已解决

redsummer

原帖由 ilovefamily 于 2008-8-6 20:49 发表
墨尔本和悉尼不一样，要多交好多钱。
所以有一阵子想去悉尼买房了。

你是小富婆,嘿嘿(paopaobing(62))

那刚才那个同学说的是西尼喽?
把我吓一大跳,心想被拐骗了这么多钱居然一直都不知道(paopaobing(58))

西门吹哨

有些不明白的地方请指教：

“$7,000, 还有$13,490 ($400,000) 的印花税, 节省$20,490. ”
Q：NSW印花税率为3.4%? 可给出link吗？

“要是更精明,不考虑生活质量的话, 自住再分租的话, 把住人房出租, 自己睡小房, 房租省$200/W (assume they 分租一卧室, 而不是自己出来租一套房), 额外收租,$200/W, 那也是$400/W x 52 = $20,800. Cash Benefit 41,290“
Q：小房不是”住人房“？Kidding

”如果房子升值潜力大的话, 第一年不claim interest, 把所有积蓄尽量放在Offset上面, 来减少9%的贷款
利息(assume varaible rate of 9%), pay minimum repayment. “
Q：升值潜力小的应该claim interest？

”如果第一年直接租掉, $450/Wx52=$23,400; Negative Gearing Benefit =360,000x9%=$32,400 interest, Depreciation = $12,000, Strata, Mangement fees, all other epxense = $18,000 deductions; Total deductions = 63,400-23,400=$40,000 x 31.5% = 12600 saving. (Marginal tax rate for most Australians).
Cash Benefit = $23,400 + $12,600=$36,000“
Q：为什么450了啊？第一段不是说住人房200加上省去自己外面租要花的200，应该400？interest, Depreciation 12000是怎么来的啊？

“其实不用一年, 6个月也可以, 一年比较好算.然后,再把自住房改成投资房, 可租6年不用交CGT, 但前提是没有另外一个main residence.  6年中拼命存钱, negative gearing, vary PAYG installment, 看新的房子as main residence. ”
Q：这段最不太懂。可租6年不用交CGT？没有另外一个main residence，那住哪儿?vary PAYG installment？看新的房子as main residence？

当然如果LZ的朋友如果是Top Marginal Tax Rate, 年薪>$150,000, negative gearing benefit 更多. 而且俺把房子的花费还是估得很高,如果是自己打理的话, 费用没有那么高.


谢谢传道解惑，ONZ

Artcore

西门兄很细心, 问得很详细.

Q1：NSW印花税率为3.4%? 可给出link吗？
http://www.osr.nsw.gov.au/可以查.

New South Wales
Value of consideration($)        Duty payable ($)
0 - 14,000        1.25 for every 100 (or part thereof)
14,001 - 30,000        175 + 1.50 for every 100 (or part thereof) in excess of 14,000
30,001 - 80,000        415 + 1.75 for every 100 (or part thereof) in excess of 30,000
80,001 - 300,000        1,290 + 3.50 for every 100 (or part thereof) in excess of 80,000
300,001 - 1,000,000        8,990 + 4.50 for every 100 (or part thereof) in excess of 300,000
1,000,001 or more        40,490 + 5.50 for every 100 (or part thereof) in excess of 1,000,000
Since 1 June 2004, premium property duty of 7% is payable on excess over $3m of dutiable value of residential property.

不过俺很喜欢Macquarie Bank 这个Stamp Duty Calculator, 而且每个州都可以算得很精确.
http://www.macquarie.com.au/au/m ... LxZQCFSQqagodlwzvEw

Q2小房不是"住人房"? 是,但不是主人房, 俺打错了个字.

Q3：升值潜力小的应该claim interest？

投资房的回报是从两方面的: Capital Gain & Income Stream (Rental Income). 象House租出去的回报率并不高, 但是它有很大的地,为什么有人特别中意投资House, 就是因为土地永远是有限的,它的回报是集中在capital appreciation. 但是Unit/Apartment 来说, 为啥都买在交通方便的地方,因为容易租, 而且租金高. 当然不是说Unit/Apartment 不会升值, 象Bondi, Darlington, Surry Hills,等, 这些高密度的住宅区还是升得很快.不过普遍来是, 它们的投资倾向于Income Stream (i.e. 每个星期的房租). 既然是Income Stream 为主, 越多cashflow越好, 所以可以越早做negative gearing. 自主房可以分租来claim negative gearing, 一般是住房面积的比例来申报可扣税的. 当然the catch is, you incur CGT when you dispose the property.

Q4：为什么450了啊？第一段不是说住人房200加上省去自己外面租要花的200，应该400？interest, Depreciation 12000是怎么来的啊？

两房的房子一房分租的话, 一个房间能租到$200已经算不错了, 因为分租的人本身就为了省钱. 但是两房一套租出去的话,可以回报高一点, LZ也用$450/W, 我就按部就班了. $40W Apartment, 假设$250K建筑Cost, @2.5% = $6,250; 再加上carpet, blinds, rangehood, Hot Water System, Lightings etc $12,000的depreciation已经算蛮高了.

Q5：这段最不太懂。可租6年不用交CGT？没有另外一个main residence，那住哪儿?vary PAYG installment？看新的房子as main residence？

自住房可以拿出来租6年, 然后在这6年中你搬回自住房再卖的话, the property is still treated as yours main residence, therefore exempt from CGT, as long as you don't have another property as your main residence.

住哪儿,该住哪儿住哪儿呗. 很多24-35岁的人买好房子再搬回父母家,或去UK, Europe, US, HK工作; 或再找招租的人来分租.记住目的是省钱,赚钱,积攒来买大房子, 真正的main residence.

因为你有好几万negative gearing benefits, so instead of getting a HUGE tax refund at the tax time, you can elect to vary your PAYG instalment withhold from your wages & salary, i.e. pay less tax every fornight/month, so you have better cashflow throughout the year. Remember $1 today in your hand is worth more than $1 tomorrow from ATO.

[ 本帖最后由 Artcore 于 2008-8-7 11:43 编辑 ]

ilovefamily

我要是小富婆，早买房了。
唉，有两套房的才是富婆！！！
我啥时候能成富婆啊？

yanyan111

精明

joy4land

我以为说的是我的朋友呢

我很崇拜这对朋友的,第一套房子住了一年然后出租,一直租房住,分租后自己几乎不怎么掏钱.　现在都买了第二套投资房了,还是在分租.

但是朋友不觉得自己生活质量受影响.因为租房子,他们可以住自己买不起的好房子,和房客们成了朋友每天热热闹闹的也不错

当然牺牲也有的,就是结婚多年都没考虑要小孩,毕竟有了小孩子就很不方便分租了.

luming

If in Melbourne, do we get first home buyer bonus?  How much is that?

Thank you for answering.

黑山老妖

原帖由 luming 于 7/8/2008 14:06 发表
If in Melbourne, do we get first home buyer bonus?  How much is that?

Thank you for answering.

Yes. First home buyer's grant is available in all states and territories. This is a federal government initiative. Every state and territory also has other initiatives to encourage first home buyers, such as waive of stamp duty for properties under certain threshold.

For VIC

2. How much is the grant?

A payment of up to $7000 is payable to eligible first home owners.

First Home Bonus

If you are eligible to receive the grant, you may also be entitled to receive an additional payment of $3,000 or $5,000 (subject to meeting certain requirements), which is known as the First Home Bonus (the bonus). For contracts entered into on or after 6 May 2008, an additional bonus of $3000 is also available in addition to the $5,000 bonus for the purchase or construction of a new home in a regional municipality in Victoria. You do not have to complete a separate application form for the bonus as your eligibility will automatically be considered when you apply for the grant.

details at http://www.sro.vic.gov.au/sro/SROWebsite.nsf/rebates_fhog.htm

yz3183

原帖由 西门吹哨 于 2008-8-6 23:18 发表
有些不明白的地方请指教：

“$7,000, 还有$13,490 ($400,000) 的印花税, 节省$20,490. ”
Q：NSW印花税率为3.4%? 可给出link吗？

“要是更精明,不考虑生活质量的话, 自住再分租的话, 把住人房出租, 自己睡小房 ...

好贴绝对要支持

[ 本帖最后由 yz3183 于 2008-8-10 12:30 编辑 ]

fangxiang

只能说能够参与讨论的都是牛人,自己看都没看懂,先汗一个 ...俺有一点不明白,如果买了房自己住进去不是以后卖的时候要交CAPITAL GAIN吗, 要是一天不住不是就不用交了嘛,想想10年20年后卖的时候THE CAPITAL GAIN一定会大于当初买房的时候政府给的这个2W吧? 为了这个CAPITAL GAIN是8是也不能住啊?...

andrewliu1978

另外两个字可能更贴切，虽然难听点——房奴

利用抵税政策虽然少给政府了，不过都算成利息付给银行了
运气好，n年下来，gain是正的，小有收益，艰难的度过生命中最美好的这些岁月又如何来补偿呢？
运气不好赶上房地产萧条，中间萧条的几年就白忙活了

有这种算计的精力和毅力，干点什么，挣的和回报都应该多得多

fangfang1

en, it's like deferring your sex life till retirement

degra

原帖由 fangfang1 于 2008-8-8 14:04 发表
en, it's like deferring your sex life till retirement

精辟啊

qqyang

Some people prefer money than sex life....it depends....

degra

some people prefer money to buy better sex life

andrewliu1978

原帖由 qqyang 于 2008-8-8 14:10 发表
Some people prefer money than sex life....it depends....

and it is "possible" money

qqyang

and "possible" sex.

fangxiang

可这种"投资"方法和生活方式在华人圈里可很普遍啊, 大有人在啊....

andrewliu1978

原帖由 fangxiang 于 2008-8-8 14:28 发表
可这种"投资"方法和生活方式在华人圈里可很普遍啊, 大有人在啊....

咱们中国人好办讲座办班啊，一忽悠就出来规模了
从小上什么，英语班，书法班，数学竞赛班，各科的补习班
上了大学了也要上什么英语四级班，六级班，各科考研补习班
准备出国就上托福班，雅思班
要靠专业证书就得上微软班，思科班，CPA
传销的有办班的
炒股的有办班的
炒房的也有办班的
这一辈子真够累的阿
呜呼哀哉~~~

axin

请问6年内另租房子自已住, 这个租的房子会被当成是main residence吗？

bigkan

原帖由 andrewliu1978 于 2008-8-8 14:01 发表
另外两个字可能更贴切，虽然难听点——房奴

利用抵税政策虽然少给政府了，不过都算成利息付给银行了
运气好，n年下来，gain是正的，小有收益，艰难的度过生命中最美好的这些岁月又如何来补偿呢？
运气不好赶上房 ...

非常赞同，只能用房奴来形容。(paopaobing(15))

在当前利率水平较高的情况下贷款买投资房，成本高、回报不确定、投资周期长。实乃下下策。(paopaobing(3))

[ 本帖最后由 bigkan 于 2008-8-26 23:04 编辑 ]

我是老人

精明? 倒吸一口冷气.

floodp

原帖由 lvtu 于 2008-8-6 09:48 发表


这个我也问过他们,朋友算了一笔帐:单是房租400X52周=20800,还没加政府的负扣税,而且现在房租远不止400的,一周都要450,480了. 而且房子他们没有交给中介打理,全部自己登广告,根本就没有断档的时候, 位置也很好,火 ...

问一下，自己登广告收现金，还可以负扣税，没人管吗？

maccat

好像看到几点误区，如果象LZ说的这个人买房纯投资性质，自己没有住过，那么这个房子不属于这个人的first home，所以如果下次再买个house自己住的话还是可以享受$7,000 FHOG的，还有如果只是买个50-60万的房子的话，也还可以享受免部分的stamp duty，所以这种情况下，谈不上有什么大的损失吧，而且如果这个人的收入在HMR的话，提前拿负退税也没什么不好的啦

sln162

这个贴子不错.大家讨论的内容也很有用.收藏起来....
我觉得楼主说的这个人.应是一个非常会做房产投资的人.....
澳洲的房子远看总是上升的...这个人是如此下去一个接一个的买.会是华人中房地产专家.
不过还要看他的投资眼光.房子买的好和不好,有多大的升值潜力....
因为有的会升的很多,有的会少点,整体是上升的.....
无论怎么样....可以说是未来的大富豪

[ 本帖最后由 sln162 于 2008-9-12 11:46 编辑 ]

dreamknight2

原帖由 fangfang1 于 8/8/2008 14:04 发表
en, it's like deferring your sex life till retirement

抄袭沃伦.巴菲特的话。注意版权啊！

jialiren

原帖由 dreamknight2 于 2008-9-12 14:35 发表


抄袭沃伦.巴菲特的话。注意版权啊！

本来想标明--又一足迹名言，还好晚了点，怎么就出来了版权了。呵呵，还是没标的好

jialiren

原帖由 Artcore 于 2008-8-7 11:31 发表
西门兄很细心, 问得很详细.

Q1：NSW印花税率为3.4%? 可给出link吗？
http://www.osr.nsw.gov.au/可以查.

New South Wales
Value of consideration($)        Duty payable ($)
0 - 14,000        1.25 for every 100 (or  ...

谢谢A 版的详细解答， 学习了！:)
A 版的关于税法的水平真高！ 对CAPITAL GAIN  研究透彻，高手！
解决了俺的疑惑点！佩服！ 谢谢！

maoma

现在看来一切都不错，因为澳洲房产还在升值，但如果碰到美国现在的情况，我就不知道该如何投资了。要知道现在澳洲的房价比美国还贵，但人口和收入.......。

philongyao

Just being curious, what are the reasons people believe in long run , australia property market will outperform inflation.