买40-50年旧的投资unit，有啥不好？

炸猪排蘸辣酱油

http://www.domain.com.au/1-6-21-park-st-campsie-nsw-2194-2012064556?sp=15


6套211  每套54万2   附赠一块价值2M的R4地

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 14:07
他那个例子里面漏洞太多。什么样的破house？怎么样实现的正现金流？恐怕连厕所都分着租出去了吧。我见过 ...

地址报给你 38 REDMAN ST CAMPSIE

买进卖出总共4个月。。。 我也不知道怎么4个月里找租客啊  这修那修的。。。

对了 我还发了个帖子    去读读吧。。。  对面的UNIT的价格透明的很 自己搜搜看吧。。。


http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=975592

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 13:57
烂house增值大，可烂house要多少钱，老unit多少钱？修路架桥增值更大。你怎么不去投资基础建设呢？

悉尼 ...

另外 你也提到了。。。 HOUSE加GF。。。

才48万的HOUSE。。。那为啥要去买老UNIT呢？


搞笑不？


自己都说了  48万的HOUSE加GF 就是了。。。



所以如果是我 我也会去买house加GF。。。而不是买个老UNIT。。。只求相比APT每周可以少亏几十刀。。。。

真不知道你到底是在搬石头砸自己的脚。。。还是在支持我的观点呢？

炸猪排蘸辣酱油

Sunnister 发表于 2016-1-12 13:08
老Unit近几年入手还贷80%的很难做到正现金流，增值总量也比不过House，但是12到15年度，增值速率更优于不 ...

那是以前。。。 2012年政府救市的时候 买什么应该都赚翻了。。。哪怕买楼花的都赚到了（除了最后没拿到房子的。。。）

但是现在是2016年的1月份了。。。 你看看楼主发帖问的是啥。。。


美元每年加息4次的预期。。。 悉尼清盘率一跌再跌。。。投资房利率更是一路从4.1X涨到了4.8X。。。而且很多投资房的首付从10%加到了30%。。。。


这一切都在告诉我们。。。现在就不是买投资房的时候（存银行2%。。。存房产有2%就投吧。。。 ） 更不是投资老UNIT的时候。。。  再怎么操作。。。 投资老UNIT在近期看来都是不合适的。。。

如果是自住。。。当我没说。。。可是楼主一开口就是以投资为前提的。。。 所以这帖子也分到了地产投资板块。。。所以我的结论就是。。。  有钱 别投老UNIT。。。大把的漏等着呢。。。  没钱 更别投老UNIT。。。别到时候偷鸡不成蚀把米。。。。

炸猪排蘸辣酱油

天涯浪客 发表于 2016-1-12 13:50
你那一套理论是投机，不是投资。你玩的是短炒，论坛里面大多数人买房是长期持有。

城主理解错了。。。

其实我的理论跟你的是一模一样的。。。只是我的目标是HOUSE。。。。 人家出高价。。。完全是建立在你和我认同的那种正现金流理论上的。。。  否则大地破房满大街 何苦来买我那小破house呢？   

我最理想的目标其实是楼上那位说的那种HOUSE加GF。。。   老UNIT的亮点无非是现金流好点。。。其他一无是处。。。 HOUSE加GF 现金流就很好了。。。 可惜现在悉尼的房价你也看到了。。。我没看错趋势吧。。。


但是这帖子人家问现在投老UNIT。。。城主你觉得合适不？   如果是你  动不动55万+的银行城老UNIT你会投么？ 租金只有300多的那种。。。

youxuan1420

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 14:09
地址报给你 38 REDMAN ST CAMPSIE

买进卖出总共4个月。。。 我也不知道怎么4个月里找租客啊  这修那修的 ...

38号确实是个好投资。说它好就是因为它可以当成两套房子租出去。无论是自己hold着还是趁好时候卖都行。但不能就此说老unit不能投。就你前文说的，你这个房子比对面的老unit首期贵7万，那么全额就是贵35万左右。按你说的老unit的价格当时应给是47万。现在估价是578，655。涨幅（578655-470000)/470000=23.1%

http://www.onthehouse.com.au/129 ... 4?status=off-market,for-sale,for-rent&page=1&types=House,Duplex,Duplexsemi-Detached,Semi-Detached,Alpine,Acreagesemi-Rural,Retirement,Unit,Villa,Apartment,Flat,Studio,Warehouse,Blockofunits,Terrace,Servicedapartment,Townhouse,Land,Rural,Semi-Rural,Unknown&formattedAddress=42%20Park%20St,%20Campsie,%20NSW%202194

不到5%的涨幅你是怎么得来的？数学跟体育老师学的？

如果有人就差这7万首期，买不了house。投了老unit到现在也有十几万收入了不比什么都不投继续等机会强？

TGT

doubleseven 发表于 2016-1-11 21:02
弱弱问一个白痴问题。。。。
如果折旧了，是不是卖出时候要根据折旧后的价格来算captial gain？
...

是。

http://www.bmtqs.com.au/maverick/mav-33-CGT


How to calculate CGT for a property:

Selling Price – Cost Base = Capital Gain/Loss

Cost Base = Purchase Price + Capital Costs* – Capital Works Deductions

* Capital Costs are costs associated with acquiring, holding and disposing of a property including legal fees, stamp duty and agents commission.


Capital works deductions (Division 43)

Capital works (or Division 43) deductions are available on the structure of the building, including items that cannot easily be removed such as windows, tiles and electrical cabling. Capital works deductions will reduce the cost base, adding to the capital gain. This in turn will increase the amount of CGT applicable.

During the full term of ownership, the capital works and plant and equipment depreciation available will be claimed as a deduction at the investor’s marginal tax rate. These deductions will reduce tax liabilities therefore generating additional cash savings each year.

If the property is sold and the owner has held the property in their name for more than twelve months, only 50% of the capital gain will be added to their assessable income. This means, only 50% of the capital works deductions claimed during ownership will carry through to the CGT event hence making it far better for a property investor to claim the capital works deductions.

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 14:50
38号确实是个好投资。说它好就是因为它可以当成两套房子租出去。无论是自己hold着还是趁好时候卖都行。但 ...

我知道的是 campsie的老UNIT。。。  2014年底就卖47~50万了。。。 现在还是这个价。。。涨幅几乎没有的。。。 而且大多烂着卖不出去。。。中介连开放都懒的开了。。。因为根本没人去的还浪费时间。。。

你看的那种个什么平均到57万的。。。是连那么多新的70多万80万的楼花在一起的数据。。。  跟我们讨论的老unit完全两码事。。。 但是这种新的unit确实提高了当地unit类的中位价。。。 然而对老unit又有啥用呢？


租金更别提了。。。 52万的房子 租400 还卖也卖不掉租也租不掉。。。地址给你

出售的链接  下面还有个出租的链接

http://www.domain.com.au/96-duke-street-campsie-nsw-2194-2012511373?sp=69

http://www.domain.com.au/96-duke-st-campsie-nsw-2194-10274037?sp=44

TGT

fenghuo 发表于 2016-1-12 08:00
老得unit位置一般不错, strata底, 升值也不少.

老unit， 会常有Special Levies, 这个Sinking Fund， 那个Sinking Fund的。

youxuan1420

再多说一句，你那个房子，挣了27万多，扣除CGT和印花税，再考虑到你比人家老unit的投资大了近一倍，实际上差球不多。赶上好时候了而已。当然你如果非急赤白脸的说多投资一倍，多拿10%的回报是个巨大的achievement，那就恭喜你了。

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 15:16
再多说一句，你那个房子，挣了27万多，扣除CGT和印花税，再考虑到你比人家老unit的投资大了近一倍，实际上 ...

自己看看2014年的还是2015年的11 12月份的吧。。。  别的也不用多说什么了。。。 澳大利亚的房地产市场那么透明。。。没啥好争的。。。



另外。。。如果说我的这个38号的投资真的那么一般般。。。为什么被电视台拉出去批斗了呢？   怎么那么多老UNIT都没有上电视呢？

youxuan1420

我提到的价格是onthehouse针对42 park street的两房的估价，就在你卖的房子对面也就是你所说的那涨幅不到5%的老unit。自己去看，大字（high accuracy）。

说了这老半天，就是想告诉你钱多有钱多的玩法，钱少有钱少的玩法。你那个房子有很大的偶然性不太可能复制。别老拿偶然的成功当必然。要不你自己怎么不继续投大地破房了呢？免费的讲座今天给你上到这儿就结束了，不用谢。

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 15:42
我提到的价格是onthehouse针对42 park street的两房的估价，就在你卖的房子对面也就是你所说的那涨幅不到5% ...

..... 看onthehouse的估价。。。。。  我也真的是服了。。。

大拿。。。您赢了。。。我输了。。。我输的心服口服。。。

mercer80

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 15:53
..... 看onthehouse的估价。。。。。  我也真的是服了。。。

大拿。。。您赢了。。。我输了。。。我输的 ...

泡饭，不喜欢你，但今天的辩论，你赢了。

Sunnister

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 14:28
那是以前。。。 2012年政府救市的时候 买什么应该都赚翻了。。。哪怕买楼花的都赚到了（除了最后没拿到房 ...

什么叫那是以前，那按照你这也说法从开始建的时候我就持有Unit的话，那我不是赚的更多，毕竟投入成本的比例要远远小过你这House，另外别说得那么飘飘然，真把自己当个人物了。客观说点东西不会死人

yyyang99

炸猪排蘸辣酱油

Sunnister 发表于 2016-1-12 18:32
什么叫那是以前，那按照你这也说法从开始建的时候我就持有Unit的话，那我不是赚的更多，毕竟投入成本的比 ...

如果放到刚建的时候。依然还是买house赚的多。看看现在的unit多少钱？现在的house呢？  随着时间的流逝。通货膨胀后。几十年前的house早就正现金流租金的收入税交到哭了。 unit呢？  反过来说。你买现在的新unit去吧。50年后看到底是现在买house的各位赚的厉害还是买现在的新unit的赚的多。。。  


事实就是事实。   我来解释下什么叫那是以前。 那是因为之前房市好。买到的都赚的。特别是2012-2015年 但 如果从2003年一路到2009年看的话。买房子的亏死的不在少数。  不了解的可以去翻翻我之前的帖子。 里面有很多hurstville和city里面买楼花亏本的案例。


楼主如果是没钱的那种。现在还投老unit？  等着像03-08年割肉的那批一样亏本吧。 如果是有钱的。也该像03-08那批的一样。等机会抢个好漏。等到下一次09年 12年15年 再创辉煌。。。

magictime

ournames

我朋友的40年的一房unit strata差不多1000 而且房租很难涨上去

lukkkljk

youxuan1420 发表于 2016-1-12 10:17
通篇不知所云

“你买了老unit还有能力近期买入增值够厉害的别的房子么？

很赞同，此人不懂装懂，乱说一通。

lukkkljk

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 18:49
如果放到刚建的时候。依然还是买house赚的多。看看现在的unit多少钱？现在的house呢？  随着时间的流逝。 ...

以前买一个house 的钱可以买2-3 个旧unit，house如果投资还要付地税加上维修费用，租金低等原因，负担不少。而过去十年来旧unit的升幅可观，租金很多一开始就正收入，有朋友分别投资house及unit，最后大家坐在一起核算，收益其实相差不大。unit可单独买卖，几个在手，处理自如。

炸猪排蘸辣酱油

lukkkljk 发表于 2016-1-12 22:56
以前买一个house 的钱可以买2-3 个旧unit，house如果投资还要付地税加上维修费用，租金低等原因，负担不 ...

我也就呵呵。 就自我陶醉吧。 我已经输的心服口服了。

lukkkljk

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 23:04
我也就呵呵。 就自我陶醉吧。 我已经输的心服口服了。

赚个20来万欢喜得死去活来。呵呵。。

炸猪排蘸辣酱油

lukkkljk 发表于 2016-1-12 23:09
赚个20来万欢喜得死去活来。呵呵。。

好大口气。。。 人家电视台都觉得我应该好好欢喜欢喜了。。。 到了您这里怎么？  觉得太少啦？


你应该知道那个JACKPOT是什么意思吧？  找张图给你看看吧。。。

炸猪排蘸辣酱油

lukkkljk 发表于 2016-1-12 22:56
以前买一个house 的钱可以买2-3 个旧unit，house如果投资还要付地税加上维修费用，租金低等原因，负担不 ...

你问问这个同学吧。。。 照你这么说。。。 一个house能买2~3个旧unit？ 那是买悉尼东区动则1.2M+的老unit呢？ 还是买山区的HOUSE呢？    你这么说 漏洞大了去了。。。 但是但凡有点常识的都知道。。。悉尼来说。。。买带地的肯定比买不带地的涨的快。。。要不谁买大西北的house不买那些APT的楼花啊？

还什么UNIT操作自如。。。 你unit能加个房间出来？   人家48万的house都能后院盖套unit出来 才只要10万。。。 还15分钟火车站的呢。。。  更自如哇？

lukkkljk

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 23:26
你问问这个同学吧。。。 照你这么说。。。 一个house能买2~3个旧unit？ 那是买悉尼东区动则1.2M+的老unit ...

照你这么说那些在悉尼花1千多万买个apt的人蠢得该跳楼了，一千多万的山区house有吗？

我在大洋洲

mercer80 发表于 2016-1-12 16:23
泡饭，不喜欢你，但今天的辩论，你赢了。

没觉得他赢了，不喜欢他的说话态度，

炸猪排蘸辣酱油

lukkkljk 发表于 2016-1-12 23:33
照你这么说那些在悉尼花1千多万买个apt的人蠢得该跳楼了，一千多万的山区house有吗？   ...

你这种人我见多了。。。 除了会各种跳天马行空还会啥？


你又知道人家没有买1000多万的山区的HOUSE了？ 人家可能只是买在了美国洛杉矶的山区而已。。。


有钱人的世界你理解么？　我很理解。。。　自住房他们从来不考虑升值的事情的。。。能不亏本卖掉都已经是可以开香槟的了。。。

因为很多时候都是破产了急卖的。。。　否则很少有机会碰到的。。。　除非房市出现剧烈波动。。。比如这两年。。。


因为他们来钱的地方多了去了　又相对容易。。。回报也高。。。　　房地产这种。。。。做开发商的还差不多。。。靠买进卖出来的。。。连卖瓜都是做中介而不是靠房产升值发财的。。。

whatever.0121

旧的unit招到的多数是低收入的租客, 多数不会住得多爱护
不过作为投资房, 只要租客不是吸毒或在里面自杀之类没所谓吧, 反而过几年大入装修一次就好

江阳

lukkkljk 发表于 2016-1-12 22:56
以前买一个house 的钱可以买2-3 个旧unit，house如果投资还要付地税加上维修费用，租金低等原因，负担不 ...

同意！