浅谈墨尔本公寓市场

澳洲游

Dramay 发表于 2016-7-18 22:41
并没有这个意思，不要误解

我始终认为最安全的房产投资就是租金回报率。你想假如一个租金不好的房子，你能期盼多大的潜力？除非规划突然向好，那可是可遇不可求的事情。

澳洲游

还有墨村哪些公寓成交价格不如原始楼花价的房子，基本上都处于不容易出租的地方，而真正价高的房子都不愁出租。我都有点冲动要买墨大附近的公寓呢

Dramay

澳洲游 发表于 2016-7-18 22:48
我始终认为最安全的房产投资就是租金回报率。你想假如一个租金不好的房子，你能期盼多大的潜力？除非规划 ...

租金回报在房产投资里是重要，但如果你是想赚整个房子升值的钱，那租金回报并不能成为决定因素。一个好出租的地方，一般当地社区都比较成熟，交通跟商业也比较完善，更好就是离business park或者大学近，这样租客素质高，付得起租金，也不容易跟房东找事；相应的来说成熟社区的缺点就是涨幅有限，它会稳定慢慢得增长，但缺少政府规划对社区升级的冲击，房价难有大幅生长。发展区虽然政府有规划，要通火车或者要修高速，但一开始可能什么都没有，租客都不愿意住，租金低，相对入市的价位也低，后来慢慢火车通了或者高速修好了，交通方便了，地价就像坐火箭一样涨，新开楼盘成本更贵，定价更高，这一步一步房价的涨幅是最大的，租金也慢慢上涨，再后来商铺超市商业入驻，这区逐渐稳定了后，房价涨速就放缓。很多现在租金回报好的，比较新的区都经历过同样的发展模式。买房子投资本来就是买个未来的发展增值，投资一个发展完善的区虽然表面安全，又好出租，但这也表明你入市点已经在高位了，高进高出的投资不一定是最保险的。

Dramay

BarryAllen 发表于 2016-7-18 22:23
楼主这浅谈简直是深入浅出让我高潮迭起

我把这当作是夸奖啦～

Dramay

punky 发表于 2016-7-18 22:28
文笔还不错，但是你触碰了悉尼的小神经，你得小心了。

我怎么误伤悉尼了？

chinabar

kawara 发表于 2016-7-18 22:07
影响最深的是一家新开的裸体餐厅，当时看到那报道，心想：也只能开在墨尔本了。可以推断在一个竞争压力，生 ...

新闻上看到了
总觉得很尴尬 如果去这种店的话
批证应该比一般的难吧？

KIMBERLEY

楼主说的很中肯啊

GoToWest

感兴趣“在周边7公里的范围内有大把同价位的townhouse”，楼主可否举几个例子？谢谢。

vincent_shl

LZ写了这么大一篇，我也来凑个热闹。两个城市都呆了超过两年，应该有一定的发言权。
1，先说人口，虽然统计上人口差距是40w，但实际居住人口差距远远不止，主要是留学生，Working holiday，和黑民数量远超墨村。

2，说CBD的公寓，墨村的city比悉尼小的多，而且居住环境也差，越造越小，大量APT里卧室连窗户都没有，基本只能用来投资出租，不适合有孩子的家庭。另外，其实墨村往西，往北，往远东，都有大量的地可以开发，能住house，谁住公寓啊，有自己的院子，车库，没strata，body corportation，这些都是APT比不了的。想想当年，天天要抢挺车位，半年轮胎扎了三次钉，被人划车，都是当年租公寓遇到的破事。

3，日常开支方面，购物和日常绝对悉尼便宜，例如悉尼可以买到8块的盒饭，墨村基本10块起。华人超市也是，很多东西墨村贵30%以上，比如亿美的葱油饼悉尼1.99,墨村最低见过3块，最贵4块5。
But，这些都是小头，开支的大头是房租，房贷这一类的支出。如果租房，悉尼新公寓两房过600妥妥的，墨村只要出了city，400左右。悉尼大量的人住APT，unit，strata一季度700以上，上2000的都常见。墨村的unit（相当于悉尼的villia），基本300到400。 如果买house，至少多付30w，一年利息自己算。还有就是rego，保险一年也贵一大截。
所以，总的来说墨村日常的生活支出要低不少。

showme

和楼主探讨一下
我研究过墨尔本CBD一段时间，因为想买投资方，悉尼我不了解，但知道公寓价格基本等于墨尔本两倍，而且悉尼的公寓市场很大，local也买

墨尔本local，尤其是喜欢投资房产的中国移民特别不喜欢公寓，这里边有方方面面的因素，这些人对公寓和卖公寓的有很复杂的心情。所以买公寓的不多。

CBD面积很小，最近起了很多高层公寓，都说难卖，但每栋楼也都买光了，都说海外投资人多，但最后房子也都租出去了。有个统计资料，墨尔本CBD公寓的空置率为2%，非常非常低了。您说的留学生租房就是很大一块需求，RMIT 墨大都在cbd或附近，所以需求很强烈，加上一些working holiday，还有喜欢享受生活的年轻人，CBD的投资房在资金流上基本没什么压力。基本上房价砍掉三个零就是周租金，有的甚至更高些。

您说出来悉尼和墨尔本有区别，但是，墨尔本的将来会不会是悉尼的现在呢？我觉得有很大的可能，很多城市的发展都是一样的趋势。如果这样，那墨尔本的潜力就会很大。尤其是和世界主要大城市比，墨尔本的公寓比例极其低。墨尔本远东，北面，西面会有开发的机会，但他们和CBD是不同的产品。满足的是不同人群的需求。

那些统计数据说房屋折价24%出售，我具体不知道是如何采样的。我看到过一篇报道，举了两个降价的例子，说明CBD公寓折价。这个，，，，，太不科学了。只有大部分公寓出售价格折价才可以得出这个结论。我只能说我没发现，我在考察的时候大约看了realestate上50套公寓，也尽可能的找到他们当年的售价，几乎没有赔钱卖的，但确实涨得没那么快。我们可以想象一下，如果真的像报道上说的，CBD公寓折价24%， 所有当下10000一平的房子都7600卖，市场肯定会疯狂的，不会像现在这么平静。

superzhuzhu

showme 发表于 2016-7-19 01:31
和楼主探讨一下
我研究过墨尔本CBD一段时间，因为想买投资方，悉尼我不了解，但知道公寓价格基本等于墨尔本 ...

其实很多是赔钱卖的，压在手里几年，七七八八费用。。。赚了租金，但房子基本不赚钱的话

梦想house

墨尔本鸽子笼买来养宠物可以，养人真心小了点。。。。
黑心开发商加无良市政厅造就了一大推奇葩户型奇葩建筑，简直就是反人类。
墨尔本apt，垃圾中的战斗机。

Dramay

GoToWest 发表于 2016-7-19 01:03
感兴趣“在周边7公里的范围内有大把同价位的townhouse”，楼主可否举几个例子？谢谢。 ...

跟墨尔本的盆友聊房子的时候她说到的，我也没有查证

xoyozo

Dramay 发表于 2016-7-19 02:07
跟墨尔本的盆友聊房子的时候她说到的，我也没有查证

可能指的是那些1m以上的三房公寓

Dramay

xoyozo 发表于 2016-7-19 08:59
可能指的是那些1m以上的三房公寓

cbd附近7公里的townhouse价位在多少？

WACT

liu88 发表于 2016-7-18 21:20
墨尔本的薪资水平跟悉尼差不多 are you Serious???

但是相对于日常开销来说，悉尼生活成本更高。are you S ...

应该是悉尼的收入比墨尔本高10%,生活费用悉尼略低

Dramay

showme 发表于 2016-7-19 01:31
和楼主探讨一下
我研究过墨尔本CBD一段时间，因为想买投资方，悉尼我不了解，但知道公寓价格基本等于墨尔本 ...

我知道墨尔本前两个月过去了位上海顶级房产销售，手头高端客户资源庞大，她一人就帮忙清了一大部分楼盘。

Georgie

楼主是在写论文吧！只是去墨尔本旅游过就来浅谈墨尔本公寓市场！喷饭了！

Dramay

Georgie 发表于 2016-7-19 11:19
楼主是在写论文吧！只是去墨尔本旅游过就来浅谈墨尔本公寓市场！喷饭了！ ...

旅游是很久之前的事，浅谈是根据最近的消息和见闻分析的，并不冲突吧

曹晓白

楼主写得不错。

只是有一点，作为一个居住在墨尔本的人，而且以前也住过悉尼，楼主说的悉尼墨尔本之房价之差，”同类产品比较，墨尔本的价格一般在悉尼的一半左右“， 只能是对于公寓市场。 其最直接的原因，是供求规律。

独立屋，还有TOWNHOUSE， 当然也是悉尼贵。按地区不等， 差异有百分之几十，但应该没对半那么巨大。当然，悉尼东区的景观房，壕区，是一般人无法想象的。

悉尼的公寓房市场如此之好，鄙人也有不解。也许一是公寓供应量控制得当，二是独立屋，TOWNHOUSE价格普遍高，一般人购买力有限；三，最关键，悉尼人口多，需求大。 不过我还不是特别真正理解悉尼的公寓市场。

大韦

曹晓白 发表于 2016-7-19 12:28
楼主写得不错。

只是有一点，作为一个居住在墨尔本的人，而且以前也住过悉尼，楼主说的悉尼墨尔本之房价之 ...

户型好啊。

Dramay

曹晓白 发表于 2016-7-19 12:28
楼主写得不错。

只是有一点，作为一个居住在墨尔本的人，而且以前也住过悉尼，楼主说的悉尼墨尔本之房价之 ...

悉尼人口基数庞大，每年流动人口像留学生，打工者，商业出差的人一般优先往悉尼跑，再加上新人口入驻的数量也很可观，每年20万的新移民人口，有很大一部分人来悉尼定居。再者悉尼的城市建设一直不落下，几乎每个区都有大大小小的基建规划，相应的配套的商业发展也紧随其后。总体感觉悉尼作为澳洲的经济都市，城市节奏不得不快。

sarafruit

我去一朋友家，墨尔本City公寓。里面进进出出的都是那大行李箱的像是来旅游的人，感觉里面像个Hotel，应该不是长租的

Dramay

sarafruit 发表于 2016-7-19 12:48
我去一朋友家，墨尔本City公寓。里面进进出出的都是那大行李箱的像是来旅游的人，感觉里面像个Hotel，应该 ...

作成service apt那种？

sarafruit

Dramay 发表于 2016-7-19 12:53
作成service apt那种？

应该是个人出租的吧！Airbnb那种

Dramay

sarafruit 发表于 2016-7-19 13:03
应该是个人出租的吧！Airbnb那种

哦~游客这样租ct对自己也方便，价格还比住酒店便宜。

曹晓白

sarafruit 发表于 2016-7-19 12:48
我去一朋友家，墨尔本City公寓。里面进进出出的都是那大行李箱的像是来旅游的人，感觉里面像个Hotel，应该 ...

有可能是买进或者租进，做 Air Bnb 了。

类似酒店式公寓。

我以前住过商住两用楼，对于长住户而言，体验不好。

澳洲游

Dramay 发表于 2016-7-18 23:40
租金回报在房产投资里是重要，但如果你是想赚整个房子升值的钱，那租金回报并不能成为决定因素。一个好出 ...

你这个逻辑适合中国市场，对澳洲并不适用。澳洲人干事方式大家有目共睹：哪简直一个慢字了得！墨村的point cook就是个鲜活的例子。另外两个例子是成熟区的飞涨：墨村的box hill and glen Waveley !下一个飞涨的区应该是紧邻后者的wantirna and wantirna south。

vancewei

楼主分析的不错     

澳洲游

Dramay 发表于 2016-7-18 23:40
租金回报在房产投资里是重要，但如果你是想赚整个房子升值的钱，那租金回报并不能成为决定因素。一个好出 ...

你这个逻辑适合中国市场，对澳洲并不适用。澳洲人干事方式大家有目共睹：哪简直一个慢字了得！墨村的point cook就是个鲜活的例子。另外两个例子是成熟区的飞涨：墨村的box hill and glen Waveley !下一个飞涨的区应该是紧邻后者的wantirna and wantirna south。