购买物业管理权生意求大神意见

小白猪猪

hellochina 发表于 2016-10-4 19:16
这种应该是有硬伤卖家又死活不降价的，不然的话以这两年市场的疯狂程度，什么样的都有人接盘 ...

赶快崩盘！我也想买哇

hellochina

小白猪猪 发表于 2016-10-4 19:21
赶快崩盘！我也想买哇

美好的愿望。北上深的房价没崩盘之前，这个生意也崩不了

新panda

小白猪猪 发表于 2016-10-4 19:21
赶快崩盘！我也想买哇

猪猪你太可爱了 中国钱就是风刮来的 买啥都当白送了

jenny1999

如果是我，会选择第一个。因为第一个很显然是经理自己一直做到退休才卖，不是别的原因（如合约不能更新了或者做起来有太多问题）。价格是可以谈的，收入是要经过审查的，银行也会评估的，合约估计是可以续约到满的。如果价格合适你的预期，可以出手。

Poweregg

hellochina 发表于 2016-10-4 19:04
必须延长到25年？说得好轻巧，难道不知道有些物业管理权生意最高年限就是10年吗？  ...

qld都可以25吧
nsw最多十年

hellochina

jenny1999 发表于 2016-10-4 19:40
如果是我，会选择第一个。因为第一个很显然是经理自己一直做到退休才卖，不是别的原因（如合约不能更新了或 ...

如果三个里面必须选一个，显然第一个最好

amazingracie

hellochina 发表于 2016-10-4 19:58
如果三个里面必须选一个，显然第一个最好

有道理，只要肯降价，不失为一个还算稳妥的选择，另外第三个已经被卖了，哈哈，第二个跟中介卖家沟通下来，都觉得卖家除了新的生意接手再就是很有可能跟业主的矛盾不和调和，25年合同只剩10买这么久都不能topup

amazingracie

燕子 发表于 2016-10-4 17:55
看上去现在这行要有钱有力才能挣到钱，光靠其中之一都不行。。。。。

感觉华人都好有钱。。。其他的都不管

amazingracie

damogao 发表于 2016-10-4 18:58
第一个14万收入除以44个letting，经理从每个房子的房东身上赚3000，除去commission后还赚多少？你是房东你 ...

第一个commission到是没有太大的水分，水分在于repair等等一些其他的东西上，很水很水，也许真的是他们赚到了，不过我们不行

燕子

amazingracie 发表于 2016-10-4 21:31
感觉华人都好有钱。。。其他的都不管

买到好生意越来越不容易，各行各业都是，加油站4.8m的卖价，才3%利润的租约也是华人多出一百万买了，前几周悉尼大楼的中国买家翻倍出价，上个买家4200万买的，二年时间转手卖了88888888。。太多了，中国人买的生意溢价好多啊

girl.y.pink.y

Poweregg 发表于 2016-10-4 19:53
qld都可以25吧
nsw最多十年

不是每个qld物业都是25年，有些就是10年

hellochina

好生意确实越来越难买，一方面新买家想要进入这个行业，另一方面很多有经验的物业经理又在买自己的第二个第三个小区。我觉得华人大规模涌入这个行业并不是一味头脑发热的跟风行为。和其他生意比起来，物业管理权钱多事少离家近，时间灵活兼顾家庭，入门容易风险低，随着近年贷款利率的降低实际利润也逐步上涨。很多说这行这个那个不好的人自己甚至都没有经营过只是道听途说，事实上做得成功对这行满意的物业经理们还是大多数，只不过他们忙于享受生活懒得上来说罢了

amazingracie

hellochina 发表于 2016-10-5 13:47
好生意确实越来越难买，一方面新买家想要进入这个行业，另一方面很多有经验的物业经理又在买自己的第二个第 ...

正能量

Oaklands

顶一个

飞儿

hellochina 发表于 2016-10-5 13:47
好生意确实越来越难买，一方面新买家想要进入这个行业，另一方面很多有经验的物业经理又在买自己的第二个第 ...

我最近是累得没空说话了

必须请人帮忙了

hellochina

飞儿 发表于 2016-10-6 19:03
我最近是累得没空说话了

必须请人帮忙了

你是生意扩张得太快太大了，应该恭喜！

amy081

其实华人没进入这个市场之前，倍率一直在3-6之间波动，现在算是相对高点，但绝对不算离谱

罗宾汉

现在是谁进这个市场谁被坑,尤其你要是从华人中介手里买的话.

Oaklands

hellochina 发表于 2016-10-6 17:49
你是生意扩张得太快太大了，应该恭喜！

高人，能留给联系方式吗？想请教

eva82

我也想买一个物业的生意，买100万的也就是地理位置不佳或者租户少的，不如咱俩合伙买个大的如何？

amazingracie

eva82 发表于 2017-2-4 14:51
我也想买一个物业的生意，买100万的也就是地理位置不佳或者租户少的，不如咱俩合伙买个大的如何？ ...

可以考虑啊

独孤九剑999

风险极大

ARACT

如果卖价是净收入的10倍，那不是拿自己的钱给自己发工资吗？10年之后的收益，才是你真正的收入。
头十年里，每月进账的那些钱，那些所谓的悠闲的生活，其实都是花自己的钱，在外面转一圈又回来了。
20年合约到期之后，能否续约，管理权值多少钱还是个未知数。
160w买个物业管理权，不如在布村买3-4个House分租，还不用操很多心。毫无疑问,20年后，这三个House的价格，肯定远超过管理权的价值，而且所有权不会旁落。

VivienneWu

管理权这个，没有说哪个好哪个不好的。要看哪个最合适自己。

lsjiang

现在做不下去的华人很多。只不过他们不会说出去否则谁接他们的盘。最近去看了一些管理权生意感觉各种陷阱。比如有些小区房子空租很久却说有waiting list.据我所知一般空一个月owner就很有可能换中介。但每一间你都是至少花一万多买的。

ARACT

物业管理权，买的是20-25年的管理权，每年都在贬值。每递减一年，价值就要打折一年.
到合约快要结束的时候，管理权理论上是没有价值的。如果能续合约，那么管理权还存在一部分价值，如果不能续了，那么管理权也就消失了，价值为0.
看起来貌似轻松的管理权，其实只是自己掏出来百八十万，然后分成20年返还给自己。头十年，只不过是用自己的钱给自己发工资，那当然轻松了。
管理权大多数还要绑定一个经理人的房产，这个也是自己掏钱买的，但是自主权却非常有限。如果管理权卖掉了，经理房也必须一起卖掉。如果是独栋的house，5年后价值会完全不同，但是绑定的经理房需要看生意的状况，来决定价值。
横向比较单纯的投资房产，或者是邮局。物业管理权都不具备可比性。
邮局的产权是终身的，只要不违法乱纪。经营10年，20年之后，管理权丝毫不贬值。
单纯的投资房地产，比物业管理权更靠谱多了。如果在布村，投资160w去买管理权，那还不如直接投资5个30几万的house，北区，西区，南区logan都很多这样的房子，现金流杠杠的。不用说20年，就是10年,8年，房产的增值速度都比物业管理权高的多得多。
最重要的是，20年后，房子的产权依然是你的。但是物业管理权的产权，不一定是谁的。
我个人认为，买物业管理权，是缺乏远见的，至少现在是这样。没有正确计算自己的投资和回报。
拿自己的钱给自己发工资，当作是投资回报。

ARACT

买生意不看趋势，将会是非常危险的。
澳洲每年30几万移民，民用住宅妥妥的刚需。房价涨，是因为需求大。悉尼，墨尔本已经是天价了，布里斯班作为第三大城市，30几万，20几万的house还有一大把，明显是价格洼地。每年因为买不起悉尼，墨尔本房子，而搬家到布里斯班的人，大把大把的。如果你在布里斯班，还看不清趋势，还要花100多万买物业管理权，其实是非常不明智的。
物业管理权的合约方式，是非常不合理的。业主买的产权，却要被管理权挟持，而且头20年还炒不掉，这本身就是不合理的。在澳洲，明显有失公允的制度，不会是未来的趋势。
政府收紧，严格规范据物业管理权，使得其公平合理是未来的趋势。
悉尼，墨尔本都是先行者。管理权更加公平，意味着躺在管理权上收钱，是会更加困难的。
更大规模，规范管理的物业公司也在逐渐壮大。未来，如果你做不大，就会被专业化的物业公司逐步取代，夺走管理权。

lsjiang

物业管理权不像他们说的那么稳定， 其实像工资了，管理年限了等等都可以通过投票改掉。亲眼见到被从25年改到10年的， 工资涨幅从5%降到cpi， 实际上owners 可以发起任何投票去限制经理人。

lsjiang

这一行也是最装孙子的， owners不敢惹， body corporate 不敢惹，租客也不敢惹。

lsjiang

还有一个潜在的风险，昆洲的出租屋管理费远高于其他洲，今后降下去是肯定的。现在已经有很多经理感到了来自房东的压力被要求降收费。这样也是生意贬值