投资Rouse Hill楼花，求建议

心如地

我家搬来西北3年了，说说切身的感受。现在连着Rouse Hill 购物中心的公寓2房85万左右，买或者租基本靠抢。距离1-2km 的公寓2房70，不如购物中心里面的抢手，所以也便宜。两者过去几年里都大概涨了20万。这里离city 的确远，但本身就是为西北，parramatta 工作的人设计的，一定要以city 为圆心的不必考虑这里。周边200平米地的house, 最便宜的大概85万，我们刚搬来的时候大概60，地也大一些。

我们的小街上10户人家有2户3哥，6户白人，2户亚洲。大家都是中高收入的上班族，家里有老有小，挺容易交流。

平时生活很方便，买菜逛街都不用开车。华人超市要去castle hill, 堵的话20分钟，一周1-2次。

总之在附近上班的我们觉得这里很好，上班door to door 半小时。休息时间走各种track, 骑脚踏车，环境和设施都是新的，这点我们挺喜欢，很整洁，公用bbq 之类的管理的很好。

以上都是个人感受，也不知道对大家有没有帮助

潜水2号

我觉得那里会成为第二个castle hill

心如地

附近学校有公立也有私立，教会的也有。具体排名不清楚，我们家的孩子太小了，还没开始考虑这些。但看邻居的小孩都很用功，也有礼貌，感觉学校不会差。毕竟大家都是中产阶级的家庭，父母对教育都很重视，我们就打算跟邻居去一样的学校了。

karl.lee.2004

心如地 发表于 2016-6-30 07:46
我家搬来西北3年了，说说切身的感受。现在连着Rouse Hill 购物中心的公寓2房85万左右，买或者租基本靠抢。 ...

谢谢你的分享，说的非常详细：）

很多人一听是西北，就总会觉得那边太远了，去ct上班不方便。

基本上这部分人，都不是在西北工作的。难道他们没听说过西北那边一共有5个business park吗？10万就业人口啊，这些人不住西北，难道要住上北区？

close to work，close to home。很简单的道理。

karl.lee.2004

心如地 发表于 2016-6-30 08:02
附近学校有公立也有私立，教会的也有。具体排名不清楚，我们家的孩子太小了，还没开始考虑这些。但看邻居的 ...

rouse hill public school，是全悉尼唯一的一所双语（中英）教学学校。

• 中英双语教学，每周5小时mandarin课程
• 从Kindergarten到Y6，每年级两个班，择优进入（类似OC班）
• 每年组织与中国姐妹学校交流互访
  

我一个朋友2015年在那里做了一年的实习老师，对这所学校印象非常好。

心如地

karl.lee.2004 发表于 2016-6-30 12:53
谢谢你的分享，说的非常详细：）

很多人一听是西北，就总会觉得那边太远了，去ct上班不方便。

是的，每一个住宅区都有它服务的人群，找到自己的圈子最重要。离自己的生活圈子太远的话，容易人云亦云，因为没有切身感受嘛。

心如地

karl.lee.2004 发表于 2016-6-30 12:58
rouse hill public school，是全悉尼唯一的一所双语（中英）教学学校。

那真不错啊，我从外面看，学习设施挺好的呢。

还有一个洋人推荐的Angelican college, 每学期好像学费3、5千，教育质量也不错。

yl001

心如地 发表于 2016-6-30 07:46
我家搬来西北3年了，说说切身的感受。现在连着Rouse Hill 购物中心的公寓2房85万左右，买或者租基本靠抢。 ...

2房APT 70-85W。。。我是怎么都想不明白这个价格会有人买在离CT 50KM的地方。。。
算了。。。谁爱买谁买吧。。。

ctal

yl001 发表于 2016-6-30 15:18
2房APT 70-85W。。。我是怎么都想不明白这个价格会有人买在离CT 50KM的地方。。。
算了。。。谁爱买谁买 ...

如果我在西北上班，家里有老有小的，那我去City干啥呢？

不过话说回来，这个房价也是太高了，估计就是中介忽悠海外买家的。

karl.lee.2004

yl001 发表于 2016-6-30 15:18
2房APT 70-85W。。。我是怎么都想不明白这个价格会有人买在离CT 50KM的地方。。。
算了。。。谁爱买谁买 ...

估计你说的是这个吧？

（不允许贴外链，只好贴图了）




两房两卫两车位，2015年8月700K，目前估价728K。2015年8月时的租金600/周。

目前两房楼花在600K左右，选对项目的话，rental yield可以在4.5%。

我自己也有在Rouse Hill投资，做了不少功课的。

momohan

那边有大片空地， 附近所有农场主都翘首以盼开发商收购去建造公寓，可是开发商不愿意买， 因为现在已经不少在卖了， 他们很担心以后卖不出去。毕竟土地是有的， 量要一步一步清， 现有的公寓地都是政府几乎白送的， 以中低密度价格拿到土地， 然后批高密度给开发商， 这样开发商才愿意去做， 那边公寓想要多少可以有多少， 完全没有任何稀缺性， 起码最近5-10年应该是这样， 政府是有规划， 是有购物中心， 可是和升值可能关系不大， 只是生活便利才会愿意有人搬家过去而已， 政府只是想让人们不要再挤在热点区域了， 为了让买家愿意搬家过去， 政府也牺牲了不少， 给大型商户免租，连锁超市政策铺贴， 就是为了让人们买账。但是那边的土地储备比WENTWORTH POINT还可怕。只是现在还没有很多人买， 所以也就1-2个楼盘而已。

但是政府还是希望居民愿意搬过去那边， 肯定是有不少人愿意配合的。只是和自己的腰包可能比较遭罪。还是要感谢很多人为政府做出的贡献。相信有一天那边还是会饱和的， 造成稀缺性上涨， 希望能在20年内完成。

那边早期的上涨主要是新闻影响， 开发商中介造势， 毕竟不明真相的群众还是多， 不然WWP那时候怎么会这么火。 可是现实总是现实， 虽然WWP还在造楼， 但是群众们都明白了最后的道理， 这里也是一样。

真正有需要自主的鬼佬要买， 就让他们买好了， 华人同胞就不要是个房子就接盘了。毕竟那里只是有适合居住的特点， 但是除了中介的呼声一片以外所有投资的特点都没有。

samuelinks

哇，开眼界了，rouse hill公寓价格直逼city附近啊

mimel

没去过Rouse Hill的人不会懂。去Rouse Hill Town Centre转转，感受一下Rouse Hill Style。

心如地

yl001 发表于 2016-6-30 15:18
2房APT 70-85W。。。我是怎么都想不明白这个价格会有人买在离CT 50KM的地方。。。
算了。。。谁爱买谁买 ...

因为有很多人活在非city 的地方呀，钱够，上班近，就买咯。何况3年涨了约15万，已经很知足了，不求暴富

我们倒是觉得离city 一小时不远，北京开车一小时还在皇城根下面转悠呢

心如地

有人说Rouse Hill 附近是被中介忽悠国内华人炒起来的，可以告诉我具体是哪里吗？

我平时真的很少看到华人啊，我家前后3条街只有我们一家中国人，我妈妈每天在小区散步，在小区活动中心运动，只认识了3，4家中国人，一直吵着朋友太少呢，华人都在哪里聚集，麻烦告诉我，我让老妈往那里走走

心如地

momohan 发表于 2016-6-30 16:50
那边有大片空地， 附近所有农场主都翘首以盼开发商收购去建造公寓，可是开发商不愿意买， 因为现在已经不少 ...

有道理，我也觉得来大西北了，首选还是HOUSE。90万还是可以买到200-300平米地的独立屋的，毕竟搬来的大都是families looking for more space

要炒公寓的话，除了ROUSE HILL 购物中心里面的公寓，就得是Cudgegong station周围的楼盘（已经围起来要开工的有4个）都是走路10分钟能到的。再远一点的RIVERSTONE, BOX HILL 要发展还需要一段时间。当然我也就嘴上说说，其实那里的HOUSE已经很贵了，我买不起，只好吐吐酸水啦，哈哈。

心如地

karl.lee.2004 发表于 2016-6-30 16:10
估计你说的是这个吧？

（不允许贴外链，只好贴图了）

这个是商场楼上的公寓吧？我们刚搬来的时候好心动啊，下楼就可以逛街，那时候觉得2房60多贵，因为Rhodes 房子也就这价钱，现在好后悔啊

晚饭以后可以直接说：“才7点，我们下楼看个电影吃个冰淇淋吧” 多爽~~

karl.lee.2004

momohan 发表于 2016-6-30 16:50
那边有大片空地， 附近所有农场主都翘首以盼开发商收购去建造公寓，可是开发商不愿意买， 因为现在已经不少 ...

我对Rouse Hill这个区做了很多调研，得出来的结论和你说的差很远。

根据政府的规划，Rouse Hill是Regional Centre，周边的Schofields，Riverstone，Marsden park之类的区，只是Village/Town Cenre，规划上要比RH低一个级别。也就是说，这些区域如果要涨的话，也只能是依靠涟漪效应，等RH涨过一轮后，才轮到它们。

可能你说的『那边有大片空地』，是指Rouse Hill周边那些区吧。

另外，Rouse Hill Town Centre的规划是为周边20万人口提供服务来设计的。西北目前一共有5个business park（Norwest Business Park，Marsden Park Industrial，Sydney Business Park，Riverstone West Industrial，Boxhill Industrial），计划安排10万就业人口。这些都是实实在在的数据，对投资的影响非常大。

还有，根据我的调查，别说Rouse Hill靠近Town Centre那边有一个『New Rouse Hill』的大型规划，光是Rouse Hill旁边的新地块Area 20，就目前所知已经有4个楼盘在销售了。有的已经是在卖第三期了。无论如何，这都不能说『现在还没有很多人买』了。

Rouse Hill去年的涨幅在28%，这个数据可以上domain查，我就不贴图了。一个同时有两个火车站，涨幅在28%的区，里面有项目可以提供租金回报在4.5%以上的，这样的项目，你在悉尼还能再找一个出来？

我很好奇，一个区的council要倒多大的霉，众多发展商要有多愚蠢，才能共同整出一个被称为『所有投资的特点都没有』的项目。

karl.lee.2004

心如地 发表于 2016-6-30 19:55
有人说Rouse Hill 附近是被中介忽悠国内华人炒起来的，可以告诉我具体是哪里吗？

我平时真的很少看到华人 ...

Rouse Hill的Born Overseas Top 5里面，排第一的是UK，第二的是菲律宾。

结合Rouse Hill这个区的收入在全悉尼排第18（median household weekly income在$2307），我有朋友开玩笑地说，这里的菲律宾人都是菲佣，有钱人多了，菲佣也就多了。

心如地

karl.lee.2004 发表于 2016-6-30 20:30
Rouse Hill的Born Overseas Top 5里面，排第一的是UK，第二的是菲律宾。

结合Rouse Hill这个区的收入在 ...

嗯，我们街就有一家UK, 一家菲律宾。不过菲家的是从QANTAS 退休的老两口，和儿子住，替他付首付，和华人家庭好像啊

yl001

心如地 发表于 2016-6-30 20:15
有道理，我也觉得来大西北了，首选还是HOUSE。90万还是可以买到200-300平米地的独立屋的，毕竟搬来的大都 ...

别说ROUSE HILL了。。。足迹很多人说的一句话 我觉得很有道理，那就是：过了2E CARLINGFORD 别买公寓。。。
就比如ROUSE HILL。。。如果2房APT都要70几万的话，WHY NOT买85-90万的PROJECT HOUSE？ KELLYVILLE的小地HOUSE都还有百万以内的。 跟2房APT比。。。面积大多了，还有地。
APT要买在哪？买在HOUSE均价是公寓均价至少一倍或以上的地方。

karl.lee.2004

yl001 发表于 2016-6-30 20:53
别说ROUSE HILL了。。。足迹很多人说的一句话 我觉得很有道理，那就是：过了2E CARLINGFORD 别买公寓。。 ...

投资风格每人不同，能说服自己就好了，别指望去说服别人。

当然，房产销售除外

alan_baby

心如地 发表于 2016-6-30 07:46
我家搬来西北3年了，说说切身的感受。现在连着Rouse Hill 购物中心的公寓2房85万左右，买或者租基本靠抢。 ...

rouse hill附近有哪些track？也感兴趣，能否分享一下？谢谢

心如地

yl001 发表于 2016-6-30 20:53
别说ROUSE HILL了。。。足迹很多人说的一句话 我觉得很有道理，那就是：过了2E CARLINGFORD 别买公寓。。 ...

足迹上的投资达人真的很多啊，大家研究的都很专业呢。

我们家比较懒，投资个公寓贷款比较轻松，60万公寓3年涨10几万已经很满足了，毕竟投进去的钱少。有钱的当然投资HOUSE 了，the ponds 90万的房子2年就能涨20万，但也不保证年年涨，这个性价比要看个人喜好了。

ROUSE HILL 估计在2个火车站建成以后还会涨点，然后就稳定了。所以愿意赚点小钱的可以考虑，想赚个好几十万的，赶紧求论坛里的大神指条明路吧

心如地

alan_baby 发表于 2016-6-30 21:29
rouse hill附近有哪些track？也感兴趣，能否分享一下？谢谢

http://www.thehills.nsw.gov.au/Venues/Parks-Recreation/Tracks-Trails

ROUSE HILL regional park

再有就是rouse hill 小区，the ponds 小区里面闲逛啦，欣赏下每家的房子什么的，也能消耗很多卡路里

GAMUM

我们也专门去转过，是挺好的，主要是看是否能租出去，这个是关键

名字真难取

心如地 发表于 2016-6-30 07:46
我家搬来西北3年了，说说切身的感受。现在连着Rouse Hill 购物中心的公寓2房85万左右，买或者租基本靠抢。 ...

你是不是有一个好闺蜜和你住一起，女儿和你女儿一样大？

karl.lee.2004

GAMUM 发表于 2016-6-30 22:20
我们也专门去转过，是挺好的，主要是看是否能租出去，这个是关键

你担心的是空置率太高吧？

参考SQM的统计数据，2016年5月，Rouse Hill（2155）那边的空置率在4%左右。对比Eastwood/Marsfield（2122），空置率在1.3%。悉尼的空置率在1.6%。

icebear

正在火热建造中

sunnypuppy

中介好敬业啊！