再问OFFSET与REDRAW的区别

ilovefamily

看得不太明白

请教个问题：如果我的贷款是interest only，利息是1500。。。可是我在offset 帐户里放了一些钱，，，，导致我的利息是1000了，那抵税时是1500还是1000啊？

这问题有点浅，但确实是个问题！！！请给位大佬给予正面解答。。。

patricb

原帖由 ilovefamily 于 2008-12-13 16:56 发表
看得不太明白

请教个问题：如果我的贷款是interest only，利息是1500。。。可是我在offset 帐户里放了一些钱，，，，导致我的利息是1000了，那抵税时是1500还是1000啊？

这问题有点浅，但确实是个问题！！！请 ...

1000:)

ilovefamily

谢谢patricb！！！
我还以为能抵1500呢，不是说offset和loan帐户是分开的，没互相污染，我又没还本金。。。。

pengwang

原帖由 ilovefamily 于 13/12/2008 18:13 发表
谢谢patricb！！！
我还以为能抵1500呢，不是说offset和loan帐户是分开的，没互相污染，我又没还本金。。。。

但是你实际发生的利息只是1000呀，怎么能用那个假设的1500呢。

ilovefamily

买投资房主要为了利息抵税，那这样的话，在投资房的offset里就不要放钱吗？这样利息最大化，抵税也最大化？？？？
那是不是可以说，如果就为了抵税的话，不要offset也挺好？

pengwang

原帖由 ilovefamily 于 13/12/2008 18:45 发表
买投资房主要为了利息抵税，那这样的话，在投资房的offset里就不要放钱吗？这样利息最大化，抵税也最大化？？？？
那是不是可以说，如果就为了抵税的话，不要offset也挺好？

如果有钱先放到home loan的offset里边，然后才考虑investment loan的offset。至于放在investment loan的offset里边划不划算，建议跟你的会计讨论一下。

ilovefamily

谢谢各位，明白多了

岁月留下的痕迹

有没有会计专业人士来解释解释:: 如果有两套投资房, 均有房租收入, 但一套是赚的,一套是亏的,那年底是怎么计算税的啊?? 分开计算,还是合并计算??

黑山老妖

分开和合着算有差别吗？

岁月留下的痕迹

我就是不知道是不是有差别啊.

如果分开计算的话,那我的第一套投资房就要交税,但第二套投资房不用嘛

如果合并计算的话,我就总的都不用交税了嘛.

已经多还了第一套投资房的钱,所以目前是没办法再改了,只有采用上面的建议,再申请一个投资的LOAN,然后再用于投资第二套房,然后二者进行冲抵,这样不用全部都不用交税了嘛....................

好象我想得是比较美啊...........不知道可行性有多高??

annyshi

如果两套投资房都在你的名下，合起来和分开没差别。这不应该是个问题。

Anihc

学习了

岁月留下的痕迹

谢谢啦.分分明天补.

唉,老是感觉分分不够用啊.....................

pengwang

原帖由 岁月留下的痕迹 于 13/12/2008 19:08 发表
有没有会计专业人士来解释解释:: 如果有两套投资房, 均有房租收入, 但一套是赚的,一套是亏的,那年底是怎么计算税的啊?? 分开计算,还是合并计算??

帮你问过会计了，他说你报税的时候两套房子是分开地址报的，但是最后算的时候一起算，比如10 Glen Road当年净亏10000，20 Waverley Street当年净赚3000，那么你一共两套亏7000，这7000可以抵税。

岁月留下的痕迹

只能说：太感谢了，分分又要欠了，明天继续补啊！

这样让我感觉开心多了，还是可以想办法补回来的，多谢啦！

vont

原帖由 zn7726 于 2008-12-12 17:36 发表
一个朋友用的就是ING的variable贷款, 她说等贷款还的差不多了就redraw出来转投资房. 我告诉她这么干不行, 她说这是她们一个同事告诉她的, 她那个同事是专门做这方面的, 肯定没问题...

难道ING有能够这样用的房贷产 ...

我刚才又看了一下，ING的，如果是MORTGAGE SIMPLIFIER，就只有简单的REDRAW功能。但是有一个叫SMART HOME LOAN的，就有LINE OF CREDIT，也许你朋友说的是这个？

铁板烧

原帖由 ilovefamily 于 2008-12-13 18:45 发表
买投资房主要为了利息抵税，那这样的话，在投资房的offset里就不要放钱吗？这样利息最大化，抵税也最大化？？？？
那是不是可以说，如果就为了抵税的话，不要offset也挺好？

利息最大化？？别忘了ATO只是帮你出一部分，剩下的那部分(>50%)还是要你自己出的。除非你的钱投资在其他方面还有更高的回报，否则还是放在OFFSET ACCOUNT里比较好，不然的话可能是损人不利己的干活。

“买投资房主要为了利息抵税”？？NO！！买投资房主要为了增值，NG只是附带的优点而已，不是主要目的。

JuliaTung

我的情况跟lz类似，也是自住转成投资，当初我是让broker给我做了个refinance。这样，我原来的自住房重新估价之后，所有的钱都被抽空，就是说连原来的20%都拿出来了，全部放到新的房子去，比如我原来的房子重新估价之后是25万，就分开一个账户贷25万，这样每个月扣利息多少就一目了然。现在新的房子分开另外一个账户，两个房子都在一个银行的产品里面，一个产品里面有两个账户，钱可以转来转去的，也有offset和redraw的功能。我觉得这样就更清楚明了了，这个是broker教我的，不知道有没有帮助？

vont

原帖由 JuliaTung 于 2009-1-19 15:42 发表
我的情况跟lz类似，也是自住转成投资，当初我是让broker给我做了个refinance。这样，我原来的自住房重新估价之后，所有的钱都被抽空，就是说连原来的20%都拿出来了，全部放到新的房子去，比如我原来的房子重新估价之 ...

嗯，回到老话题了，就是说，不管原来自住的房子还了多少，现在要转为投资，就REFINANCE，最后最好做到这个帐户里面贷款最大化而新的自住房贷款最小化。
一般管这样的贷款叫什么？PACKAGE?

JuliaTung

对，就是叫package，但每个银行的产品名称不一样。你自己的需要，要好好跟broker或者lender谈一谈，让他们给你选一种最适合你的产品。我觉得broker比lender更好的一点，是broker了解很多种银行的产品，而不是单单局限于一个银行。