PS:砍不死惊现A2 奶粉全系列！ 稳健的自住客们过来看看。。。是时候讨论讨论买房的事情了。。

炸猪排蘸辣酱油

click 发表于 2015-11-11 14:13
公式有道理，利率有问题

这利率没啥问题的。。。 去问问现在WESTPAC的FIX利率多少了？  自住4.09 投资4.30对吧？

将来4房以上的房租需求会持续增加（一对夫妻加2个小孩。。。如果是华人 还要老人来。。。至少4个房间。。。哪怕2个同性孩子都得要私人空间的）

楼花有几个四房的？ 无论是租还是买。。。4房或以上的必然是自住（投资就是租客要自住么）极其旺盛但是房源稀缺的。。。反倒是只需要1房2房3房的。。。很可能就去APT了。。。（不管楼花还是现房 投资还是自住）


现在已经开始讨论的是下一波了。。。 很可能是5年10年后的事情了。。。但是一切都未雨绸缪么。。。 现在不开始准备。。。不理清思路。。。过了几年又要来后悔当年怎么没动作了。。。

炸猪排蘸辣酱油

deltadelta 发表于 2015-11-11 14:14
楼主这套理论跟我去年买房的时候想的差不多，我最后选了套租售比最高的，因为觉得要达到普遍租售比，房价就 ...

你不要拿去年的来比。。。你去问问看银行城城主。。。。

人家老江湖了。。。 根本不看这半年一年的畸形市场的。。。


将来等跌了的时候你就知道你的房子没跌。。。那些没有租金支持的跌的厉害了。。。你反过来算你比他们亏的少了。。。是不是心里就平衡了？  


但是你知道区别是什么吗？  你只是少赚。。。 人家是亏。。。 少赚日子照过。。。亏？ 亏的厉害了就是破产。。。更厉害点就跳楼了。。。


PS:你买的什么区的什么房子其实也是很有讲究的。。。这里就不细谈了。。。就送给个帖子看看吧。。。http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=975592

李十三

照这个方法。可以找到很多unit价格被低估了。所以我觉得不太合适。

炸猪排蘸辣酱油

chenyunsun 发表于 2015-11-11 14:22
照这个方法。可以找到很多unit价格被低估了。所以我觉得不太合适。

请送点链接 谢谢

炸猪排蘸辣酱油

figod2012 发表于 2015-11-11 14:17
这么说的话。。房子还得涨一俩轮

梦想是美好的。。。现实是残酷的。。。

当然如果你说的不是悉尼。。。那当我没说过。。。

51migrate

就是说周租只要660以上的就估价在1M以上？觉得对于apartment来说有点过于宽松了

figod2012

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 14:36
梦想是美好的。。。现实是残酷的。。。

当然如果你说的不是悉尼。。。那当我没说过。。。 ...

说的就是悉尼。呵呵

炸猪排蘸辣酱油

51migrate 发表于 2015-11-11 14:37
就是说周租只要660以上的就估价在1M以上？觉得对于apartment来说有点过于宽松了 ...

炸猪排蘸辣酱油

figod2012 发表于 2015-11-11 14:39
说的就是悉尼。呵呵

那你看的确实还要继续涨。。。透露透露在哪里吧。。。

click

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 14:19
这利率没啥问题的。。。 去问问现在WESTPAC的FIX利率多少了？  自住4.09 投资4.30对吧？

将来4房以 ...

利率是会变的，你现在的计算结论，拿到05年就是笑话，拿到90年就是悲剧。
当然19%的利率是极端情况，不足为据，但是现在的利率也不正常啊，你的计算模型不能拿现在的利率作为标准利率。

cunjing

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 14:13
所以么。。。继续等咯。。。等到哪天划算了。。。就开始买吧。。。

有的房东务实。。。直接就吧2 ...

分析的非常到位！

click

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 14:19
这利率没啥问题的。。。 去问问现在WESTPAC的FIX利率多少了？  自住4.09 投资4.30对吧？

将来4房以 ...

不好意思，我觉得你说的4房需求持续增加的理论存疑。
不说中国人印度人这些还没到社会主要组成部分的人的居住习惯，据我了解，澳洲人的住房一直是换的，刚开始一个人或者小两口就住unit，慢慢有小孩了，小孩大了，就换大房子。4房以上在40至50岁家庭是主要需求。可是之后他们就会downsize。不会像我们中国人似的留一辈子。

炸猪排蘸辣酱油

click 发表于 2015-11-11 15:09
利率是会变的，你现在的计算结论，拿到05年就是笑话，拿到90年就是悲剧。
当然19%的利率是极端情况，不足 ...

请问现在澳洲利息还可能短时间内加到19%吗？ 9%都不可能。 澳洲政府想要的是金融稳定 不是经济崩溃

之后如果加息 也会比美国还温和。因为人家是经济过热了加息。澳洲呢？  现在的加息目的都是保障银行安全。如果加息会导致银行不安全。你觉得还会加嘛？  



所以我们这里讨论的是稳健的自住客。没有激进的自住客。也没有投资客。但是。市场可以预见的是 近2年的fixrate投资房贷款只有4.3…… 所以就现在来讨论我觉得4.3%的利率是合适的。 ps：如果央行下一步有利率变化也会是降息。而银行自住提升利率 应该也不会超过2次0.25的......  

click

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 15:21
请问现在澳洲利息还可能短时间内加到19%吗？ 9%都不可能。 澳洲政府想要的是金融稳定 不是经济崩溃

之后 ...

你买房贷款是2年的还是25年35年的？
后面的二三十年怎么办？

炸猪排蘸辣酱油

click 发表于 2015-11-11 15:21
不好意思，我觉得你说的4房需求持续增加的理论存疑。
不说中国人印度人这些还没到社会主要组成部分的人的 ...

请给我一个每周1200刀住个烂3房1卫house 不去边上高大上的322apt的理由……

wmwbull

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 13:24
当然啦。。。

精怪。。。服帖。。。

ggmmusst1

楼主要被攻击了。
很多空军是真空军。
哈哈哈哈

炸猪排蘸辣酱油

click 发表于 2015-11-11 15:25
你买房贷款是2年的还是25年35年的？
后面的二三十年怎么办？

如果一定要这样讲。那只能说 天有不测风云 人有旦夕祸福。我可没本事保障之后的事情。但我知道的是。随着通货膨胀。如果利率上升。必然最终会传道到租房市场。这样租金就涨了。 公式又平衡了。

另外如果拉长到20年看。房价都已经快日币化了吧。早20年现在很多2m的房子或许才几十万吧

click

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 15:27
请给我一个每周1200刀住个烂3房1卫house 不去边上高大上的322apt的理由……

我文化低，你别蒙我

鄭森

未腰斩

Eating

水星浪子 发表于 2015-11-11 13:54
请问lz， 为什么我看的很多1M左右的房子，周租才500不到啊？

才500不到？好像少了点

click

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 15:33
如果一定要这样讲。那只能说 天有不测风云 人有旦夕祸福。我可没本事保障之后的事情。但我知道的是。随着 ...

天有不测风云是肯定的，不过你既然给出一个公式，那就要有一定的道理。
现在的利率应该是历史最低点了吧？除非你认为以后30年的平均利率就是现在这个利率。
否则还是应该用历史平均利率做计算参数。

炸猪排蘸辣酱油

click 发表于 2015-11-11 15:39
天有不测风云是肯定的，不过你既然给出一个公式，那就要有一定的道理。
现在的利率应该是历史最低点了吧 ...

市场是会平衡的。如果这个公式中的660发生了变化。52周和80%的贷款额度应该不太会变。那么就是利率变了。随之而来的要么租金变要么房价变 要么一起变。总会平衡的。 当然咯。20年很长了。 利率有涨就有跌的。现在知道的是 涨涨不了多少。跌跌不了多少。是最容易判断的时候。  因为660的系数不会大变的。所以只要看着租金就知道房价了。  就那么简单……

hermigervil

哎   猪排  错怪你了

原来你才是真正的多军啊  


看你这帖子多明显   这不就是要挺起悉尼的一片天嘛

让房价千万别降下来      增加买房需求

猪排   好样的

炸猪排蘸辣酱油

hermigervil 发表于 2015-11-11 15:46
哎   猪排  错怪你了

原来你才是真正的多军啊  

别激动。那种1m多都租不到500的还有的好跌呢。更别提到时候没有海外收入settle不了的楼花们。  明年会很精彩

click

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2015-11-11 15:46
市场是会平衡的。如果这个公式中的660发生了变化。52周和80%的贷款额度应该不太会变。那么就是利率变了。 ...

过去两年，以悉尼为例，房屋价格涨了多少？租房价格涨了多少？
再看得远一点，前几年利率10%左右的时候，一年租金能到10%吗？
租房市场和买房市场完全是两个不同的市场，不能说一点关系都没有，但是要说真有多大的关系，也不可能。

炸猪排蘸辣酱油

click 发表于 2015-11-11 15:55
过去两年，以悉尼为例，房屋价格涨了多少？租房价格涨了多少？
再看得远一点，前几年利率10%左右的时候， ...

过去两年利率跌了多少？  房价变了多少？

小雨林

LZ写的挺实在，思路也清楚。
小地方探讨一下啦：我认为算是否是正现金流用房子全额贷款（甚至加印花税）比用80%贷款更合理，因为第一退税时就是这么算的，第二那是你真正在这套房子上全部的付出。还有就是利率，现在按LZ的4.3%算没大问题，不过既然是长期投资，购入前按5.5%左右算更接近合理。不过，这样想实现少亏或不亏的房子在悉尼热门地区就不太可能了，门槛太高。

ddyouwms

answer

楼主没算council和water费，unit的strata,house 的保险。