没得到该网站支持，本次辩论赛取消

masakiwangjun

只要买房投资计划是在当前的balance sheet 里面划分在liabilities 的 。
就不算是明智，根本不要考虑长远的升值，要考虑就考虑所带来的现在的，实体的利润。

所以说至于自住还是投资房如果没有大量的现金 我建议还是消消停停的累积CASH 吧。 或者学学“变废为宝“的另类投资方式。

买房子啊

历史又在不断重演了,  如果打算是从国内搬钱过来的,  现在是买入的时机

icetea2007

原帖由 patrickzhu 于 2008-10-29 17:19 发表
我也说两句。

先明确我的观点，自住房是肯定要买的，什么时候买我不知道。
一般来说，有了10-20%的首期就可以考虑买了。
无论你在什么地方（中国还是澳洲），有自己的房子住对一个家庭来说至关重要，不是钱可以 ...

  
同意patrickzhu的看法。。
个人觉得如果由经济能力，迟早都是要买房的。特别是成家了的，有孩子的。。。至于什么时候买，我觉得贷款利息和租房金额差不多就应该出手了（贷款利息比房租高出100之内都算差不多）。如果说看大市场，悉尼的房市平均来讲，跌的空间似乎不大，看看供需，看看空置率。。当然不同区域存在个体差别了。
买房的另一个原因是，澳洲根本不鼓励存款，如果银行里有个十来万的存款，退税的时候就该补税了，所以还不如买房。。。

如果经济能力不能承受，那就等存够首期再说吧，千万不要背过高的房贷。比较理想的是夫妻总收入的一半左右够cover房贷的利息加生活费。。这样如果一方丢了工作，也不至于被房贷捆死。

elfciel

首先要明确的一点...任何时候..除了在经济大繁荣的2-3年甚至只有1-2年的时间里...买房子用来投资是合算的..
其他任何时段...投资房地产都不是什么明智的选择...特别是-->贷款买投资房<--...

贷款,其实就是对于未来现金流的一种贴现,银行给你的是贴完现的现值,而你要为这个现值付出将来的现金流.对于自住房来说,这是一种享受未来的没有办法的办法,但是对于投资来说,这个方法是否值得就有待商榷了.
当银行给你贴现时,他是按照固定的利率,比如12%给你贴现,也就是说,年增长率12%,这个12%就是银行的固定收益了,跑都跑不掉的.但是对于你自己来说,你能保证银行给你的现值,在未来能得到稳定的12%增值么,也就是说你的房子给你带来的capital gain和cash flow,按照12%的年率贴现后,是大于银行给你的现值么.这其中的风险,恐怕还是很大的.
并且,贷款在给你贴现的同时,还是一个变相的杠杆工具.比如你有10W刀现金,贷款90W,年率10%买了一套房子,一年后房子价值118W,出租房子给你带来的cash flow是2W,等于这个房子一年增长的价值是20W,增长率20%,除掉银行的10%年率后净增值11%,但是,对于你的10W本金来说,增长率就是110%!!!这就是杠杆工具放大收益的效果.但是同时,杠杆工具也放大了亏损,比如还是那个房子,一年后的价值只增长到103W,那么房子增值了5%,银行利率是10%,亏损了10%*0.9-5%=4%,但是对于你10W的本金来说,亏损率就高达40%了.所以说,杠杆工具在放大收益的同时也放大了亏损,没有一定的风险承受能力,还是慎用为好.
当然,以上只是粗略的计算,没有考虑到退税和loc的避税套现.但是也足够说明问题了.
当一个商品上涨的幅度超过了理性范围,除了博傻,我想不出其他理由...

jasonliu234

房子的收益 还是相对稳定的。

如果ls觉得投资房产都有很大的风险。只有一条路，存款了。

揸fit人

太热闹了。不参加不行。

１。没有钱。

２。房奴还没有变负翁的。

３。炒房为生的还没有很不幸的想不开的。。。

[ 本帖最后由 揸fit人 于 2008-10-29 18:41 编辑 ]

不请自来

看大家谈得这么热闹，很开心。为了组织好这次辩论赛，特别策划一下，望大家支持。
大家现在开始报名，额满为止。
作为正方、反方代表，一旦报名，就要坚持立场，不能中途随便撤出。
发帖注明：正方、反方、正方拉拉队、反方拉拉队、评委。
评委5名报名进行时......
本人就做评委1号.希望老妖做正方1号.

likespring

原帖由 dofu 于 2008-10-29 17:03 发表
我没算明白。请您指点。

46W的房子。30年。
连代本和息，0首付，一年付大约要4W吧（没细细算，50W×0.8%=4W吧！）。
他们出租了两间，就少点算，一间100刀PW,ok? 那么2×100×52=1W

他们俩一年税后有7W。 7 ...

10多年就可以还完了? 这个帐你是怎么算的, 毛算一下, 就是按照7%的利息, 10年下来这个46万就翻成92万了,银行记利息是按单利还是复利的? 以目前的状况, 看不出在未来的十年, 这个房子可以翻得比本加利还高的可能.
也许, 我的看法太保守了. 我总觉得在经济不景气的时候, 手上有现金比负债要好些.

谢谢分享, 大家都来谈谈.

不请自来

大家先冷静一下，报名之后再开始辩论好吗？

jasonliu234

个人境况不同，对某些人来说能买，对其他一些就不适合买。

辩论，也要设个前提。lz不是想要有个参谋吗，先介绍一下自己的情况。偶们可以给lz量身定做一个辩题。

不请自来

谢谢大家支持！！！太好了，大家一起出点子，把这个活动搞好。

Bessy

原帖由 jasonliu234 于 2008-10-29 20:12 发表
个人境况不同，对某些人来说能买，对其他一些就不适合买。

辩论，也要设个前提。lz不是想要有个参谋吗，先介绍一下自己的情况。偶们可以给lz量身定做一个辩题。

LZ是资深贷款经理/地产投资顾问，给LZ定个辩题吧？
不会是LZ是否应该暂时换工作吧:)

dofu

你随便找个计算器，按按看看他用offset. 呵呵。。。。是多长时间还完。
感觉不会超过15年。我可是按0.8%计算的啊！

看你的算法就知道，你不是理工出身。

“10年下来这个46万就翻成92万了”
你还掉了当年的利息，怎么能是92w？
你这是他们一直什么都不还，十年后一下子全还的算法。呵呵，每年的利息都算进去，参加利滚利了！
用笨法，按0.8%算，年还3W，十年还10×3W=30W。加上46W。才是76W。
不计入出租，也才是86W。

你要知道，他们多出的4W还出的钱，是本金。直接减少利息的。

不请自来

我跟大家一样是网民，别管我做什么的，希望大家帮助我把这个活动搞下去。
斑竹啊，我是新人啊，快撑不下去了，你快来救救我啊。

[ 本帖最后由 不请自来 于 2008-10-29 20:40 编辑 ]

dofu

报告，

我刚才用网上的计算器算了一下，按他们心里负担那么重的算。

是12年。

likespring

原帖由 dofu 于 2008-10-29 20:35 发表
你随便找个计算器，按按看看他用offset. 呵呵。。。。是多长时间还完。
感觉不会超过15年。我可是按0.8%计算的啊！

看你的算法就知道，你不是理工出身。

“10年下来这个46万就翻成92万了”
你还掉了当年的利 ...

网上找的, 一个差不多的贷款额,Loan repayments on $467,100 borrowed at 7.39% over 30 years.

(Principal and Interest) Loan Repayment:   $3,231 per month

黑山老妖

买还是不买都有道理。每个人都有不同的看法。大家都一样的看法就没有人赚钱了，不是么？

andrewliu1978

原帖由 揸fit人 于 2008-10-29 18:31 发表
太热闹了。不参加不行。

１。没有钱。

２。房奴还没有变负翁的。

３。炒房为生的还没有很不幸的想不开的。。。

2，断供的好像都是负翁吧？！而且是更负ing，所以才选择断供
3，这年头应该不少这样想不开的，或者几乎想不开的，特别是那些借钱炒的，套在顶部，钱拿不回来，债主天天索债

夢回唐朝

支持活动，但命题还是太广义了，否则大家还是鸡和鸭在讲话

dofu

那按他们7W的收入算，70000/12 =5833.333月吧？
还有，出租 200×52/12 =866.66666666月吧？

合计有6699.999999999月吧？

苦难吗？

不请自来

大家只顾讨论,根本就不想参赛,谁是正方1号啊?????反方1号呢????难道大家都想做拉拉队啊,混乱啊!!!!!斑竹也不帮忙,真气人!!!!!

dofu

实际上，没买房的人以为买了房，生活一定会变得很。。。。

通过计算就知道，对他们那种干七天（你说的。）人来讲，根本没时间去花钱。
46W的房子，肯定不用12年就还完了。

呵呵哈哈

揸fit人

原帖由 andrewliu1978 于 2008-10-29 21:03 发表


2，断供的好像都是负翁吧？！而且是更负ing，所以才选择断供
3，这年头应该不少这样想不开的，或者几乎想不开的，特别是那些借钱炒的，套在顶部，钱拿不回来，债主天天索债

有吗？新闻说了吗？

likespring

原帖由 dofu 于 2008-10-29 21:13 发表
实际上，没买房的人以为买了房，生活一定会变得很。。。。

通过计算就知道，对他们那种干七天（你说的。）人来讲，根本没时间去花钱。
46W的房子，肯定不用12年就还完了。

呵呵哈哈

房子是早买了的, 投资房也是供完了的, 那时买得便宜的说 ,现在市场不一样了 就事论事而已

不请自来

个别案例!!!!在经济最好的时候,还有要饭的呢?穷与富都是自己性格造成的,当然也体现在地产投资上.
大家帮我想想,怎样才能搞好这个辩论赛

不请自来

各路精英们,快快帮我出谋划策啊

dofu

投资房也是供完了的？

啊，哈哈。
你高！

patrickzhu

原帖由 不请自来 于 2008-10-29 21:25 发表
个别案例!!!!在经济最好的时候,还有要饭的呢?穷与富都是自己性格造成的,当然也体现在地产投资上.
大家帮我想想,怎样才能搞好这个辩论赛

我们现在不是正在辩论吗？

论坛很自由和松散，我想大概无法这么严格的指定正反方吧。
而且楼主这个题目太大了，参考梦版所说，没有一个明确的范围，比如自住-投资？

我个人前面已经发言支持楼主了:)

icetea2007

就那上面这个例子来说，46万，0首付，两人收入税后7万，出租两间：

收入：
$1350 salary  pw
$200  rent income

支出：
$$670 interest （按0.075%利率算）
$350 living cost (两个人一周300的生活费、电费、上网、交通、手机等等，属于相当保守的估计了)
$50 strata + concil fee

结余：ard $500

这样算下来，一年结余2.6万。考虑到利息月还越少，46万的贷款大概12年左右可以还清。可条件是，在这12年的时间里，家里一直要住两个陌生人。两夫妻和孩子要同两个陌生人挤在三室一厅的房子里共度十多年，在我看来不算什么高明的投资。

dofu

呵呵，是的。

可以考虑每年涨点出租房租。
因为通膨，夫妻俩每年收入还会有增加。谁人能知道十年后是什么样？

而且，无需十二年拱完。算20年吧。