Development / Planning questions - ask away

mrfaye

mrfaye 发表于 2016-1-18 13:07
以下是LEP里面 “landscaped area”的定义：

“means a part of a site used for growing plants, grass ...

严格来说， 按照定义， pavers 不能算在landscaped area 里面。Gravels or pebbles 要看情况，如果是part of the overall landscaping, 可能会被考虑在里面。 Organic ground cover 可以算。

mrfaye

kesai 发表于 2016-1-18 17:03
Parra council.  880平  R2 地区  容积率 0.5  前宽25

问：能否做到两个house （而不是duplex）？  备注： ...

如果满足Council规定的minimum lot size and frontage for dual occupancy development and subdivision的standards， 应该就可以申请detached dual occupancy 和torrens tittle subdivision，也就是two houses。可以的话， 你再多申请两个secondary dwellings (granny flats), 比那个人多两房子 。

这些问题不难， Council's Development Advisory Unit (the duty planners) 应该也可以解答。

如果你不急着发展，可以留意 我上面提过的 NSW 政府正考虑放宽中低密度住宅的规范及申请流程（potential complying development）。

liz@aus

请问1.如何判断能否走CDC? 能的话合同一定会写吗？2. Duplex除了满足min lot size, floor space ratio还要满足神马条件？请问能留个联系方式么我有很多问题。先谢了！

zdream_10

楼主 您好 想知道Hornsby Council 分地中 关于对房子本身的要求，  有一个块地现有房子是板房，地本身满足Council关于分地的要求，  但不知道能否在满足 保留现有板房的情况下进行分地。  假设地的形状长方形，板房在前半截， 空地在后半截。  能否把后半部分的空地单独分出地来。  这里的关键是板房比较古老。

zsmall315

alexandria的地，b4 mixed use，属于悉尼council，地的大小是988平米，FSR 2：1，22米限高。请问能否花钱买多一点容积率，盖多一点apartment？

kesai

mrfaye 发表于 2016-1-19 21:46
如果满足Council规定的minimum lot size and frontage for dual occupancy development and subdivision ...

烦请私信个您电话呗.

老婆是CPA

顶楼主 Town Planner的权利是不是很大啊？

mrfaye

liz@aus 发表于 2016-1-19 22:00
请问1.如何判断能否走CDC? 能的话合同一定会写吗？2. Duplex除了满足min lot size, floor space ratio还要 ...

1.最简单的方法: Section 149 Certificate (买卖房屋合同文件里面会有) 里面的question 3 会有说明。

2. 还有比较重要的硬件要求就是site frontage 或site width.现在不同政府有不同的要求。当然还有就是限高height 和 建筑退让 setbacks 等的设计要求。

Minimum lot size 和 frontage 的要求，其实不是不能vary的。如有感兴趣的，有机会会再说说。

mrfaye

mrfaye 发表于 2016-1-20 23:30
1.最简单的方法: Section 149 Certificate (买卖房屋合同文件里面会有) 里面的question 3 会有说明。

2. ...

还有就是minimum lot size for subdivison 和 min lot size for development 是两个不同的概念。

liz@aus

mrfaye 发表于 2016-1-20 23:38
还有就是minimum lot size for subdivison 和 min lot size for development 是两个不同的概念。 ...

我一般看council的LEP都只有minimum lot size for subdivision? 请问哪里能找到min lot size for development? 对你之前说的frontage可以改变很有兴趣，谢谢指导。

liz@aus

还有个问题，有时看到的物业FSR很低, 可是DA又会批准大于规定FSR的实用面积。是因为FSR改了还是另有窍门？谢谢

zdream_10

mrfaye 发表于 2016-1-19 21:46
如果满足Council规定的minimum lot size and frontage for dual occupancy development and subdivision ...

楼主 您好 想知道Hornsby Council 分地中 关于对房子本身的要求，  有一个块地现有房子是板房，地本身满足Council关于分地的要求，  但不知道能否在满足 保留现有板房的情况下进行分地。  假设地的形状长方形，板房在前半截， 空地在后半截。  能否把后半部分的空地单独分出地来。  这里的关键是板房比较古老。

shawn-oz

what is the professional background to be a town planner?

mrfaye

老婆是CPA 发表于 2016-1-20 15:47
顶楼主 Town Planner的权利是不是很大啊？

然而并不是。。。

mrfaye

zdream_10 发表于 2016-1-19 22:35
楼主 您好 想知道Hornsby Council 分地中 关于对房子本身的要求，  有一个块地现有房子是板房，地本身满足C ...

我把主要的列出来：

1.地分了之后，前后两地都能满足Council LEP 里规定的 minimum lot size for subdivision。

2. 后面的地（称为battle axe lot) 必须要有一个access handle 连接到街。

3. 后面的地的面积， 除去了access handle, 还能满足min lot size 的要求。access handle 的宽度可能也有要求。

4. 还有就是 前后两个房能基本满足Council DCP 里的设计要求，主要的包括；车位， 绿化（我上面所提到的landscaped area）及privacy的要求。譬如，两房都有各自合理的“后院”， 有一定的间距要维护隐私。

前地的房是原有的还是新建的， 关系不大。

crystalsea

请问楼主今年从2月在nsw 一块地18 米宽600平以上的地可以建多达10套住房将列入cdc是否正确？

mrfaye

zsmall315 发表于 2016-1-20 00:27
alexandria的地，b4 mixed use，属于悉尼council，地的大小是988平米，FSR 2：1，22米限高。请问能否花钱买 ...

City of Sydney 的有几个LEPs。首先 你要了解你的地在哪一个LEP 范围里。

不少 Councils LEPs， 包括 CoSydney，都有关于FSR bonus 的条例，来鼓励某些developments，如affordable housing， community facilities 等。

还有，就是通过VPA （Voluntary Planning Agreement) 来像你说的“花钱买FSR”：要了解Council有没有这方面的政策，及Council想要看到什么样的 developments。

请问你是发展商还是agent， 还是。。。？

qw47

请问cdc申请对面向大街的窗户有大小要求吗 builder说第二层窗户侧面的不能大于两平米 这个我理解。但是面相大街方向的窗户也有这个限制吗 谢谢

mrfaye

liz@aus 发表于 2016-1-21 19:28
我一般看council的LEP都只有minimum lot size for subdivision? 请问哪里能找到min lot size for develop ...

通常在 DCP里， 一般跟LEP里的subdivision 对应.

mrfaye

liz@aus 发表于 2016-1-21 19:28
我一般看council的LEP都只有minimum lot size for subdivision? 请问哪里能找到min lot size for develop ...

这样说吧，假如 地满足 min lot size for dual occupancy, 而没能满足min frontage, 差一两米。我是会向Council争取的。

mrfaye

shawn-oz 发表于 2016-1-21 19:53
what is the professional background to be a town planner?

urban planning, town planning, environmental law.....

mrfaye

liz@aus 发表于 2016-1-21 19:30
还有个问题，有时看到的物业FSR很低, 可是DA又会批准大于规定FSR的实用面积。是因为FSR改了还是另有窍门？ ...

要具体问题， 才能具体分析。一般的FSR比较难vary, 尤其是小的development。height容易一点， 相对来说。

mrfaye

crystalsea 发表于 2016-1-21 20:30
请问楼主今年从2月在nsw 一块地18 米宽600平以上的地可以建多达10套住房将列入cdc是否正确？ ...

不完全正确， 政策还没正式出来。

我上面也提过， 现在还只是探讨阶段（on exhibition till end of this month）.

Discussion paper里面的确提到, 3 -10 dwellings on lot of 600sqm in size with 18m frontage as complying development. 但不确定能否在允许R2 zone。

我想里面提到的可能大家较感兴趣的是dual occupancy (attached, detached or duplex) as complying development on lot

min 400sqm in size
min 15m frontage

mrfaye

qw47 发表于 2016-1-21 20:53
请问cdc申请对面向大街的窗户有大小要求吗 builder说第二层窗户侧面的不能大于两平米 这个我理解。但是面相 ...

应该没有。

其实，侧面的窗户也可以大于两平米 ，但必须有1.5m 的window sill height, 或 有 privacy screen。CDC 的policy 认为， 侧面房间（bedroom）的窗户， 如果小于两平米，对privacy的影响是合理的， 所以没有sill height 和privacy screen的要求。

zdream_10

mrfaye 发表于 2016-1-21 20:24
我把主要的列出来：

1.地分了之后，前后两地都能满足Council LEP 里规定的 minimum lot size for subdi ...

多谢楼主仔细回复。

老婆是CPA

mrfaye 发表于 2016-1-21 19:56
然而并不是。。。

我记得 DA是townplanner批吧 这个吗。。。权利啊 权利。。。

zsmall315

mrfaye 发表于 2016-1-21 20:51
City of Sydney 的有几个LEPs。首先 你要了解你的地在哪一个LEP 范围里。

不少 Councils LEPs， 包括 C ...

明白了，因为我们招的设计师有的说可以争取多一点FSR，有的直接说根本不可能，所以现在很纠结。

我们是发展商，就是比较小而已，买块地玩玩。楼主有微信么，可以加一个聊聊

qw47

mrfaye 发表于 2016-1-21 21:40
应该没有。

其实，侧面的窗户也可以大于两平米 ，但必须有1.5m 的window sill height, 或 有 privacy s ...

谢谢解答 builder让我把面向大街方向的二楼厅和卧室窗户改小 不知道哪根筋错了

mrfaye

zdream_10 发表于 2016-1-21 22:39
多谢楼主仔细回复。

希望我的回复能帮到你。

但如有疑惑， 应该向政府咨询， 确认。

mrfaye

zsmall315 发表于 2016-1-22 12:24
明白了，因为我们招的设计师有的说可以争取多一点FSR，有的直接说根本不可能，所以现在很纠结。

我们是 ...

要了解地的development potential, 我觉得很有必要engage a planner, 以及有丰富本地经验的architects，尤其是对于你这样的项目。

还有是多跟政府沟通， 了解政策变化。