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"在这篇帖子中我会介绍些房产过户过程中需要注意的细节，以及大家比较关心的如何看section32或者房屋合同。后面我会陆续更新些我工作中遇到的一些典型的案例，也算给大家提个醒。
通常说的合同分为两部分，contract of sale 和 section 32。
contract of sale 模版基本上一样，一般的律师事务所有自己的模版，但是都大同小异。最重要的条款包括：买方信息、价格、settlement 日期、subject to finance （或者unconditional）还有subject to lease or not。这些信息页被称作particulars。particulars以后一般会是卖房律师起草的special condition （特殊条款），现在基本上每个合同都会有或多或少的特殊条款用来保护卖房人的利益，并且需要注意的是特殊条款是优先于普通条款的，就是说特殊条款和普通条款有差异的时候，以特殊条款为准。很常见的就是提高延迟settle的罚金利率或者其他费用。
section 32 是了解房子的基础。基本上关于房子的一切信息都能够在section 32 里直接得到或者找到线索。并且section 32之后通常会附有attachments，一般包括以下文件：
1. title search－可以理解为房产证上面的信息，比如有没有贷款，房主的基本信息，或者该房产有没有covenant
2. copy of plan －最新council审批通过的图纸
3. covenant （if applicable）－ 对该土地使用的限制，做地产开发的需要特别留意这个
4. land information certificate － council对该土地的一些评估以及收费证明
5. water certificate － 水费证明
6. land tax certificate － 如果该房产是卖方的投资房，那么卖方就需要pay land tax, 这个是相关证明，如果你在年中购买了该房产，你需要承担settle后的那部分land tax。
7. owners corporation certificate －物业收费证明
8. certificate of currency －物业的保险证明
9. planning certificate －council 对该地产的规划信息，属于什么zone，是否包含overlay，这个对于投资或者重建非常重要
10. building certificate 1 － 过去十年council批准过对该地产改建的信息
11. building certificate 2 － council对该地产是否会遭受自然灾害影响的评估，比如洪水，白蚁等
12. roads certificate － 关于未来道路发展，是否影响该地产的证明
13. bushfire － 是否在山火影响范围内
关于covenant，它是对土地使用的严格限制，covenant是注册在title上，随着土地永远跟着土地的严格限制，除非注明了期限，不然会一直限制该土地。 比如规定该土地上只能建一所房屋，还有一些会限制房屋的高度。
关于planning certificate，我们最关心的土地属于什么zone就是在这里面规定的，各种不同zone的相关要求和限制可以在council网站上找到。 planning certificate还包括各种overlay，有了planning certificate，就有了关于影响房子因素的索引，我们按图索骥，到council的网站上查询，就能了解到相关overlay的影响。overlay的影响是可以改变的，council有权利修改，删除或者增加.
还有一些certificate例如在机场附近的，在正在建设区域的和环境保护有关的都有其它相应的certifiate，争取以后通过例子给大家介绍。
其它重要的有，如果房子七年以内建的，需要加上building permit、occupancy permit和builder warranty。如果是subject to lease，需要附上租赁合同。
1楼，房子里什么东西是卖方无权拿走的？final inspection 发现一些电器坏了，怎么办？对于卖方在什么情况下可以提前拿定金？
9楼， 如何确认土地是否可以盖两栋，或者更多的房子？
24楼，如何自己对土地进行背景调查？
41楼，持有房产的几种形式
房子里什么东西是卖方无权拿走的？
法律规定，在被交易的土地上一切fixture and fitting都是随土地而转让的，土地上的房屋很好理解，房子没法拿走，因为房子是fixture。 其它的还包括：后院的固定的凉棚，安装好的遮光板，还有窗帘／百叶窗及各种blinds。
final inspection 发现一些电器坏了，怎么办？
这是经常发生的情况，马上要settle了，买方去做final inspection，打开炉子发现不着火，打开oven发现不工作，还有heating/cooling system不能用了。这是需要检查合同，是否有条款规定家里的电器一定要in working order，合同一般都会规定房产在交易时要和签合同时是一样的condition，如果合同里没有其它条款约束的话，卖方可以说他卖房时，oven就是坏的，你签了合同同意接受当时的房屋情况，所以建议大家买房签合同前把电器in working order这条加到合同中。
对于卖方在什么情况下可以提前拿定金？
卖方一般都希望可以早点拿到定金，但是在维州，对于settlement之前release deposit专门的条款s27来规定,一般需要满足以下几条：
没有caveat，（房产买卖不受任何其他人影响）
剩余未还清贷款不能超过房价80%
不能用这个房产再进行抵押贷款
满足这3条，买方通常没有理由拒绝，但是买方可以选择不签字，那么在卖方律师发section 27 statement给买方28天后，可以自然提前release定金。如果以上条件不满足，那可能直接由买方律师驳回，那么只能等到settlement之后才能拿到定金。
如何确认土地是否可以盖两栋，或者更多的房子？
首先看covenant，通常情况covenant都在title search里，也就是section32附件的开始部分，这部分很重要需要仔细阅读，很多关于土地的限制都可以在这个地方看到，大家比较关心的可否盖两栋或更多的房子通常也会在这里体现。
如果covenant里没有限制，你就需要去看该土地属于什么zone，这个在section32里肯定有，并且每个zone你都可以在council网站上找到相关的定义，比如Low Density Residential Zone, 这个zone就对subdivision的最小面积有要求，并且对一定面积的土地上盖几所房子有限制。
如果zone也不是问题，没有限制你盖两所房子的话，你还需要看最后的planing certificate里面的overlay，overlay是council对这块土地的规划，你可以根据overlay里面的信息去council网站上查相关的限制。
以上三条都没有限制的话，理论上就可以盖不只一栋房子，但最终的决定权还是在council，只不过没有上面的限制，council也没有理由拒绝你。你的plan只需要满足council的planning scheme就能够通过审核。
如何自己对土地进行背景调查？
我们购买房产时，很多时候土地的信息都来源于中介，但由于种种原因，这些信息有可能会不全或者滞后。这样我们就需要自己去做些调查，特别是一些购买投资地产的同学，在购买一些面积比较大，地价比较高的土地的时候更需要自己做些功课。
1. landata.vic.gov.au
这个网站你可以根据地址查到土地的title search， 也就是可以了解到房主的一些基本信息，以及大家关心的covenant限制，基本都需要付费10刀到几十刀不等。
2. services.land.vic.gov.au/landchannel/content/serviceDirectory
你可以在这个网站上找到Basic Property Report，Detailed Property Report，Planning Property Report，Local Government Area Report.......大家关心的土地属于哪个zone，council对这块土地的规划都可以在这些report里找到。基本都是免费的，好像只有Detailed Property Report，也就几刀。
这两个网站都是政府网站，信息比较准确，并且大家拿到的购房合同以及section32里的信息也基本都是来源于这两个网站
由于权限不够不能加链接，所以把网站的前缀都去掉了。。。大家自己Google下就能搜到这两个网站
一房两卖本身就是违法的，如果你担心你买的房子会出现这种情况的话，你可以在付了定金后，并且合同已经unconditional 的情况下（就是合同已经开始做流程，双方都不可以终止合同的情况下，对于买房来说没有subject to financial等等额外条件），你可以要求你的过户律师在这块土地的title上lodge一个purchaser caveat，这样的话这块土地在没有你的同意是不可以被交易的。
title是否clean，是否free from encumbrance，可以从title search里确定。easement是在plan里有明确说明，building certificate1 包括过去十年里council批准的building permit。这些问题你的过户律师有责任帮你弄清楚，如果你在买房过程中发现任何问题，你都可以让你的过户律师去帮你确认。毕竟你是真正去房子里检查过的，而你的过户律师没有，对于你的律师来说，他主要是从合同和section32里发现问题，所以和你的律师保持良好的沟通是很重要的，任何疑问问你的律师。
持有房产的几种形式
持有房产一般可以分为Sole Proprietor, Joint Proprietor(Joint Tenants)和Tenants in common三种形式。
一个人在title上的就是Sole Proprietor.
当两个或两个以上的人共同持有房产时就会有两种选择，一种是Joint Proprietor，也可以叫做Joint Tenants，一般适用于夫妻共同买房。这种持有形式是共同拥有全部产权，如果一方去世，另外一方会自动拥有全部产权。另外一种是Tenants in common,这种形式多用于合伙买房，双方或者多方可以按商量好的比例来拥有产权，如果一方出现意外情况，他那部分产权将会按照遗嘱进行处理。" |
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^_^GIF...GIF...楼主生平第一回弄GIF动态图！5楼见真相^_^【最简单的新手入门粽子秘笈】——祝足友们端午快乐 (2012-6-23) 航迹云 
楼主:larsmisa
发表于 2016-9-24 19:40
