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cnnworld 发表于 2016-5-19 09:39 
clayton这个区，我曾小住过，之前其实很想买这个区，现在也想，那是大致两年前
当初研究很久后发现这个 ...
（个人讨论，如有冒犯请勿猛批）
嗯，我们这里说house。 贴主如果说townhouse, unit, apartment还有最终产品学生公寓，那肯定是投资客为主，因土地价值已很难整合，只是各种实力的人士投资赚租金趁着捞一点资本增值，如果按现在这样狂搞大开发，将来确实就是cbd的一个缩版。像1369 centre road, clayton的townhouse, 那个位置靠主街又没地，centre rd前两边就是老工厂区，成天大卡车门口进进出出不说, 出门两边都有交通摄像头，2个爆卡有名的火车路口level crossing，又离大学小学医院不是太近，好处是可以步行去中心买菜，价值必然一般。
Clayton地价近10年从2005年-2016年绝大多数时间都在上升。05年那时候beddoe, marshall,morton（那时候和现在个人认为比较好的地方）那边的当时30岁房龄，单层3-4 beds和720平方左右的地也就是卖个40W左右，后来每年都是要升个5-10W的。特别是在08-09年和14-15年，08-09应该是一年涨了20%多，一年涨了15%多，到10年中那次大潮才停。当时单块地最高纪录是30 beddoe那个接monash大学后门的被拉丁鬼佬建筑商86W买下，当时很多人认为他很傻，当时就是在同一条街上最高价也就是接近80W，现在看来人家很高呵呵。 Clayton跌只在11-12年由于恐惧出现澳洲版次贷危机，那一次确实跌的相对较大不只是clayton澳洲整体都跌吧。当时连我们的同胞都不出来看房了，别说老外，希腊越南人都忙着在跑。11-12年那时候一个希腊老太在glenbrook的698平方的破板房55W就卖了，那个位置这个价当时令人震惊，拍卖就来了4个人看,中介来了双倍的人场面很尴尬，要是现在拿出来价格至少要乘以2倍。
但Clayton这个区house地价波动很大吗？相对亚洲人的Glen/Mt Waverley,Boxhill怎么样？只说以前规划的老版698-770平方米的土地，现在clayton这种地最高纪录应该是我们同胞最近搞得53 beddoe卖了135W, rooming house, 可这比起来glen/mt/boxhill幅度还是逊色。最好例子就8 baily st, mt waverley, 13年8月旧房卖了个79W5，不到2年新盖一大宅15年7月立马279W卖掉，除去建筑/中介成本多来100W，赚的可在clayton最好的地方买了。
Clayton土地价格还是较稳，个人愚见，第一是由于卖方很坚定，clayton已亚洲化，亚洲人都是上学刚来的，家里支持受信贷政策影响很小，即使地价/市场下行割肉压力不大。亚洲人又爱搞出租赚钱，刚来的人对其他区不熟悉开车不好，所以一旦买下熟悉又好租赚钱的地方会拿紧，不像是local老外住Toorak别墅和住Beaconsfield别墅差别不大。再者，Clayton买卖多显示土地价值，而非土地+豪宅价值，所以数字上价差不大。Clayton连双层上下双砖一致的房都不多见，流动人口多的区就那风格，也不会有人在那搞太好的房子，而其他区只要搞个大地上边弄个双层大宅那价格一下拉开很多，就像上边mt waverley那个，土地价值会被大豪宅连带增长很多。
只要人还在源源不断的来，所有房产价值无论是在哪里都还是会上升。Clayton那边趋势目前看来还是人口要涨，谁让那大学是个造移民大工厂。看看这2年连berwick都偷偷的涨的很猛，谁让大批的人都去维省4大人口增长点cranbourne东南走廊了。人一多这时候土地位置的优势和价值就体现或者爆发出来了，swanston街上一点30平方米的地方就要500W，香港更离谱就不说了，pakenham那荒郊野外是不是也可以拷贝中国深圳的发展史？只因人多。可是一旦泡沫化或更差大批人都走了，那就没什么了，最终就是今天美国的底特律。
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[参加活动]--我们家的“简单”晚餐（更新今天的晚餐在第二页48楼） (2010-7-6) lilibet 
楼主:ZxxxxZ
发表于 2016-5-18 20:38
