澳洲房市变成"供过于求"("minor oversupply")

北风

不，托大一点说这就是比你看得透的地方
这个定义是普遍认同的，你不认同没关系，很多“专家”都是有自己的一套indicator的，可以理解
“标”可以是“本”，“本”也可以是“标”，影响你说的“标”的“本”，很多时候也是被“标”所影响着，其实他们互为“标本”
有一样东西你说对了“标”会滞后，其实每一样“本”在它作为“标”出现的时候都会滞后，你换个角度看就会明白了
这种滞后不是假象，只是“标”的特性

回到这个问题来，这几年空房率低，所以大家说undersupply，这是非常清楚的逻辑
有人说它只是“标”，但其实这是市场的最终反映，这就是一个事情的关键indicator

还有，不要总认为大家普遍认同的就是不好的，这是很多“专家”的通病
很多指标被大家认同了很久了，是有原因的
你可能有一堆其他的指标，在某些特定的时期，你的那些指标表现非常的好
但是长期来看，你就会发现了。。。。大巧不工

原帖由 kingsford 于 16/12/2008 10:23 发表

理解太肤浅了. 空房率这个定义是"标"而不是"本",而且滞后. 影响空房率的因素才是本.
如果一群人不自量力地在银行的宽松贷款条件下,买了大房(而不是合租,买小房),等到几年后,还不起了,完蛋了. 那么这几年的所谓"空房率"不是好得很嘛! 那些"本"的因素已经很及时地显示了现在的真实情况,空房率的假象还没有反应过来罢了... (更何况10月空房率已经意外上升.)

休

原帖由 ilovefamily 于 2008-12-16 11:40 发表
是啊，希望某人把她自己的盖房经，买房经都写写，比在这里云山雾罩的瞎侃强啊！最好配照片啊。。。。。坛子里的同学写买房经的，好像都附上照片，养眼啊！

你现在反应有点反应过度,冷静,冷静.实在冷静不下来回避也行.

吃喝拉撒睡

原帖由 kingsford 于 2008-12-16 11:32 发表
我佩服实践者,我自己在投资上也是实践者.自己经历的个例和大规模统计数据不符时,也要仔细思考.不是自己的个例打上个"实践"的帖子,含金量就高,其实往往恰恰相反.

做实践者好, 但是如果有人只是躲在"实践者"的光环背 ...

偶是实战者．买房还是好．

休

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-12-16 11:45 发表


偶是实战者．买房还是好．

就等着你加入论战了,欢迎,欢迎.

wil

原帖由 ilovefamily 于 2008-12-16 11:40 发表
是啊，希望某人把她自己的盖房经，买房经都写写，比在这里云山雾罩的瞎侃强啊！最好配照片啊。。。。。坛子里的同学写买房经的，好像都附上照片，养眼啊！

这样就不太好了，每个人在网上愿意和陌生人分享多少自己的私人经历完全是个人选择，不能因为你的单方面怀疑就要求人家透露个人隐私。

就好像前段时间看天涯关于Waterloo中国女孩跳楼的讨论帖子，那个楼主认定那个女孩是贪官子女，认为死的好，别人反驳凭什么认定人家是贪官子女，楼主说一个公安局大队长，怎么会有那么多钱送女儿出来读书？这个大队长要对全体人民解释自己的资金来源，如果不肯解释，就说明心里有鬼，所以一定是个贪官。。。你觉得这符合逻辑么

Melway

没觉得有供大过求，最近同事都在买房，有买st kilda的，有买point cook的，也有买dandenong的，好房出来依旧很快就被抢光。

一个同事看好一个房子，犹豫了一下想第二天去出offer，结果当天下午就被告知已经under contract了。房价没有上升是真的，但要说供大过求还不至于。

winsion

原帖由 wil 于 2008-12-16 11:48 发表


这样就不太好了，每个人在网上愿意和陌生人分享多少自己的私人经历完全是个人选择，不能因为你的单方面怀疑就要求人家透露个人隐私。

就好像前段时间看天涯关于Waterloo中国女孩跳楼的讨论帖子，那个楼主认定 ...

在国内目前的情况下，我觉得是符合逻辑的。

wil

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-12-16 11:45 发表


偶是实战者．买房还是好．

传说中的投资房和身上的牛毛一样多的人么。。。。

北风

不是。。。人身上怎么会有牛毛
应该这样：传说中的投资房和身上的牛毛一样多的牛么。。。。

原帖由 wil 于 16/12/2008 10:52 发表


传说中的投资房和身上的牛毛一样多的人么。。。。

rosyywu1

原帖由 kingsford 于 2008-12-16 11:32 发表
我佩服实践者,我自己在投资上也是实践者.自己经历的个例和大规模统计数据不符时,也要仔细思考.不是自己的个例打上个"实践"的帖子,含金量就高,其实往往恰恰相反.

做实践者好, 但是如果有人只是躲在"实践者"的光环背 ...

-－　哈哈，说我的吧．今天没有分了，否则给你加两分．看来我真把先生你得罪了，抱歉抱歉．

kingsford

我想说明两件事
1.很多人把所谓supply/demand的看成是实体的房子够不够...首先这个是非常有弹性的,前面说过的合租合住,下降居住质量,离开城市等等...所以经济不好,实体的房子肯定会供大于求.或者所谓实体的房子的数量够不够对房价的影响更是一个"假"概念.

2. 那房价受什么影响呢,我说过,一般学术model中认为70%受 ease of credit影响, 20% 受unemployment rate 影响...比如说,lending criteria一下降,原来能借30万的,现在能借50万.原来不能借,不能买的,也可以借40万了.这群人和他们borrowing power的变化,会在"极短"的时间内把房价给炒上去.这就是为什么有些地方在boom时候,一年能涨10%-15%以上.不是瞬间房子少了,或突然population多了,而是能借到钱的人和借到的钱数突然多了....(研究表明,绝大多数人买房会用自己的最大borrowing power出去买).
反过来,lending criteria一上升,经济一恶化,这类人马上就消失了或者borrowing power大大缩水.. 再加上以前自不量力买的人不得不卖...房价就可能塌方.

所以说,所谓澳洲"实体"房子不够,所以房子不会降, 是一种非常misleading的说法.

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-16 12:10 编辑 ]

coolioo

kingsford的观点逻辑清晰，论据充分，顶一个

wil

原帖由 kingsford 于 2008-12-16 12:04 发表
我想说明两件事
1.很多人把所谓supply/demand的看成是实体的房子够不够...首先这个是非常有弹性的,前面说过的合租合住,下降居住质量,离开城市等等...所以经济不好,实体的房子肯定会供大于求.或者所谓实体的房子的供求对房价的影响更是一个"假"概念.

2. 那房价受什么影响呢,我说过,一般学术model中认为70%受 ease of credit影响.比如说,lending criteria一下降,原来能借30万的,现在能借50万.原来不能借,不能买的,也可以借40万了.这群人和他们borrowing power的变化,会在"极短"的时间内把房价给炒上去.这就是为什么有些地方在boom时候,一年能涨10%-15%以上.不是瞬间房子少了,或突然 population多了,而是能借到钱的,和借到的钱数多了....(研究表明,绝大多数人买房会用自己的最大borrowing power出去买).
反过来,lending criteria一上升,经济一恶化,这类人马上就消失了或者borrowing power大大缩水..
所以说,所谓"澳洲"实体房子不够,所以房子不会降, 是一种非常misleading的说法.

说的有一定道理，只是好像完全拿房产当股票看了。房子和股票的区别，房子毕竟是生活必需品，在不考虑人们离开城市太远的前提下，人们总要找地方住的。大家可以委屈求全挤在一起，但那样会烘托起那块区域的租金价位，也就相应的提高了那块区域实体房子的需。需提高了也会相应提高价，这种和纯炒房是不一样的。等这个区域房价房租上升到一个平衡点，人们自然会考虑前往其他区。总之人人可以不炒股票，但每个人都需要找个地方落脚。

一个单独的房子也许价值取决与邻居的价钱，但一个多block unit或者apt，整体价值已经更依赖于其现金流的价值了。

wil

如果一个区因为银行收紧lending criteria，房价和房租就纷纷跳水，那这个区就没有存在hotel和motel的必要了

athleticfrog

在中国做官想做清官都难，这个是现实，不赞同仇富这种声音，但这也是无奈的呐喊吧，还真不知道如果网络没有发明现在大家应该如何发泄。

跑题了，回到主题，房产投资俺兴趣不大，但也在考虑买房，自住或者回国后扔在这里出租，同意长期看房子的趋势是上涨的，有充裕的cash任何时候买房都无所谓，放在那里都是一个数字而已，至少长期来可以抵御通货膨胀，房产算是风险/收益相对小的投资。

我大概属于风险厌恶性的，如果出手我至少会首付50%以上（或者放在offset)，我宁愿买小房子或者租房也不愿意牺牲生活质量去供房子，或者是不愿意承担这种压力，现阶段不想出手，一是因为刚刚失业，二是想观察一下经济形式发展，如果真的是百年一遇的经济危机，现在出手无非是给自己找麻烦，在1929年经济危机中澳洲所受重创，当时澳洲主要出口物资（大麦、羊毛）急速下跌，失业率到了每3个家庭就有一家失业，当然最惨的还是工薪阶层，对于有钱人，极度的通货紧缩就是抄底的好机会，这估计就是为什么大家说危机时cash is king吧。

当然，如果经济形势没这么严峻，房价也有可能继续上涨，但我更倾向于赌另一种，在投资上倾向于小额定投股票/基金。

robinbj

不能加分，支持kingsford！

格美

对于没有投资经验的人来说，特别是首次买房的人来说，还是要挑个好世道入市。好世道入市，上升状态，赚的钱，可以抵免失误，下次机会来临的时间要短些。


对于成熟的投资者，他们自有一套投资法则，倒是无所谓好世道，坏世道。

jialiren

格美 讲的很有道道！今天没法加分分了，分分全用完了，但顶一下还是小事一张

WENZHONG

原帖由 格美 于 2008-12-16 12:30 发表
对于没有投资经验的人来说，特别是首次买房的人来说，还是要挑个好世道入市。好世道入市，上升状态，赚的钱，可以抵免失误，下次机会来临的时间要短些。


对于成熟的投资者，他们自有一套投资法则，倒是无所谓好 ...

现在是好世道吗？:o

oceangoing

ding

吃喝拉撒睡

偶从04~07年买了17套房子，卖了两套。价格从24W到120W，距离CBD从5公里到45公里，墨尔本东南北区都有，各个地方的特色街道区域也都知道。算俺是个实战者吧。

在偶看来undersupply还是有的。偶只懂residential方面。市场price in undersupply for too long。一旦demand weakens, 好像supply就多了。其实supply还是少。近来一段时间内偶加房租加了两次了，都是10%。只有一个family稍微反对了以下，降了5块以后就OK了。inner的房租的确涨得快，outer的房价的确坚挺些。至于跌，也是大有空间。copper nickle可以跌破production price，为什么房地产不能？何况澳洲也是most geared household amoung the world。都挺有理的。偶的立场是，房价在现在的位置上还有最多不到10%的下跌空间。有些区域明年就要涨了。

至于未来，偶承认偶看不准。经历了过去的18个月，偶觉得anything is possible。诸位高人的意见都是很有道理很睿智的。很多人现在都觉得是买房子的绝佳时期，比上个月多了39.4%，达到2002年3月份最高，这是positive。但有多少confidence能转化成实际的买主还不知道。市场是个水晶球，有N多面。positive的有negative的也有，合起来才构成一个trend。覧一斑而见全貌，emotion come in front of realism，这都是误导的根源。

compare to stock，偶想偶因该更像一个long only的investor in properties。不过偶以后不买investment property了，因为看到开发更好。偶在working on my first appartment project consists of 30 units, within 6KM of CBD。地买在高点，可算下来也能赚钱。这就成了。从这也能看出偶还是bullish的。至于对于经济的走向判断，偶认为不要把简单和复杂错位。分析状况时要复杂到面面俱到，回归价值时要简单到3岁小孩80岁老人都能懂。千万别oversimply the situation and overcomplicate the conclusion。到头来，还是一个个的决定来得更重要，毕竟钱是自己的 。

没了。就剩祝好运了。

ilovefamily

原帖由 休 于 2008-12-16 11:45 发表

你现在反应有点反应过度,冷静,冷静.实在冷静不下来回避也行.

回休版，回避不是我的作风，家庭妇女一个，闲着也是闲着，不如参合参合。。。哦，还有，我年龄比较大了，一直比较冷静，想激动都激动不起来了。。。
我觉得我的建议挺对的，难道大家不想看吗？记得有的同学挺想看盖房经的。。。

villa

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-12-16 12:46 发表
偶从04~07年买了17套房子，卖了两套。价格从24W到120W，距离CBD从5公里到45公里，墨尔本东南北区都有，各个地方的特色街道区域也都知道。算俺是个实战者吧。

在偶看来undersupply还是有的。偶只懂residential方面。市场price in undersupply for too long。一旦demand weakens, 好像supply就多了。其实supply还是少。近来一段时间内偶加房租加了两次了，都是10%。只有一个family稍微反对了以下，降了5块以后就 OK了。inner的房租的确涨得快，outer的房价的确坚挺些。至于跌，也是大有空间。copper nickle可以跌破production price，为什么房地产不能？何况澳洲也是most geared household amoung the world。都挺有理的。偶的立场是，房价在现在的位置上还有最多不到10%的下跌空间。有些区域明年就要涨了。

至于未来，偶承认偶看不准。经历了过去的18个月，偶觉得anything is possible。诸位高人的意见都是很有道理很睿智的。很多人现在都觉得是买房子的绝佳时期，比上个月多了39.4%，达到2002年3月份最高，这是 positive。但有多少confidence能转化成实际的买主还不知道。市场是个水晶球，有N多面。positive的有negative的也有，合起来才构成一个trend。覧一斑而见全貌，emotion come in front of realism，这都是误导的根源。

compare to stock，偶想偶因该更像一个long only的investor in properties。不过偶以后不买investment property了，因为看到开发更好。偶在working on my first appartment project consists of 30 units, within 6KM of CBD。地买在高点，可算下来也能赚钱。这就成了。从这也能看出偶还是bullish的。至于对于经济的走向判断，偶认为不要把简单和复杂错位。分析状况时要复杂到面面俱到，回归价值时要简单到3岁小孩80岁老人都能懂。千万别oversimply the situation and overcomplicate the conclusion。到头来，还是一个个的决定来得更重要，毕竟钱是自己的 。

没了。就剩祝好运了。 ...

感谢吃喝同学分享！++

房产投资者或者房产agent做得好的，做到最后都是走developer的路子。。。

Good luck!:si44

ilovefamily

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-12-16 12:46 发表
偶从04~07年买了17套房子，卖了两套。价格从24W到120W，距离CBD从5公里到45公里，墨尔本东南北区都有，各个地方的特色街道区域也都知道。算俺是个实战者吧。

在偶看来undersupply还是有的。偶只懂residential方面 ...

力挺，吃喝兄！
这才是我想看的。。。

jasonliu234

每次看到一对数据就头晕

还好有lz 同学， 提供并做出分析

lz看了这么多数据，有没有什么切实的结论？

吃喝拉撒睡

原帖由 villa 于 2008-12-16 12:55 发表

感谢吃喝同学分享！++

房产投资者或者房产agent做得好的，做到最后都是走developer的路子。。。

Good luck!:si44

谢谢Villa，以后搞完了有了经验，上来再交作业。到时候记得给分分哦。

wil

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-12-16 12:46 发表
偶从04~07年买了17套房子，卖了两套。价格从24W到120W，距离CBD从5公里到45公里，墨尔本东南北区都有，各个地方的特色街道区域也都知道。算俺是个实战者吧。

在偶看来undersupply还是有的。偶只懂residential方面 ...

果然是牛。。。

只想问一句，你是全职的么？我很感兴趣房产投资，但更感兴趣自己的专业，不知道兼职可以做到什么程度，谢谢分享。

tonyju626

原帖由 wil 于 2008-12-16 13:06 发表


果然是牛。。。

只想问一句，你是全职的么？我很感兴趣房产投资，但更感兴趣自己的专业，不知道兼职可以做到什么程度，谢谢分享。

吃喝同学is still in school if i'm not wrong:)

jialiren

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2008-12-16 12:46 发表
偶从04~07年买了17套房子，卖了两套。价格从24W到120W，距离CBD从5公里到45公里，墨尔本东南北区都有，各个地方的特色街道区域也都知道。算俺是个实战者吧。

在偶看来undersupply还是有的。偶只懂residential方面 ...

吃喝拉撒睡---牛人！ 俺佩服的！ 顶一下！ 祝实战者百战百胜！ 等着以后看分享！俺今天没分了，下次补上！

ilovefamily

说气开发，想起了有朋友正在malven搞开发，这都半年了，前几天打电话，还是没啥起色啊，我们都替他抱挺大希望的，不知为啥，到现在没启动，都不太敢问。。。地是都买下来了，就是没起房。。。。

希望他成功啊，毕竟是大投资