对普通收入者来说买房养老是个伪命题

飞飞鱼

申明一下，我没有投资房，中国澳洲都没有

jameskg

飞飞鱼 发表于 2015-6-18 11:59
我觉得这三项好像更投资房比起来风险更大，对税务的影响更大。

投资房因为有租金，所以即使是负现金流一 ...

在人口向城市集聚的国度，在一个人口日渐增长的城市，房产投资当然是个好选择。
但要时刻观察，毕竟房产受利率，政策的影响巨大。人口的流动也不是一成不变。
珀斯就是个例子

604

飞飞鱼 发表于 2015-6-18 12:01
申明一下，我没有投资房，中国澳洲都没有

别紧张，没人问你借钱。

joyyoung

如果取消负扣税了，会是怎样？澳洲房产投资疯长，很大的一个原因和支撑就是负扣税。

linkspeed

持这种论调的人心理有阴影，对负债有畏惧感，对花一大笔钱没有稳定的心态，
算这个有啥意义，天知道你能活多久，该花花，该吃吃，爱谁谁

chengpipi

yang5637

linkspeed

joyyoung 发表于 2015-6-18 13:06
如果取消负扣税了，会是怎样？澳洲房产投资疯长，很大的一个原因和支撑就是负扣税。 ...

负扣税不是很大的原因，而是可以动动看的原因。

haoren

完全赞同， 以房养老乃是伪命题， 是一厢情愿， 是想当然。
活在当下最重要。

洋芋土豆

量力而行，有闲钱投资个房子，起码对抗通胀，比存银行强

lubo_hong

问题是到我们老了，估计连养老金都没有了，或者很少。

xming

说到留一套给下一代，如果有好几个小孩怎么办？
另外等到我们养老的时候，澳大利亚的主流意识已经赶上欧美今天的水平了，也就是不流行将财产留给下一代，要交很多的遗产税。。。

曹晓白

jameskg 发表于 2015-6-18 10:25
考虑通胀，现在的100万和20年后的200-300万是一样的，关键看你的房产增值是不是跑赢通胀，多出来的哪部分 ...

我的看法这样：

看过去许多年的平均表现，HOUSE 年均增值，保守点，7%；不是以短期投资，而是以长时间（比如10年，20年）来衡量，7%的年增长不难达到。 从银行借的钱，现在利率超低，我们保守点，就算5-6%， 那也是划算的。

所以，从长期投资看，买房（独立屋）， 在澳洲，尤其是悉尼，墨尔本，是可以做到保值，增值的。

反正，你借银行钱，付利息，增值的速度，大于你付息的部分，就是划算。

我的房子，从50万，变成150万，幅度超过我付的利息。

更何况，房子还可以从出借，获得房租，尽管现在YIELD低， 但是还是有2%以上。

个人觉得，这个不是个伪命题。

当然，如果放在美国，房价大跌，那是另外一个故事。那是因为杠杆太大，泡沫太多。

供楼主参考。

yang5637

asttech

bigtailcat 发表于 2015-6-18 10:23
我也觉得奇怪，买那么多房，辛苦三十年，难道是等自己80以后等着收租金？可是70－80以后的老年人已经不需要 ...

Great minds think same。高手是既享受生活，有投资。
另外我一直奇怪为什么很多人宁可花好多钱去买学区房，而不愿意让孩子去私立学校。好多朋友都是20-30万年薪，就是舍不得。

jameskg

曹晓白 发表于 2015-6-18 19:30
我的看法这样：

看过去许多年的平均表现，HOUSE 年均增值，保守点，7%；不是以短期投资，而是以长时间（ ...

是的，你的实例还是很有参考价值的。
但是你的成功基于2个基本点：
1.赶上了悉尼，墨尔本人口扩张期               2.购入时的房价还是非常合理的，具有投资价值
50万到150万还是有人支付得起的，人们可以忍受4,5倍房价收入比增长到9-10倍。但下面的
150万到450万呢？可承受性就差很多。因为这其实不是基于人们的收入增长而是基于忍受能力。
我这边讨论的是投资房养老，和自住房不同。人们会考虑房价租金比的，房子的总价也是一个
重要因素（基于银行的贷款限额），因此unit和apt就是投资的优先选项。这和house市场很不同，
数量的供应近似于无限（基于政府意愿），价格却会停留在人们的可负担能力（维持市场可负担性）
另外我们还要考虑cgt，就像你那个150万出手实际到手要少10多万。
感觉悉尼的房地市场已因外部不计成本及收益的资金涌入而扭曲了，可投资性在降低。
也许金子还有，但我们要睁大眼睛才能发觉。
希望这些对你有益。

大江东去

买5套房，30-40万一套，只还利息

30年后每套200万，卖房后净赚7-800万，你养什么都够了

楼主数学不好，不要怨社会

bigtailcat

asttech 发表于 2015-6-18 20:03
Great minds think same。高手是既享受生活，有投资。
另外我一直奇怪为什么很多人宁可花好多钱去买学区 ...

觉得有便宜不占心慌吧

kkyy2528

通常赚钱的不会是理论知识特别好，特别会分析的专家教授，而是实干家。

是不是伪命题，时间会给最好的答案。

luluwawa

lubo_hong 发表于 2015-6-18 19:07
问题是到我们老了，估计连养老金都没有了，或者很少。

这个有可能

neoy12

如果只想安安稳稳，那LZ的假设没错，但是想大富大贵。有时就得赌一下。更何况按照LZ的分析，投资房产至少不会比拿养老金差。那为什么不试一下呢。我房东90年代过来的，辛辛苦苦存钱买房投资，现在50多终于熬出来了。现在的房子至少在500W澳币以上

neoy12

另外47楼的想法也过于天真

mmmggg

飞飞鱼 发表于 2015-6-18 11:12
关键是买了投资房的筒子好像也没有过的紧巴巴，不开森啊，我觉得他们比没买的花钱大方多了，因为更有钱了:' ...

你还真说对了，这是事实。只能说遇到好光景，房子投资这几年赚钱太容易了，不涨个三四十万真不好意思跟别人说你房子增值了。

chats

大江东去 发表于 2015-6-18 20:40
买5套房，30-40万一套，只还利息

30年后每套200万，卖房后净赚7-800万，你养什么都够了

牛

曹晓白

jameskg 发表于 2015-6-18 20:37
是的，你的实例还是很有参考价值的。
但是你的成功基于2个基本点：
1.赶上了悉尼，墨尔本人口扩张期      ...

首先，没啥成功啊，自己也没觉得。

我主要的一点就是说，只要银行借贷的年利息，少于房价年增长，那就做呗！

前提条件是，还贷没问题，而且是N年稳定地没问题。那长期看，是有利可图的。

还不出银行钱，房子被拍卖，一定很悲惨。

事实上，房价年增长7%，不太难。目前形势下，银行利率，超过6%，概率很小。

8700km

asttech 发表于 2015-6-18 20:03
Great minds think same。高手是既享受生活，有投资。
另外我一直奇怪为什么很多人宁可花好多钱去买学区 ...

说到底不肯做风险大的投资而已。给孩子上私校，孩子不一定都成才，万一不成才就亏了啊。可钱放房产上，总是赚钱的。华人养孩子，说是爱孩子，不过是另一种投资而已。华人只爱钱和地位。

fraoz

不是说房产多了就拿不到养老金了么

presources

在国内可以，在这里不一定。
像国内大城市，10年前80万的房子，现在800万，要是一个平常的打工人士，谁能在10年内挣720万？

linkspeed

asttech 发表于 2015-6-18 20:03
Great minds think same。高手是既享受生活，有投资。
另外我一直奇怪为什么很多人宁可花好多钱去买学区 ...

赚20万都不肯？

ann_liu30