center的生意租约一般也就3年或者5年，也很多人买，我现在这个生意 ...

租约是不一样说法的,SC通常是5年一签,但是SC一般不会赶人啊,因为同等条件的话现有租客优先啊, 而且每个人本事不一样啊,有的人可以拿到很好的deal,我知道一个就从SC拿到了几乎全部的装修折扣啊. 但是私人业主反而不好说了,涨你房租或者收回自营都是分分钟的事. 你这个3年应该是最后一个term,短期租约,从买生意上来说比较忌讳.比如一个生意10万买下,只谈租约里来说,3年光是收回资本的角度来说,就要到30%以上的纯利回报, 反而一些3加3, 5加5的租约,我只需要15%甚至更低. 当然这个只是潦草的说法,但是租约长短和稳定性也是决定卖价的一个重大因素, 这也是为什么我们会在买生意的时候说这个生意为什么1年半回本还是2年回本. 租约时间越长,回本时间越短,这样的生意就越好卖.比如一个纯利10万的生意, 有3加3加3的租约可以开价到15-20万,但是只有3-5年的租约开价可能只有10万,甚至更低.

Joyce1061

hongji 发表于 2017-4-20 23:19
租约是不一样说法的,SC通常是5年一签,但是SC一般不会赶人啊,因为同等条件的话现有租客优先啊, 而且每个人 ...

十分感谢，你这个说法我就理解了～
我原来的想法是sc作为房东比较强势，因为想进驻的人多，之前也有看到其他帖子说sc涨租金逼人走。路边的店我以为人流量较少，比较不稳定，所以希望租户签长租约，比较弱势。
这个店铺是在一个几层的老unit下面，就两个店铺，房东也不是同一人，出现所有房东和业主要同意想要卖给开发商不像会发生，楼上unit似乎有大部分是旅馆，估计有很长租约。
感觉这个商铺应该没有太多风险～除非房东想自己收回去做生意…暂时想不出别的…
现在卖家想先签约，subject to 2020年后的租约，之后他们再去找房东，估计是为了省律师费。但是签了合同我就要付定金了，即使subject to 100条条款我也是不放心，毕竟谁知道下去还会不会出现什么幺蛾子让这件事更复杂呢

hongji

Joyce1061 发表于 2017-4-21 00:18
十分感谢，你这个说法我就理解了～
我原来的想法是sc作为房东比较强势，因为想进驻的人多，之前也有看到 ...

生意买卖本来就是subject to lease transfer啊， 房东不同意的情况不是没有过的，通常3个月security bond会追加到6个月

醉半仙

学习

xddt

Joyce1061 发表于 2017-4-21 00:18
十分感谢，你这个说法我就理解了～
我原来的想法是sc作为房东比较强势，因为想进驻的人多，之前也有看到 ...

没有租约的话，千万不可签任何合同。
如果你觉得很想买，想让对方放心，不如签一份agreement，里面写好各种条款保护好自己。然后付个500～1000的小定。
一方面表示你的诚意，另一方面你也不会绑死，最最坏的情况也就是损失个几百、一千块。卖家和中介也不会为这几百刀合起来骗你吧？

lucyliu8472

zhwer 发表于 2017-4-19 22:14
这是买生意必须要做的吗？

看合同怎么写的。

lucyliu8472

xddt 发表于 2017-4-21 16:20
没有租约的话，千万不可签任何合同。
如果你觉得很想买，想让对方放心，不如签一份agreement，里面写好各 ...

什么形式的agreement有什么具体合法的模板吗？俩人起草在一张纸上签字的有法律效应吗？

lucyliu8472

Joyce1061 发表于 2017-4-19 23:18
是的，也没有想说做这个小生意就工作多赚多少，先实战，再看看自己有能力升级到什么级别的生意再打算。
...

market review没准啊，没签约中介当然都在说好话。

xddt

lucyliu8472 发表于 2017-4-21 23:26
什么形式的agreement有什么具体合法的模板吗？俩人起草在一张纸上签字的有法律效应吗？ ...

没有固定模式，就是一份双方的约定，严格讲也是一种合同，双方协商后的共识。但违约成本比较低一点，就是1000刀的底线。
这是为楼主好，最小的风险控制，也能让对方有定心丸把正式合同签订了。

delphine

Joyce1061 发表于 2017-4-20 17:32
非常感谢～你的回答很专业～  

1.Due diligence确实不在合同里，是我们自己加的，对 ...

我现在想subject to我们对租约的满意，不满意的话，就算没有卖家同意，我也能拿回定金，我才会考虑签合同。

这个是完全没有问题的，你提出来的Condition只要有不满足的你都有权利终止租约并且拿回定金。定金没有那么难退回。

Joyce1061

hongji 发表于 2017-4-21 09:07
生意买卖本来就是subject to lease transfer啊， 房东不同意的情况不是没有过的，通常3个月security bond ...

它这个bond只要一个月。。。但是现在联系不上房东。。。

Joyce1061

xddt 发表于 2017-4-21 16:20
没有租约的话，千万不可签任何合同。
如果你觉得很想买，想让对方放心，不如签一份agreement，里面写好各 ...

好主意～！今天分分没了，改天补～但我决定还是先不签合同

Joyce1061

delphine 发表于 2017-4-24 15:22
我现在想subject to我们对租约的满意，不满意的话，就算没有卖家同意，我也能拿回定金，我才会考虑签合同 ...

我之前4万块定金就拿不回来。。。钱到人家账上了，就是我为鱼肉，人为刀俎了。。。

redsummer

没给律师看租约之前你出什么offer啊？
没到签合同你付什么定金啊？
你不问明白就稀里糊涂的被坑了 买生意的先后顺序完全被你本末倒置胡乱来了
都不知道怎么说你好了

买生意不要急着数人头 还价，第一步就是找个好律师，第二步拿租约给律师看，
租约都不行的 你先急三忙四的去数人头 纯是浪费时间
我刚帮一朋友买了一个很好生意，租金一个月1200包括电费啦，7年新租约，位置相当好 …
要价25万， 我告诉他不要先还价 卖生意最烦一上来就还价的最后还不买，我们不要先惊动卖家 招人烦；
先要来租约 给律师看个明白 有疑问疑虑调查清楚, 看这个店的位置是不是有潜力，
人家一周做1万跟你也没有多大关系 人家老板自己的本事，你要考虑自己的能力以及衡量这个店的地理位置
律师从租约上看到有一个不太放心的地方 让律师加到special condition 上说明了，
然后进入还价阶段，经过几个回合，拿到我朋友非常满意的价格，他爱人直说太出乎意料了，太感谢了，
上周签了买卖合同

redsummer

Joyce1061 发表于 2017-4-25 12:46
我之前4万块定金就拿不回来。。。钱到人家账上了，就是我为鱼肉，人为刀俎了。。。 ...

另外 你这定金必须能要回来的 中介必须要退还给你
走VCAT程序 告这家中介如果他不退还的话

Joyce1061

redsummer 发表于 2017-4-25 13:20
没给律师看租约之前你出什么offer啊？
没到签合同你付什么定金啊？
你不问明白就稀里糊涂的被坑了 买生意的 ...

……
1、我们只是offer了一个价格，offer上没有签名，卖家觉得价格愿意接受，我们就找了律师看组约。

2、我们没有签合同，更没有交订金。

看生意的时候租约他们说还有三年，之后还有+3+3+5…我怎么会知道这个+3+3+5会是没有房东签字的租约…这和骗人有区别吗？

感谢您宝贵的经验，但是请了解全面再喷也不迟

Joyce1061

redsummer 发表于 2017-4-25 13:22
另外 你这定金必须能要回来的 中介必须要退还给你
走VCAT程序 告这家中介如果他不退还的话 ...

这个钱的退还，是要经过卖家同意的，如果卖家不同意，中介也不能退给你…

我这次找了几个律师，都会问一个问题，如果卖家不同意退还定金怎么办，律师直接回答我，去告，但是没个四五万损失都不值得告…

机构能解决的都不叫麻烦事…遇到非正常人有理说不清…